Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn thực hiện tại tỉnh bắc ninh (luận văn thạc sỹ luật học)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tỏi Các kết nêu Luận văn chưa công hố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đám bảo tỉnh xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội - r Vậy tói viêt Lời cam đoan đê nghị Khoa Luật xem xét đê tơi có thê bảo vệ• Luận văn • Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN MẠC VĂN TRỌNG MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞĐÃU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ CHO THUÊ ĐÁT VÀ PHÁP LUẬT VÈ CHO THUÊ ĐÁT ĐÈ THựC HIỆN CÁC Dự ÁN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP 1.1 Một cho thuê đất để thực dụ*• án • sổ vấn đề lý V luận • • • khu cơng nghiệp 1.1.1 Khái niệm cho thuê đất 1.1.2 Khái niệm khu công nghiệp 10 1.1.3 Quan niệm cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp tổ chức kinh tế 12 1.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 16 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 16 1.2.2 Nội dung điều chình pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 20 1.2.3 Vai trò pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 22 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật cho thuê đất Khu công nghiệp 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 28 CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ CHO THUÊ ĐẤT ĐẺ THựC HIỆN CÁC Dự ÁN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BẮC NINH 29 2.1 Thực trạng pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 29 2.1.1 Thâm quyên cho thuê đât đê thực dự án khu công nghiệp 29 2.1.2 Hình thức cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 33 2.1.3 Hợp đồng cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 36 2.1.4 Điều kiện thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 37 2.1.5 Chuyển quyền sù dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế thuê đất để thực dự án khu cơng nghiệp 45 2.1.6 Trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 46 2.1.7 Thanh tra, kiêm tra xử lý vi phạm liên quan đên châp hành pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 48 2.2 Thực tiên thực thi hành pháp luật vê cho thuê đât đê thực dự án khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh 49 2.2.1 Kết đạt 49 2.2.2 Những bất cập việc cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 51 2.2.3 Nguyên nhân bất cập việc cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 62 KÉT LUẬN CHƯƠNG 68 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ CHO THUÊ ĐẤT ĐỄ THỤC HIỆN CÁC DỤ ÁN TRONG KHU CONG NGHIỆP VA NĂNG CAO HIỆU QUA THI HANH o TỈNH BẮC NINH 69 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 69 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 72 3.2.1 Hoàn thiện quyền nghĩa vụ chủ thể cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 72 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai điều kiện cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 75 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật đât đai vê xử lý vi phạm pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 75 3.2.4 Hồn thiện quy định trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 76 r ' /■ 3.2.5 Hoàn thiện quy định cùa pháp luật đât đai liên quan đên đâu giá, đấu thầu để thuê đất thực dự án khu công nghiệp 76 3.2.6 Hoàn thiện quy định pháp luật đất đai pháp luật đầu tư thời điểm thu hồi dự án, thu hồi đất .77 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu tổ chức thực thi hành pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh 77 3.3.1 công tác quản lý nhà nước thực xây dựng quy hoạch sử dụng đất 77 3.3.2 Thực sách thu hút đầu tư bình đẳng loại hình doanh nghiệp, nhà đầu tư 81 3.3.3 Cải cách hành 82 3.3.