Đánh giá độ chính xác của kết quả nội suy: Tiến hành đối chiếu kết quả giá đất sau khi thực hiện phép nội suy trung bình trọng số của 5 thửa đất với giá thị trường đ thu thập được của chúng, thu được kết quả như bảng 3.8
1 2 3 4 5
Giá thu thập 55,47 64,54 238,56 62,40 91,23
Giá theo nội
suy IDW 54,64 64,51 244,58 63,20 89,92
Sai số 0,82 0,03 -6,02 -0,81 1,31
Phần trăm sai
số 1,51% 0,04% 2,46% 1,28% 1,46%
Bảng 3.8: Kiểm tra kết quả nội suy
(Đơn vị: Triệu đồng/m2)
Từ kết quả của bảng 3.8 cho thấy sai số từ khoảng 0,04% đến 2,46%. Sai số này có thể chấp nhận được, vì vậy kết quả phép nội suy IDW đảm bảo được độ chính xác.
Qua bảng so sánh ta có thể thấy có sự chênh lệch giữa kết quả nội suy và giá thực tế do mật độ điểm khảo sát có nhiều nơi chưa đủ cao. Những nơi có mật độ điểm khảo sát cao hơn thì kết quả nội suy sẽ chính xác hơn.
Bước 5: Khoanh vùng giá trị đất đai
Khái quát hóa các thửa đất và tô màu bằng công cụ Quartities theo trường Gia_thi_truong, tương tự như đ làm ở bản đồ đất đai theo giá nhà nước. Giá đất của phường Trung Phụng được chia thành 6 khoảng giá trị:
Từ 30 triệu đến gần 45 triệu đồng/m2. Từ 45 triệu đến gần 60 triệu đồng/m2 . Từ 60 triệu đến gần 90 triệu đồng/m2. Từ 90 triệu đến gần 150 triệu đồng/m2 . Từ 150 triệu đến 255 triệu đồng/m2.
Bước 6: Kiểm tra và biên tập bản đồ
Biên tập và trình bày bản đồ bao gồm: Tạo khung và lưới km, tạo thước tỷ lệ và dòng tỷ lệ, tạo bảng chú giải, tạo tên bản đồ.
Bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường năm 2018 phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội được thể hiện như hình 3.6
Hình 3.6: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trƣờng phƣờng Trung Phụng năm 2018
Bước 7: Lưu trữ và in bản đồ
2.3.4. Thành lập bản đồ đồ chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội
Nhiệm vụ của đề tài là đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của Nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, do vậy cần thành lập một bản đồ hệ số chênh lệch nhằm so sánh giá đất giữa 2 bản đồ trên, đưa ra cái nhìn trực quan về những khu vực bất phù hợp cần được theo dõi và sửa đổi.
Quy trình tiến hành như sau:
- Tạo một trường Gia_chenh_lech trong bảng thuộc tính của lớp Thua_Dat. Sau đó join bảng giá Nhà nước để lấy trường Gia_nha_nuoc rồi tính hệ số chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước bằng công thức sau:
- Khái quát hóa bản đồ và tơ màu bằng công cụ Quantities theo trường Gia_chenh_lech, tương tự như khi thành lập 2 bản đồ trên.
- Biên tập và in bản đồ.
Hình 3.7: Bản đồ hệ số chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc và theo giá thị trƣờng
Bản đồ hệ số chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và theo giá thị trường cho thấy đa số các thửa đất có giá thị trường cao hơn giá Nhà nước từ khoảng hơn 1,5 lần đến gần 8 lần. Điều này thể hiện sự chênh lệch giữa giá thị trường so với giá Nhà nước là rất lớn. Từ đó có thể thấy bản đồ vùng giá trị đất đai sẽ là công cụ trực quan để theo dõi, quản lý, chỉnh biến giá đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, có thể được sử dụng trong việc cơng khai giá đất ở địa phương giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch hơn.
CHƢƠNG 3
ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG NĂM 2018 TẠI PHƢỜNG
TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nƣớc đối với giá đất thị trƣờng năm 2018 tại khu vực nghiên cứu. đất thị trƣờng năm 2018 tại khu vực nghiên cứu.
