NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỤC LỤC 1 1 Khái niệm, đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất 2 1 1 1 Khái niệm và đặc điểm của giao dịch dân sự 2 1 1 2 Khái niệm và đặc điểm của giao dịch về quyền sử dụng đất 5 1 2 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất 8 1 2 1 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự nói chung 8 1 2 2 Điều kiền có hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai.
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỤC LỤC 1 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm giao dịch dân a Khái niệm giao dịch dân Giao dịch dân đóng vai trị thiết yếu đời sống mối quan hệ chủ thể xã hội, quan trọng phổ biến làm phát sinh quan hệ pháp luật dân Vì vậy, từ Bộ Luật dân ban hành vào năm 1995 đến nay, giao dịch dân giữ vai trò nội dung bản, tiền đề pháp luật dân sự, định nghĩa Bộ Luật dân (BLDS) sau: BLDS năm 1995 quy định: “Giao dịch dân hành vi pháp lý đơn phương hợp đồng cá nhân, pháp nhân chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” (Điều 130) BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” (Điều 121 BLDS 2005 Điều 116 BLDS 2015) Có thể thấy, từ BLDS năm 2005 trở đi, dù nhà làm luật loại bỏ phần nội dung khái niệm quy định BLDS năm 1995 liên quan đến chủ thể thực “cá nhân, pháp nhân chủ thể khác”, nhiên xét chất, ý nghĩa không thay đổi Các BLDS xây dựng khái niệm “giao dịch dân sự” theo hướng liệt kê, qua giao dịch dân thực chất kiện pháp lý dạng 2 hành vi pháp lý, hành vi pháp lý đơn phương (một bên) đa phương (nhiều bên) Hành vi chủ thể thực cách có ý thức nhằm đạt mục đích định, giao dịch dân hành vi mang tính ý chí chủ thể tham gia giao dịch, với mục đích động định Không vậy, khái niệm đưa cịn cho thấy tính chất làm phát sinh hậu pháp lý giao dịch dân sự, phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, tuỳ giao dịch cụ thể Có thể đưa số ví dụ sau: Trường hợp giao dịch dân làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân sự: A bán xe máy A cho B Hậu pháp lý giao dịch A B làm phát sinh quyền nghĩa vụ A B Cụ thể, A có quyền nhận tiền bán xe máy, có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu xe máy cho B B có quyền sở hữu xe máy có nghĩa vụ phải trả tiền mua xe máy cho A Trường hợp giao dịch dân làm thay đổi quyền nghĩa vụ dân Hậu xảy chủ thể thực giao dịch dân làm thay đổi quyền nghĩa vụ tồn trước bên chủ thể: A cho B vay khoản tiền có tính lãi khoảng thời gian, A có quyền nhận từ B B có nghĩa vụ trả lại A khoản tiền vay gốc tiền lãi sau hết thời hạn vay Trong thời hạn cho vay, B bán xe máy cho A hai bên thoả thuận toán theo hình thức khấu trừ hết khoản tiền vay (bao gồm lãi) trước B vay A Như vậy, hậu pháp lý xảy giao dịch làm thay đổi quyền A từ nhận lại khoản tiền cho vay thành có sở hữu xe máy nghĩa vụ B từ trả lại A khoản tiền vay thành chuyển quyền sở hữu xe máy cho A 3 Trường hợp giao dịch dân làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Tương tự trường hợp trên, hậu xảy chủ thể thực giao dịch dân làm chấm dứt quyền nghĩa vụ tồn trước bên chủ thể: A (bên bán) B (bên mua) ký hợp đồng mua bán hàng hoá thời hạn năm Theo đó, A có quyền nhận tiền bán hàng có nghĩa vụ chuyển giao hàng hố cho B, B có quyền nhận hàng hố có nghĩa vụ trả tiền hàng cho A Tuy nhiên trước hết thúc năm, A B lập văn thoả thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, hai bên dừng lại tất hoạt động liên quan đến hợp đồng mua bán hàng hoá ký kết Như vậy, giao dịch làm chấm dứt toàn quyền nghĩa vụ liên quan đến việc ký kết hợp đồng trước bên b Đặc điểm giao dịch dân Giao dịch dân có số đặc điểm đặc trưng định, bao gồm: Một là, giao dịch dân phải có ý chí bày tỏ ý chí chủ thể tham gia giao dịch Ý chí ý thức chủ quan, mong muốn, nguyện vọng bên người, nội dung giao dịch phải truyền tải suy nghĩ bên chủ thể Khi xác lập giao dịch, ý chí phải thể bên ngồi hình thức định, nghĩa nhìn thấy nhận biết chủ thể khác giao dịch Hay nói cách khác giao dịch dân phải có thống ý chí cách bộc lộ, bày tỏ ý chí chủ thể Giao dịch dân bị tun vơ hiệu thiếu thống Một số nguyên nhân tạo thiếu thống kể đến trường hợp nhầm lẫn, bị lừa dối hay cưỡng ép tạo lập giao dịch Đặc điểm thể giao dịch dân sự, dù hợp đồng hay hành vi pháp lý đơn phương Đối với hợp đồng, loại giao dịch “thể ý chí hai hay nhiều bên làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Hợp đồng hình thành từ thống ý chí chung bên dựa yêu cầu chủ 4 thể với Đối với hành vi pháp lý đơn phương, giao dịch “thể ý chí bên nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự”, giao dịch xác lập dựa ý bên chủ thể (ví dụ lập di chúc, hứa thưởng, thi có giải, hưởng thừa kế) Hai là, mục đích giao dịch