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật 83 3.3.5 Tăng cường thiết chế tra, kiểm tra, giám sát 84 3.3.6 công tác đào tạo đội ngũ cán 85 3.3.7 Phát huy vai trị Ban quản lý khu cơng nghiệp 86 3.3.8 Áp dụng công nghệ thơng tin 4.0 q trình thực việc tra cứu thơng tin thực thủ tục hành 86 3.3.9 Tăng cường sách hồ trợ, kêu gọi tổ chức kinh tế đầu tư thực dự án khu công nghiệp 87 KẾT LUẬN CHƯƠNG 89 KẾT LUẬN .90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất Động Sàn BQL Ban Quản lý CQNN Cơ quan Nhà nước FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất, quyền sờ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GPMB Giải phóng mặt KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KHĐT Kế hoach Đầu tư • QSDĐ Quyền sử dụng đất SKHĐT Sở Kế hoach • Đầu tư STNMT Sở Tài nguyên Môi trường UBND ủy ban nhân dân MỞ ĐÀU m z_ 1_ _ _1 • _ y •_ _1_ • _ _ I Tính câp thiêt cua đê tài nghiên cứu 7- _ -> Khi kinh tế hội nhập phát triến mạnh mẽ việc doanh nghiệp, Nhà đầu tư đầu tư dự án sản xuất kinh doanh phần tất yếu gắn với phát triển kinh tế mạnh mẽ Việc mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước đồng thời thu hút dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nhiệm vụ cấp thiết, trung tâm kinh tế Khu cơng nghiệp đóng vai trị quan trọng, góp phần tích cực việc thu hút Nhà đầu tư nước, thúc đẩy phát triển sản xuất công nghiệp để tiêu dùng nước xuất khấu, tiếp thu kỹ thuật đại nhận công nghệ tiên tiến, tạo việc làm hồ trợ giải vấn đề kinh tế - xã hội mồi địa phương, giải việc làm, góp phần đại hóa kết cấu hạ tầng, nâng cao giá trị sản xuất công nghiệp, chuyền dịch cấu kinh tế địa phương nước đảm bảo thực mục tiêu phát triển kinh tế, thương mại gắn với đảm bảo an ninh Thời gian qua, Đảng Nhà nước ta ban hành nhiều chủ trương, sách để tạo nên thành tựu phát triển công nghiệp đất nước Trong đó, Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam nhấn mạnh mục tiêu đến năm 2030 Nghị 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 định hướng xây dựng sách phát triển cơng nghiệp quốc gia có nội dung: Xây dựng sách hỗ trợ Nhà nước phát triến cụm liên kết ngành công nghiệp tập trung vào tạo dựng môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, xây dựng kết cấu hạ tầng, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển cụm liên kết ngành cơng nghiệp Xây dựng tiêu chí phương pháp đánh giá hoạt động cụm liên kết ngành công nghiệp, khu công nghiệp, khu công nghiệp cao Xây dựng sổ cụm liên kết ngành công nghiệp, doanh nghiệp cơng nghiệp nước có quy mơ lớn, đa quốc gia, có lực cạnh tranh quốc tế Cùng với việc quy hoạch phát triền khu công nghiệp tập trung khu chế xuất, nhà nước quan tâm, quy hoạch đầu tư phát triển khu cơng nghiệp, góp phần thu hút nhà đầu tư, thay đổi cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, tăng sức cạnh tranh, giá trị gia tăng công nghiệp dần khẳng định vị nước ta đồ địa kinh tế khu vực giới Tuy nhiên, thực tể cho thấy để doanh nghiệp triển khai thực dự án đầu tư khu công nghiệp việc tiếp cận đất đai khó khăn lớn doanh nghiệp, chế sách, thủ tục hành cịn nhiều vướng mắc, chưa tháo gỡ kịp thời, lĩnh vực cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, bồi thường giải phóng mặt Với định hướng đắn với cố gắng nỗ lực tỉnh Bắc Ninh nói chung Ban quản lý khu công nghiệp tình Bắc Ninh nói riêng góp phần khơng nhỏ việc giúp tình Bắc Ninh trở thành tỉnh, thành phố đứng đầu nước thu hút đầu tư phát triển khu công nghiệp Hiện tỉnh Bắc Ninh có 16 khu cơng nghiệp Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng với tổng diện tích 6.397,68ha; tỷ lệ lấp đầy doanh nghiệp hoạt động diện tích quy hoạch đạt 78,64%, tỷ lệ lấp đầy diện tích đất thu hồi đạt 87,19%, đó, với việc phát triển chung toàn tỉnh, việc giải vấn đề liên quan đến đất đai trọng quan tâm [54], Có thể nói, đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần cho hoạt động sản xuất, đó, vấn đề đất đai phức tạp nhạy cảm, tác động trực tiếp đến ổn định phát triển doanh nghiệp Vì vậy, khơng thể tránh khỏi bất cập, thiếu sót việc thực quy định pháp luật thực thi thực tê địa phương Nhăm góp phân giải quyêt bất cập chế sách, lĩnh vực cho thuê đất doanh nghiệp thực dự án khu công nghiệp, đặc biệt địa bàn tỉnh Bắc Ninh, đề tài: “Pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp thực tiễn thực tỉnh Bắc Ninh ” cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn hội nhập phát triển kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Tuy có nhiều cơng trình