Vấn đề pháp lý liên quan đến Condotel

Condotel, Thông tin về loại hình bất động sản Condotel, Condotel là gì? Được cấp sổ hồng (đỏ) không?, Condotel là gì? Vấn đề pháp lý của loại hình BĐS Condotel

P.M.H ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT Số phách TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN THỰC TIỄN VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Chuyên ngành: Luật Dân Học phần: Pháp luật thị trường bất động sản Giảng viên phụ trách học phần: =========== P.M.H MỤC LỤC MỞ ĐẦU .2 CHƯƠNG 1: NHỮNG HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CONDOTEL 1.1 Khái niệm: .4 1.2 Điểm khác biệt Condotel hộ chung cư: .4 1.3 Cách thức hoạt động: .5 1.4 Chủ sở hữu: 1.5 Quy định pháp lý: CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐÊN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 2.1 Về quyền bán, quyền chuyển nhượng quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel: 2.2 Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel: 2.3 Thời hạn sở hữu hộ Condotel cam kết lợi nhuận chủ đầu tư: .10 2.4 Về quy chuẩn kỹ thuật quy chế quản lý vận hành, khai thác hộ Condotel cho mục đích du lịch: 11 2.5 Một số rủi ro pháp lý tiềm ấn khác: .13 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL .14 3.1 Bổ sung, hoàn thiện, thống khái niệm loại hình Bất động sản Condotel Việt Nam: 14 3.2 Về quyền bán, chuyển nhượng, quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel chủ đầu tư: 15 3.3 Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu loại hình bất động sản Condotel: 15 3.4 Thời hạn sở hữu hộ Condotel cam kết lợi nhuận chủ đầu tư: .16 3.5 Về quy chuẩn kỹ thuật quy chế quản lý vận hành, khai thác hộ Condotel cho mục đích du lịch Condotel: 16 KẾT LUẬN .18 TÀI LIỆU THAM KHẢO 19 P.M.H MỞ ĐẦU Condotel xuất lần Miami (Mỹ) từ năm 1980 sau phát triển tới địa điểm Mỹ Aspen, Chicago, New York, Florida, Orlando,…và nhanh chóng phát triển sang quốc gia khác giới Singapore, Thái Lan, … Condotel không xuất khu nghỉ mát mà xuất khu vực trung tâm thành phố, khu trượt tuyết, điểm thường xuyên diễn kiện,… Condotel Việt Nam xuất năm 2009 Nha Trang – Tòa tháp mang tên Nha Trang Plaza Ngay khu Condotel phát triển, mơ hình Condotel nhanh chóng lan rộng thành phố biển Việt Nam Đà Nẵng, Hạ Long, Phú Quốc, Quy Nhơn… Mơ hình Condotel loại hình bất động sản mới, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư thứ cấp mức cao việc mua nhà thuê Đồng thời, loại hình bất động sản đảm bảo nhu cầu nghỉ ngơi chủ sở hữu, trao đổi kỳ nghỉ địa phương khác kể nước ngồi Hơn nữa, Condotel cịn coi nhà với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, tài sản thừa kế cho con, cháu, tạo nên yên tâm đầu tư Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích mà loại hình bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Condotel cịn gặp phải nhiều vấn đề pháp lý bất cập xung quanh Do loại hình bất động sản mới, nên quan Nhà nước có thầm quyền cịn gặp khó khăn việc bổ sung, hồn thiện quy định loại hình này, cịn nhà đầu tư, chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn việc giải tranh chấp phát sinh với loại hình P.M.H CHƯƠNG NHỮNG HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CONDOTEL 1.1 Khái niệm: Condotel từ viết tắt Condo & Hotel có ý nghĩa Khách sạn hộ hay Căn hộ khách sạn Đây khái niệm phổ biến thị trường giới mẻ Việt Nam Với việc mang lại giá trị “kép”, Condotel trở thành xu hướng đầu tư tiềm bất động sản nghỉ dưỡng 1.2 Điểm khác biệt Condotel hộ chung cư: Tiêu chí Condotel Căn hộ chung cư Khái niệm Kết hợp hộ cao cấp để tiện nghi khách sản Là hộ để với đầy đủ phòng có nhiều chức Được xây dựng thành nhiều tầng Mục đích sử dụng Dùng thuê, lưu trú khách đến du lịch nghỉ dưỡng Được sử dụng để với thời gian lâu dài Mơ hình kinh doanh Có đơn vị vận hành, quản lý tìm khách thuê, bảo trì, bảo dưỡng định