1.2.5.1. Xác định vấn đề định giá.
Trong bước này, thẩm định viên cần xác định rõ các vấn đề sau:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích thước, hình thể, địa hình…
- Nhận biết tình trạng pháp lý của bất động sản mục tiêu: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, giấy phép xây dựng…
- Xác định rõ mục đích định giá.
- Xác định yêu cầu của người sử dụng kết quả định giá.
- Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá thị trường, giá thế chấp, giá nhà nước. - Xác định phương pháp định giá.
- Xác định nguồn thông tin dữ liệu được sử dụng để định giá.
Bước 6
Lập báo cáo và chứng thư định giá
Bước 5
Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu
Bước 4
Phân tích thơng tin
Bước 3
Khảo sát thị trường, thu thập thông tin
Bước 2
Lập kế hoạch định giá
Bước 1
- Xác định thời điểm định giá.
1.2.5.2. Lập kế hoạch định giá
Căn cứ vào các vấn đề cơ bản đ được xác định ở bước 1, tiến hành:
- Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tài liệu, các văn bản pháp lý, các chứng cứ có liên quan.
- Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp thơng tin và tài liệu cần thu thập, có độ tin cậy cao.
- Lên chương trình, thời gian biểu cho từng nhiệm vụ.
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.
1.2.5.3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trường:
+ Xem xét vị trí thực tế của thửa đất trên bản đồ và các mô tả trong giấy tờ pháp lý.
+ Xem xét diện tích của thửa đất, các đặc điểm điều kiện tự nhiên có liên quan. - Thu thập thơng tin:
+ Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, l i suất, thu nhập của các bất động sản đ giao dịch trên thị trường.
+ Các thông tin về quan hệ cung cầu trên thị trường, về động thái của người mua, người bán có tiềm năng.
+ Các thông tin pháp lý về bất động sản.
+ Các thông tin, số liệu về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, x hội, môi trường tác động đến giá trị của bất động sản.
1.2.5.4. Phân tích thơng tin
Dựa trên các tài liệu đ có, cần tiến hành:
- Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần định giá.
- Phân tích bất động sản: Nhận xét những đặc điểm và tiêu chuẩn của bất động sản có ảnh hưởng đến giá trị của bản thân nó.
- Phân tích so sánh: Lựa chọn các tiêu chuẩn để thực hiện phương pháp cũng như kỹ thuật định giá, so sánh, đối chiếu thích hợp đối với từng giao dịch.
- Phân tích giá trị bất động sản.
1.2.5.5. Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu
- Dựa vào các kết quả phân tích trên, xác định phương pháp định giá nào là tốt nhất, được sử dụng chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để hỗ trợ bổ sung.
- Áp dụng kết hợp các phương pháp đ lựa chọn để đưa ra giá trị cụ thể của bất động sản mục tiêu, có thể là một con số xác định hoặc một khoảng giá trị.
1.2.5.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập ra nhằm trình bày, phân tích khách quan về những mặt hạn chế trong cơng tác, nêu rõ ý kiến chủ quan về quá trình định giá, mức giá của bất động sản.
Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản.
1.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá đất
1.3.1. Nhóm các nhân tố chủ quan
- Mục đích của việc định giá: phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản, những địi hỏi về mặt lợi ích mà bất động sản cần phải cung cấp cho chủ thể sử dụng. Mục đích có thể là để ở, cho th, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…
- Quan điểm khác nhau của các đơn vị định giá: Trong thời kì thị trường bất động sản chưa có sự bình ổn nhất định, các đơn vị định giá tùy vào các mục đích định giá cụ thể mà sẽ có nhiều biện phápkìm h m giá trị của bất động sản. Trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, giá trị bất động sản đơi khi sẽ có sự khác biệt so với giá thị trường.
- Tính chủ quan của người tiến hành định giá. Cách thức tổ chức, cách sử dụng phương pháp, sự nhạy bén với thị trường cũng như kinh nghiệm của mỗi cán bộ là khác nhau, tuy nhiên, nhân tố này khơng mang tính quyết định tới sự chênh lệch ở mức độ nghiêm trọng tới giá trị bất động sản thế chấp.
- Các nhân tố chủ quan khác như điều kiện thu thập thông tin, hệ thống cơ sở vật chất, phần mềm xử lý thông tin…
+ Yếu tố mang tính vật chất: là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên, vốn có mà bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng như vị trí, diện tích, kích thước, chiều rộng mặt tiền, khả năng sửa chữa, cải tạo, đặc điểm địa hình xung quanh,…
Các thuộc tính hữu dụng của bất động sản cịn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác, tận dụng. Vì vậy, bên cạnh việc xem xét các yếu tố phản ánh giá trị của bản thân bất động sản, cịn cần tính đến quan điểm sử dụng của khách hàng để quyết định giá trị cho phù hợp.
+ Yếu tố mang tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của con người trong việc khai thác các thuộc tính hữu dụng của nó. Do vậy, tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới giá trị bất động sản.
