Bước 1: Xác định nhiệm vụ, mục đích đề tài
- Mục tiêu cần đạt được chính là thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường của khu vực nghiên cứu tại một thời điểm nhất định. Sản phẩm cuối cùng phải thể hiện được giá nội suy của tất cả các thửa đất sau khi tham khảo thông tin giao dịch của các thửa đất đ thu thập được thông tin về giá.
- Yêu cầu của công tác thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường này là phải nắm rõ các nguyên tắc, phương pháp định giá đất; vận dụng các kiến thức về GIS và có kinh nghiệm định giá đất thực tế.
- Nhiệm vụ: thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội, bản đồ địa chính của khu vực nghiên cứu, điều tra giá đất nhà nước và giá thị trường của địa bàn nghiên cứu.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực tế trên địa bàn nghiên cứu cụ thể.
Bước 2: Điều tra, bóc tách thơng tin đất đai và xử lý dữ liệu
- Thu thập các dữ liệu bản đồ cần thiết (dưới dạng giấy hoặc dạng số) bao gồm: bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng của khu vực nghiên cứu.
- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên – kinh tế x hội của khu vực nghiên cứu. - Thu thập thông tin về giá đất trên thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, kích thước diện tích, hình thể,...).
Các thơng tin cần thu thập có thể được tìm kiếm từ các chủ sử dụng đất đ giao dịch thông qua việc điều tra thực địa, qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, từ báo chí, internet, văn phịng mơi giới nhà đất, sàn giao dịch bất động sản,...
Nguyên tắc thu thập giá thị trường: lấy mẫu phân bố đều trên khu vực nghiên cứu, đảm bảo các tuyến đường và ngõ chính có một số lượng giao dịch nhất định, các giá thu thập được phải loại bỏ sơ bộ những giá vô lý (quá cao hoặc quá thấp do bất động sản mang tính đặc thù và phi thị trường) hoặc những giá quá xa thời điểm nghiên cứu. Khi điều tra giá đất, cần đánh dấu thửa đất đó trên bản đồ, định vị vệ tinh, chụp ảnh đường trước mặt thửa đất để thuận lợi cho công tác nhập dữ liệu và kiểm tra nội suy giá đất.
- Bóc tách thơng tin giao dịch đất đai: khi thu thập giá, cần lưu ý giá thu thập được của bất động sản có bao gồm giá của nhà trên đất hay khơng. Đối với giao dịch có cơng trình xây dựng gắn liền với đất, cần tách riêng giá đất bằng cách lấy giá đất = giá bất động sản – giá nhà. Mặt khác, các giá đất thu thập được thường là giá ở những thời điểm khác nhau, một phần cần loại bỏ các giao dịch có thời điểm quá xa, một phần cần quy chuẩn về cùng một thời điểm chính là thời điểm thành lập bản đồ.
Bước 3: Cập nhật dữ liệu vào ArcGIS
Việc tạo bản đồ nền dựa trên các bản đồ có thể thu thập được tiến hành tương tự như bước tạo bản đồ nền của quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá nhà nước đ được nêu ở trên.
Tiến hành đánh dấu vị trí các thửa đất đ thu thập và bóc tách giá đất trên bản đồ nhằm phục vụ cho việc nhập giá và tiến hành nội suy.
Trong bước xử lý dữ liệu, cần tính các hệ số ảnh hưởng đến giá đất như: hệ số hình thể, hệ số vị trí, hệ số diện tích,… Các hệ số này được tính dựa vào phương pháp so sánh các cặp thửa đất có nhiều nét tương đồng nhưng khác nhau về yếu tố cần tính hệ số, từ đó rút ra được sự chênh lệch về giá trên yếu tố khác biệt đó.
Dựa vào cơng cụ lựa chọn theo không gian (Select by location) và lựa chọn theo thuộc tính để gán các hệ số cho các thửa đất.
- Hệ số vị trí của thửa đất được xác định như sau:
+ Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố lớn được quy định trong bảng giá.
+ Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (gọi chung là ngõ) có mặt cắt nhỏ nhất từ 3.5m trở lên.
+ Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3.5m.
+ Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt nhỏ nhất nhỏ hơn 2m. [17] Các vị trí này được tính theo các tuyến đường của từng khu vực và theo mục đích sử dụng, vì vậy để phân biệt vị trí của các thửa đất, đề tài sử dụng m giá trị là một d y số bao gồm:
Ma gia tri = (M đường)(M vị trí)(M mục đích sử dụng). M đường: là số thứ tự của con đường.
M mục đích sử dụng đất: gồm có đất ở thì quy ước là 1, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 2.
M giá trị: gồm 4 giá trị là 1, 2, 3, 4. Với các thửa đất của một chủ sử dụng đất tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thơng với nhiều đường, phố có giá trị đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có các khoảng cách
đến các đường phố bằng nhau thì áp dụng theo đường có mức giá cao nhất. Mỗi thửa đất sẽ được gắn một m giá trị để phục vụ cho việc gán giá.
- Hệ số về hình thể: phụ thuộc vào hình thể của thửa đất (hình chữ nhật vng vức, hình thang, hình đa giác phức tạp,…) mà sẽ có mức độ phù hợp với quan niệm người sử dụng và hiệu quả xây dựng cơng trình trên đất khác nhau.
- Hệ số về diện tích: tùy theo nhu cầu của người sử dụng tại địa bàn nghiên cứu cụ thể. Thông thường, các thửa đất có diện tích phù hợp với nhu cầu của hộ gia đình cá nhân hoặc phù hợp với hiệu quả kinh doanh cũng như giá tiền sẽ có hệ số cao nhất, diện tích q lớn hoặc quá nhỏ sẽ có giá kém hơn.
- Hệ số ảnh hưởng giá của thửa đất cịn phụ thuộc vào khoảng cách đến vị trí vùng trung tâm, trường học, bệnh viện, dịch vụ công cộng,… hoặc một vùng phát triển hơn ở khu vực xung quanh.
Bước 4: Nội suy giá đất
Sau khi có đầy đủ tài liệu và giá thị trường cần thu thập cũng như xây dựng được cơ sở dữ liệu, ta tiến hành nội suy giá đất.
Nội suy là phép giải đoán những giá trị chưa biết dựa trên những giá trị đ biết. Giá đất mà ta thu thập được trên thị trường chiếm số lượng rất nhỏ so với tổng lượng thửa đất trong một khu vực. Mặt khác giá đất lại chịu tác động tổng hợp từ nhiều yếu tố, mỗi yếu tố lại có mức độ ảnh hưởng khác nhau nên khơng thể tính được giá đất của từng thửa đất đến mức chi tiết. Từ đó, việc nội suy giá đất của các thửa đất chưa có giá trị từ các thửa đất đ thu thập dữ liệu là phương án tối ưu nhất.Cơ sở logic của phép nội suy là giá trị tại những điểm gần nhau hơn trong khơng gian thường có giá trị giống nhau hơn và ngược lại.
Các phương pháp nội suy trong ArcGIS bao gồm:
+ Nội suy Kringing: phương pháp nội suy này dựa trên sự kết hợp giữa phương pháp phân tích bề mặt và trọng số trung bình. Phân tích bề mặt tìm ra một phương trình tốn học diễn tả xu hướng tổng qt của bề mặt nhưng khơng tính đến các tính bất quy luật cục bộ. Nội suy cục bộ dùng để tính độ lệch từ xu hướng tồn cầu do sự không theo quy luật khu vực. Phương pháp “trung bình trọng số” dùng để tính sự biến thiên này, trọng số được xác định bởi xu hướng của những độ lệch bề mặt toàn cầu và các điểm quan sát.
+ Nội suy trị trung bình trọng số: là phương pháp nội suy hay được sử dụng nhất, giá trị dự đoán được rút ra từ tập hợp các điểm quan sát nằm trong một khoảng bán kính cho trước kể từ một điểm chưa biết.