kỳ Tự tìm khách thuê, tự bảo dưỡng, bảo trì hộ Cơ quan quản lý Ban quản lý du lịch, quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý du lịch Ban quản trị tổ dân phố, Ủy ban nhân dân phường xã P.M.H 1.3 Cách thức hoạt động: Là tổ hợp loại hình bất động sản nên Condotel vừa có hoạt động khách sạn, vừa có chức khu hộ Cụ thể : - Condotel có chức khách sạn bởi: Condotel có hệ thống đặt phịng dịch vụ khách sạn khác hồ bơi, câu lạc sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín dịch vụ phịng,… - Condotel có chức hộ vì: Được thiết kế với đầy đủ tiện ích bếp, phịng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng cho du khách chợ trải niệm phong cách sống ngơi nhà Tuy nhiên Condotel khác hộ thơng thường chỗ cần phải có đơn vị đứng quản lý điều hành vấn đề việc cho thuê lại hoạt động hàng ngày khách sạn 1.4 Chủ sở hữu: Hiện nhu cầu sở hữu loại hình bất động sản Condotel thường nhóm chính, : Nhà đầu tư: Đây nhóm khách hàng có nhu cầu mua thuê hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận Với họ, điểm hấp dẫn Condotel khả thu hồi vốn nhanh mang lại lợi nhuận Khách du lịch, doanh nhân thành đạt người có mức thu nhập trung lưu: Đây nhóm khách hàng mua thuê Condotel để hưởng thụ sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài muốn thể đẳng cấp thượng lưu ngơi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải 1.5 Quy định pháp lý: P.M.H Theo Khoản 3, Điều 21, Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch Khách tự phục vụ thời gian lưu trú” Theo Khoản 1, Điều 24 Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, sửa đổi bổ sung theo Khoản 3, Điều Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, quy định điều kiện tối thiểu sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ hộ du lịch phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp phòng tắm, phòng vệ sinh; có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm có khách mới” Căn theo quy định nêu trên, hộ du lịch hiểu loại bất động sản theo quy định Bộ luật dân Theo đó, việc xây dựng, tạo lập quản lý sử dụng liên quan đến hộ du lịch phải tuân thủ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, đất đai xây dựng có liên quan…; Theo quy định luật đất đai, loại đất dùng để xây dựng hộ du lịch “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu 50 năm theo thời hạn giao đất đất nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ Đây loại đất hồn tồn khác với đất có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài Việc xây dựng, tạo lập hộ du lịch Condotel hiểu chủ đầu tư tạo lập “cơng trình xây dựng gắn liền với đất” Sau hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định pháp luật Như vậy, chủ đầu tư xây dựng tạo lập cơng trình xây dựng tịa nhà Condotel, nghĩa xây dựng loại hình bất động sản để kinh doanh Do đó, chủ đầu tư xây dựng đưa tòa nhà Condotel vào kinh doanh bắt buộc phải tuân thủ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản quy định khác có liên quan P.M.H P.M.H CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐÊN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 2.1 Về quyền bán, quyền chuyển nhượng quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel: Quy định pháp luật hành hoàn tồn khơng cấm khơng hạn chế chủ đầu tư bán hay chuyển nhượng Condotel cho người có nhu cầu mua khơng có quy định cụ thể quyền nghĩa vụ chủ đầu tư sở hữu tịa nhà Condotel Chính khơng có quy định nên chủ đầu tư bán hay chuyển nhượng cho người mua việc mua bán hay chuyển nhượng gặp nhiều hạn chế vướng mắc thiếu khung pháp lý Dù hộ du lịch Condotel mua bán hay chuyển nhượng hình thức ký hợp đồng thực cho thuê hộ du lịch dài hạn, nghĩa chủ đầu tư cho người mua thuê hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch để tự kinh doanh hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư Vì hộ du lịch, dù ký hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng người mua khơng thể có đủ 03 quyền người sở hữu quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt nhà hay bất động sản thông thường khác Cả 03 quyền bị hạn chế chịu chi phối toàn quyền chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác vận hành, quyền cung cấp dịch vụ kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh, … Do đó, dù ký hợp đồng mua hay chuyển nhượng, người mua hộ du lịch Condotel hoàn toàn phụ thuộc vào định ý chí chủ đầu tư mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu người mua quy định pháp luật P.M.H Căn hộ du lịch Condotel chủ đầu tư bán cho thuê kinh doanh dài hạn, chủ đầu tư sử dụng “Hợp đồng mua bán hộ” thay “Hợp đồng cho thuê” chủ đầu tư lợi dụng khơng rõ ràng pháp luật để nhằm lôi kéo nhiều nhà đầu tư thứ cấp Chính mà tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, ngược lại làm giảm rủi ro cho chủ đầu tư (Nếu nhà đầu tư khơng tìm hiểu kỹ) 2.2 Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel: Trước Chỉ thị 11/CT-TTg số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh Thủ tướng phủ, chưa có quy định cho phép người mua Condotel cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Việc xuất phát từ quy định việc đất để xây dựng Condotel đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, khơng phải đất có thời hạn sử dụng lâu dài Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nghĩa vụ tài loại đất thương mại dịch vụ khác nhiều so với đất Thực đạo Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị 11/CT-TTg số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh Bộ Tài ngun Mơi trường có Cơng văn số 730/BTNMT-TCQLĐĐ gửi Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khơng phải nhà - Đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin thuê đất khơng q 50 năm - Đối với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn cho thuê đất không 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất P.M.H Cùng với đó, Sở Tài nguyên Môi trường tiến hành tổ chức rà soát dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng phê duyệt, để xác định trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định pháp luật đất đai cho người nhận chuyển nhượng hộ du lịch, biệt thự du lịch dự án du lịch nghỉ dưỡng Trước đó, Thơng tư 21 Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/12/2019 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có “căn hộ lưu trú (Condotel)” Quyết định 3720 mà Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch ban hành ngày 28.10.2019 Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch phần hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình bất động sản kiểu Condotel Theo hướng dẫn bộ, ngành thông qua văn pháp luật trên, hồn tồn cấp Giấy chứng nhận có thời hạn cho người mua Condotel Nhưng bên cạnh đó, việc xây dựng pháp luật theo hướng thừa nhận Condotel tài sản, sản phẩm bất động sản gây nhiều vấn đề cần xem xét: - Về quy hoạch đất đai, hạ tầng dân cư, Condotel mang chất loại hình kinh doanh, dịch vụ Do đó, xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch địa phương Nhưng thừa nhận Condotel bất động sản, sản phẩm hoạt động kinh doanh bất động sản bắt buộc phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà lâu dài cho người sở hữu để phù hợp với quy hoạch nhà ở, đất quản lý khu dân cư Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho hộ Condotel gây ảnh hửng đến tổng thể quy hoạch địa phương, đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng dân cư sau 10 P.M.H - Nếu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ Condotel hộ mục đích khơng phải sử dụng với mục đích để mà để kinh doanh, dịch vụ lại có ràng buộc lớn với chủ đầu tư dễ nảy sinh tranh chấp Tranh chấp chủ đầu tư người mua xảy q trình quản lý sử dụng chi phí quản lý rủi ro phân định sở hữu chung, sở hữu riêng chủ đầu tư người mua Condotel Ngoài tiềm ẩn rủi ro chủ đầu tư sử dụng hộ để chấp ngân hàng mà khơng có khả tốn nợ, rủi ro phát sinh chủ đầu tư không thực cam kết lợi nhuận… 2.3 Thời hạn sở hữu hộ Condotel cam kết lợi nhuận chủ đầu tư: Về thời hạn sở hữu Condotel đa số khách hàng mua bất động sản nói chung bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng có mong muốn sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác vừa tài sản để lại cho cháu sau Thực Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 22/4/2019 Thủ tướng Chính phủ Bộ Tài ngun Mơi trường có cơng văn hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khơng phải nhà Nội dung cơng văn số 730/BTNMT-TCQLĐĐ nêu rõ theo quy định Luật Du lịch năm 2017 hộ du lịch, biệt thự du lịch sở lưu trú du lịch việc kinh doanh dịch vụ lưu trú hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống Căn vào điểm đ, Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai 2013 quy định Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất xác định việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ 11 P.M.H Theo quy định Điều 153 Luật Đất đai 2013 thời hạn sử dụng đất quy định Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai 2013 rằng: - Việc cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin thuê đất không 50 năm - Đối với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn cho th đất khơng q 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất Chính sở hữu có thời hạn, nên thực tế nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn vài năm đầu cho người mua Condotel (thậm chí từ 10% đến 15%/năm) Điều dẫn đến tình trạng khất nợ số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm cuối trả theo cam kết nên gây xúc cho người mua Thực tế, có chủ đầu tư thực cam kết có chủ đầu tư khơng thể thực cam kết trả lợi nhuận mà điển Dự án Cocobay Đà Nẵng ví dụ 2.4 Về quy chuẩn kỹ thuật quy chế quản lý vận hành, khai thác hộ Condotel cho mục đích du lịch: Về quy chuẩn kỹ thuật Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Du lịch quy định điều kiện tối thiểu sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ hộ du lịch biệt thự du lịch Tuy nhiên, quy định tối thiểu tiện nghi Condotel thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015 Mặc dù vậy, việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho Condotel có điểm bất cập yêu cầu nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt hộ gia đình 12 P.M.H Khác với tịa nhà chung cư, Condotel hồn tồn khơng có quy định tịa nhà hộ Condotel bắt buộc phải có ban quản trị khơng có quy định quy chế để tổ chức bầu hay cơng nhận ban quản trị tịa nhà chung cư thơng thường Do vậy, có ban quản trị tòa nhà Condotel chủ đầu tư tự lập để nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư nên nhà đầu tư hộ Condotel khơng thể đóng góp ý kiến cho nhu cầu chung tịa nhà Sau mua nhận bàn giao hộ du lịch Condotel nhà đầu tư có quyền lưu trú du lịch tự kinh doanh thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư Tuy nhiên, thứ lại phải phụ thuộc vào chủ đầu tư chủ đầu tư tự thuê đơn vị quản lý vận hành thực hiện, cho dù hình thức chủ đầu tư phải ban hành nội quy quy chuẩn chung để quản lý vận hành tịa nhà Chính vậy, nhà đầu tư vào hộ du lịch Condotel tự ý sửa chữa, phá dỡ thay đổi kết cấu bên Condotel, tự ý thuê đơn vị cung cấp dịch vụ khác đơn vị quản lý khác để vận hành hộ mua, cho dù sở hữu hộ Họ khơng thể tự ý tìm kiếm khách du lịch, cho phép nhiều khách du lịch lúc hộ tùy ý mà thứ phải thơng qua phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo nội quy quản lý đơn vị vận hành chủ đầu tư định Thực tế, hộ du lịch Condotel đưa vào sử dụng nhà đầu tư phải đóng 03 loại chi phí gồm: Chi phí trì điện, nước, internet; nộp phí bảo trì; phí quản lý vận hành, 03 loại phí cố định, khơng đưa vào