Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam và thực tiễn thực hiện tại thành phố buôn ma thuột

U N U T U T E Ồ U U T VIỆT TẠI T À U V V VÀ T Ố UÔ U Ƣ TIỄ T T U T T Ạ SĨ U T ội – 2022 Ọ IỆ U N U T U T E Ồ U U T VIỆT TẠI T À V VÀ T Ố UÔ U Ƣ TIỄ T T U T IỆ Chuyên ngành: Luật ân Tố tụng dân định hƣớng ứng dụng ã số: 8380101.04 U V T Ạ SĨ U T án hƣớng dẫn khoa học: S.TS gô ội – 2022 Ọ uy ƣơng LỜI Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! T IẢ U V u nh V n ự Ở ẦU ƢƠ I U VỀ Ồ U U Ƣ 1.1 hái niệm đ c m vai tr ngh a c a h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ hái niệm đ c điểm hợp đ ng mua án hộ chung cư Vai trò ý nghĩa Hợp đ ng mua án hộ chung cư 10 1.2 p đồng mua bán c n hộ chung cƣ hình thành tƣơng lai 12 Đối tượng chủ thể hợp đ ng mua án hộ chung cư 12 1.2.2 Kết cấu Hợp đ ng mua án hộ chung cư 18 2.3 Điều kiện có hiệu lực thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đ ng mua án hộ chung cư hình thành tương lai 21 1.3 Pháp luật điều chỉnh h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ 25 ƢƠ T 32 TRẠ U T VỀ Ồ U U Ƣ IẾ Ị À T IỆ U T VÀ I IỆ T À Ố UÔ T U T 32 2.1 Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ 32 Điều kiện có hiệu lực hợp đ ng mua án hộ chung cư 32 .2 Thực trạng quy định pháp luật tài sản hình thành tương lai 47 .3 Thực trạng quy định pháp luật nội dung hợp đ ng mua án hộ chung cư 49 .4 Thực tiễn thực hợp đ ng mua án hộ chung cư 55 .5 Nh ng vấn đề chủ yếu c n lưu ý quan thực tiễn thực liên quan t i hợp đ ng mua án hộ hình thành tương lai 63 2.2 iến nghị hoàn thiện pháp luật h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ 66 2.3 inh nghiệm cho thành phố uôn a Thuột liên quan tới mua bán c n hộ chung cƣ 68 ẾT U 76 TÀI IỆU T Ả 77 MỞ ẦU I Sự cần thiết nghiên cứu c a đề tài luận v n Nhà nhu cầu thiết yếu hàng đầu đời sống người Thế mà nhà lại tài sản đắt giá mà phần lớn người dân phải phấn đấu vất vả để mua suốt đời sống họ, người dân thành phố ũng bao thành phố lớn khác Việt Nam, thành phố Buôn Ma Thuột phát triển chung cư cao tầng, nhà liền kề để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Việc phát triển nhà nói chung khơng có ý nghĩa đáp ứng cho nhu cầu sống người dân, thành phố lớn, mà cịn có ý nghĩa quan trọng việc ổn định xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển Phát triển c n hộ chung cư cao tầng Bn Ma Thuột cịn có thêm ý nghĩa nhằm tránh vấn nạn nhà tự phát mà ảnh hưởng tới nét sống v n hóa bảo vệ mơi trường Tuy nhiên phát triển nhà chung cư cao tầng nơi cịn có nhiều khó kh n thói quen sinh sống trình độ nhận thức pháp lý Sức ép gia t ng dân số eo hẹp quĩ đất vấn đề buộc phải tính tới hồn thiện quy định pháp luật liên quan tới c n hộ nói chung hợp đồng mua bán nhà chung cư nói riêng Mặt khác thành phố mà v n hóa chung cư chưa thực phát triển việc bảo đảm an tồn giao dịch c n hộ chung cư yếu tố cần phải xem xét thực tiễn thi hành pháp luật có liên quan Hiện nay, ngồi Bộ luật Dân n m 2015 có vai trị tảng cho hệ thống pháp luật nói chung, Luật Nhà n m 2019, Luật Kinh doanh bất động sản n m 2014… góp phần quan trọng vào việc giải vấn đề Tuy nhiên quy định hành cịn nhiều bất cập, thực tiễn thi hành quy định có nhiều vướng mắc, địa bàn vùng sâu, vùng xa thành phố Buôn Ma Thuột Vì tơi xin lựa chọn đề tài “H p đồng mua bán c n hộ chung cƣ theo pháp luật Việt Nam thực tiễn thực thành phố Buôn Ma Thuột” làm đề tài luận v n thạc sĩ luật thực hành chuyên ngành luật dân II Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư đề tài không Tuy nhiên pháp luật hợp đồng