+ Nội suy hàm spline: phương pháp này dựa trên cơ sở 3 hay nhiều điểm đ biết. Đây là một hàm đa thức liên tục theo đoạn, nó có ưu điểm là tính tốn nội suy nhanh chóng và có khả năng biểu diễn được các điểm đặc trưng của khu vực nhỏ.
Chất lượng của phép nội suy phụ thuộc vào số lượng và sự phân bố của các điểm đ biết, độ chính xác của các giá trị dữ liệu ghi nhận và hàm toán học được chọn. Khi tiến hành nội suy, tiến hành sử dụng các phương pháp khác nhau và so sánh để xác định sự chênh lệch giữa các phương pháp và phép nội suy phù hợp với khu vực.
Quá trình nội suy được tiến hành như sau:
Từ lớp Gia_thu_thap là lớp chứa các giá thu thập được trên thị trường của các thửa đất trong địa bàn nghiên cứu, tiến hành loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng theo hệ số ảnh hưởng K. Sau khi loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng đến lớp Gia_thu_thap như vị trí, diện tích,... kết quả thu được được lớp Gia_quy_chuan theo công thức:
Gia_quy_chuan = Gia_thu_thap / (K_VT * K_DT * K_HT) Trong đó:
Gia_quy_chuan: Giá quy chuẩn Gia_thu_thap: Giá thị trường K_VT: Hệ số vị trí
K_DT: Hệ số diện tích K_HT: Hệ số hình thể
Sử dụng phép nội suy, đề tài thu được giá trị của từng ô (cell) trên bản đồ. Một thửa đất là tập hợp của nhiều ơ gộp lại. Sau đó, sử dụng cơng cụ thống kê theo vùng (Zonal Statistics) của ArcGIS sẽ cho ra giá trị trung bình (MEAN) của các thửa đất. Khi có các giá trị trung bình ta sẽ có giá thị trường của thửa đất trong khu vực nghiên cứu bằng cách lấy giá trị trung bình nhân ngược trở lại với các hệ số ảnh hưởng.
Gia_thi_truong = MEAN * K_VT * K_DT * K_HT
Bước 5: Khoanh vùng giá trị đất đai
Gộp các thửa đất ở cùng mức giá thành một vùng và chia thành các khoảng giá trị khác nhau để tạo vùng giá trị trực quan cho tất cả các thửa đất.
Bước 6: Kiểm tra và biên tập bản đồ.
Sử dụng các phương pháp hiển thị bản đồ để trình bày các yếu tố bản đồ như tên bản đồ, khung bản đồ, chú giải, màu sắc,… cho hài hòa và hợp lý. Sau đó tiến hành kiểm tra, sao lưu, in ấn và giao nộp sản phẩm
Bước 7: Lưu trữ và in bản đồ.
2.2.3. Thành lập bản đồ chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất thị trường đất thị trường
Nhằm đáp ứng được nhiệm vụ là đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của Nhà nước đối với giá đất trên thị trường, đề tài tiến hành thành lập một bản đồ hệ số chênh lệch để so sánh một cách trực quan giá đất giữa 2 bản đồ trên, tạo điều kiện thuận lợi để khoanh vùng những khu vực không phù hợp cần được theo dõi và sửa đổi.
Quy trình tiến hành như sau:
- Tạo một trường Gia_chenh_lech trong bảng thuộc tính của lớp Thua_Dat. Sau đó join bảng giá Nhà nước để lấy trường Gia_nha_nuoc rồi tính hệ số chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước bằng công thức sau:
Gia_chenh_lech = Gia_thi_truong / Gia_nha_nuoc
- Khái quát hóa bản đồ và tơ màu bằng công cụ Quantities theo trường Gia_chenh_lech, tương tự như khi thành lập 2 bản đồ trên.
- Biên tập và in bản đồ.
2.3. Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nƣớc đối với giá đất thị trƣờng tại phƣờng Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố đối với giá đất thị trƣờng tại phƣờng Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
2.3.1. Đặc điểm ĐKTN, KTXH, môi trường của phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội. Đống Đa, Hà Nội.
2.3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Phường Trung Phụng là một trong tổng số 21 phường của Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Phía Bắc của phường giáp với phường Khâm Thiên, phía Nam giáp với phường Phương Liên, phía Tây giáp với phường Thổ Quan, và phía Đơng giáp phường Nguyễn Du.
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí của phƣờng Trung Phụng
Về khí hậu, phường Trung Phụng cũng có những đặc điểm đặc trưng của khí hậu Hà Nội, khá tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc Bộ nhiệt đới gió mùa ẩm, có mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đơng lạnh, mưa ít.Nằm trong vùng nhiệt đới, Trung Phụng nói riêng và Hà Nội nói chung quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nền nhiệt độ cao, nhiệt độ khơng khí trung bình hàng năm là 23,50 C, cũng như lượng ẩm và lượng mưa khá lớn, độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là 81%, lượng mưa trung bình hàng năm là 1676 mm và mỗi năm có khoảng 114 ngày mưa.Tuy vậy, trên thực tếthì khí hậu cũng có sự biến đổi thất thường, chủ yếu là do sự tranh chấp ảnh hưởng hoạt động của hai mùa gió,cũng như ảnh hưởng của tốc độ đơ thị hóa q cao.
2.3.1.2.Điều kiện kinh tế - xã hội
Khác biệt với một số phường khác trong địa bàn Quận Đống Đa, phường Trung Phụng là địa bàn có tính chất làng xóm đang được đơ thị hố, có vị trí lân cận
với khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội, dân cư đông đúcvà trải dài trên tổng diện tích đất tự nhiên là 24,11 ha. Các hộ gia đình ở đây sinh sống bằng rất nhiều ngành nghề khác nhau, tuy nhiên khu vực lân cận chợ Khâm Thiên chủ yếu là cư dân sống bằng nghề buôn bán. Mặt khác như đ phân tích ở trên, phường nằm trong địa phận nội đô Hà Nội, rất thuận tiện để đến các khu trung tâm mua sắm, giải trí, dịch vụ. Do vậy giá cả đất đai tại đây có sự biến chuyển rất lớn theo thời gian và khá cao so với mức trung bình tại thủ đơ Hà Nội.
Khu vực phường Trung Phụng không tập trung nhiều trường đại học và khơng có đường giao thơng chính nên chủ yếu chỉ bao gồm những ngõ, ngách nhỏ hẹp, nhà cửa xây dựng san sát. Đây là một vấn đề gây trở ngại rất lớn đến công tác định giá đất nói riêng và cơng tác quản lý đất đai nói chung.
Thực vậy, kết quả điều tra thực tế cho thấy phường vẫn lưu trữ các tài liệu liên quan đến đất đai hầu hết ở dạng giấy, chưa được số hóa. Bản đồ địa chính của phường ở dạng số nhưng chưa được chuẩn hóa đúng theo quy định. Theo đó, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai gặp rất nhiềukhó khăn, cần khắc phục và xử lý kịp thời
2.3.1.3.Điều kiện môi trường
Do các đường giao thông trong địa phận phường rất nhỏ và phức tạp, cơng tác giữ gìn vệ sinh mơi trường cũng gặp khơng ít trở ngại. Khu vực đường ngõ chợ Khâm Thiên có mật độ rác thải cần xử lý rất cao nhưng khả năng đáp ứng nhu cầu về môi trường là rất thấp. Nội khu phường vẫn thu thập rác thải sinh hoạt bằng xe đẩy. Việc ùn tắc vào các giờ cao điểm do lượng xe cộ đi lại phải nhường đường cho xe rác trong những đoạn ngõ nhỏ hẹp đ tồn tại rất lâu nhưng chưa có hướng xử lý.
2.3.2.Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo bảng giá Nhà nước 2015-2019.
Theo quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước đ nêu ở trên,đề tài tiến hành thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước năm 2015-2019 cho phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bước 1: Xác định mục tiêu và nhiệm vụ cần đạt được
- Mục tiêu cần đạt được chính là thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo bảng giá Nhà nước 2015-2019. Sản