(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường trung phụng, quận đống đa, thành phố hà nội với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN LÊ THỊ THU THẢO ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ****** Lê Thị Thu Thảo ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS Chuyên ngành: Quản lý đất đai M số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Chủ tịch hội đồng chấm luận văn Giáo viên hướng dẫn Thạc sĩ khoa học PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI – 2018 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian đào tạo thạc sĩ giảng đường trường Đại học Khoa học tự nhiên, em đ nhận nhiều quan tâm giúp đỡ từ quý thầy cô bạn bè Tất may mắn đ , góp phần khơng nhỏ bước đường nghiệp em Với tất lịng kính trọng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới quý thầy cô Khoa Địa lý đ truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho hệ học viên học tập trường Được tham gia vào hoạt động tiếp cận thực tế nghiên cứu đề tài khoa học chuyên sâu đ giúp chúng em trau dồi hiểu biết ngành học vốn sống Khoa Địa lý từ lâu đ trở thành nôi tinh thần tri thức giúp chúng em vững vàng đường nghiệp Đặc biệt, suốt trình nghiên cứu hoàn thành luận văn, em đ may mắn nhận giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy Trước bỡ ngỡ vốn kiến thức hạn chế em, thầy đ hướng dẫn bổ sung cho em lý thuyết cần thiết thông tin thực tế, vậy, em mong vận dụng tốt nội dung đ học tập từ thầy luận văn Sau cùng, em xin kính chúc q thầy khoa Địa lý thầy Hiệu trưởng GS TS Nguyễn Văn Nội dồi sức khỏe giữ vững niềm tin cho sứ mệnh truyền đạt tri thức cao Em xin trân trọng cảm ơn Hà Nội, ngày 27 tháng 11 năm 2018 Sinh viên thực Lê Thị Thu Thảo TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cơ sở tài liệu để thực Luận văn .3 Cấu trúc luận văn CHƢƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan đất đai giá đất đai .5 1.1.1.Khái niệm đặc điểm đất đai .5 1.1.2 Bản chất giá đất đặc điểm giá đất 1.1.3 Thị trường đất đai .8 1.2 Cơ sở lý luận định giá đất .9 1.2.1 Khái niệm vai trò định giá đất 1.2.2 Các khoa học việc định giá đất .10 1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất bất động sản đất 10 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.2.5 Quy trình định giá đất .19 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá đất .22 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan 22 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 22 1.4 Bản đồ vùng giá trị đất đai 24 1.4.1 Khái niệm đồ vùng giá trị đất đai .24 1.4.2 Vai trò đồ vùng giá trị đất đai 24 1.4.3 Nội dung đồ vùng giá trị đất đai .25 CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS 26 2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS 26 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.2 Quy trình đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng với hỗ trợ phần mềm ArcGIS 28 2.2.1 Thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước .28 2.2.2 Thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 31 2.2.3 Thành lập đồ chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường 37 2.3 Quy trình đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng phƣờng Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội .37 2.3.1 Đặc điểm ĐKTN, KTXH, môi trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội 37 2.3.2.Thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo bảng giá Nhà nước 2015-2019 39 2.3.3 Định giá thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo giá thị trường năm 2018 46 2.3.4 Thành lập đồ đồ chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường năm 2018 phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội 56 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG NĂM 2018 TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 58 3.1 Đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng năm 2018 khu vực nghiên cứu 58 3.1.1 Khoanh vùng khu vực có hệ số chênh lệch giá đất lớn đồ 58 3.1.2 Nguyên nhân dẫn tới bất cập giá đất khu vực có biến động lớn 59 3.2 Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất đƣa phƣơng án định giá đất tối ƣu 61 3.2.1 Giải pháp pháp luật 61 3.2.2 Giải pháp công nghệ thông tin 63 KẾT LUẬN 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 PHỤ LỤC 68 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Mã