nghiên cứu cho th đất, vấn đề pháp lý cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp nói chung chưa nhiều học giả quan tâm, đề tài nhiều vướng mắc tiếp cận đất đai doanh nghiệp khơng gói gọn quy phạm pháp luật liên quan Luật đất đai, Luật doanh nghiệp, Luật Đầu tư mà Luật xây dựng, Luật Quy hoạch Một số chuyên gia, nhà lập pháp xã hội có viết, nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề có liên quan mức độ phạm vi khác Tuy nhiên, viết, nghiên cứu phân tích, đánh giá riêng rẽ vài khía cạnh cho thuê đất có bao gồm việc cho thuê đất doanh nghiệp thực dự án khu công nghiệp; dừng lại mang tính tổng hợp, nêu lên vấn đề Đáng ý có Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Xuân Trọng (2014): “Quy định cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 vãn bán hướng dẫn thi hành” Đây đề tài phổ biến đã, vấn đề nhức nhối đối tượng sử dụng đất Tuy nhiên, doanh nghiệp nói riêng với chủ thể sử dụng đất Khu cơng nghiệp nói chung cần chế đặc biết mà phạm vi luận văn tác giả chưa đề cập tới Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2012): “Pháp luật cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, Khoa Luật - Đại học Quôc gia Hà Nội tác giả dừng lại việc khái quát vấn đề pháp lý liên quan đến chủ đề “cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp”; chưa nêu rõ góc cạnh việc cho thuê đất doanh nghiệp, việc cho thuê đất doanh nghiệp thực dự án đầu; hết nhiều nội dung tác giả đưa khơng cịn phù hợp với thời điểm bối cảnh có nhiều thay đổi sách, quy định pháp luật thân cấu, tổ chức, hoạt động doanh nghiệp Luận án Tiến sĩ kiến trúc tác giả Nguyễn Xuân Hĩnh (2003): “Quy hoạch xây dựng phát triển khu công nghiệp Việt Nam thời kỳ đôi mới" phân tích, đánh giá thực trạng phát triển Khu công nghiệp Việt Nam đề xuất giải pháp quy hoạch xây dựng nhằm phát triển khu công nghiệp Việt Nam thời kỳ đối Ngoài cịn có tài liệu hội nghị, hội thảo chuyên đề Khu công nghiệp như: Trần Duy Đơng (2015): “Một số vẩn đề sách phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế theo Luật Đầu tư 2014 định hướng chỉnh sách đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035“ đăng Tạp chí Khu cơng nghiệp Việt Nam, số tháng 7/2015 khái quát sách pháp luật hành Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; ưu điểm hạn chế trình xây dựng phát triến Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; từ đề xuất định hướng phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035 Đây tài liệu mang tính nghiên cửu cao nguồn tư liệu tham khảo quan trọng để phát triển nghiên cứu sâu đề tài luận văn Tọa đàm khoa học chủ đề “Những vấn đề pháp lý cho thuê đất bảo vệ môi trường khu công nghiệp Việt Nam giai đoạn ” môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội tố chức, diễn ngày 16/11/2019 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Nhận thây nội dung nhiêu vướng măc tiêp cận đất đai doanh nghiệp thực dự án Khu cơng nghiệp, tác giả có viết “Vấn đề đặt triển khai quy định quyền thuê đất khu công nghiệp” [501 “Quy định pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp thực tiễn thực tỉnh Bắc Ninh” [491 đăng Tạp chí Tài Tuy nhiên, khn khổ có hạn đăng dừng mức khái quát, chưa sâu tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật nội dung thuê đất để thực Dự án Khu công nghiệp thưc tiễn thưc hiên tai tỉnh Bắc Ninh Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn nghiên cứu góp phần làm rõ vấn đề lý luận pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp thực tiễn áp dụng tỉnh Bắc Ninh; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất đế thực dự án khu cơng nghiệp từ tồn tại, bất cập đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đe thực mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn thực nhiệm vụ nghiên cứu yếu sau: - Hệ thống hóa nhằm làm rõ số vấn đề lý luận pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp; - Đánh giá thực trạng pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp, nhũng tồn tại, bất cập pháp luật quản lý nhà nước, chế sách vấn đề pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp thực tiễn thực tỉnh Bắc Ninh; - Đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu cơng nghiệp góp phần thúc đẩy sản xt KCN, góp phân giải qut ngn lao động địa phương đóng góp ngân sách; tiến độ đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, tỷ lệ mức độ lấp đầy KCN; Công tác thu hồi, bồi thường, GPMB thực số KCN, việc giải phóng mặt tạo quỹ đất để xây dựng hạ tầng KCN triển khai; việc xây dựng khu tái định cư đề bố trí cho hộ dân có đất bị ảnh hưởng; chỉnh lý biến động giấy chứng nhận cho thuê đất cấp cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; thực cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hạ tầng doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất KCN Xử lý nghiêm trường hợp vi phạm liên quan đến cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp Hai là, tăng cường công tác tra, kiểm tra sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt, phê duyệt chi tiết xây dựng; sử dụng mục đích; tổ chức triển khai đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất thu hút số lượng lớn dự án đầu tư sản xuất khu cơng nghiệp, góp phần giải nguồn lao động địa phương đóng góp ngân sách; tiến độ đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỳ thuật khu công nghiệp, tỷ lệ mức độ lấp đầy khu công nghiệp; Công tác thu hồi, bồi thường, GPMB thực số khu cơng nghiệp, việc giải phóng mặt tạo quỳ đất để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp triển khai; việc xây dựng khu tái định cư để bố trí cho hộ dân có đất bị ảnh hưởng; chỉnh lý biến động giấy chứng nhận cho thuê đất cấp cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; thực cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hạ tầng doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp Xử lý nghiêm trường hợp vi phạm liên quan đến cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 3.3.6 công tác đào tạo đội ngũ cán Trong cơng tác quản lý vấn đề nhân yếu tố 85 quyêt định, nêu ngũ cán quản lý đât đai không đào tạo bản, khơng có trình độ đáp ứng yêu cầu nhận thức vận dụng pháp luật đất đai dẫn đến sai phạm công tác quản lý thực thi pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến hiệu quản lý sử dụng đất đai nhà nước, gây khó khàn cho hoạt động doanh nghiệp Nâng cao chất lượng đào tạo cán chuyên môn công việc để thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển Do đất đai tài sản đặc biệt nên giao dịch liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất ln có tham gia CQNN có thẩm quyền Chất lượng cán chuyên môn nâng cao, giúp cho q trình giải hồ sơ nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu giao dịch bên Cán chun mơn nắm rõ quy trình, quy định pháp luật giúp rút ngắn thời gian giải hồ sơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Ngồi việc nâng cao chun mơn đội ngũ cán bộ, UBND tỉnh Bắc Ninh cần phải có phương án xử lý kiên cán vi phạm, để xảy vi phạm nghiêm trọng KCN Yên Phong + mở rộng; KCN Đồng Quang 3.3.7 Phát huy vai trò Ban quản lý khu công nghiệp Ban quản lý khu công nghiệp có vai trị quan trọng việc theo dõi, quản lý chủ thể thuê đất khu công nghiệp nhiều phương diện, có cho thuê đất chủ thể nhà nước giao, cho thuê đất để thực dự án khu cơng nghiệp Phát huy vai trị Bản quản lý khu công nghiệp việc quản lý, xử lý vi phạm phát sinh liên quan đến cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp cần thiết 3.3.8 Áp dụng công nghệ thông tin 4.0 trình thực việc tra cứu thơng tin thực thủ tục hành Hiện nay, công nghệ 4.0 ngày phát triển, giúp người dân dễ dàng 86 tra cứu thông tin cân thiêt Việc thực chuyên nhượng dự án đâu tư dẫn đến thay đổi chủ thể thuê đất để thực dự án KCN xảy phổ biến Tuy nhiên, hoạt động thuê, cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp địa bàn tỉnh Bắc Ninh cơng nghệ 4.0 chưa áp dụng nhiều, riêng ngành cơng chứng dễ dàng tra cứu thơng tin qua hệ thống uchi liên quan đến giao dịch bất động sản, đối tượng khác muốn tra cứu thơng tin thi khơng có hệ thống lưu trữ để tra cứu Ngoài ra, tiêu chí để xem xét đánh giá điều kiện thuê khu cơng nghiệp q trình thực nhiều có khác biệt, thông tin chưa áp dụng công nghệ thông tin để tạo thuận lợi triệt bên Do vậy, để đảm bảo minh bạch thông tin, thuận lợi việc tra cứu, tiếp