Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác vận hành tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội

Bài viết Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác vận hành tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác vận hành tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội sẽ nhằm đề xuất đưa ra một số các giải pháp quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng để giúp Ban quản lý, Ban quản trị tòa nhà có cái nhìn chuyên nghiệp hơn về công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng.

Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020 ISBN: 978-604-82-3869-8 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC VẬN HÀNH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI Tạ Văn Phấn Trường Đại học Thủy lợi, email: phantv@tlu.edu.vn GIỚI THIỆU CHUNG: Từ 1999 đến nay, tốc độ xây dựng nhà cao tầng Hà Nội gia tăng nhanh chóng, hàng nghìn dự án nhà cao tầng đã, triển khai xây dựng với hàng trăm dự án khu đô thị Từ năm 2006 đến nay, nhiều tịa nhà có số tầng lớn 30 tầng, phổ biến 30 ~ 50 tầng, chí 70 tầng xây dựng vào vận hành khai thác sử dụng Tính đến cuối năm 2018, TP Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống [1] Thực trạng quản lý nhà cao tầng Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng cịn nhiều bất cập, chưa có mơ hình tổ chức quản lý cách khoa học thống nhất, làm nảy sinh nhiều vấn đề chưa có phương án giải quyết, giảm hiệu khai thác sử dụng cơng trình Để hạn chế khắc phục tình trạng này, Điều 108 Luật nhà số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 Quốc Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 Bộ Xây dựng, quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Pháp luật Theo đó, bên cạnh mơ hình Ban quản trị (BQT) với kỳ vọng giúp tháo gỡ mâu thuẫn, tranh chấp cách hiệu nhất; nhiên, q trình triển khai áp dụng vào cơng trình cụ thể chưa thực mang lại hiệu quả, chưa có văn hướng dẫn chi tiết cách xử lý mâu thuẫn nào, vậy, tranh chấp, bất cập diễn thường xuyên, kéo dài Kinh nghiệm quản lý công tác vận hành tịa nhà chung cư cao tầng ln địi hỏi mơ hình khoa học, có tính bao qt, tỉ mỉ chặt chẽ Ban lãnh đạo, đội ngũ quản lý trực tiếp phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ lĩnh vực như: kỹ thuật cơng trình (điện, nước,…), quy định thủ tục an tồn phịng cháy chữa cháy; quy định quản lý hành (quản lý hợp đồng, quy định thu, chi, tốn,…), quy trình bảo dưỡng trang thiết bị kỹ thuật, tài sản, hàng hóa, dịch vụ tiện ích khác vấn đề phát sinh khác Song thực tế Việt Nam chưa có chương trình đào tạo quản lý vận hành tịa nhà cao tầng phù hợp, nội dung chưa sát với nhu cầu mục tiêu đặt Do vậy, nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu công tác vận hành tòa nhà chung cư cao tầng Hà Nội nhằm đề xuất đưa số giải pháp quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng để giúp Ban quản lý, Ban quản trị tịa nhà có nhìn chun nghiệp cơng tác quản lý vận hành tịa nhà chung cư cao tầng THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI: Thứ nhất, tranh chấp trình mua nhà: nguyên nhân phần lớn người dân mua nhà từ dự án ô đất trống xây dựng Quá trình xây dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, mà người dân biết nhận nhà, sử dụng, nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện hai bên Đối với chung cư cao tầng chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy bàn giao hộ cho người dân đến Thứ hai, tranh chấp chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư: nguyên nhân tắc trách chủ đầu tư Theo quy định, hội nghị phải tổ chức bầu Ban quản 165 Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020 ISBN: 978-604-82-3869-8 trị tòa nhà sau tịa nhà vào vận hành, khai thác có khơng chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung Thứ ba, tranh chấp quỹ bảo trì: nguên nhân chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì Theo Luật Nhà ở, trước bàn giao nhà, người mua nhà phải đóng khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt hợp đồng Dòng tiền lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch công khai, dùng vào việc bảo trì hạng mục tịa nhà bị hư hỏng sau hết thời hạn bảo hành xuống cấp theo thời gian Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì diễn phổ biến tòa nhà chung cư Thứ tư, tranh chấp dịch vụ quản lý vận hành: nguyên nhân mức thu phí vận hành quản lý tịa nhà, khu thị, chất lượng dịch vụ, công khai việc thu-chi công tác quản lý vận hành nhà chung cư không rõ ràng, minh bạch cao mức mặt chung Thứ năm, tranh chấp sở hữu chung – riêng: nguyên nhân do mập mờ, thiếu minh bạch việc công khai quyền sở hữu khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích kinh doanh cho thuê… Chủ đầu tư cư dân thường đối đầu gay gắt tranh chấp sở hữu chung, thời điểm lộ diện bất đồng lúc tịa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao, hoạt động thương mại, dịch vụ vận hành hiệu Thứ sáu, tranh