vị trí đất phường Trung Phụng 43 Bảng 3.2: Các trường bảng giá Nhà nước .44 Bảng 3.3: Bảng giá đất thuộc địa bàn phường Trung Phụng 44 Bảng 3.4: Ví dụ thơng tin giá thị trường thu thập phường Trung Phụng 49 Bảng 3.5: Hệ số vị trí vùng giá trị 50 Bảng 3.6: Hệ số diện tích 51 Bảng 3.7: Hệ số hình thể 51 Bảng 3.8: Kiểm tra kết nội suy 55 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá đất 20 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu trúc Geodatabase 28 Sơ đồ 2.2: Quy trình thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước 29 Sơ đồ 2.3: Quy trình thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 32 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí phường Trung Phụng .38 Hình 3.2: Sản phẩm sau hoàn thành bước nhập liệu vào ArcGIS 42 Hình 3.3: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước năm 2015-2019 phường Trung Phụng 45 Hình 3.4: Vị trí mẫu giá thu thập địa bàn 53 Hình 3.5: Kết nội suy trị trung bình trọng số 54 Hình 3.6: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường phường Trung Phụng năm 2018 56 Hình 3.7: Bản đồ hệ số chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước theo giá thị trường 57 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài ngun tất yếu, có tính định lĩnh vực kinh tế - văn hóa – trị x hội quốc gia Các Mác viết: “Đất đai tài sản m i m i với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Đất đai vừa tư liệu sản xuất, vừa khơng gian sản xuất cho ngành nghề, đóng vai trò thành phần quan trọng hàng đầu kinh tế - x hội Trên sở loại tài sản đặc biệt, đất đai có đặc thù riêng cố định vị trí, giới hạn khơng gian, vơ hạn thời gian, giá trị sử dụng tăng vơ hạn khai thác hợp lý, kéo theo giá ngày tăng Tuy nhiên, giá đất đai kể từ công nhận đ tồn hai loại: giá Nhà nước quy định giá thị trường Giá đất thị trường biến động liên tục khó xác định mức trung bình nên thực tế khoảng cách giá đất Nhà nước quy định giá thị trường ln có khác biệt đáng kể, chênh lệch lại ngày lớn Bất cập chênh lệch giá đất đ gây áp lực lớn quyền công tác quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất phát triển kinh tế x hội Nguyên nhân chủ yếu việc định giá đất trước áp dụng theo quy trình phương pháp truyền thống, chưa biểu đạt giá trị thật bất động sản, việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phương án thay khả quan phục vụ nhu cầu không riêng quản lý Nhà nước đất đai mà đại phận người sử dụng đất Xuất phát từ thực tế em đ lựa chọn đề tài “Đánh giá tính phù hợp giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với hỗ trợ phần mềm ArcGIS” làm đề tài nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hướng tới việc xây dựng giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường địa phương Mục tiêu nghiên cứu Luận văn thực nhằm đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường địa bàn cấp phường (lấy ví dụ nghiên cứu phường Trung Phụng) sở xác định hệ số chênh lệch hai TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com loại giá việc thành lập đồ vùng giá trị đất đai với hỗ trợ phần mềm ArcGIS Từ đưa số giải pháp khắc phục bất cập giá đất Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực bao gồm: - Tổng quan tài liệu, số liệu, đồ có liên quan đến thành lập đồ vùng giá trị Thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội, thị trường bất động sản khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội - Nghiên cứu tổng quan định giá đất đồ vùng giá trị đất đai - Ứng dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng đồ vùng giá trị đất đai cho địa bàn nghiên cứu theo bảng giá nhà nước theo nội suy giá thị trường - Đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường địa bàn nghiên cứu - Dựa kết chồng ghép lớp đồ, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất đai điểm có chênh lệch giá lớn Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài thực địa bàn phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu vấn đề sau: + Phân tích tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội sở ứng dụng phần mềm Arcgis + Đề tài giới hạn nghiên cứu giá đất phạm vi mục đích sử dụng đất đô thị nhằm đưa kết đánh giá có độ tập trung xác cao, phù hợp với mục đích sử dụng đất chủ yếu địa bàn nghiên cứu + Đề xuất định hướng xây dựng bảng giá Nhà nước cho giai đoạn dựa phương