3.1.1. Khoanh vùng các khu vực có hệ số chênh lệch giá đất lớn trên bản đồ
Trên cơ sở bản đồ hệ số chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và theo giá thị trường đ được thành lập ở trên, đề tài tiến hành phân tích các vùng giá trị có biến động lớn, hệ số chênh lệch đáng báo động:
- Tại khu vực mặt ngõ và những thửa đất lân cận ngõ 360 X Đàn đ mở rộng, hệ số chênh lệch trong khoảng từ 4,5 đến 6,5 lần, cho thấy sự khác biệt quá lớn giữa đơn giá đất theo nhà nước quy định và đơn giá đất điều tra thực tế. Giá trị trung bình của các thửa đất có mặt giáp với ngõ 360 X Đàn đ lên đến con số gần 200.000.000 đồng/m2, đây là đơn giá đất được đánh giá là khá cao đối với vị trí ngõ.
- Tại khu vực mặt đường Khâm Thiên, hệ số chênh lệch đạt khoảng hơn 4 lần, đơn giá đất thực tế dao động từ 220.000.000 đồng/m2 đến 250.000.000 đồng/m2, trong khi đó đơn giá đất trong bảng giá đất cụ thể của ủy ban cho vị trí này là 54.000.000 đồng/m2. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, vị trí 1 của đường Khâm Thiên là vị trí có đơn giá đất theo quy định của UBND cao nhất, cũng là khu vực được đánh giá về giá trị thương mại và lợi ích trên đất lớn nhất, tuy nhiên chênh lệch của đơn giá này so với thực tế vẫn là một con số đáng ngại, minh chứng cho việc bảng giá đất của UBND khơng hề có giá trị thực tiễn.
- Khu vực Đường ven hồ Ba Mẫu cũng cho thấy một kết quả không như mong đợi. Đơn giá đất thực tế gấp hơn 6,5 lần đơn giá đất theo quy định của nhà nước. Điều đó cho thấy bất động sản trên mặt đường ven hồ Ba Mẫu chưa được đánh giá đúng giá trị trên đất mà nó mang lại. Đơn giá 33.000.000 đồng/m2
đ không thể hiện được lợi thế thương mại tại khu vực này.
- Các thửa đất mặt đường Lê Duẩn cũng như các thửa đất thuộc vị trí 2 của đường này cũng khơng thốt khỏi sự chênh lệch đáng báo động. Đơn giá đất thực tế cho các thửa đất mặt đường Lê Duẩn luôn ở trên mức 200.000.000 đồng/m2 và chưa từng có dấu hiệu tụt giảm. Nhu cầu tìm kiếm mặt bằng kinh doanh ngày càng tăng, kéo theo tính bn bán chun mơn hóa theo khu vực, đây là nơi có thể dễ dàng triển khai kinh doanh các mặt hàng đồ gỗ, mỹ nghệ. Dựa trên truyền thống kinh doanh lâu đời của tuyến đường này, có thể thấy đơn giá theo quy định của nhà nước 39.000.000 đồng/m2 là chưa thỏa đáng.
- Khu vực cuối cùng phải kể đến là mặt đường ngõ chợ Khâm Thiên. Khơng cịn xa lạ với dân cư sinh sống trong khu vực quận Đống Đa nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung, chợ Khâm Thiên nổi tiếng về kinh doanh buôn bán với các chủng loại mặt hàng đa dạng, ln ln trong tình trạng đơng đúc và việc tận dụng lợi thế mặt bằng gần như là liên tục trong ngày. Điều đáng tiếc phải kể đến là cho dù có lợi thế kinh doanh rất lớn nhưng chợ Khâm Thiên vẫn được đánh giá là mặt ngõ, bởi vậy đơn giá áp dụng cho khu vực này làđơn giá vị trí 2 của đường Khâm Thiên, tương đương với 27.540.000 đồng/m2, trong khi trên thực tế, khơng có giao dịch nào trên mặt đường này ở dưới mức 100.000.000 đồng2. Đây là mức chênh lệch không hề nhỏ đối với một tuyến đường được cho là trọng điểm của phường, cần được theo dõi và chỉnh lý kịp thời.