cận thông tin cho bên cần thiết lập hệ thống cung cấp tồn thơng tin liên quan đến cho th đất để thực dự án khu công nghiệp để tất người tra cứu, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp tham gia vào giao dịch, tương tự hệ thống uchi áp dụng thành phố Hà Nội 3.3.9 Tăng cường sách hỗ trợ, kêu gọi tổ chức kinh tế đầu tư thực dự án khu cơng nghiệp Tăng cường sách hồ trợ doanh nghiệp liên quan đến đất đai bên cạnh việc kêu gọi doanh nghiệp khu công nghiệp tự giác thực hiện, tuân thủ quy định pháp luật đất đai Chính phủ cần có động thái tích cực nhằm thu hút nhà đầu tư vào đầu tư xây dựng hạ tầng sản xuất kinh doanh khu công nghiệp, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vục khơng gây nhiễm, hỗ trợ sách liên quan đến công nghiệp sạch, sử dụng dây chuyền sản xuất công nghệ đại, thân thiện với môi trường theo hướng ưu tiên ngành cơng nghiệp sạch, ô nhiễm, 87 bảo đảm câu ngành nghê phù hợp với khả thực tê địa phương việc xử lý vấn đề phát sinh liên quan (nếu có); thu hút có trọng điểm để phát triển ngành kinh tế chủ lực tạo điều kiện thuận lợi bố trí nhà máy đế đảm bảo bảo vệ môi trường, hướng tới phát triến bền vững 88 KẾT LUẬN CHƯƠNG Tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất đề thực dự án, đặc biệt vấn đề khó khăn vướng mắc việc áp dụng pháp luật nêu trước đó, Chương tác giả tập trung phân tích đưa phương hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê đất để thực dự án đầu tư nói riêng Việc đưa giải pháp nghiên cứu, so sánh phân tích tương đối thận trọng tính khả vận dụng thực tiễn, vấn đề thường xuyên phát sinh thực tế áp dụng quan hệ pháp luật đất đai, đặc biệt hoạt động thuê đất đế thực dự án đầu tư giai đoạn nay, Trên sở đó, tác giả mạnh dạn đề xuất đưa số giải pháp mang tính tham khảo nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật cho thuê đất để thực dự án tình hình địa bàn tỉnh Bẳc Ninh, góp phần làm phong phú thêm nhận thức lý luận thực tiễn thi hành cơng tác hồn thiện pháp luật đất tay nói chung nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất để thực dự án đầu tư nói riêng 89 KÉT LUẬN Vai trị Khu cơng nghiệp rât quan trọng, với lợi thê vê việc phát triển khu cơng nghiệp, khu chế xuất góp phần phát triển kinh tế địa phương, nguồn vốn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn phát triển kinh tế, thu hút cơng nghệ, góp phần quan trọng thúc đẩy trình chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng Cơng nghiệp hóa, đại hóa mở rộng đầu tư quốc tế Cho thuê đất đất để thực dự án Khu cơng nghiệp hình thức sử dụng đất đai phố biến giới Việt Nam Đây hình thức Nhà nước phân bố đất đai đế đất đai sử dụng có hiệu Mặc dù pháp luật KCN ngày hoàn thiện mặt quy định pháp luật bào vệ quyền lợi ích bên quan hệ cho thuê đất để thực dự án KCN thực tế việc thi hành nhiều bất cập Hệ thống pháp luật nói chung hệ thống pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu cơng nghiệp nói riêng bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt quy định đáp ứng điều kiện thu hút đầu tư, rào cản doanh nghiệp đầu tư vào KCN để xây dựng hạ tầng kỹ thuật để sản xuất kinh doanh Các bất cập hệ thống pháp luật vướng mắc nảy sinh việc thi hành quy định pháp luật làm cho chế cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp hoạt động hiệu quả, hệ thống thi hành chưa xây dựng thống nhất, vận hành có hiệu quả, chưa chồ dựa tin cậy cho bên liên quan bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp Từ nghiên cứu thực trạng pháp luật đối chiếu với thực tiễn hoạt động sử dụng đất để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật sản xuất, kinh doanh KCN tỉnh Bắc Ninh, yêu cầu đặt hoàn thiện quy định pháp luật sử dụng đất KCN nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, đáng chủ thể tham gia quan hệ 90 pháp luật vê cho thuê đât KCN, tác giả đê xt sơ định huớng hồn thiện pháp luật cho thuê đất nói chung cho thuê đất KCN nói riêng Hi vọng thơng tin luận văn đưa nguồn tư liệu tham khảo hữu ích việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hành góp phần xây dựng pháp luật bảo vệ quyền lợi ích thủ thể cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO rp A • J • Ạ I Tài liệu tiêng Viet Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam (2018), Nghị 23-NQ/TW định hướng xây dựng sách phát triển cơng nghiệp quốc gia ban hành ngày 22/3/2018, Hà Nội Trần Khắc Biên (2014), Phát triển theo hướng bền vững khu công nghiệp Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế, chương trình định hướng thực hành, trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội Bộ Chính trị (2005), Nghị 48-NQ/TW chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 ban hành ngày 24/5/2005, Hà Nội Bộ Kế hoạch Đầu tư (2015), Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT ngày 18 thảng 11 năm 2015 quy định biêu mẫu thực thủ tục đầu tư báo cáo hoạt động đầu tư việt nam, Hà Nội Bộ Kế hoạch Đầu tư (2018), Công văn sổ 7657/BKHĐT-QLKCN ngày 29 tháng 10 năm 2018 trình Thù tướng Chính phủ việc thâm định hồ sơ Dự án Khu cơng nghiệp Hồng Mai I, tỉnh Nghệ An Bộ Kế hoạch Đầu tư (2019), Công văn số 754/BKHĐT-QLKKT ngày 15 tháng 06 năm 2019 Bộ Ke hoạch Đầu tư trình Thủ tướng Chỉnh phủ việc thâm định hồ sơ Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN thị trấn Thủ Thừa, tỉnh Long An Bộ Kế hoạch Đầu tư (2019), Công văn số 860/BKHĐT-QLKKT ngày 01 tháng 02 năm 2019 Bộ Ke hoạch Đầu tư trình Thủ tướng Chính phủ việc thâm định hồ sơ Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng KCN Thanh Liêm giai đoạn II, tỉnh Hà Nam Bộ Ke hoạch Đầu tư (2019), Văn bán thảm định số 5964/BKHĐT- QLKKT ngày 23/8/2019 trình Thủ tướng Chỉnh phủ việc thâm định hồ sơ định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III (giai đoạn II) - tỉnh Hà Nam 92 Bộ Tài (2017), Thơng tư sơ 15/2017/TT-BTC ngày 31/8/2017 Quy định, hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 68/2017/NĐCP ngày 25 tháng năm 2017 Chỉnh phủ quản lỷ, phát triển cụm công nghiệp, Hà Nội 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định Giấy chứng nhận cho thuê đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 11 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư sổ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội 12 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 thảng năm 2014 quy định đồ địa chính, Hà Nội 13 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), 77zổrcg tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định hồ sơ cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, Hà Nội 14 Bộ Tài nguyên Môi trường (2018), Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 thảng 12 năm 2018 quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất, Hà Nội, 15 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường (2018), Phụ lục số 01 - Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tượng sử dụng đất, loại đổi tượng quản lỷ đất, Ban hành kèm theo Thông tư sổ 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018, Hà Nội 16 Chính phủ (2006), Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 lập, phê duyệt quản lỷ quy hoạch tông thê phát triển kinh tế - xã hội, Hà Nội 17 Chính phủ (2014), Nghị định sổ 43/2014/NĐ-CP ngày 15 thảng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành sổ điều luật đất đai, Hà Nội 18 Chính phủ (2014), Nghị định sổ 46/20Ỉ4/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 93 19 Chính phủ (2015), Nghị định sơ ỉ 18/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật đầu tư, Hà Nội 20 Chính phủ (2015), Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 03 năm 2015 quy định chi tiết thi hành số điều luật đẩu thầu lựa chọn ự • • • • • nhà đầu tư, Hà Nội 21 Chính phú (2016), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 sửa đôi, bô sung số điều nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 22 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đồi, bồ sung số nghị định quy định chi tiết số điều Luật Đất đai Hà Nội 23 Chính phủ (2017), Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 quy định quản lỷphát triển cụm cơng nghiệp Hà Nội 24 Chính phủ (2018), Nghị định sổ 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 quy định quản lỷ Khu cơng nghiệp khu kinh tế Hà Nội 25 Chính phủ (2019), Nghị định Ỉ8/2015/NĐ-CP sửa đôi bổ sung Nghị định 40/2019/NĐ-CP, Hà