mua bán c n hộ chung cư Việt Nam bị thay đổi từ xuất Do đề tài ln có tính xuất phát từ việc gắn với pháp luật hành Hiện chưa có đề tài nghiên cứu thực tiễn vấn đề thành phố Bn Ma Thuột Hiện có số cơng trình nghiên cứu điển hình liên quan tới đề tài nghiên cứu luận v n sau: Luận án tiến sĩ luật học “Hợp đ ng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” Nguyễn Thị Minh Phượng, Học viện Khoa học xã hội, 2017 Luận v n thạc sĩ luật học “Hợp đ ng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” Hoàng Thị Thu Thủy, ại học Quốc gia Hà Nội, 2014 Luận v n thạc sĩ luật học “Hiệu lực hợp đ ng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” Nguyễn Thu Trang, ại học Quốc gia Hà Nội, 2016 Luận v n thạc sĩ luật học “Hợp đ ng mua án hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay” ỗ Xuân Sơn, Học viện Khoa học xã hội, 2017 Luận v n thạc sĩ luật học “Pháp luật hợp đ ng mua bán nhà hình thành tương lai” Nguyễn Thị Thanh Phương, ại học Trà Vinh, 2018 Luận v n thạc sĩ luật học “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai” Nguyễn Trường Phan, phố Hồ Chí Minh, 2016 III Mục đích, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu ại học Luật thành + Mục đích nghiên cứu chủ yếu đề tài vấn đề lý luận chủ yếu hợp đồng mua bán c n hộ chung cư nói chung theo hình thức mua bán c n hộ hình thành tương lai đồng thời tìm hiểu khó kh n vướng mắc việc giao kết thực hợp đồng thành phố Bn Ma Thuột kiến nghị giải pháp liên quan + Nhiệm vụ cụ thể luận v n bao gồm: - Nghiên cứu vấn đề lý luận chủ yếu thực tiễn giao kết thực hợp đồng mua bán c n hộ chung cư; - Nghiên cứu pháp luật điều chỉnh loại hợp đồng này; - Phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam loại hợp đồng này; - Tìm hiểu thực trạng kinh nghiệm cho thành phố Buôn Ma Thuột; - Kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan giải pháp khắc phục khó kh n, vướng mắc cho việc giao kết thực hợp đồng địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột + Luận v n nghiên cứu hợp đồng mua bán c n hộ chung cư nhằm mục đích thương mại hình thành tương lai Trong khuôn khổ luận v n thạc sỹ luật học hệ thực hành, học viên dự định tập trung vào vấn đề pháp lý không nghiên cứu sâu vấn đề kinh tế, v n hóa xã hội liên quan Do Buôn Ma Thuột nơi phát triển v n hóa chung cư, nên thực tiễn thực áp dụng pháp luật ỏi, khơng đáng kể, học viên chủ yếu tìm kiếm kinh nghiệm cho tương lai IV Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở đường lối, chủ trương, sách ảng phương pháp luận Chủ nghĩa Mác- Lê Nin, luận v n dự kiến sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp phân tích quy phạm; phương pháp tổng hợp, thống kê số liệu vụ việc; phương pháp so sánh pháp luật; phương pháp trừu tượng hóa pháp lý V Kết cấu c a luận v n Ngoài mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận chia thành 02 chương sau: + Chương : Khái luận hợp đồng mua bán c n hộ chung cư + Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán c n hộ chung cư, kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh nghiệm cho thành phố Buôn Ma Thuột C ƢƠ KHÁI LU N VỀ H Ồ U 1.1 Khái niệm đ c m vai trò, U Ƣ ngh a c a h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ 1.1.1 Khái niệm đ c điểm hợp đ ng mua bán hộ chung cư Khi nói tới hợp đồng nói tới thỏa thuận ý chí bên giao kết nhằm tới đối tượng cụ thể hợp đồng quyền nghĩa vụ chủ yếu xác lập liên quan tới đối tượng Bộ luật Dân 2015 định nghĩa: “Hợp đồng thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” ( iều 385) ịnh nghĩa nêu chung tất loại hợp