Để đánh giá một cách khách quan, có thể nói rằng qua nhiều năm nay, đất đai vẫn chưa được quản lý chặt chẽ, ý thức của người dân chấp hành pháp luật và các văn bản dưới luật chưa cao, đi kèm đó là sự đánh giá, quản lý và phân tích dữ liệu về đất của các đơn vị quản lý đất đai chưa tốt, dẫn đến hậu quả là tình trạng mua bán nhà đất trao tay diễn ra phổ biến, giá nhà đất không được công khai, đầu cơ đất đai vẫn còn diễn ra đưa thị trường bất động sản đến một trạng thái bất ổn và thiếu minh bạch.
3.1.2. Nguyên nhân dẫn tới bất cập về giá đất của các khu vực có biến động lớn
3.1.2.1 Nguyên nhân chủ quan
- Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành được xây dựng dựa trên sự tư vấn của các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Tuy rằng
quy trình xây dựng, phê duyệt và ban hành bảng giá đất là rất quy củ và phức tạp, nhưng số liệu vẫn phụ thuộc quá nhiều vào các cán bộ địa chính. Mỗi một cán bộ tham gia định giá đều phải đưa ra các điều chỉnh liên quan đến giá dựa theo kinh nghiệm và khả năng chuyên môn của họ. Việc đào tạo và bồi dưỡng kĩ năng chuyên môn của cán bộ cần được hết sức coi trọng để loại bỏ các sai lệch do yếu tố chủ quan khơng đáng có.
- Tại khu vực mặt đường ngõ chợ Khâm Thiên, có thể thấy đây là khu vực đ hình thành chợ lâu đời và có giá trị trên đất cao. Tuy nhiên do bảng giá của UBND thành lập vẫn chưa nâng cấp khu vực ngõ chợ lên thành đường phố cụ thể, khiến cho việc xác định đơn giá đất theo quy định của nhà nước tại mặt đường này bị đánh đồng với các mặt ngõ khác của đường Khâm Thiên. Khi đánh đồng như vậy điều tất yếu xảy ra là sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường là rất lớn bởi ngõ chợ Khâm Thiên có lợi thế kinh doanh khác biệt hẳn với các đường ngõ còn lại. Điều này cho thấy sự cập nhập không kịp thời và không nhạy bén về giá cũng như tính linh hoạt của việc xác định đơn giá nhà nước là không cao.
3.1.2.2. Nguyên nhân khách quan
- Tuyến đường ngõ 360 X Đàn thuộc phạm vi phường Trung Phụng mới được mở rộng với lòng đường rộng hơn 10m và vỉa hè rất lớn. Việc mở rộng đường đ mang đến một lượng lớn mặt bằng kinh doanh có giá trị rất lớn. Ngõ 360 X Đàn hiện nay có cơ sở hạ tầng, lợi thế vị trí cũng như mật độ dân cư tương đương với phố Nam Đồng, nối đường X Đàn với đường Khâm Thiên bởi một con đường rộng r i, thẳng đẹp và mới hồn thiện. Khơng q bất ngờ khi đơn giá giao dịch đất đai tại mặt ngõ này sau khi đường mới hồn thành tăng với tốc độ chóng mặt và bình ổn lại với đơn giá trung bình hơn 200.000.000 đồng/m2. Nhu cầu đầu tư đất đai cũng như thuê mặt bằng ở vị trí này là rất cao, bởi người sử dụng đất chỉ quan tâm đến việc vị trí của các thửa đất tại đây có đáp ứng được nhu cầu kinh của họ, chứ không quá quan trọng yếu tố loại đường tên ngõ hay tên phố. Điều đó dẫn đến sự chênh lệch rất cao giữa đơn giá nhà nước và đơn giá thị trường, do ngõ 360 X Đàn chưa được nâng hạng thành đường phố mà chỉ là một ngõ của đường Khâm Thiên nếu xét trong phạm vi phường Trung Phụng. Việc đánh giá con đường này theo vị trí 2 của đường Khâm Thiên là chưa thỏa đáng với mức giá trị lợi ích mà nó mang lại.
