Trong việc lựa chọn cỏc phương phỏp trờn để tiến hành định giỏ, khụng cú phương phỏp nào là chớnh xỏc riờng rẽ, mà chỉ cú phương phỏp thớch hợp nhất
cũn cỏc phương phỏp khỏc cú thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương phỏp thớch hợp nhất đú.
Cú 4 yếu tố chớnh ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương phỏp định giỏ đất. - Những thuộc tớnh của lụ đất đú. Những thuộc tớnh ở đõy chỉ khả năng sinh lời, khả năng phỏt triển, tớnh đồng nhất của nú với cỏc mảnh đất khỏc đang được trao đổi trờn thị trường (khả năng so sỏnh). Đối với những lụ đất cú khả năng so sỏnh cao, chỳng ta cú thể dễ dàng tỡm kiếm thụng tin về những mảnh đất tương tự như thế đang được trao đổi trờn thị trường, phương phỏp so sỏnh trực tiếp là thớch hợp. Tuy nhiờn, những điều kiện trờn khụng phải lỳc nào cũng được thoả món, chẳng hạn với những lụ đất ở trung tõm thành phố và cú một vị trớ đặc biệt, tức là cú tớnh độc quyền cao, việc so sỏnh nú với những lụ đất khỏc khú cú thể đem lại một kết quả định giỏ xỏc đỏng. Trong trường hợp này, việc định giỏ bằng phương phỏp thu nhập, tức là bằng cỏc dự ỏn về dũng thu nhập tương lai từ mảnh đất đú, là một sự lựa chọn hợp lớ.
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng của cỏc tài liệu thị trường. Trong trường hợp cỏc chứng cớ bỏn của thị trường là cú thể thu thập được, cú độ tin cậy và tớnh cập nhật cao thỡ việc ỏp dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp là thớch hợp nhất. Nhưng trong thực tế cỏc điều kiện trờn khụng phải bao giờ cũng được thoả món, đặc biệt đối với thị trường đất đai kộm phỏt triển. ở Việt Nam phần lớn cỏc giao dịch đất đai khụng được đăng kớ, hệ thống thụng tin kộm phỏt triển, do đú ỏp dụng phương phỏp trực tiếp núi chung cú nhiều khú khăn.
- Tớnh ổn định của thị trường
Tớnh ổn định của thị trường đất đai ảnh hưởng rất lớn đến việc lựa chọn phương phỏp định giỏ tài sản. Trong một thị trường đất đai biến động thường xuyờn với mức giao động lớn, cỏc thụng tin về chứng cớ thị trường sẽ nhanh chúng lạc hậu. Chẳng hạn như trong những đợt "sốt đất", giỏ cỏc mảnh đất sẽ tăng lờn từng tuần, thậm chớ từng ngày, nhưng sau đú sẽ cú thể bất ngờ giảm
mạnh.Trong trường hợp này, nếu ỏp dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp thỡ sẽ cho kết quả khụng theo kịp sự biến động của thị trường. Hơn nữa trong thị trường đất khụng ổn định, giỏ cả trao đổi thực tế cú thể bị "đẩy"rất xa so với giỏ trị, do đú cỏc thụng tin thị trường cú thể khụng phải là một nguyờn liệu khụng đỏng tin cậy để ỏp dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp.
- Mục đớch định giỏ
Định giỏ đất cú thể thực hiện vỡ nhiều mục tiờu: để chuyển quyền sở hữu, để cầm cố, để thế chấp, cho thuờ theo hợp đồng, để phỏt triển tài sản và đầu tư, để định giỏ tài sản doanh nghiệp, để tớnh thuế. Đối với mục tiờu chuyển giao quyền sở hữu, định giỏ đất là nhằm giỳp người bỏn hoặc người mua xỏc định giỏ cú thể chấp nhận được và quyết định giỏ giao dịch. Cả hai bờn, người bỏn và người mua đều cần biết dấu hiệu của giỏ trị thụng qua thụng tin thị trường cũng như giỏ trị thực của mảnh đất, do vậy để phục vụ cho mục tiờu này cần kết hợp cỏc phương phỏp định giỏ khỏc nhau. Đối với mục tiờu đầu tư hoặc bảo hiểm, định giỏ tài sản thế chấp thỡ phương phỏp so sỏnh trực tiếp sẽ khụng thớch hợp vỡ cỏc phương phỏp khỏc sẽ đem lại kết quả hiện thực hơn.
1.3. Giỏ trị đất trong giỏ trị doanh nghiệp cổ phần húa
1.3.2. Vai trũ của giỏ trị đất trong giỏ trị doanh nghiệp
Đất đai là một tài sản mà hầu hết cỏc doanh nghiệp Việt Nam đang sử dụng. Doanh nghiệp cú thể thuờ đất hoặc được giao đất hay mua quyền sử dụng đất của cỏc thể nhõn, phỏp nhõn khỏc. Dự thực hiện hỡnh thức nào thỡ giỏ trị của mảnh đất mà doanh nghiệp đang được sử dụng cũng cú ảnh hưởng đến giỏ trị doanh nghiệp, vỡ những lớ do sau:
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh trong những năm qua, với tốc độ lạm phỏt, thu nhập của người dõn ngày càng tăng dẫn tới tốc độ đụ thị hoỏ nhanh làm cho giỏ trị đất tăng cao. Hiện nay, vấn đề tỡm mặt bằng sản xuất kinh doanh để
thành lập doanh nghiệp mới hoặc để phỏt triển kinh doanh khụng phải là vấn đề đơn giản.
- Doanh nghiệp cổ phần hoỏ cú nhiều đất đai thỡ cú lợi thế về chi phớ thuờ đất, nếu như so sỏnh với doanh nghiệp tư nhõn phải thuờ đất của DNNN thỡ giỏ thuờ đất chờnh tới 20 - 40 lần.
- Doanh nghiệp cú nhiều đất đai thỡ cú lợi thế về thế chấp để vay vốn ngõn hàng , dễ dàng cú hạn mức tớn dụng cao hơn nhiều so với doanh nghiệp cú ớt đất hoặc khụng cú đất.
- Giỏ trị quyền sử dụng đất làm cho giỏ trị thanh lớ của doanh nghiệp cao. - Về mặt lớ thuyết, giỏ trị đất tăng sẽ làm cho giỏ trị doanh nghiệp tăng lờn. Nhưng thực tế khụng hẳn như vậy:
+ Cú nhiều doanh nghiệp cú giỏ trị riờng của đất đai lớn nhưng vẫn làm ăn khụng hiệu quả - nguyờn nhõn cơ bản là quản lớ kộm. Chớnh sự quản lớ kộm sẽ khụng phỏt huy hết tiềm năng của đất đai.
+ Tỷ lệ cổ phần nhà nước cao cú thể làm giảm đi giỏ trị của đất đai. Bởi vỡ trong trường hợp này doanh nghiệp khụng thu hỳt được cỏc nhà đầu tư chiến lược tham gia quản trị doanh nghiệp, do đú khả năng sinh lời của đất khụng được tận dụng hết.
+ Trong trường hợp nếu biến quyền sử dụng đất thành hàng hoỏ, doanh nghiệp đột biến cú khoản lợi nhuận lớn. Khoản lợi nhuận này nếu khụng giữ lại để tỏi đầu tư mà chỉ đem chia cho cổ đụng, thỡ "của để dành" của doanh nghiệp sẽ giảm đi. Điều này thậm chớ cú thể làm giảm giỏ trị doanh nghiệp.
Qua những phõn tớch trờn ta cú thể thấy, đất đai luụn cú ảnh hưởng tới giỏ trị doanh nghiệp. Do đú xử lớ vấn đề về đất đai cho doanh nghiệp trong và sau quỏ trỡnh cổ phần húa là một đũi hỏi tất yếu để xỏc định cỏch chớnh xỏc giỏ trị của doanh nghiệp, cũng như tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh thuận lợi sau cổ phần hoỏ.
1.3.2. Xỏc định giỏ trị đất (QSDĐ) trong giỏ trị doanh nghiệp
Theo Luật đất đai năm 2003, tại khoản 23 điều 4 cú quy định “Giỏ quyền sử dụng đất (sau đõy gọi là giỏ đất) là số tiền tớnh trờn một đơn vị diện tớch đất do Nhà nước quy định hoặc được hỡnh thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà người cú nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng đất mà người cú nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tớch đất đú trong thời hạn sử dụng đất xỏc định.”. Như vậy, đó cú sự đồng nhất giữa giỏ trị QSDĐ và giỏ đất. Việc xỏc định giỏ trị QSDĐ (hay giỏ trị đất) vào giỏ trị DNNN để cổ phần húa được quy định như sau:
Giỏ trị QSDĐ chỉ chớnh thức được đề cập vào trong giỏ trị DN từ thỏng 6 năm 2002 trong nghị định 64/2002/NĐ-CP về chuyển nhà nước thành cụng ty cổ phần và thụng tư 79/2002/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị đinh 64/NĐ-CP. Trước đú, nú hoàn toàn khụng được tớnh vào trong giỏ trị DN, tuy cú nhắc đến giỏ trị lợi thế do vị trớ địa lý (ở nghị định 44/1998/NĐ-CP) nhưng nú khụng phản ỏnh được giỏ trị QSDĐ của DN.
Theo thụng tư này thỡ cỏc DNNN khi chuyển sang cụng ty cổ phần phần lớn lựa chọn hỡnh thức thuờ đất và khụng tớnh giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp.
Đến nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển DNNN thành cụng ty cổ phần và thụng tư 126/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 187 quy định về việc xỏc định giỏ trị QSDĐ cho DNNN cổ phần húa cũng khụng cú gỡ khỏc nhiều so với thụng tư 79 và nghị định 64. Tuy nhiờn đó được quy định cụ thể hơn:
* Trong trường hợp doanh nghiệp thực hiện thuờ đất:
- Nếu doanh nghiệp đang thuờ đất thỡ khụng tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất vào giỏ trị doanh nghiệp, cụng ty cổ phần tiếp tục kớ hợp đồng thuờ đất theo qui định của phỏp luật và quản lớ sử dụng đỳng mục đớch, khụng được bỏn.
- Nếu diện tớch đất đó được nhận giao, đó nộp tiền sử dụng đất vào ngõn sỏch Nhà nước, mua quyền sử dụng đất của cỏc cỏ nhõn, phỏp nhõn khỏc nay
chuyển sang thuờ đất thỡ chỉ tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp cỏc khoản chi phớ làm tăng giỏ trị sử dụng đất và giỏ trị tài sản trờn đất như: chi phớ đền bự, giải phúng mặt bằng.
* Trong trường hợp DN thực hiện giao đất cú thu tiền sử dụng đất:
- Đối với diện tớch đất doanh nghiệp đang thuờ: giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp theo giỏ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định nhưng khụng tớnh tăng vốn Nhà nước mà hạch toỏn vào khoản phải nộp Ngõn sỏch Nhà nước. Cụng ty cổ phần phải nộp số tiền này cho Ngõn sỏch nhà nước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với diện tớch đất doanh nghiệp đó được giao, đó nộp tiền sử dụng đất cho ngõn sỏch nhà nước: phải xỏc định lại giỏ trị quyền sử dụng đất theo giỏ do UBND tỉnh qui định. Khoản chờnh lệch giữa giỏ trị quyền sử dụng đất xỏc định lại với giỏ trị hạch toỏn trờn sổ kế toỏn được tớnh vào giỏ trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
Như vậy, theo quy định tại Nghị định này, trường hợp DN thực hiện hỡnh thức thuờ đất thỡ khụng phải tớnh giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp (hay khụng cú một khoản nào liờn quan đến giỏ trị đất được tớnh vào giỏ trị DN. Giỏ trị đất trong trường hợp này là bằng 0). Cũn nếu doanh nghiệp lựa chọn hỡnh thức giao đất thỡ phải tớnh giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp, và được tớnh theo khung giỏ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành.
Hiện nay, giỏ trị QSDĐ được tớnh vào giỏ trị DNNN cổ phần húa theo tinh thần của nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành cụng ty cổ phần và thụng tư 146/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 109/NĐ-CP.
Việc tớnh giỏ trị QSDĐ để tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp theo quy định tại điều 30 nghị định số 109/2007/NĐ-CP và nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chớnh phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ đất, trong đú:
* Trường hợp Doanh nghiệp thực hiện hỡnh thức thuờ đất:
- Đối với cỏc doanh nghiệp trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ khụng tớnh giỏ trị tiền thuờ đất vào giỏ trị doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp cú sử dụng cỏc lụ đất thuộc loại đất đụ thị thỡ phải xỏc định giỏ trị lợi thế địa lý của lụ đất để tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp.
- Đối với cỏc doanh nghiệp đó nộp tiền thuờ đất 1 lần cho cả thời gian thuờ đất hoặc đó nộp tiền thuờ đất cho nhiều năm trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất Đai cú hiệu lực thi hành) thỡ việc xỏc định giỏ trị đất vào giỏ trị doanh nghiệp là phần chờnh lệch giữa giỏ đất được xỏc định sỏt với giỏ thị trường trong điều kiện bỡnh thường so với giỏ do UBND tỉnh cụng bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xỏc định giỏ trị doanh nghiệp (là giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý)
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần húa được nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất và đó nộp tiền sử dụng đất vào ngõn sỏch nhà nước nay chuyển sang hỡnh thức được nhà nước cho thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ giỏ trị QSDĐ được giao khụng tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp.
Giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý được tớnh theo quy định tại tiết a, điểm 4.7, mục A, phần III thụng tư 146: “ Giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý của lụ đất được xỏc định bằng chờnh lệch giữa giỏ đất được xỏc định sỏt với giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường (theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chớnh phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất) so với giỏ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định và cụng bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xỏc định giỏ trị doanh nghiệp”.
* Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất thỡ việc xỏc định giỏ trị QSDĐ được tớnh như sau:
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần húa đang thực hiện hỡnh thức thuờ đất nay chuyển sang hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất phải tớnh giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp.
“Giỏ đất để xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất vào giỏ trị doanh nghiệp cổ phần là giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định sỏt với giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chớnh phủ về sửa , bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NFF-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất”.
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần húa đó được giao đất và đó nộp tiền sử dụng đất cho Ngõn sỏch Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp phỏp thỡ phải tớnh giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp.
Giỏ đất để xỏc định giỏ trị QSDĐ được tớnh như trờn. Nếu giỏ trị QSDĐ xỏc định lại cao hơn chi phớ thực tế về QSDĐ đang hoạch toỏn trờn sổ kế toỏn thỡ khoản chờnh lệch tăng được tớnh vào giỏ trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
- Ngoài ra cũn một số trường hợp quy định cụ thể khỏc đối với những doanh nghiệp cổ phần húa được giao đất xõy dựng phải tớnh giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp.
Như vậy, hiện nay cú thể thấy rằng giỏ trị QSDĐ được xỏc định trong doanh nghiệp cổ phần húa phụ thuộc vào hai hỡnh thức lựa chọn của Doanh nghiệp đú là: Thuờ đất hay giao đất. Tương ứng với hai hỡnh thức này (trong một số trường hợp) thỡ phải tớnh giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý hoặc giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị doanh nghiệp. Vậy việc định giỏ đất cho DNNN cổ phần húa phụ thuộc vào việc xỏc định giỏ trị QSDĐ để tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp (đú là giỏ trị QSDĐ hay giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý). Việc định giỏ này chủ yếu dựa trờn cơ sở của giỏ trị thị trường và giỏ do UBND cấp tỉnh quy định.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HểA TẠI CễNG TY VVFC
2.1. Khỏi quỏt về cụng ty cổ phần định giỏ và dịch vụ tài chớnh Việt Nam.
Việt Nam
Cụng ty cổ phần định giỏ và dịch vụ tài chớnh Việt Nam trước đõy là Trung tõm định giỏ trực thuộc Bộ Tài Chớnh. Ngày 6/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chớnh phờ duyệt Quyết định số 3004/ QĐ- BTC chuyển đổi Trung tõm Thẩm