pháp nội suy giá đất thông tin giá thị trường Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra x hội học: Điều tra thu thập số liệu thực tế điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội, điều kiện pháp lý, giá thị trường bất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com động sản khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội sở ứng dụng phần mềm Arcgis - Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu, phân tích thống kê, xử lý số liệu: Thu thập tài liệu, số liệu, đồ khu vực nghiên cứu Trên sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành xử lý số liệu để ước tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất Phân tích đánh giá tính phù hợp giá đất theo quy định nhà nước giá đất thị trường - Phương pháp chiết trừ: Tiến hành bóc tách giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi giá trị bất động sản thu thập - Phương pháp so sánh: Áp dụng phương pháp so sánh định giá đất - Phương pháp đồ GIS: dùng để thành lập, trình bày biên tập đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Cơ sở tài liệu để thực Luận văn a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm sách, giáo trình, luận văn, cơng trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết đề tài: - Hướng quản lý đất đai: sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống sách pháp luật đất đai, - Hướng định giá đất: Bài giảng định giá đất, tài liệu phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, - Hướng đồ: Bài giảng ArcGIS, tài liệu hướng dẫn thành lập đồ vùng giá trị đất đai đánh giá tiêu trọng số nội suy giá đất,… b) Các văn pháp lý liên quan tới hướng nghiên cứu địa phương - Luật Đất đai năm 2013; - Các Nghị định Chính phủ, Thơng tư Bộ, ngành văn địa phương hướng dẫn thực Luật Đất đai - Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ Quy định giá đất - Bản đồ địa phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội - Quyết định Số 96/2014-QĐ UBND Thành phố Hà Nội Ngày 29 tháng 12 năm 2014 việc ban hành giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com cao thấp nhiều so với giá thực tế Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể giá đất, để giá đất sát với giá thực tế giao dịch thị trường Muốn đạt điều đó, cần nghiên cứu thực giải pháp sau: - Nhà nước nên mở rộng quy định bắt buộc áp dụng chế thị trường nhiều trường hợp hơn, với công tác thu hồi đất (kể thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước chủ yếu sử dụng xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất) Việc đẩy mạnh hàng lang pháp lý với giá đất thị trường giúp thúc đẩy việc hoàn thiện sử dụng linh hoạt loại giá đất - Bảng giá đất UBND tỉnh, thành phố ban hành nên quy định giá đất cách chi tiết linh hoạt hơn, tránh cào khu vực có hạng đường lại có yếu tố lợi kinh doanh dịch vụ chênh lệch Cũng cần có quy định chi tiết đơn giá đất thuộc khu vực giáp ranh phường ngõ thông đường với nhau, nhằm khắc phục tình trạng đất khu vực, mục đích sử dụng, thời điểm có giá khác - Trong thời gian thành lập trì tính xác giá đất thị trường, Nhà nước cần đạo sát việc cập nhập biến động đất đai cách kịp thời để khắc phục trường hợp có thay đổi kế hoạch sử dụng đất Các biến động dẫn đến biến động đột ngột giá, không chỉnh lý kịp thời dẫn đến hậu nghiêm trọng việc áp dụng giá thị trường công tác quản lý đất đai - Nhà nước cần ban hành quy định pháp lý để thành lập quan định giá đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường vùng thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường để tạo tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống quan Cơ quan định giá đất thành lập có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học đất đai có biến động Đây điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế nước ta Cơ quan định giá đất Nhà nước cần phải có tính độc lập chun mơn chịu quản lý quan tài nguyên môi trường đ nêu 62 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Đối với việc triển khai định giá đất hàng loạt theo giá thị trường, quan định giá cần có nhìn tồn diện tầm nhìn xa để nắm bắt hướng phát triển đất đai Cần kết hợp kiến thức kinh tế, x hội, môi trường, đô thị hóa nhằm trì đồ vùng giá trị đất đai cách lâu dài mà đảm bảo tính xác, đầy đủ kịp thời giá 3.2.2 Giải pháp công nghệ thông tin - Nhà nước cần tập trung nguồn lực vào việc đẩy