Nội 26 Chính phủ (2019), Nghị định sổ 35/2019/NĐ-CP ngày 25 tháng 04 năm 2019 quy định xử phạt vi phạm hành chỉnh lĩnh vực lảm nghiệp, Hà Nội 27 Phan Mạnh Cường (2015), Phát triên bền vững khu công nghiệp địa tỉnh Thái nguyên Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện trị Quốc gia Hồ Chí Minh 28 Lê Văn Hợp - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu pháp luật Kinh tế ASEAN (2019), Một số vấn đề pháp lỷ cho thuê đất khu công nghiệp Việt Nam tọa đàm khoa học chủ đề “Những vấn đề pháp lỷ cho thuê đất báo vệ môi trường khu công nghiệp Việt Nam giai đoạn nay” môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức, diễn ngày 16/11/2019, Hà Nội 94 29 Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật thuê đất Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam 30 Đặng Thị Bích Liễu (2019), “Một vài ý kiến chế độ sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam theo Luật Đất đai năm 2013”, Tọa đàm khoa học chủ đề “Những vẩn đề pháp lý cho thuê đất bảo vệ môi trường khu công nghiệp Việt Nam giai đoạn nay” môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức ngày 16 tháng 11 năm 2019, Hà Nội 31 Dỗn Hồng Nhung (2012), “Tiêu chí đánh giá mức độ phát triển bền vững dự án đầu tư bất động sản”, Tạp chi Tài nguyên & Môi trường Tạp chí Lý luận khoa học nghiệp vụ Bộ tài nguyên - môi trường, 5(139), Kỳ 1, tháng 32 Doãn Hồng Nhung (2017), Pháp luật bảo vệ môi trường Khu công nghiệp Việt Nam, Sách chuyển khảo, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 33 Doãn Hồng Nhung (chủ biên), Trịnh Mai Phương, Trần Tố Uyên (2012), Pháp luật quy hoạch không gian xây dựng đô thị, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội 34 Phịng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCC1) (2018), “Pháp luật thực tiễn tiếp cận đất đai doanh nghiệp Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo Bộ Tư pháp phối hợp với VCCI tổ chức ngày 27 tháng 06 năm 2018, Hà Nội 35 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 36 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 37 Quốc hội (2014), Luật Đầu tư, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 39 Quốc hội (2014), Luật Xây dựng, Hà Nội 95 40 Quôc hội (2015), Luật Dân sự, Hà Nội 41 Quốc hội (2017), Luật Quy hoạch, Hà Nội 42 Quốc hội (2020), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 43 Quốc hội (2020), Luật Đầu tư, Hà Nội 44 Tập đoàn Jones Lang LaSalle - JLL (2018), “Việt Nam - Trung tâm công nghiệp Đông Nam Á”, Báo cáo chuyên đề tháng 45 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Pháp luật địa vị pháp lỷ người sử dụng đất giao dịch dãn sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 46 Nguyễn Thu Thảo (2019), quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 47 Thủ tướng Chính phủ (2018), Quyết định số 1369/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xảy dựng vùng tỉnh Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 ban hành ngày 17/10/2018, Hà Nội 48 Võ Thy Trang (2015), “Nghiên cứu đánh giá phát triển bền vững khu công nghiệp địa bàn tỉnh Thái Nguyên”, Tạp Khoa học Công nghệ, 65(03), tr 15-25 49 Mạc Văn Trọng (2021), “Quy định pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp thực tiễn thực tỉnh Bắc Ninh”, Tạp Tài chính, (754), Kỳ 1, tháng 6, tr.136 50 Mạc Văn Trọng (2021), “Vấn đề đặt triển khai quy định quyền thuê đất khu cơng nghiệp”, Tạp chi Tài chính, (753), Kỳ 2, tháng 5, tr.164 51 Viện Ngôn ngữ (2011), Từ điên Tiếng Việt, Nxb Tư pháp 52 Vụ pháp luật Dân - Kinh tế - Bộ Tư pháp (2018), 7/ợz' thào pháp luật thực tiễn tiếp cận đất đai doanh nghiệp Việt Nam tơ chức Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Bộ tư pháp ngày 27/06/2018, Tài liệu phục vụ cho Hội thảo ngày 26/6/2019 96 53 World Bank (2016), “Hướng tới Thịnh vượng, Sáng tạo, Công băng Dân chủ”, Báo cáo Việt Nam 2035, Hà Nội II Tài liệu Website 54 Nguyễn Đức Cao, Phó Trưởng ban Ban quản lý KCN Bắc Ninh, Báo cáo: Tông kết 20 năm xây dựng phát triển Khu câng nghiệp Bắc Ninh, (http://www.izabacninh.gov.vn/xem-tin-tuc/20-ban-quan-ly-cac-kcn-bacninh-50/bao-cao-tong-ket-20-nam-xay-dung-phat-trien-cac-kcn-bac- ninh-6055.html), ngày 28/8/2018 55 Phạm Thị Hồng Đào - Văn phòng luật sư Thạnh Hưng, Những yếu tố ảnh hưởng yêu cầu hoàn thiện pháp luật phòng, chống tham nhũng nước ta, đăng trang Phịng Thanh tra - pháp chế - sở hữu trí tuệ, (http ://ttpc.hcmussh.edu vn/?ArticleId=e653a5f7-ecfe-404f-8750- b8acl3ded87d.) 56 Nguyễn Mai Hương-CVP Ban Quản lý KCN Bắc Ninh (2019), p/zứr triển khu công nghiệp Bắc Ninh 20Ỉ9, đăng trang điện tử Khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh, (http://www.izabacninh.gov.vn/xem-tintuc/bai-viet-27/phat-trien-cac-khu-cong-nghiep-bac-ninh-2019- 6713.html), ngày 20/12/2019 57 Khái niệm Khu công nghiệp theo Wikipedia, https://vi.wikipedia.org/wiki/Khu_c%C3%B4ng_nghi%E1%BB%87p 58 Nguyễn Thành Ln (Đồn 871, Tổng cục Chính trị, Bộ Quốc phòng) (2018), “Bản chất pháp lý cho thuê đất Việt Nam”, Tạp chi Tòa án nhân dân điện tử ngày 29 tháng 04 năm 2018, (https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chat-phap- ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam) 59 Minh Nguyệt (2019), “Đất thừa, mương, đường “biến” thành đất tạm để nhận tỷ tiền bồi thường”, đăng báo điện tử Thanh Tra Việt Nam, Tạp điện tử tra - quan tra phủ, ngày 20/2/2019, (http ://thanhtravietnam vn/tin-trong-nganh/dat-thua- muong- duong-bien-thanh-dat-tam-de-nhan-tren-5-ty-tien-boi-thuong-183885) 97 60 Nhóm phóng viên kinh tê, “Thê lực phát triên khu công nghiệp (tiếp theo hết)”, Báo Nhân dân điện tử, (https://www.nhandan.com.vn/kinhte/item/42245502-tao-the-va-luc-moi- phat-trien-khu-cong-nghiep-tiep-theo-va-het.html), ngày 15/11/2019 61 Hữu Phương, Khu Công nghiệp Đồng Quang Tỉnh Bắc Ninh (2020), S phạm cơng khai, khơng xử lý, đăng Báo điện tử Nhà báo & Công Luận - Cơ quan trung ương hội nhà báo Việt Nam, (https://congluan.vn/khu-cong-nghiep-dong-quang-tai-tinh-bac-ninh-saipham-cong-khai-khong-ai-xu-ly-post81420.html), ngày 04/6/2020 62 Nguyễn Cảnh Quý - Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh (2018), “Một số vấn đề cần hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí dân chủ pháp luật, Hà Nội, (http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemTD=385), truy cập ngày 08/9/2018 63 Trung tâm xúc tiến đầu tư phía Nam - Cục Đầu tư nước - Bộ Ke hoạch Đầu tư, Đảnh giá vai trị Khu cơng nghiệp, Khu chế xuất khu kinh tế kinh tế Việt Nam, (http://www.ipcs.vn/vn/danh-gia-vai- tro-khu-cong-nghiep-khu-che-xuat-va-khu-kinh-te-trong-nen-kinh-teviet-nam-Wl 10.htm) 64 Nguyễn Tuyền (2017), “Bộ Kế hoạch rõ nhiều yếu kẻm Khu công nghiệp cơng nghệ cao”, Báo Dân trí, (https://dantri.com.vn/kinhdoanh/bo-ke-hoach-chi-ro-nhieu-yeu-kem-cua-khu-cong-nghiep-va- cong-nghe-cao-20170710094830814.htm), ngày 10/7/2017 65 Thái Uyên (2021), Năm 2021 phẩn đấu thu hút đầu tư vào KCN đạt 1,1 tỷ USD, đăng trang điện tử Báo Bắc Ninh, (http://baobacninh.com.vn/news/-/details/20182/nam-2021-phan-au-thu- hut-au-tu-vao-cac-kcn-at-1 -1 -ty-usd, (http://www.izabacninh.gov.vn/xem-tin-tuc/bai-viet-27/phat-trien-cackhu-cong-nghiep-bac-ninh-2019-6713.html), online ngày 11/1/2021 98 66 Bùi Quang Vinh - Nguyên Bộ trường Bộ Kê hoạch Đâu tư (2012), Trả lời báo chi trước thềm Hội nghị tông kết 20 năm xây dựng phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất khu kinh tế Việt Nam, diễn ngày 17/2/2012, đăng báo cần Thơ online đăng trang điện tử trung tâm xúc tiến đầu tư phía nam - Cục đầu tư nươc - Bộ Ke hoạch Đầu tư ngày, (https://baocantho.com.vn/khu-cong-nghiep-khu-chexuat-la-mo-hinh-kinh-te-dot-pha-al8628.html), ngày 16/02/2012 99 ... TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ CHO THUÊ ĐẤT ĐẺ THựC HIỆN CÁC Dự ÁN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BẮC NINH 29 2.1 Thực trạng pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp. .. pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp 1.2.1.1 Khải niệm pháp luật cho thuê đất đê thực khu công nghiệp Pháp luật cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp hệ thống quy định pháp luật. .. thực dự án khu công nghiệp thực tiễn thi hành tinh Bắc Ninh Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất đế thực dự án khu công nghiệp nâng cao hiệu cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp