Câu 1: Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp chủ đầu tư vì các lý do như giải thể, phá sản mà không còn tồn tại khi đó người mua không có văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư thì khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải giải quyết như thế nào? Nếu Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp chủ đầu tư vì các lý do như giải thể, phá sản.
BÀI LÀM Câu 1: Trong trình thực thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trường hợp chủ đầu tư lý giải thể, phá sản mà không cịn tồn người mua khơng có văn chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận chủ đầu tư làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải giải nào? Nếu Trong trình thực thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trường hợp chủ đầu tư lý giải thể, phá sản mà khơng cịn tồn người mua khơng có văn chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận chủ đầu tư khơng cấp Giấy chứng nhận vì: Khi hai bên thỏa thuận mua bán nhà hình thành tương lại bên mua phải yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng nộp bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn chuyển nhượng hợp đồng, gồm giấy tờ sau (được quy định Điểm a Khoản Điều 19, Luật nhà 2014) Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn chuyển nhượng hợp đồng thời hạn tối đa 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ giấy tờ theo quy định, sau xin xác nhận chủ đầu tư việc chuyển nhượng hồn thành Lúc bên nhận chuyển nhượng cuối cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định Câu 2: Hiện pháp luật quy định quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, với đối tượng cơng trình xây dựng hình thành tương lai có thực quyền chuyển nhượng khơng? thực có áp dụng tương tự pháp luật trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hay khơng? Đối tượng cơng trình xây dựng hình thành tương lai thực quyền chuyển nhượng, cơng trình xây dựng hình thành tương lai có nhiều loại: cơng trình xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cơng trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng sở sản xuất phi nơng nghiệp nằm ngồi khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Căn vào khoản 2, Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Các chủ đầu tư thực đầu tư xây cải tạo sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng đất thực giao dịch Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai theo quy định pháp luật để thu lợi nhuận Việc bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai thực theo quy định Chương III, quy định tương ứng Chương II quy định khác có liên quan Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Căn khoản 2, Điều 54 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 Câu 3: Tình Huống Việc Cơng ty V ơng M ký Hợp đồng chuyển nhượng dự án số 01 trước ngày UBND tỉnh Hậu Giang có văn thống chủ trương cho chuyển nhượng dự án có theo quy định Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014? Căn theo khoản , Điều 51 Luật kinh Doanh Bất động sản: “ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có định cho phép chuyển nhượng dự án quan nhà nước có thẩm quyền, bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoàn thành việc bàn giao dự án.” Như nói trường hợp Cơng ty V có qùn tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng với ông M Hành vi bên Công ty V theo quy định Điều 51 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Trường hợp án có hiệu lực bắt buộc Cơng ty V phải bàn giao 10 Giấy chứng nhận QSD đất cho nguyên đơn Công ty V không thực hiện, xử lý nào? Nếu án có hiệu lực Cơng ty V khơng thực bị xử phạt theo quy định Điều 79 Luật kinh doanh Bất động sản: “1 Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất đợng sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Xử lý thu hồi dự án bất động sản: a) Cơ quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị nhận chuyển nhượng theo quy định Mục Chương II Luật này; b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải những tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án; c) Cơ quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải những tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án; d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.” Câu Phân biệt thù lao môi giới bất động sản hoa hồng môi giới bất động sản? - Thù lao môi giới bất động sản khoản tiền thù lao khách hàng trả cho doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng với người thứ ba Mức thù lao môi giới bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng không phụ thuộc vào giá giao dịch môi giới (Điều 64 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) - Hoa hồng môi giới bất động sản khoản tiền doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản hưởng khách hàng ký hợp đồng mua bán ,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Mức hoa hồng bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng (Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) Câu 5: Tình Huống Hành vi ơng Nguyễn Văn T cá nhân liên quan nêu thực có vi phạm pháp luật khơng? Nếu có nêu pháp lý? Hành vi ông Nguyễn Văn T vi phạm pháp luật về kinh doanh Bất động sản bao gồm hành vi sau đây: - Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản - Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất đợng sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết Căn vào khoản 2, 4, 5; Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Các trách nhiệm pháp lý đặt cho ông Nguyễn Văn T cá nhân liên có quan đến vụ việc? Ơng Nguyễn Văn T: Chủ mưu vụ việc Ông Bùi Mạnh H: Người giúp sức tích cực Bà Châu Thị Thu Ng: Người giúp sức Câu 6: Tình Dự kiện bổ sung: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Long An có Cơng văn số 28 có nội dung “Tại thời điểm chuyển nhượng này, lô đất số 33 cấp GCNQSD đất cho Cơng ty Tồn Gia T1 làm chủ đầu tư, Cơng ty Tồn Gia T1 chưa thực tách chưa chuyển nhượng lô đất cho nhà đầu tư khác” Vậy Hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/4/2016 Công ty KP bà Ha V có phải vơ hiệu lừa dối bà Ha V khởi kiện hay không? Căn vào khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Thì Bên mua, bên th mua có qùn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Tiếp Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Mà đối chiếu tình ta thấy Công ty Việt Hưng P chuyển nhượng chưa hề có văn nên chưa có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Từ dự kiện bổ sung dữ kiện bổ sung tình lập luận ta kết luận Hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/4/2016 giữa Công ty KP bà Ha V vơ hiệu lừa dối bà Ha V khởi kiện Trường hợp bà Ha V cho bị đơn cần bồi thường cho bà khoản tiền thiệt hại cung cấp thơng tin sai, lỗi thuộc bị đơn Với tư cách luật sư bảo vệ cho bị đơn, Anh/Chị tìm pháp lý để bác yêu cầu bà Ha V? Lập luận: Đối với hoạt động Công ty Việt Hưng P hoạt đợng Kinh doanh bất đợng sản gồm việc mua, nhận chuyển nhượng lô đất số 33, Khu A dự án Khu dân cư Tái định cư Đức Hòa Hạ, Long An ký kết với Cơng ty Tồn Gia T1 vào năm 2016 Có thể nói hoạt đợng phù hợp với quy định pháp luật vào khoản 1, Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Hoạt động Công ty KP hoạt động Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho th lại, cho th mua bất đợng sản hồn toàn phù hợp với quy định pháp luật Căn vào khoản 1, Điều Luật kinh doanh Bất động sản 2014 Ngày 20/3/2016, Công ty Việt Hưng P ký Hợp đồng dịch vụ tiếp thị phân phối sản phẩm cho Công ty KP để rao bán nhận cọc khách hàng Tiếp tổng số tiền Công ty KP nhận bà Ha V để đặt cọc nhận chuyển nhượng QSD đất đợt 165 triệu đồng Tổng số tiền 165 triệu đồng Công ty KP giao cho Công ty Việt Hưng P giao dịch mua bán bà Ha V liên hệ với nhân viên Cơng ty KP Như Cơng ty KP hồn thành nghĩa vụ Cơng ty Việt Hưng P Thêm vào Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên mua, bên thuê mua nhà với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên việc chuyển nhượng hợp đồng vào khoản 2, Điều Luật kinh doanh Bất Động sản 2014 Đối với việc bà Ha V cho Công ty KP Công ty Việt Hưng P cung cấp thông tin sai khơng việc mua bán giữa Cơng ty Việt Hưng P Cơng ty Tồn Gia T1 diễn thể việc ký hợp đồng theo Cơng ty KP có qùn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Căn vào khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Vì mà bên Cơng tu Việt Hưng P không cần phải thông báo cho bên bà Ha V biết việc mua bán với Cơng ty Tồn Gia T1 Từ lập luận ta bác bỏ việc bà Ha V cho bị đơn cần bồi thường cho bà khoản tiền thiệt hại cung cấp thông tin sai, lỗi thuộc về bị đơn hồn tồn vơ Câu 7: Cho thỏa thuận 03 bên khách hàng, chủ đầu tư condotel dự án Cocobay ngân hàng ký Hợp đồng cho thuê quản lý hộ condotel khách hàng ký với Chủ đầu tư Hãy xác định thỏa thuận 03 bên có phải bảo lãnh Ngân hàng nhiều người lầm tưởng hay khơng? Dựa vào thỏa thuận có rủi ro khách hàng? Căn vào Thỏa thuận ta nói khơng phải Thỏa thuận bên Bảo lãnh Ngân hàng mà Giao dịch Thế chấp nhà đất người thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng Rủi ro khách hàng phải gặp là: - Người có tài sản chấp khơng bảo vệ có rủi ro xảy chưa có pháp luật xử lý cụ thể loại hợp đồng kiểu này: + Theo Điều 317 BLDS năm 2015, chấp quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, khơng có quy định quy định chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ người khác + Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định luật này”, không quy định cho phép người sử dụng đất bảo lãnh quyền sử dụng đất - Bên chấp bị lừa dối giao dịch này: Vì để tránh việc ký hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất không pháp luật cho phép, ngân hàng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng giả tạo nhằm che đậy quan hệ bảo lãnh, bị vô hiệu theo quy định Điều 129 BLDS năm 2005, Điều 124 BLDS năm 2015 - Bên chấp bị thu hồi nợ, bên vay: Nếu khơng cơng người chấp ký hợp đồng chấp tài sản nhà đất cho người khác vay tiền ngân hàng Đồng thời, người vay lừa người khác chấp nhà đất để họ chiếm đoạt tiền ngân hàng ... khác có liên quan Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Căn khoản 2, Điều 54 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 Câu 3: Tình Huống Việc Cơng ty V ông M ký Hợp đồng chuyển nhượng dự án số 01 trước... cho thuê mua bất động sản Mức hoa hồng bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng (Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) Câu 5: Tình Huống Hành vi ông Nguyễn Văn T cá nhân liên quan nêu thực... án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.” Câu Phân biệt thù lao môi giới bất động sản hoa hồng môi giới bất động sản? - Thù lao môi giới bất động sản khoản tiền