mạnh công nghệ thông tin, vận dụng tối đa khả phần mềm GIS công tác định giá đất Việc thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường với ứng dụng phép nội suy ArcGIS đ chứng minh hiệu việc định giá đất hàng loạt với trợ giúp phần mềm ArcGIS đ thành công dự đoán giá trị đất chưa biết từ đất đ biết cách dự đoán giá trị yếu tố thay đổi theo khơng gian, giải pháp cơng nghệ hàng đầu công tác định giá đất - Việc vận dụng công nghệ GIS làm công cụ đắc lực hỗ trợ cho cơng tác định giá đất địi hỏi công tác quản lý đất đai cần đầu tư nguồn lực vào việc hồn thiện hệ thống thơng tin đất đai, quan trọng đồng chuẩn hóa liệu đồ, đảm bảo đồng thời tính xác tính liên kết khu vực với - Quy trình định giá đất sở ứng dụng công nghệ GIS cần phổ biến rộng r i Công khai kết nội suy giá đất để đảm bảo tính minh bạch ổn định thị trường đất đai, hỗ trợ người dân nắm bắt thông tin cách kịp thời xác tình hình bất động sản khu vực 63 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu tổng quan định giá đất đồ vùng giá trị đất đai, đề tài đ thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước giai đoạn 2015-2019, đồng thời thành lâp đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường khu vực nghiên cứu phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2018 Bằng cách chồng ghép số liệu thu từ hai đồ trên, đề tài thành công thu đồ chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước với giá đất thị trường phục vụ cho việc đánh giá tính phù hợp hai loại giá đất Dựa kết thu từ đồ, đề tài đ khoanh vùng khu vực có chênh lệch lớn để đánh giá cách có sở giá nhà nước Bản đồ hệ số chênh lệch hai loại giá đất cho thấy đa số đất có giá thị trường cao giá Nhà nước với mức chênh lệch đáng báo động Các đất có lợi kinh doanh thuận tiện giao thông có mức giá cao gấp nhiều lần so với mức giá Nhà nước đ quy định Sự chênh lệch giá khu vực địa bàn không đồng đều, cho thấy tính phù hợp giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường khơng cao Từ thấy nhà nước cần quan tâm sát cơng tác định giá để đảm bảo ln có giá trị sát với giá thị trường sử dụng trường hợp có liên quan mật thiết tới quyền lợi người dân bồi thường cho công tác quy hoạch, quản lý đảm bảo minh bạch thị trường quyền sử dụng đất, khống chế “ác mộng” bong bóng bất động sản Với việc phân tích nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giá đất, đề tài đ đề xuất giải pháp mặt pháp luật giải pháp công nghệ nhằm khắc phục kịp thời hiệu bất cập Trong thấy việc ứng dụng phần mềm ArcGIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai giải pháp công nghệ khả quan, tạo công cụ trực quan để theo dõi, quản lý, chỉnh biến giá đất điều tiết thị trường bất động sản Với việc cung cấp tính đa dạng, độ xác cao khả làm việc với liệu không gian vượt trội, ArcGIS trở thành phương án lựa chọn hàng đầu việc định giá bất động sản hàng loạt áp dụng công tác quản lý đất đai Dựa kết luận trên, em xin đề xuất số kiến nghị sau: 64 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Trong thời gian tới quan có thẩm quyền xây dựng quản lý giá đất cần áp dụng công nghệ vào điều tra, thu thập, xây dựng, quản lí liệu đất đai, đáng kể nói tới việc áp dụng phần mềm ArcGIS cho công tác quản lý giá đất thị trường bất động sản - Việc vận dụng công nghệ GIS làm công cụ đắc lực hỗ trợ cho công tác định công tác quản lý đất đai không rời với việc tập trung đào tạo, tập huấn kĩ kinh nghiệm chuyên môn cho cán thẩm định, đảm bảo yếu tố người quan tâm đầu tư song song với yếu tố công nghệ thông tin - Cơ quan Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra lại khu vực có bất phù hợp giá nhà nước với giá thị trường, tìm hiểu nguyên nhân kiến nghị thay đổi cho giai đoạn hợp lý - Tiến hành rèn luyện kĩ phần mềm phổ biến rộng r i quy trình định giá đất sở ứng dụng công nghệ GIS Công khai kết nội suy giá đất để đảm bảo tính minh bạch ổn định thị trường đất đai, hỗ trợ người dân nắm bắt thông tin cách kịp thời xác tình hình bất động sản khu vực Thơng qua việc tìm hiểu lý thuyết vận dụng phần mềm ArcGIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai, em đ hồn thành đề tài “Đánh giá tính phù hợp giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với hỗ trợ phần mềm ArcGIS” Tuy nhiên, nhận thấy kinh nghiệm kiến thức thân hạn chế, em hi vọng nhận đóng góp từ thầy nhằm hồn thiện thiếu sót luận văn Em xin chân thành cảm ơn 65 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt:Bộ Tài Chính (2005),Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài Chính (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư số 38/2014/TT-BTC Hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2013 Chính phủquy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư số 158/2014/TT-BTCquy định 04 (bốn) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài Nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT: Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Xây dựng (2018), Quyết định số 1291/QĐ-BXD: Công bốsuất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2017 Chính Phủ nước Cộng hịa x hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất bảng giá loại đất, văn sửa đổi, bổ sung có liên quan Chính Phủ nước Cộng hịa x hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá Thẩm định giá Chu Văn Cấp, Trần Bình Trọng (2003), Giáo trình Kinh tế Chính trị MácLenin,NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Công ty cổ phần thẩm định giá Avalue Việt Nam (2017), Chứng thư thẩm định giá 11 Công ty cổ phần thẩm định giá Avalue Việt Nam (2009), Quyết định số 12/2009/QĐ-GĐ việc ban hành hướng dẫn thực quy trình Thẩm định giá 66 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 12 Nguyễn Thị Thanh Hải (2012) Bài giảng Bản đồ chuyên đề địa Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội 13 Phạm Minh Đề (2006), Giáo trình định giá đất Trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội 14 Trần Quốc Bình (2006) Bài giảng ESRI ArcGIS 10 Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội 15 Quốc hội nước Cộng hòa x hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013 16 Quốc hội nước Cộng hòa x hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật giá 17 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 Ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015-2019 Các trang web 18 http://luanvan.net.vn/luan-van/cac-yeu-to-anh-huong-den-gia-bat-dong-san-373/ 19 http://tholaw.vn/dich-vu-phap-ly/tu-van-dat-dai/979-nguyen-tac-dinh-gia-batdong-san 20 http://voer.edu.vn/m/vai-tro-va-dac-diem-cua-dat-dai/8af8e894 21 https://www.saga.vn/thuat-ngu/discounted-cash-flow-dcf-dong-tien-chietkhau~1349 Tài liệu Tiếng Anh 22 Peter C Dooley (2005), The Labour Theory of Value 67 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng tổng hợp điều tra 78 mẫu giá đất thị trường địa bàn phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội TT Địa điểm Diện tích đất (m2) Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Số 42 ngõ 360 X Đàn, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, 58.00 207,724,138 40.00 195,125,000 57.00 215,563,158 21.30 64,446,338 32.00 91,306,250 31.11 74,732,143 38.50 70,719,481 38.00 65,704,211 21.00 53,467,855 thành phố Hà Nội Số 58 ngõ 360 X Đàn, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 142 ngõ 360 X Đàn, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số ngách 66 Ngõ Khâm Đức, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 24 Ngõ Khâm Đức, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 30 Ngõ Khâm Đức, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 34 Ngõ Khâm Đức, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 50 Ngõ Khâm Đức, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 52 Ngõ Khâm Đức, phường Nguồn thông tin Anh Tuấn 0934622629 Liên hệ 0936742059 Liên hệ 0916441956 Liên hệ 0968845995 Liên hệ 0919053129 Liên hệ 0912353349 Liên hệ 0904130101 Liên hệ 0913319822 Liên hệ 68 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Trung Phụng, quận Đống Đa, 0913319822 thành phố Hà Nội Số 54 Ngõ Khâm Đức, phường 10 Trung Phụng, quận Đống Đa, 40.00 61,375,000 36.00 73,805,556 34.50 69,710,870 21.70 87,788,018 41.50 76,537,349 38.00 73,000,000 32.00 63,457,500 18.00 57,950,000 12.00 60,149,998 thành phố Hà Nội Số 71 Ngõ Khâm Đức, phường 11 Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 76 Ngõ Khâm Đức, phường 12 Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số ngõ X Đằng, phường Trung 13 Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số ngõ Gia Tụ B, phường Trung 14 Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 18 ngõ 100 phố chợ Khâm 15 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 65 ngõ 100 phố chợ Khâm 16 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 35 ngõ 126 phố chợ Khâm 17 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 37 ngõ 138 phố chợ Khâm 18 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 0915961605 Liên hệ 0912008099 Liên hệ 0919053133 Liên hệ 0968234789 Anh Hùng 0935154591 Anh Long 0904575203 Liên hệ 0962958513 Anh Đồng 0986198944 Anh Hiển 0936033199 69 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Số 26 ngõ 154 phố chợ Khâm 19 Thiên, phường Trung Phụng, quận 34.00 46,768,235 16.00 60,512,500 71.30 46,311,360 24.00 90,450,000 30.00 37,859,978 22.00 64,434,545 33.00 50,509,091 27.00 52,546,667 28.50 69,147,368 Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 57B ngõ 154 phố chợ Khâm 20 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 01238328685 Liên hệ 01238328686 Số 14 ngách 72 ngõ 145 phố chợ 21 Khâm Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Anh Sơn 0936077868 Hà Nội Số ngõ 165 phố chợ Khâm 22 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 3B ngõ 165 phố chợ Khâm 23 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 29 ngõ 165 phố chợ Khâm 24 Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Anh Phương 0988206437 Liên hệ 0904857166 Liên hệ 0912005015 Số ngách 14 ngõ 165 phố Chợ 25 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Anh Tùng 0945869669 Nội Ngõ 165 phố Chợ Khâm Thiên, 26 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Ngõ 165 phố Chợ Khâm Thiên, 27 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Anh Công 0966737281 Anh Tuấn 0944355382 70 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Số 104 ngõ 165 phố Chợ Khâm 28 Thiên, phường Phương Liên, quận 54.60 54,447,363 42.10 68,916,538 16.00 69,975,000 50.00 103,900,000 21.00 55,542,857 28.00 67,800,000 30.60 66,045,425 30.00 127,590,000 17.00 107,341,176 35.00 74,885,714 Đống Đa, thành phố Hà Nội Số ngõ 178 phố Chợ Khâm 29 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 01662616200 Liên hệ 0913287353 Số 10 hẻm ngách 80 ngõ 178 phố 30 Chợ Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Chị Hưởng 0983457758 Nội Số 31 ngõ 218 phố Chợ Khâm 31 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 112 ngõ 218 phố Chợ Khâm 32 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 8, ngõ 281 phố Chợ Khâm 33 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 0915341375 Anh Thành 0912263855 Anh Đạt 0904005559 Số 19, ngõ 281 phố Chợ Khâm 34 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 202, ngõ Chợ Khâm Thiên, 35 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 14 ngõ 241, ngõ Chợ Khâm 36 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 0995884299 Anh Nam 0985701957 Số 21 ngách 21 ngõ 241, ngõ Chợ 37 Khâm Thiên, phường Phương Anh Việt Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà 71 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Nội Số 14A ngách 21 ngõ 241, ngõ 38 Chợ Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà 35.00 60,396,429 20.00 57,945,000 70.00 65,000,000 40.00 50,000,000 40.10 64,691,671 30.50 98,564,754 50.00 56,732,000 50.00 54,144,000 Chị Phượng 0988676859 Nội Số 42 ngách 21 ngõ 241, ngõ Chợ 39 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Liên hệ 0916640707 Nội Số 66 ngõ 241, ngõ Chợ Khâm 40 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Anh Hải 0942598822 BĐS ngõ 241, ngõ Chợ 41 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Vân Anh 0983892588 Nội Số 71 ngõ 241, ngõ Chợ Khâm 42 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 107 ngõ 241, ngõ Chợ Khâm 43 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Tú Anh 0912505244 Anh Trung 0912995386 Số ngách 86 ngõ 241, ngõ Chợ 44 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Liên hệ 0912328869 Nội Số ngách 86 ngõ 241, ngõ Chợ 45 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Liên hệ 0904648864 Nội 72 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Số 10 ngách 17-18 ngõ 260, ngõ 46 Chợ Khâm Thiên, phường Phương 14.40 47,866,667 38.00 40,263,158 21.00 81,265,714 58.76 50,636,242 64.00 35,156,250 64.50 71,656,744 Liên, quận Đống Đa, Hà Nội Số 63 ngõ 252, phố Chợ Khâm 47 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Anh Nhuận 0912643454 Liên hệ 0988571079 Số ngách 58 ngõ 252, phố Chợ 48 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Chị Hạnh 01256376666 Nội Số 36 ngõ 260, phố Chợ Khâm 49 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 0988571080 Số 19 ngách 1U ngõ 260, phố Chợ 50 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Liên hệ 0936123566 Nội BĐS ngõ 111B phố Chợ 51 Khâm Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Anh Xuân 01694884131 Nội Số 19B đường Hồ Ba Mẫu, phường 52 Tham khảo Phương Liên, quận Đống Đa, thành 100.00 117,000,000 phố Hà Nội phương Số đường Hồ Ba Mẫu, phường 53 Phương Liên, quận Đống Đa, thành 115.00 238,373,913 105.00 111,160,714 phố Hà Nội Mặt ngõ đường Hồ Ba Mẫu, 54 người dân địa phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Anh Nam 0904669323 Anh Linh 0964298989 73 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Mặt ngõ đường Hồ Ba Mẫu, 55 phường Phương Liên, quận Đống 57.00 92,921,053 36.00 82,437,500 89.00 114,929,494 80.00 253,150,000 58.00 137,862,069 70.00 77,089,286 69.00 234,782,609 14.00 226,685,714 14.00 217,845,000 68.40 239,938,947 Đa, thành phố Hà Nội BĐS ngõ 241 sát đường Hồ 56 Ba Mẫu, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt ngõ đường Hồ Ba Mẫu, 57 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội BĐS đường Hồ Ba Mẫu, phường 58 Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt ngõ đường Hồ Ba Mẫu, 59 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt ngõ đường Hồ Ba Mẫu, 60 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt phố Lê Duẩn, phường Phương 61 Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt phố Lê Duẩn, phường Phương 62 Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 242 Lê Duẩn, phường Phương 63 Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội BĐS mặt đường Khâm Thiên, 64 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Anh Hậu 0384943333 Liên hệ 0941872659 Liên hệ 0964298989 Lan Anh 0916572099 Liên hệ 0913552720 Liên hệ 0912441551 Anh Tùng 0972414215 Liên hệ 0913816551 Chị Hồng 0913563043 Liên hệ 0982482388 74 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BĐS mặt đường Khâm Thiên, 65 phường Phương Liên, quận Đống 100.00 231,000,000 86.00 235,308,140 25.50 232,555,882 50.00 47,745,000 40.32 43,402,778 60.00 65,000,000 60.00 54,920,000 45.00 207,724,138 62.00 195,125,000 40.50 114,891,675 Đa, thành phố Hà Nội 26 Khâm Thiên, phường Phương 66 Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 108 Khâm Thiên, phường Phương 67 Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Số 42 ngõ 100 Khâm Thiên, 68 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt ngõ 126 Khâm Thiên, phường 69 Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt ngõ Hoàng An Lê Duẩn, 70 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt ngõ Hoàng An Lê Duẩn, 71 phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Bất động sản ngõ 360 X Đàn, 72 phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Bất động sản ngõ 360 X Đàn, 73 phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Bất động sản ngõ Chợ Khâm 74 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 0975675833 Liên hệ 0968218002 Liên hệ 0982482392 Liên hệ 0989998186 Liên hệ 0982482394 Chị Hằng 0912060552 Mr.Hưng 0363672815 Liên hệ 0934622629 Liên hệ 0936742059 Liên hệ 0912505244 75 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Bất động sản ngõ Chợ Khâm 75 Thiên, phường Phương Liên, quận 35.50 108,524,154 55.00 116,232,100 51.00 104,241,000 21.00 216,285,724 Đống Đa, thành phố Hà Nội Bất động sản ngõ Chợ Khâm 76 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Bất động sản ngõ Chợ Khâm 77 Thiên, phường Phương Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Mặt phố Lê Duẩn, phường Phương 78 Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Liên hệ 0912995386 Liên hệ 0912328869 Liên hệ 0904648864 Liên hệ 0913816551 76 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường năm 2018 phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội 56 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ... lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường 37 2.3 Quy trình đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng phƣờng Trung Phụng, quận Đống Đa, thành. .. PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS 2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS ArcGIS hệ thống GIS đánh giá hàng