kinh doanh trả, cịn chi trả mức phụ thuộc vào thỏa thuận với chủ đầu tư định chủ đầu tư Cịn việc kinh doanh có hiệu hay khơng phụ thuộc vào lượng khách hàng Do vậy, Condotel đưa vào kinh doanh (cho th) việc kinh doanh khơng hiểu quả, nhà đầu tư thứ cấp chắn ngày 13 P.M.H bị lỗ phải trả 03 loại phí nêu đó, giá trị hộ Condotel bị giảm theo thời gian 2.5 Một số rủi ro pháp lý tiềm ấn khác: - Tồn cơng trình Condotel bị quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá chủ đầu tư mắc nợ Nếu chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, bị tố cáo, kiện tụng bị thua kiện phải có nghĩa vụ trả nợ phải thi hành án Tịa án quan thi hành án có thẩm quyền kê biên tài sản chủ đầu tư - Nếu gặp khó khăn tài chính, chủ đầu tư đưa tồn cơng trình Condotel chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh Khi đó, quyền lợi nhà đầu tư không bảo đảm số địa phương có tượng chuyển mục đích sử dụng khu đất xây dựng khách sạn, resort sang hộ du lịch cho thuê 14 P.M.H CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 3.1 Bổ sung, hoàn thiện, thống khái niệm loại hình Bất động sản Condotel Việt Nam: Cần thống khái niệm Condotel dự án, thủ tục hành v.v Khái niệm loại hình bất động sản Condotel mới, chưa có quy định hành nên khái niệm thống thừa nhận chung hành vi, quan điểm, luật pháp xây dựng cách thông hạn chế không phát sinh rủi ro cho xã hội người dân, tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp từ triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước loại đất dự án Cần phải xác định việc mua, bán hay chuyển nhượng hộ du lịch Condotel hoạt động mua bán quyền sở hữu tài sản mà quan hệ thuê tài sản bên thuê với chủ đầu tư Condotel với thời hạn theo thỏa thuận không vượt thời hạn giao đất để thực dự án Người đầu tư vào Condotel để đến nghỉ dưỡng cho người khác thuê lại Trong thời gian nghỉ dưỡng, người thuê lại có tồn quyền sử dụng hộ phải tn thủ vận hành, quản lý chủ đầu tư Condotel, phải đăng ký lưu trú khách sạn Việc cho thuê lại hộ Condotel phải đồng ý kiểm soát chủ đầu tư Vì thế, cần phải ban hành quy định để quản lý giao dịch Condotel theo dạng Hợp đồng thuê hộ khách sạn không cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận cho Condotel Chủ đầu tư người thuê để nghỉ dưỡng cho th lại hồn 15 P.M.H tồn tự thỏa thuận ký hợp đồng thuê công chứng sở hợp đồng mẫu nhà nước quy định 3.2 Về quyền bán, chuyển nhượng, quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel chủ đầu tư: Các quan liên quan cấp cần trình cấp có thẩm quyền quy định chi tiết việc mua, bán, thuê, chuyển nhượng loại hình bất động sản Condotel nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khách hàng có nhu cầu Các quan có thẩm quyền cần quy định pháp luật theo chất loại hình Condotel kinh doanh dịch vụ du lịch nên loại đất sử dụng để xây dựng hộ du lịch Condotel đất dịch vụ, thương mại biến thành đất Để kích cầu cho phát triển Condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua, quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng khung pháp lý hợp đồng thuê hộ - khách sạn Condotel nhằm bảo đảm đầy đủ quyền lợi ích hợp pháp cho người thuê quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, chấp thừa kế tương tự trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước trước để thống với khái niệm tránh tình trạng chồng chéo pháp luật liên quan đến loại hình 3.3 Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu loại hình bất động sản Condotel: Việc cấp Giấy chứng cho hộ Condotel dễ làm phá hỏng tổng thể quy hoạch địa phương, ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng dân cư sau Nên không cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản số luật khác để tạo điều kiện cho việc cấp Giấy chứng nhận với loại hình bất động sản Condotel xem giao dịch sản phẩm bất động sản Vì vậy, Quốc hội thực quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn hợp đồng thuê loại hình Condotel này, trình xây dựng nghị định, thông tư hướng dẫn hợp đồng thuê, quy chế giao dịch 16 P.M.H sử dụng Condotel , Chính phủ nên để Bộ Văn hóa - Thể thao Du lịch chủ trì soạn thảo văn quy phạm pháp luật theo chức ngành loại hình bất động sản Condotel 3.4 Thời hạn sở hữu hộ Condotel cam kết lợi nhuận chủ đầu tư: Về cam kết lợi nhuận Condotel cần phải pháp luật quy định để tránh gây việc chủ đầu tư đưa cam kết mức lãi suất cao cho nhà đầu tư lại thực theo cam kết đề Nên yêu cầu chủ đầu tư dự án Condotel: - Công bố giải pháp bảo đảm thực cam kết lợi nhuận; - Công bố minh bạch chi phí trang bị hộ, chi phí quản lý q trình kinh doanh, quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp hưởng; - Bàn bạc, thảo luận thống với nhà đầu tư thứ cấp việc khai thác, kinh doanh hộ Condotel sau hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư yên tâm đầu tư 3.5 Về quy chuẩn kỹ thuật quy chế quản lý vận hành, khai thác hộ Condotel cho mục đích du lịch Condotel: Về quy chuẩn kỹ thuật: - Đối với bất động sản du lịch nằm tòa nhà hỗn hợp, dự án phát triển nhà ở, khu thị phải đáp ứng quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà ở; - Đối với bất động sản du lịch nằm dự án khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng khơng sử dụng mục đích lâu dài áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng chung cơng trình khách sạn 17 P.M.H Đối với quy chế vận hành, khai thác: - Khi định đầu tư, cần xác định rõ mục tiêu ràng buộc từ đầu với chủ đầu tư chủ sở hữu Condotel theo hướng: dự án, chủ đầu tư bán không 70% số lượng hộ Condotel Điều có nghĩa chủ đầu tư phải sở hữu 30% số lượng hộ Condotel để đảm bảo trách nhiệm triển khai dự án cam kết với khách hàng - Ngoài ra, chủ đầu tư quản lý, vận hành, khai thác phân chia lợi nhuận với chủ sở hữu bên thỏa thuận với hình thức có hợp đồng khung Nếu chủ sở hữu muốn kết thúc hợp đồng cho thuê lại với chủ đầu tư phải chuyển nhượng hộ cho chủ đầu tư khách hàng khác, không tự quản lý hay tự cho thuê hộ - Đồng thời, quan có thẩm quyền cần ban hành quy định quy chế quản lý, vận hành riêng cho Condotel để đảm bảo Condotel có chế quản lý quản lý khách sạn 18 KẾT LUẬN Condotel loại hình đầu tư khơng ổn định, khơng chắn gặp phải nhiều vấn đề pháp lý chưa thống Người mua (nhà đầu tư thứ cấp) cần phải nắm vững chất rủi ro tiềm ẩn pháp lý trước đầu tư mua loại hình bất động sản Condotel Khơng nên nhìn vào thông tin quảng cáo cam kết lợi nhuận cao mà phải rà soát thật kỹ vấn đề pháp lý trước đầu tư, ký kết hợp đồng Trường hợp ký hợp đồng mua bán nên kiểm tra, rà sốt lại hợp đồng tính tốn lại hiệu nhằm có phương án giải phù hợp cho Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro loại hình bất động sản Condotel vào nước ta năm trước gây nhiều hệ lụy với nhà đầu tư chưa có quy định pháp luật loại hình nên tranh chấp nhà đầu tư chủ đầu tư đến chưa thể giải Chính thế, quan Nhà nước có thẩm quyền cần nhanh chóng bổ sung, hồn thiện quy phạm pháp luật liên quan đến Bài viết cịn nhiều thiếu xót nên chưa thể hồn chhinhr Kính mong bạn đọc hoan hỷ, vui vẻ tham khảo có ý kiến đóng góp cho tác giả Xin chân thành cảm ơn! ... phải tuân thủ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản quy định khác có liên quan P.M.H P.M.H CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐÊN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 2.1 Về quyền bán,... CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐÊN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 2.1 Về quyền bán, quyền chuyển nhượng quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel: ... quản lý hay tự cho thuê hộ - Đồng thời, quan có thẩm quyền cần ban hành quy định quy chế quản lý, vận hành riêng cho Condotel để đảm bảo Condotel có chế quản lý quản lý khách sạn 18 KẾT LUẬN Condotel