- Tuyến đường Khâm Thiên và Lê Duẩn có sự chênh lệch đơn giá đất theo quy định của nhà nước và đơn giá đất thị trường rất lớn do giá trị thực tế tăng so với dự kiến quá nhanh. Đơn giá đất mặt đường và đơn giá đất mặt ngõ có hệ số chênh lệch rất cao bởi nhu cầu mặt bằng tại Hà Nội trong q trình đơ thị hóa nhìn chung là q lớn. Đây là ngun nhân dẫn tới mặt đường Khâm Thiên và Lê Duẩn có đơn giá giao dịch tăng chóng mặt từ năm 2015 đến nay trong khi mặt ngõ lại có sự tăng trưởng bình ổn. Có thể thấy mức độ chênh lệch này một phần phản ánh khả năng dự báo tăng trưởng của đất đai khơng tốt, một phần do tốc độ đơ thị hóa quá cao, nguồn lực đầu tư từ nước ngồi và thủ đơ q lớn, gây biến động không hề nhỏ đối với giá trị của các thửa đất tại vị trí mặt đường, nơi đem lại giá trị về kinh tế cho nhà đầu tư tốt nhất.
- Vị trí ven đường mặt hồ Ba Mẫu thời gian gần đây là một khu vực được giao dịch sôi nổi trên thị trường. Do nhu cầu giải trí và cải thiện đời sống tinh thần của người dân cũng đi lên cùng với tốc độ đơ thị hóa, các mặt hồ trong thành phố Hà Nội được đầu tư khai thác triệt để cho việc xây dựng các nhà hàng, khách sạn, quán xá nhằm cung cấp một khu vực kinh doanh dịch vụ với tầm nhìn quan sát đẹp, khơng gian thống đ ng, phù hợp cho nhu cầu thư gi n và nghỉ ngơi của người dân. Đường ven hồ Ba Mẫu lại có vị trí rất thuận lợi, sát cạnh đường Lê Duẩn và lân cận với đường X Đàn, Khâm Thiên. Hơn thế nữa với tầm nhìn ra cơng viên Thống Nhất, đây là một trong các khu vực hồ có lợi thế thương mại lớn nhất tại Hà Nội. Có thể thấy sự chênh lệch giữa đơn giá nhà nước và đơn giá thị trường cho khu vực ven hồ là hồn tồn có thể lý giải được.
3.2. Đề xuất giải pháp khắc phục các bất cập về giá đất và đƣa ra phƣơng án định giá đất tối ƣu định giá đất tối ƣu
3.2.1. Giải pháp về pháp luật
Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách x hội về đất đai, góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm. Tuy nhiên, giá đất theo bảng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là các khu vực có tốc độ đơ thị hóa
cao hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá thực tế giao dịch trên thị trường nhất. Muốn đạt được điều đó, cần nghiên cứu và thực hiện các giải pháp sau: - Nhà nước nên mở rộng quy định bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường trong nhiều trường hợp hơn, nhất là với công tác thu hồi đất (kể cả thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước cơ bản và chủ yếu được sử dụng trong xác định các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất). Việc đẩy mạnh hàng lang pháp lý với giá đất thị trường sẽ giúp thúc đẩy việc hoàn thiện và sử dụng linh hoạt loại giá đất này.
- Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành nên quy định giá đất một cách chi tiết và linh hoạt hơn, tránh cào bằng giữa các khu vực có cùng hạng đường nhưng lại có các yếu tố lợi thế kinh doanh và dịch vụ quá chênh lệch nhau. Cũng cần có quy định chi tiết hơn về đơn giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các phường và các ngõ thơng các đường với nhau, nhằm khắc phục tình trạng đất ở cùng một khu vực, cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm nhưng có giá khác nhau.
- Trong thời gian thành lập cũng như duy trì tính chính xác của giá đất thị