chấp chất lượng xây dựng: nguyên nhân chất lượng thiết bị, kết cấu cơng trình, hệ thống phịng cháy chữa cháy,… kém, sử dụng gặp hư hỏng, cố Thứ bảy, tranh chấp chậm giao hộ chủ quyền nhà: nguyên nhân chủ đầu tư không bàn giao nhà cam kết tiến độ cam kết hợp đồng vài năm gần giảm đáng kể Tình trạng chậm giao “sổ đỏ” cho người mua nhà tăng lên, chí kéo dài nhiều năm Cư dân rơi vào cảnh bế tắc chiến địi chủ quyền nhà khơng có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ   Hình Sự cố bục ống cứu hoả tồ nhà A4, chung cư An Bình City Thứ tám, tranh chấp người dân với Ban quản trị bầu ra: nguyên nhân Ban quản trị hoạt động hiệu quả, không bảo vệ quyền lợi cư dân, thiếu minh bạch công tác thu chi tài chính, quản lý quỹ bảo trì Vai trò quản lý nhà nước khu chung cư cịn mờ nhạt, khơng có mối liên hệ quyền sở với Ban quản trị tịa nhà, trách nhiệm xử lý tranh chấp tòa nhà thuộc quyền sở GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC VẬN HÀNH TỊA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI 3.1 Tổ chức mô hình cơng ty quản lý chung cư - Ban quản trị thuê công ty quản lý dự án chung cư đơn lẻ có tịa nhà Hình Mơ hình cơng ty quản lý nhà chung cư - Trong trường hợp khu dự án lớn gồm nhiều tồn nhà BQT thành lập cơng ty quản lý với đầy đủ phịng ban Trong vai trị thành viên BQT giám sát 166 Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020 ISBN: 978-604-82-3869-8 hoạt động phòng ban, chịu trách nhiệm trước pháp luật Cơng ty quản lý nhà có trách nhiệm lựa chọn ký hợp đồng với nhà thầu thi cơng sửa chữa bảo trì nhà chung cư, doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, công khai cân đối thu chi khoản phí phải nộp để tu bảo dưỡng thường xuyên chi phí khác để đảm bảo hoạt động máy mọc, thiết bị… Các phòng, ban cơng ty sơ đồ hình 3.2 Minh bạch quản lý vận hành tòa nhà chung cư - Công khai để người dân biết khoản thu, chi bảng thông báo chung cư - Phải thỏa thuận từ đầu diện tích chung, riêng hợp đồng mua nhà Vì cịn nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ đầu tư có phải bù lỗ cho việc quản lý, vận hành, người dân không tin - Sử dụng công cụ giúp cho Ban quản lý minh bạch tài chính, chun nghiệp hóa dịch vụ quản lý áp dụng giải pháp phần mềm hiệu Yêu cầu hệ thống phần mềm phải đáp ứng nghiệp vụ quản lý sau: + Quản lý sở hữu hộ + Quản lý điện nước + Quản lý tiện ích dùng chung: Điện chiếu sáng, vệ sinh, cảnh quan khu công cộng + Quản lý khu vực đỗ xe + Quản lý bảo trì bảo dưỡng + Quản lý phòng cháy chữa cháy bảo vệ an ninh 3.3 Ứng dụng phần mềm quản lý vào thực tế hoạt động Ban quản lý Việc ứng dụng phần mềm vào thực tế hoạt động Ban quản lý, BQT giúp hình thành quy trình quản lý hợp lý, giảm thiểu tối đa công việc giấy tờ nhàm chán sai sót yếu tố người qua giúp giảm thiểu tối đa chi phí bố trí nhận hợp lý Ban 3.4 Tách riêng Quỹ bảo trì nộp tiền Khi người mua nhà nộp tiền cho chủ đầu tư nên tách riêng phần quỹ bảo trì, nộp vào tài khoản phong tỏa quyền quản lý để sau bàn giao cho ban quản trị; phân định rõ phần diện tích chung - riêng từ đầu để quản lý, tránh sử dụng sai mục đích bảo đảm quyền lợi cư dân, hạn chế thấp tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì 3.5 Sự tham gia cộng đồng dân cư quản lý tòa nhà chung cư Ban quản lý nên phát huy tiềm khả tham gia người dân giải pháp mang lại nhiều ưu điểm: - Thỏa mãn tốt yêu cầu cộng đồng họ tham gia vào thiết kế xây dựng theo ý tưởng mong muốn họ, phù hợp với lối sống nhu cầu sử dụng, cảm thấy thoải mái mơi trường sống - Có tham gia quản lý người dân sử dụng họ có ý thức để bảo vệ khơng gian bán công cộng công cộng vệ sinh, thẩm mỹ bảo vệ không gian khỏi lấn chiếm KẾT LUẬN Cơng tác vận hành tịa nhà chung cư cao tầng Hà Nội tồn vô số hạn chế cần nhanh chóng khắc phục Việc thiếu chuyên nghiệp kiến thức quản lý, thiếu chuẩn bị kỹ lưỡng công cụ quản lý vận hành nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp tịa nhà chung cư Cần phải áp dụng mơ hình, giải pháp quản lý nhà chung cư công nghệ thông minh sử dụng phần mềm quản lý quản lý, vận hành hoạt động chung cư TÀI LIỆU THAM KHẢO: [1] Lan Nhi (2019), Tranh chấp chung cư tác động xấu đến thị trường hộ, Tạp chí Tài online http://tapchitaichinh.vn/thitruong-tai-chinh/tranh-chap-chung-cu-dangtac-dong-xau-den-thi-truong-can-ho309919.html [2] Luật nhà số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 167 ... sở với Ban quản trị tòa nhà, trách nhiệm xử lý tranh chấp tòa nhà thuộc quyền sở GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC VẬN HÀNH TỊA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI 3.1 Tổ chức mơ hình cơng ty quản... 978-604-82-3869-8 trị tòa nhà sau tòa nhà vào vận hành, khai thác có khơng chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư khai... biến tòa nhà chung cư Thứ tư, tranh chấp dịch vụ quản lý vận hành: nguyên nhân mức thu phí vận hành quản lý tịa nhà, khu đô thị, chất lượng dịch vụ, công khai việc thu-chi công tác quản lý vận hành