Tính chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các quy định của Nhà nước về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Một bất động sản có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, có phạm vi khai thác rộng sẽ có giá trị cao hơn rất nhiều so với các bất động sản thiếu tính pháp lý khác.
+ Yếu tố mang tính kinh tế: Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ việc sử dụng bất động sản. Các bất động sản có vị trí thuận lợi cho kinh doanh sản xuất sẽ mang lại giá trị kinh tế cao, làm giá trị bất động sản tăng cao.
- Các yếu tố bên ngoài bất động sản:
+ Quan hệ cung cầu: Trên thực tế, bất động sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao. Ngược lại, nếu cung trở nên phong phú hơn so với nhu cầu thị trường thì bất động sản sẽ bị đánh giá thấp. Thường thì với thị trường bất động sản, cung phản ứng chậm hơn cầu do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài, vì vậy giá bất động sản cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.
+ Yếu tố khu vực: Triển vọng phát triển của nền kinh tế và đặc biệt là lĩnh vực bất động sản là một trong những nhân tố khách quan tác động đến giá trị bất động sản. Luồng thu nhập của bất động sản sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, kéo theo sự thay đổi về nhu cầu đầu tư bất động sản trong khu vực. Các yếu tố x hội và môi trường khác xung quanh bất động sản cũng có ảnh hưởng đáng kể đối với việc định giá.
+ Ngồi ra trong q trình định giá, giá trị của bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố ngoại ứng khác như tâm lý khách hàng, thời điểm định giá, quan niệm x hội (phong thủy, điều kiêng kị…), các yếu tố lịch sử,…
1.4. Bản đồ vùng giá trị đất đai
1.4.1. Khái niệm của bản đồ vùng giá trị đất đai
Vùng giá trị đất đai là thuật ngữ dùng để chỉ một tập hợp những mảnh đất trong một khu vực địa lý cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của một số yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế, x hội, môi trường, pháp luật,...giống nhau hoặc gần giống nhau.
Bản đồ vùng giá trị là bản đồ chuyên đề thể hiện những vùng giá trị của các thửa đất, trong đó có tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất tại một thời điểm nhất định. Nói cách khác, bản đồ này cho chúng ta cái nhìn trực quan về các vùng giá trị đất đai tính theo đơn vị tiền tệ.
Có hai loại bản đồ vùng giá trị: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước và bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường.
Bản đồ vùng giá trị đất đai thể hiện trực quan giá trị của các thửa đất, không chỉ giúp cho các nhà quản lý có cái nhìn tổng quan về giá đất trong khu vực mà còn giúp cho người dân biết được giá trị thửa đất của mình và so sánh giá với những thửa đất ở những khu vực khác. Mặt khác, bản đồ vùng giá trị đất đai còn thể hiện mối quan hệ giữa vị trí của thửa đất và giá trị của nó.
1.4.2. Vai trị của bản đồ vùng giá trị đất đai
Đối với người dân: nắm bắt được giá cả đất đai đang giao dịch, tạo điều kiện đầu tư cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Đối với thị trường: cung cấp một cơ sở dữ liệu về giá chính xác, đầy đủ, minh bạch giúp thị trường đất đaiổn định và lành mạnh hơn.
Đối với Nhà nước: hỗ trợ trong việc quản lý, xây dựng các chính sách, các quyết định về giá cả của đất đai.
Mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường: Công khai, minh bạch giá đất của khu vực giúp cho người dân nắm bắt giá cả đất đai đang giao dịch để đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn, hợp lý, giúp phát triển thị trường bất động sản của khu vực.
1.4.3. Nội dung của bản đồ vùng giá trị đất đai
Bản đồ vùng giá trị đất đai được thành lập nhờ ứng dụng phần mềm ArcGIS, trên nền tảng của bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính được dùng như bản đồ nền, cung cấp các yếu tố về cơ sở địa lý của các thửa đất, các yếu tố giao thông, thủy văn, địa giới hành chính…. Theo đó, các thửa đất sẽ được xác định giá trị tại thời điểm lập bản đồ, từ đó nghiên cứu giá trị của tồn bộ khu vực rồi phân cấp thành từng vùng có cùng một khoảng giá trị nào đó, đây chính là nội dung chun đề của bản đồ vùng giá trị.
CHƢƠNG 2
PHƢƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG VỚI SỰ
HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS 2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS
ArcGIS là hệ thống GIS được đánh giá hàng đầu trong việc cung cấp các tính năng từ thu thập, xử lý, chỉnh lý dữ liệu, phân tích và phân phối thơng tin tới các cấp độ khác nhau như CSDL địa lý cá nhân hay CSDL của các doanh nghiệp. Để khai thác một cách hoàn chỉnh và toàn diện tất cả các chức năng của GIS, ArcGIS triển khai nhiều ứng dụng khác nhau như: desktop (ArcGIS Desktop), máy chủ (ArcGIS Server), các ứng dụng Web (ArcIMS, ArcGIS Online), hoặc hệ thống thiết bị di động (ArcPAD)... và có khả năng xử lý dữ liệu đến từ các sản phẩm của các hãng khác nhau..