dân ln mang tính pháp lý (mục đích pháp lý), hay nói cách khác mục đích giao dịch dân lợi ích hợp pháp mà bên mong muốn đạt xác lập giao dịch Xét chất, mục đích hậu pháp lý phát sinh từ giao dịch mà xác lập giao dịch bên mong muốn đạt Các bên giao dịch đạt mục đích tn thủ nghĩa vụ theo thoả thuận quy định pháp luật Ví dụ: Trong hợp đồng vay vốn, mục đích bên cho vay nhận tiền lãi khoản tiền cho vay, bên vay nhận khoản tiền vay trả tiền lãi cho bên cho vay tới hạn Mục đích pháp lý xảy thực tế hợp đồng vay vốn tuân thủ quy định pháp luật bên vay thực xong nghĩa vụ trả tiền lãi cho bên cho vay, đó, mục đích pháp lý hậu pháp lý phát sinh từ giao dịch trùng Tuy nhiên, thực tế khơng phải mục đích pháp lý chủ thể đặt đạt được, trường hợp mà mục đích pháp lý khơng phù hợp với hậu pháp lý Có hai nguyên dẫn tới trường hợp xảy Thứ giao dịch dân bất hợp pháp Ví dụ: Người mua người bán xác lập giao dịch dân tài sản bị pháp luật cấm chuyển nhượng khơng xác lập quyền sở hữu Thứ hai bên vi phạm nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân có hiệu lực Ví dụ: Sau xác lập giao dịch, bên vay không trả tiền lãi cho bên cho vay theo thoả thuận Trường hợp mục đích bên cho vay không đạt bên vay phải chịu trách nhiệm vi phạm nghĩa vụ thoả thuận Mặt khác, cần phải làm rõ mục đích pháp lý khác với động xác lập giao dịch Động xác lập giao dịch tuý nguyên nhân, ý chí chủ quan bên tham gia giao dịch khơng mang tính pháp lý Do đó, trái với mục đích 5 pháp lý, xác lập giao dịch, hiệu lực giao dịch khơng bị ảnh hưởng động giao dịch khơng đạt Ngồi ra, mục đích pháp lý phải xác định, thể rõ ràng cho chủ thể khác biết động có khơng Ví dụ: Mua bán xe – mục đích người mua có quyền sở hữu xe, cịn động để thân sử dụng, để tặng, để trưng bày, để sưu tầm bán lại, Trên đặc điểm giao dịch dân Việc phân tích xác định đặc điểm giúp chủ thể hiểu cách xác giao dịch dân nói chung, qua áp dụng vào việc xác định giao dịch khác theo pháp luật chun ngành nói riêng Thơng qua việc đảm bảo đầy đủ đặc điểm nói trên, đồng thời giúp bên giảm thiểu tình trạng giao dịch xác lập bị tuyên vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ thể tham gia 1.1.2 Khái niệm đặc điểm giao dịch quyền sử dụng đất c Khái niệm Theo pháp luật Việt Nam, đất đai loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Người dân Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Theo đó, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản với đối tượng quyền sử dụng đất bao gồm quyền quản lý, khai thác công dụng đất nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh nhu cầu khác cá nhân, tổ chức Khi người có quyền sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sản xuất, kinh doanh, nhằm đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất tạo điều kiện cho quan hệ dân đất đai lưu thông phù hợp với chế thị trường, Nhà nước cho phép chủ thể định đoạt quyền sử dụng đất thơng qua giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất góp vốn, chấp giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật Những hoạt động gọi chung giao dịch quyền sử dụng đất Cụ thể giao dịch quyền sử dụng đất định nghĩa khoản Điều Nghị định 91/2019/NĐ-CP sau: 6 “Giao dịch quyền sử dụng đất trường hợp bên liên quan thực việc chuyển đổi chuyển nhượng tặng cho cho thuê, cho thuê lại thừa kế chấp góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.” Tương tự giao dịch dân sự, khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất nêu hình thành theo hướng liệt kê Về chất, giao dịch quyền sử dụng đất loại giao dịch dân với đối tượng cụ thể quyền sử dụng đất Nói cách khác, giao dịch quyền sử dụng đất thực chất kiện pháp lý biểu dạng hành vi pháp lý, hành vi pháp lý đơn phương đa phương (hợp đồng) làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất Giao dịch quyền sử dụng đất phải đảm bảo thực theo quy định pháp luật đất đai xoay quanh hoạt động định: Một chuyển đổi quyền sử dụng đất Ví dụ: A chuyển giao đất quyền sử dụng đất đất (thuộc quyền sử dụng A) cho B nhận lại đất khác (thuộc quyền sử dụng B) chuyển giao từ B Hai chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ví dụ: A chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho B sử dụng B trả số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thoả thuận bên Ba tặng quyền sử dụng đất Ví dụ: Bố mẹ A tặng cho A quyền sử dụng đất (thuộc quyền sử dụng bố mẹ A) để chúc mừng sinh nhật A 22 tuổi Bốn cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Ví dụ: A cho B thuê quyền sử dụng đất (thuộc quyền sử dụng A) thời hạn định để sử dụng cho mục đích trồng trọt Do chưa hết thời hạn thuê B bị bệnh, tiếp tục trồng trọt nên cho C thuê lại đất thuê A sử dụng để trồng trọt (đã A đồng 7 ý) Khi giao dịch ban đầu A B thuê quyền sử dụng đất, giao dịch B C cho thuê lại quyền sử dụng đất Năm chấp quyền sử dụng đất Ví dụ: A dùng quyền sử dụng đất chấp cho B (một tổ chức tín dụng) để đảm bảo việc thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay vốn trước A B Sáu góp vốn quyền sử dụng đất Ví dụ: A góp phần vốn giá trị quyền sử dụng đất (thửa đất thuộc quyền sử dụng đất A) để hợp tác với B thực hoạt động sản xuất kinh doanh d Đặc điểm Là loại giao dịch dân sự, giao dịch quyền sử dụng đất mang đầy đủ đặc điểm giao dịch dân nói chung, bao gồm: phải có ý chí bày tỏ ý chí chủ thể tham gia giao dịch; mục đích giao dịch ln mang tính pháp lý (mục đích pháp lý) Bên cạnh đó, giao dịch quyền sử dụng đất cịn có đặc điểm riêng biệt, cụ thể sau: Thứ nhất, đối tượng giao dịch loại tài sản biểu dạng quyền Về mặt lý luận, theo quy định pháp luật Việt Nam, Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Nhà nước không trực tiếp sử dụng tồn đất đai mà thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất để trao lại quyền sử dụng đất cho chủ thể khác (cá nhân, pháp nhân, tổ chức khác, ) Tuy khơng có quyền sở hữu đất đai, chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất trị giá tiền chuyển giao giao dịch đối tượng tài sản, xác loại quyền tài sản Về mặt pháp lý, BLDS 2015 quy định, Điều 105: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Điều 115: “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng 8 quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Dưới góc độ này, quyền sử dụng đất coi loại tài sản (quyền tài sản) xác lập luôn gắn liền loại tài sản khác đất đai Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất, đối tượng giao dịch loại quyền tài sản Tuy nhiên, quyền tài sản khơng dừng lại quyền khai thác mà cịn bao hàm quyền thực giao dịch liên quan đến tài sản hữu hình Điều làm cho quyền sử dụng đất có đặc điểm gần giống quyền sở hữu đất đai Do vậy, giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể (người sử dụng đất) thực gần “tương đương” với quyền định đoạt chủ sở hữu Tuy nhiên phải nhìn nhận rằng, giao dịch quyền sử dụng đất thực tương ứng quyền sở hữu quyền sử dụng đất thực chất phận phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, quyền bị hạn chế chi phối ý chí Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai Thứ hai, giao dịch quyền sử dụng đất không làm thay đổi quan hệ sở hữu đất đai Như phân tích trên, quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Trong giao dịch, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho góp vốn quyền sử dụng đất Trong số quyền này, có quyền làm chấm dứt quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực giao dịch, nhiên “quyền sở toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống quản lý” không thay đổi Thứ ba, giao dịch quyền sử dụng đất điều chỉnh hệ thống pháp luật chung pháp luật đất đai Giao dịch quyền sử dụng đất loại giao dịch dân sự, phải chịu điều chỉnh pháp luật chung BLDS Tuy nhiên, với đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất, liên quan đến đất đai nên giao dịch phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc, điều kiện quy định khác hệ thống pháp luật đất đai Quốc hội (2013), Luật Đất đai 9 Ngồi ra, tuỳ giao dịch riêng biệt liên quan đế văn quy phạm pháp luật khác Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, 1.2 Điều kiện có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất 1.2.1 Điều kiện có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân nói chung Giao dịch quyền sử dụng đất giao dịch dân phải đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung Theo đó, bên cạnh ngun tắc tơn trọng quyền tự thoả thuận bên giao dịch pháp luật dân đặt số yêu cầu tối thiểu (điều kiện có hiệu lực giao dịch) buộc chủ thể phải tuân theo Các điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung quy định Điều 117 BLDS năm 2015, liên quan tới giao dịch quyền sử dụng đất, điều kiện thể sau: Một là, chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch quyền sử dụng đất Chủ thể bao gồm cá nhân pháp nhân Đối với cá nhân, lực pháp luật dân sự, BLDS năm 2015 quy định “Mọi cá nhân có lực pháp luật dân nhau, lực pháp luật dân cá nhân có từ người sinh chấm dứt người chết” Như vậy, cá nhân có lực pháp luật dân Về lực hành vi dân sự, “khả cá nhân hành vi xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân sự” Hay nói cách khác, lực thể ý chí riêng khả nhận thức cá nhân hành vi xác lập, thực quyền, nghĩa vụ phát sinh tự chịu trách nhiệm giao dịch Điều nhằm đảm bảo thống ý chí thể ý chí chủ thể tham gia giao dịch Để tham gia vào giao dịch quyền sử dụng đất, chủ thể phải đáp ứng mức độ lực hành vi dân sau: Quốc hội (2015), Bộ Luật dân sự, Khoản 2, Điều 16 Quốc hội (2015), Bộ Luật dân sự, Điều 19 10 10 đất) bên nhận chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, bên tặng cho, bên nhận thừa kế, bên nhận góp vốn, bên nhận chấp, bên thuê (bên thuê lại) (gọi chung bên tham gia giao dịch) để giao dịch tiến hành giao dịch phải đáp ứng điều kiện sau: Đối với bên tiến hành giao dịch Thứ nhất, bên tiến hành giao dịch phải chủ thể sử dụng đất Về nguyên tắc, để có quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch trước hết phải chủ thể sử dụng đất Theo đó, tư cách chủ thể sử dụng đất xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vậy, Luật Đất đai quy định buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điểm a Khoản Điều 188) Tuy nhiên, Luật Đất đai loại trừ số trường hợp, theo người có quyền xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất, bao gồm: người không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam, thừa kế quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (Khoản Điều 186 Luật Đất đai); người nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực quyền có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản Điều 168 Luật Đất đai) Trong nhữn trường hợp này, bên tiến hành giao dịch chủ thể sử dụng đất (do không chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thực giao dịch, cần giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp Thứ hai, bên tiến hành giao dịch phải thuộc đối tượng Luật Đất đai cho phép xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất Căn theo Điều Luật Đất đai, chủ thể sử dụng đất bao gồm: tổ chức nước, hộ gia đình, cá nhân nước, cộng đồng dân cư người Việt Nam, sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụng 15 15 đất cho chủ thể Khi đó, chủ thể nêu có quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất, nhiên Luật Đất đai không cho phép tất chủ thể nêu xác lập thực tất giao dịch mà có số trường hợp bị hạn chế Đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối” trả tiền thuê lần cho thời gian thuê công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người Việt Nam định cư nước có quyền tặng cho tài sản trường hợp Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại quyền sử dụng đất chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, Luật Đất đai ghi nhận quyền cho hộ gia đình cá nhân nước, trừ trường hợp chủ thể sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất (căn theo Điều 190) Đối với giao dịch thừa kế, xét theo chất giao dịch, người có quyền tiến hành giao dịch có cá nhân (cả cá nhân người Việt Nam định cư nước cá nhân nước) Như vậy, dù Luật Đất đai không cụ thể trường hợp bị hạn chế theo nội dung trên, nhận thấy chủ thể sử dụng đất khơng có quyền xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước: “cho thuê đất trả tiền năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền trả cho thời hạn th cịn lại năm; giao đất không thu tiền sử dụng đất; công nhận QSDĐ giao đất khơng thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân nước; giao đất có thu tiền SDĐ mà miễn tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân nước chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở”5 Trong giao dịch tặng cho, người Việt Nam định cư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất mà chủ thể có thuê đất Nhà nước, trả tiền thuê đất lần Quốc hội (2015), Luật Đất đai, Điểm b Khoản Điều 183 Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai (2019), http://lapphap.vn 16 16 khơng miễn tiền th đất Ngồi ra, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp liên doanh, trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền khơng miễn tiền sử dụng đất, chủ thể quyền thực giao dịch tặng cho Thứ ba, bên tiến hành giao dịch không bị hạn chế quyền định đoạt Theo quy định pháp luật (hoặc) theo thỏa thuận bên, quyền định đoạt quyền sử dụng đất bên tiến hành giao dịch bị hạn chế Căn theo Điểm c Khoản Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, quyền định đoạt bị hạn chế trường hợp sau: “quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án” 6; “hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển khỏi phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp khu vực rừng phịng hộ; hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước”7; “bên tiến hành giao dịch chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng” Điều kiện giúp đảm bảo lợi ích bên giao dịch, đặc biệt bên tham gia giao dịch Ví dụ với điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Xét chất, kê biên quyền sử dụng đất biện pháp khẩn cấp tạm thời sự, người đại diện hợp pháp đương quan, tổ chức khởi kiện sử dụng nhằm bảo đảm hoạt động thi hành án, hay nói cách khác đảm bảo thực quyền nghĩa vụ đương Như đem quyền sử dụng đất bị kê biên xác lập giao dịch ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ đương sự, đồng thời ảnh hưởng đến lợi ích bên giao dịch quyền sử dụng đất Đối với bên tham gia giao dịch Quốc hội (2015), Luật Đất đai, Điểm c Khoản Điều 188 Quốc hội (2015), Luật Đất đai, Điều 192 Quốc hội (2015), Luật Đất đai, Điều 194 17 17 Bên tham gia giao dịch phải người phép tham gia giao dịch Căn theo Điều 169 Luật Đất đai, người phép tham gia giao dịch quyền sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất) gồm có: hộ gia đình, cá nhân nước, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Tuy nhiên, quyền tham gia vào giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể nêu khơng giống mà pháp luật có quy định riêng cụ thể Đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất có hộ gia đình, cá nhân tham gia Đối với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp dụng cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; đó, người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện theo quy định Chính phủ (cụ thể quy định Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Đối với nhận tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai cho phép tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư thực (trừ số trường hợp giới hạn theo quy định Điều 191 Luật Đất đai Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất thơng qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất Ngoài ra, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà Ngoài việc phép tham gia, bên tham gia giao dịch phải thuộc đối tượng không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Theo đó, hạn chế quy định cụ thể Luật Đất đai Điều 190 “Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn”, Điều 191 “Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất 18 18 nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khơng sinh sống khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó” Hai là, khơng có tranh chấp liên quan đến đất – đối tượng giao dịch Tranh chấp đất hiểu tranh chấp quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Theo đó, xác lập giao dịch quyền sử dụng đất, bên thực thủ tục xin xác nhận tình trạng đất khơng có tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản Do quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt (quyền tài sản) dựa tài sản bất động sản (đất) việc quy định điều kiện khơng có tranh chấp cần thiết, nhằm đảm bảo cho quyền lợi bên người thứ ba (nếu có) xác lập, thực giao dịch quyền sử dụng đất Ví dụ: A chuyển nhượng quyền sử dụng đất X cho B Tuy nhiên, đất X đối tượng tranh chấp liên quan đến hoạt động góp vốn A Cơng ty cổ phần Y Như vậy, giao dịch A B khơng có hiệu lực vi phạm điều kiện “khơng có tranh chấp liên quan đến đất” Ba là, quyền sử dụng đất phải thời hạn sử dụng đất Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có quyền định thời hạn sử dụng đất (căn theo Khoản Điều 13 Luật Đất đai) Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể quy định thời hạn sử dụng đất hai hình thức: sử dụng đất ổn định lâu dài sử dụng đất có thời hạn Đối với hình thức sử dụng đất ổn định lâu dài, hay gọi đất không xác định thời hạn, Nhà nước không quy định thời hạn sử dụng đất chủ thể giao đất Vì 19 19 vậy, việc thực quyền chủ thể sử dụng đất với quyền sử dụng đất không bị giới hạn thời hạn sử dụng đất Đối với hình thức sử dụng đất có thời hạn, theo quy định Luật Đất đai, Nhà nước đặt mốc thời hạn định cho chủ thể giao, cho thuê đất Trong thời hạn này, chủ thể sử dụng đất toàn khai thác, sử dụng định đoạt quyền sử dụng đất giới hạn quy định Khi thời hạn kết thúc, trường hợp không gia hạn, chủ thể phải trả lại đất cho Nhà nước chấm dứt toàn quyền liên quan, bao gồm không giới hạn quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất Có thể coi điều kiện quan trọng để xác định tư cách chủ thể tham gia giao dịch, từ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên chế độ sở hữu đất hữu nước ta Ví dụ: A cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất nông nghiệp Hết thời hạn sử dụng đất 50 năm, A khơng có u cầu gia hạn thời hạn sử dụng đất, nhiên lại thực giao dịch quyền sử dụng đất đất Khi đó, quyền sử dụng đất A hết thời hạn giao dịch A thực bị coi vơ hiệu Thơng qua phân tích nhận thấy rằng, để giao dịch quyền sử dụng đất có hiệu lực, giao dịch cần phải thỏa mãn đầy đủ điều kiện, bao gồm điều kiện chung theo quy định BLDS điều kiện riêng theo quy định pháp luật đất đai Bên cạnh đó, số trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất có yếu tố liên quan đến pháp luật chuyên ngành khác doanh nghiệp, đầu tư, … cần phải tham chiếu tới văn pháp luật có liên quan Ví dụ giao dich góp vốn quyền sử dụng đất để thành lập công ty cổ phần, ngồi quy định điều kiện góp vốn thực giao dịch BLDS, Luật Đất đai cần phải xem xét áp dụng quy định Luật Doanh nghiệp thỏa thuận bên thành lập công ty Việc tuân thủ điều kiện giúp chủ thể đạt mục đích pháp lý 20 20 xác lập giao dịch tránh tổn thất khơng đáng có trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu 1.3 Thời hạn sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm thời hạn sử dụng đất Hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa khái niệm cụ thể thời hạn sử dụng đất, vậy, để hiểu rõ thuật ngữ này, trước hết cần phải hiểu thành phần cấu thành lên thuật ngữ Điều 144 BLDS năm 2015 quy định: “Thời hạn khoảng thời gian xác định từ thời điểm đến thời điểm khác” Từ giải thích hiểu, thời hạn đoạn thời gian có điểm bắt đầu điểm kết thúc Trong giao dịch dân nói chung giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng, thời hạn có chất kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ chủ thể Ví dụ: A B ký hợp đồng cho thuê đất, nội dung hợp đồng có quy định “Hợp đồng có thời hạn vòng 01 năm kể từ ngày ký hợp đồng này” Như vậy, thời hạn khoảng thời gian 01 năm xác định từ thời điểm A B ký hợp đồng thuê đất thời điểm kết thúc 01 năm Tại thời điểm bắt đầu thời hạn, A phát sinh nghĩa vụ chuyển giao đất cho B quyền nhận tiền thuê đất từ B, B phát sinh nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho A quyền nhận chuyển giao đất từ A Tại thời điểm kết thúc thời hạn, quyền nghĩa vụ phát sinh nêu A B chấm dứt Theo Điều 189 BLDS năm 2015, quyền sử dụng định nghĩa sau: “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.” 21 21 Theo định nghĩa trên, sử dụng đất hiểu việc chủ thể sử dụng đất khai thác thuộc tính có ích, hưởng hoa lợi, lợi tức đất đai mục đích kinh tế đời sống xã hội q trình sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước chủ thể sử dụng đất Như vậy, từ hai khái niệm định nghĩa thời hạn sử dụng đất thực chất khoảng thời gian mà người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với mục đích định phù hợp với quy định pháp luật nhằm sử dụng, khai thác thuộc tính có ích đất 1.3.2 Phân loại quyền sử dụng đất không xác định thời hạn quyền sử dụng đất xác định thời hạn Theo Khoản Điều 15 Luật Đất đai, Nhà nước quy định hai hình thức thời hạn sử dụng đất, bao gồm: sử dụng đất ổn định lâu dài sử dụng đất có thời hạn Đối với hình thức sử dụng đất ổn định lâu dài Đây hình thức thời hạn sử dụng đất mang tính trì, trạng thái khơng thay đổi (ổn định) thời gian dài (lâu dài) Dựa vào loại chủ thể mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai quy định cụ thể trường hợp mà người sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 125), gồm: “Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng” Đây loại đất chủ thể hộ gia đình cá nhân nước sử dụng với mục đích để “Đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng” Theo đó, loại đất sử dụng chủ thể cộng đồng dân cư (“cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dịng họ” 9) hoạt động nơng nghiệp Cụ thể phải thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán dân tộc”, đất phải “sử dụng Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 22 22 kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản, không chuyển sang sử dụng vào mục đích khác”10 “Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên” Đây trường hợp đất rừng sử dụng với mục đích phịng hộ, đặc dụng đất rừng sản xuất “Đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định mà khơng phải đất Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê” Đây loại đất sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nơng nghiệp chủ thể hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng ổn định (không phải trường hợp giao có thời hạn, cho thuê “Đất xây dựng trụ sở quan; đất xây dựng công trình nghiệp tổ chức nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài chính” Đây loại đất sử dụng chủ thể tổ chức nghiệp công lập chưa tự chủ tài nhằm mục đích xây dựng trụ sở quan (“gồm đất trụ sở quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội” 11) xây dựng cơng trình nghiệp (“gồm đất xây dựng cơng trình nghiệp thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, mơi trường, ngoại giao cơng trình nghiệp khác” 12) “Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh” Theo đó, loại đất sử dụng với mục đích quốc phịng, an ninh (bao gồm “nơi đóng quân, trụ sở làm việc; xây dựng qn sự; xây dựng cơng trình phịng thủ quốc gia trận địa cơng trình đặc biệt quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng cơng trình cơng nghiệp, khoa học cơng nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, 10 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 131 11 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 147 12 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 147 23 23 bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng sở giam giữ, sở giáo dục Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý”13) “Đất sở tơn giáo” Theo đó, đất sử dụng vào mục đích làm sở tôn giáo bao gồm “đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo, sở khác tôn giáo Nhà nước cho phép hoạt động”14 “Đất tín ngưỡng” Đây loại đất sử dụng cho mục đích tín ngưỡng, gồm đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ15 “Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh” Đây đất sử dụng mục đích phục vụ cho hoạt động giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác mà khơng mục đích kinh doanh sinh lời “Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa” Đây đất sử dụng cho mục đích làm nghĩa trang, nghĩa địa “Đất tổ chức kinh tế sử dụng” Với loại đất, xác định chủ thể tổ chức kinh tế sử dụng trường hợp “chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn từ đất phi nơng nghiệp sử 13 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Điều 61 14 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 159 15 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 160 24 24 dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài” 16 “nhận chuyển quyền sử dụng đất loại đất sử dụng ổn định lâu dài”17 Đối với hình thức sử dụng đất có thời hạn, hình thức cho phép chủ thể có quyền sử dụng đất khoảng thời gian định Thời hạn xác định dựa chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất chủ trương, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước, vậy, với trường hợp cụ thể có thời hạn khác tương ứng phù hợp Tuy nhiên, với tất chủ thể thuộc trường hợp có sử dụng đất thời hạn giống nhau, mà theo đó, tùy trường hợp thời hạn cổ định mức thời hạn tối đa, cụ thể quy định Điều 126 sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng cho mục đích “trồng hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối” “trồng lâu năm” “đất rừng sản xuất” thời hạn quy định 50 năm Sau kết thúc thời hạn này, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có quyền tiếp tục sử dụng đất với thời hạn có nhu cầu Hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất nông nghiệp, thời hạn thuê đất không 50 năm; trường hợp có nhu cầu, kết thúc thời hạn nêu trên, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước xem xét để tiếp tục cho thuê đất Trường hợp “giao đất, cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư Việt Nam” thời hạn xác định dựa sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất phải đảm bảo nhiều 50 năm Ngồi ra, “những dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi 16 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 127 17 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 128 25 25 vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn” thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tối đa 70 năm Với “dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua”, thời hạn giao đất xác định dựa thời hạn dự án; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài Nhà nước có quyền xem xét định cho tiếp tục sử dụng đất người sử dụng đất có nhu cầu không thời hạn nêu Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Nhà nước cho thuê đât để xây dựng trụ sở làm việc, thời gian xác định không 99 năm Trường hợp tổ chức có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, có quyền yêu cầu Nhà nước xem xét gia hạn cho thuê đất khác Tuy nhiên lần gia hạn không thời hạn 99 năm Đất thuộc quỹ nông nghiệp thuê sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn, thời hạn cho thuê không 05 năm Mục đích cơng ích quy định để “xây dựng cơng trình cơng cộng xã, phường, thị trấn bao gồm cơng trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí cơng cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa cơng trình cơng cộng khác theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” “Bồi thường cho người có đất sử dụng để xây dựng cơng trình cơng cộng” “Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương”18 Trường hợp đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài (“gồm đất xây dựng cơng trình nghiệp thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, môi trường, ngoại giao cơng trình nghiệp khác” 19) cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh thời hạn thuê đất không 70 năm Khi hết hạn sử dụng đất, có nhu cầu tiếp tục sử dụng, người sử dụng đất Nhà nước xem xét gia hạn không thời hạn quy định nêu 18 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 132 19 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản Điều 147 26 26 Nhận thấy rằng, có thời hạn định quyền sử dụng đất, nhiên số trường hợp, chủ thể sử dụng đất có nhu cầu, Nhà nước xem xét cho phép gia hạn thời hạn sử dụng đất Quy định vừa tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ thể q trình sử dụng đất đất (ví dụ: trường hợp hộ gia đình trồng lâu năm đất nơng nghiệp Nhà nước giao Với đặc tính loài phát triển thu hoạch chậm so với hàng năm, hết thời hạn thuê đất, thay dừng lại bỏ hết số trồng, hộ gia đình đề nghị tiếp tục sử dụng đất) vừa Nhà nước giúp tối đa hóa giá trị sử dụng đất (trong trường hợp Nhà nước chưa có nhu cầu sử dụng khác) Với phân tích khác biệt nêu hai hình thức: sử dụng đất ổn định lâu dài sử dụng đất có thời hạn dẫn tới số điểm khác biệt quyền sử dụng đất không xác định thời hạn (đất ổn định lâu dài) quyền sử dụng đất không xác định thời hạn, cụ thể sau: Thứ nhất, thời hạn quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chủ thể theo hai loại hình sử dụng đất có thời hạn sử dụng dụng đất ổn định lâu dài; theo thời gian sử dụng đất chủ thể sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Điều hiểu quyền sử dụng đất chủ thể tồn song song với việc sử dụng đất, hay nói cách khác thời hạn sử dụng đất thời hạn quyền sử dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất không bị ảnh hưởng thời hạn sử dụng đất trường hợp quyền sử dụng đất loại hình sử dụng đất ổn định lâu dài Trường hợp thuộc loại hình sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất chủ thể bị giới hạn phạm vi thời hạn tương ứng với thời hạn sử dụng đất Ví dụ: Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp cá nhân không 50 năm Như thời hạn quyền sử dụng đất cá nhân đất giới hạn thời hạn nêu trên.Với đất cá nhân sử dụng loại đất sử dụng ổn định lâu dài, 27 27 quyền sử dụng đất cá nhân đất không bị giới hạn thời hạn sử dụng đất Thứ hai, việc xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất Xuất phát từ lý quyền sử dụng đất đất sử dụng có thời hạn bị giới hạn thời hạn sử dụng đất, kết hợp với quy định điều kiện quyền sử dụng đất phải thời hạn sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất (Điểm d Khoản Điều 188 Luật Đất đai), việc xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất đất sử dụng có thời hạn phải thực thời hạn sử dụng đất Trường hợp vi phạm thời hạn này, giao dịch khơng có hiệu lực Mặt khác, việc xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định lâu dài, quyền sử dụng đất không bị giới hạn thời hạn sử dụng đất giao dịch không bị ảnh hưởng thời hạn Ví dụ: Vẫn lấy từ ví dụ trên, trường hợp cá nhân cho thuê đất nông nghiệp, chủ thể sử dụng đất quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất 50 năm Trường hợp đất cá nhân, chủ thể sử dụng đất quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất mà không chịu giới hạn điều chỉnh thời hạn sử dụng đất 28 28 KẾT LUẬN Chương I luận nghiên cứu vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất việc phân tích khái niệm, đặc điểm giao dịch dân nói chung giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng; đồng thời xác định điều kiện để giao dịch quyền sử dụng đất coi có hiệu lực, đặc biệt phân tích sâu điều kiện thời hạn sử dụng đất thực giao dịch dân theo quy định pháp luật Thông qua việc hiểu nắm rõ nội dung nêu trên, chủ thể chủ động tham gia xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất, ngăn chặn giảm thiểu tối đa trường hợp khiến giao dịch vơ hiệu Qua đó, việc đáp ứng điều kiện thực giao dịch quyền sử dụng đất không giúp chủ thể đạt mục đích pháp lý đặt từ thời điểm xác lập giao dịch mà cịn giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho thân chủ thể q trình thực giao dịch Trên sở nội dung lý luận nghiên cứu Chương này, Chương tới sâu vào tìm hiểu thực trạng việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất hết thời hạn đưa số đề xuất phù hợp 29 29 ...CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Kh? ?i niệm, đặc ? ?i? ??m giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1 Kh? ?i niệm đặc ? ?i? ??m giao dịch dân a Kh? ?i niệm giao dịch dân Giao dịch... trị giá tiền chuyển giao giao dịch đ? ?i tượng t? ?i sản, xác lo? ?i quyền t? ?i sản Về mặt pháp lý, BLDS 2015 quy định, ? ?i? ??u 105: “T? ?i sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền t? ?i sản” ? ?i? ??u 115: “Quyền t? ?i. .. ? ?i? ??u 188 Quốc h? ?i (2015), Luật Đất đai, ? ?i? ??u 192 Quốc h? ?i (2015), Luật Đất đai, ? ?i? ??u 194 17 17 Bên tham gia giao dịch ph? ?i ngư? ?i phép tham gia giao dịch Căn theo ? ?i? ??u 169 Luật Đất đai, người