*
Cơ sở lý luận
Phương phỏp thặng dư được vận dụng để thẩm định giỏ trị của bất động sản phỏt triển. Nú cú thể là đất trống dành cho phỏt triển hay đất cú cỏc kết cấu
xõy dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thụng thường là tõn trang lại hay phỏ bỏ và phỏt triển lại với những kết cấu xõy dựng hoàn toàn mới.
Giỏ trị của sự phỏt triển được biểu hiện dưới hỡnh thỏi giản đơn, hoàn toàn là giỏ trị ước tớnh, từ đú trừ đi tất cả cỏc chi phớ xõy dựng. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trờn đú giỏ trị đất được trả.
*
Cỏc bước tiến hành phương phỏp thặng dư
- Bước 1: Xỏc định cỏch sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định cú tớnh đến những qui định về xõy dựng và những hạn chế khỏc.
- Bước 2: Ước tớnh toàn bộ tổng giỏ trị của quỏ trỡnh phỏt triển và sự hoàn thành nú bằng cỏch sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp hay phương phỏp đầu tư của thẩm định giỏ.
- Bước 3: Ước tớnh tổng số chi phớ phỏt triển bao gồm chi phớ xõy dựng, lợi nhuận của người làm cụng tỏc phỏt triển, chi phớ marketing, cỏc chi phớ phỏp lớ, chi phớ tài chớnh và cỏc chi phớ liờn quan khỏc.
- Bước 4: Lấy tổng giỏ trị phỏt triển trừ đi tổng chi phớ phỏt triển để cú được tổng giỏ trị cũn lại. Tổng giỏ trị cũn lại sau khi trừ đi cỏc chi phớ phỏp lớ, thuế tài sản, chi phớ tài chớnh của đất và lợi nhuận liờn quan sẽ cho giỏ trị đất cũn lại.
*
Ưu điểm của phương phỏp thặng dư:
- Được sử dụng để đỏnh giỏ cỏc mảnh đất cú tiềm năng phỏt triển. - Đõy là phương phỏp thớch hợp để đưa ra mức giỏ khi thực hiện đấu thầu. - Phương phỏp này mụ phỏng lại cỏch thức phõn tớch đỏnh giỏ cỏc cơ hội đầu tư vào mảnh đất. Vỡ vậy nú cú giỏ trị quan trọng để tư vấn về chi phớ
xõy dựng tối đa và tiền cho thuờ tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ỏn phỏt triển BĐS trờn mảnh đất đú.
* Cỏc hạn chế của phương phỏp thặng dư
- Khú khăn trong việc xỏc định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản. - Tất cả mọi sự ước tớnh về giỏ trị, về chi phớ, giỏ bỏn cú thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường.
- Giỏ trị cũn lại cuối cựng nhạy cảm với những thay đổi của việc ước tớnh cỏc chi phớ và giỏ bỏn.
- Cần phải cú kiến thức và kĩ năng, kinh nghiệm mới cú thể ước tớnh chớnh xỏc cỏc khoản mục khỏc nhau.
- Khụng tớnh đến giỏ trị thời gian của đồng tiền cho nờn giả định khụng hiện thực.
*
Cỏc trường hợp thớch hợp dựng phương phỏp thặng dư:
- Phự hợp khi định giỏ BĐS cú yờu cầu về sự phỏt triển khụng phức tạp. cỏc yếu tố ước tớnh liờn quan đến giỏ bỏn, giỏ cho thuờ và chi phớ đạt được độ tin tưởng cao.
- Nhà định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm về phỏt triển và mở rộng đất đai để xỏc định đỳng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nõng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đỏnh giỏ rủi ro, phõn tớch xỏc suất với sự tớnh toỏn hiện đại khi đỏnh giỏ cỏc phương ỏn phỏt triển BĐS.