ArcGIS Desktop (sau đây gọi tắt là ArcGIS) là một bộ phần mềm bao gồm các ứng dụng: ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox, ArcScene, ArcGlobe. Trong đó:
ArcMap được dùng để hiển thị, xử lý, phân tích dữ liệu và thành lập bản đồ, trình bảy sản phẩm. Trong đề tài này, ArcMap là ứng dụng được sử dụng và nhắc đến nhiều nhất.
ArcCatalog cho phép người dùng dễ dàng truy cập và quản lý cũng như tạo mới các dữ liệu địa lý được lưu trữ trong thư mục hoặc trong những vùng có thể liên kết. Có thể thấy vai trị cũng như giao diện của ArcCatalog khá tương tự với Windows Explorer, tuy nhiên thay vìquản lýcác tệp tin thì ArcCatalog làm việc với các nguồn dữ liệu (lớp dữ liệu, bảng dữ liệu,...). ArcCatalog có thể hoạt động như một phần mềm độc lập hay tích hợp trong ArcMap.
ArcToolbox cung cấp một môi trường cho xử lý thông tin địa lý bao gồm thay đổi hoặc trích dẫn thơng tin. ArcToolbox được gắn vào trong ArcCatalog và ArcMap.
ArcScene được dùng để hiển thị dữ liệu dưới dạng mơ hình 3D, nó tạo ra cảnh ảnh 3D mà người dùng có thể điều hướng và tương tác với các khu vực trên ảnh.
ArcGlobe là ứng dụng được sử dụng cho dữ liệu địa lý trực quan dạng 3D bằng cách sử dụng góc nhìn tồn cầu liên tục..
Khi sử dụng các ứng dụng này đồng thời, ArcGIS cho phép người dùng có thể thực hiện được các bài toán ứng dụng GIS bất kỳ, từ đơn giản đến phức tạp, giúp thành lập bản đồ, phân tích các thơng tin địa lý, chỉnh sửa, biên tập, quản lý, hiển thị và xử lý dữ liệu.
Ngồi ra, ArcGIS cịn hỗ trợ rất nhiều phần mở rộng khác gọi là các Extension, mỗi Extension hỗ trợ một số chức năng chuyên biệt như: phân tích khơng gian (spatial analyst), phân tích 3D (3D analyst), phân tích mạng (Network analyst), xử lý dữ liệu, thống kê không gian...
Đối với ArcGIS, ArcMap là công cụ thiết yếu để tạo lập, chỉnh sửa, phân tích và quản lý dữ liệu bản đồ. Tại đây, người sử dụng có thể hiển thị thơng tin địa lý trên bản đồ theo nhiều Layer, bao gồm các dữ liệu đặc trưng như là: sơng ngịi, ao hồ, đường giao thơng, ranh giới hành chính…. Layer khơng lưu trữ dữ liệu thơng tin địa lý thực mà chỉ tham chiếu đến những dữ liệu thông tin lưu trữ trong Coverage, Shapefile, Geodatabase, Image, Grid… và định dạng cách hiển thị thơng tin đó trên bản đồ. Việc tham chiếu những dữ liệu bằng cách này cho phép Layer phản ánh lại hầu hết những dữ liệu thông tin mới nhất trong dữ liệu GIS của ta. Các lớp dữ liệu (data layers) và tham số của chúng được nhóm thành các Data frame và được ghi lại trong file bản đồ. Các layer có thể được tạo ra từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau: shape file, personal geodatabases, ArcInfo cover datasets, CAD drawings, SDE databases, tables, các file ảnh.
Các dữ liệu địa lý có 2 dạng chính là vector (shape, cover, CAD, geodatabase,...) và raster (ảnh số, ảnh quét, các file ảnh dưới dạng *.jpg, *.tiff,...). Shape fie và Geodatabase là 2 dạng dữ liệu vectơ chính của ArcView.
- Shape file lưu trữ cả dữ liệu khơng gian lẫn dữ liệu thuộc tính. Trong thực tế, Shape file không phải là 1 file mà là 5-6 file có tên giống nhau nhưng đi khác nhau. Ba file quan trọng nhất là các file có đi:
*.shx – chỉ số liên kết đối tượng với bảng thuộc tính.
nếu có file *.prj thì nó sẽ xác định hệ quy chiếu của Shape file.[14]
- GeoDatabase là một cơ sở dữ liệu được chứa trong một file có đi là *.mdb (định dạng của MS Access). Khác với Shape file, GeoDatabase cho phép lưu giữ topology của các đối tượng. Cấu trúc của một GeoDatabase được thể hiện ở sơ đồ 2.1: