Nhận thấy rằng, mặc dù có thời hạn nhất định về quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong một số trường hợp, khi chủ thể sử dụng đất có nhu cầu, Nhà nước vẫn xem xét và có thể cho phép gia hạn thời hạn sử dụng đất. Quy định này vừa tạo điều kiện thuận lợi, sự chủ động cho các chủ thể trong q trình sử dụng đất đất (ví dụ: trường hợp hộ gia đình trồng cây lâu năm trên đất nơng nghiệp được Nhà nước giao. Với đặc tính là lồi cây phát triển và thu hoạch chậm hơn so với cây hàng năm, khi hết thời hạn thuê đất, thay vì dừng lại và bỏ hết số cây đã trồng, hộ gia đình có thể đề nghị được tiếp tục sử dụng đất) vừa Nhà nước giúp tối đa hóa giá trị sử dụng của đất (trong trường hợp Nhà nước chưa có nhu cầu sử dụng khác).
Với những phân tích và sự khác biệt nêu trên giữa hai hình thức: sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn dẫn tới một số điểm khác biệt cơ bản giữa quyền sử dụng đất không xác định thời hạn (đất ổn định lâu dài) và quyền sử dụng đất không xác định thời hạn, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về thời hạn của quyền sử dụng đất.
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ thể theo hai loại hình là sử dụng đất có thời hạn và sử dụng dụng đất ổn định lâu dài; theo đó trong thời gian sử dụng đất chủ thể sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất. Điều này được hiểu là quyền sử dụng đất của chủ thể tồn tại song song với việc sử dụng đất, hay nói cách khác thời hạn sử dụng đất chính là thời hạn của quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất sẽ không bị ảnh hưởng bởi thời hạn sử dụng đất trong trường hợp đó là quyền sử dụng đất của loại hình sử dụng đất ổn định lâu dài. Trường hợp thuộc loại hình sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng sẽ bị giới hạn trong phạm vi thời hạn tương ứng với thời hạn sử dụng đất.
Ví dụ: Thời hạn cho th đất nơng nghiệp đối với cá nhân là không quá 50 năm. Như vậy thời hạn quyền sử dụng đất của cá nhân đối với thửa đất đó cũng giới hạn trong thời hạn nêu trên.Với đất ở do cá nhân sử dụng là loại đất sử dụng ổn định lâu dài, khi đó
quyền sử dụng đất của cá nhân đối với thửa đất này cũng không bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, về việc xác lập và thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ lý do quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất, kết hợp với quy định về điều kiện quyền sử dụng đất phải trong thời hạn sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (Điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai), do vậy việc xác lập và thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất. Trường hợp vi phạm thời hạn này, giao dịch sẽ khơng có hiệu lực. Mặt khác, đối với việc xác lập và thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của đất sử dụng ổn định lâu dài, do quyền sử dụng đất không bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất vì vậy các giao dịch trên cũng khơng bị ảnh hưởng bởi thời hạn.
Ví dụ: Vẫn lấy từ ví dụ trên, trong trường hợp cá nhân được cho thuê đất nông nghiệp, chủ thể sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Trường hợp là đất ở của cá nhân, chủ thể sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không chịu sự giới hạn hoặc điều chỉnh bởi thời hạn sử dụng đất.
KẾT LUẬN
Chương I của bài luận nghiên cứu về những vấn đề cơ bản của giao dịch về quyền sử dụng đất bằng việc phân tích và chỉ ra khái niệm, đặc điểm của một giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng; đồng thời xác định các điều kiện để một giao dịch về quyền sử dụng đất được coi là có hiệu lực, đặc biệt là đi phân tích sâu hơn đối với điều kiện về thời hạn sử dụng đất khi thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Thông qua việc hiểu và nắm rõ được các nội dung cơ bản nêu trên, các chủ thể có thể chủ động hơn khi tham gia xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, ngăn chặn và giảm thiểu tối đa những trường hợp khiến giao dịch vơ hiệu. Qua đó, việc đáp ứng các điều kiện khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ giúp các chủ thể đạt được mục đích pháp lý đã đặt ra từ thời điểm xác lập giao dịch mà cịn giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính bản thân chủ thể trong q trình thực hiện giao dịch đó. Trên cơ sở những nội dung lý luận đã nghiên cứu tại Chương này, Chương 2 tới đây sẽ đi sâu vào tìm hiểu về thực trạng của việc xác lập các giao dịch về quyền sử dụng đất khi hết thời hạn và đưa ra một số đề xuất phù hợp.