đồng nên khơng nói tới đối tượng nghĩa vụ quyền lợi chủ yếu liên quan tới hợp đồng Nhưng quy định cụ thể hợp đồng mua bán tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà ở, iều 430, Bộ luật Dân 2015 định nghĩa dẫn: “ ợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán ợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà luật khác có liên quan” ịnh nghĩa nói cụ thể đối tượng hợp đồng tài sản nghĩa vụ chủ yếu gắn với bên bán chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên mua, bên mua phải trả tiền mua cho bên bán Nhưng hợp đồng mua bán lại chia nhỏ liên quan tới đối tượng hợp đồng mà có hợp đồng mua bán nhà iều 430 dẫn chiếu loại hợp đồng sang luật nhà Nhưng định nghĩa hợp đồng mua bán nhà khơng thể định nghĩa khác hồn tồn định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng nói chung Nó dứt khốt phải nói tới nghĩa vụ chủ yếu bên liên quan tới nhà Tuy nhiên khác với hợp đồng mua bán nói đối tượng Do phải nói trước đối tượng c n hộ chung cư Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư thỏa thuận bên bán bên mua, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu c n hộ chung cư quyền lợi liên quan cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền mua nhà thực nghĩa vụ khác có liên quan Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư có đặc điểm pháp lý sau hợp đồng mua bán ban đầu từ nhà đầu tư định: Thứ nhất, hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hợp đồng có tính chấp song vụ tính chất đền bù ối với đặc điểm “Song vụ” bên mua bên bán hợp đồng có nghĩa vụ đối nhau, nghĩa bên bán nhận lợi ích vật chất từ bên mua bên bán phải có nghĩa vụ chuyển giao c n hộ cho bên mua theo thỏa thuận ký kết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải nhận nhà theo thời hạn bên thỏa thuận đồng thời bên mua phải có nghĩa vụ tốn tiền thời hạn, địa điểm phương thức mà bên thỏa thuận với Bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà theo đối tượng bên xác lập hợp đồng ối với điểm “ ền bù” thể việc người bán c n hộ nhận khoản tiền định theo giá cam kết bên mua phải xác lập quyền sở hữu vật mua tương ứng với khoản tiền mà phải trả Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán khoản đền bù việc mua bán nhà theo thỏa thuận theo quy định pháp luật ặc điểm nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà Thứ hai, hợp đồng loại hợp đồng coi trọng hình thức Nó phải lập thành v n giao kết theo trình tự phù hợp với pháp luật Việc lập thành lớn cho bên mua lý bên tranh chấp hợp đồng vơ hiệu bên xử lý hợp đồng dựa điều khoản hợp đồng với số tiền giao dịch hợp pháp ghi nhận Ngoài xuất phát từ thiếu thông tin c n hộ người dân, dẫn đến việc để mua c n nhà họ phải chấp nhận bỏ hàng chục chí hàng tr m triệu đồng để chi cho người môi giới Thứ ba, thông tin liên quan tới c n hộ hình thành tương lai khơng rõ ràng, thiếu xác loại vấn đề đáng ý Hiện nước ta chưa bảo đảm thực tốt công tác hướng dẫn, tư vấn, cung cấp thông tin c n hộ, thông tin mua bán c n hộ hình thành tương lai để giúp bên giao dịch mua bán giao kết hợp đồng thực hợp đồng, đồng thời chưa có chế giám sát hiệu hoạt động kinh doanh c n hộ hoạt động mua bán c n hộ hình thành tương lai Các sàn giao dịch bất động sản thành lập phát triển cách tràn chưa phân bố địa phương, hoạt động thiếu kiểm sốt, khách hàng khơng an tâm tiếp cận c n hộ chào bán sàn, thiếu độ tin cậy để tiến hành giao dịch Nhiều sàn giao dịch bất động sản đ ng thông tin công khai cách mập mờ thiếu thông tin giá, diện tích ở… khiến người đọc khơng hiểu hết nhà đ ng cơng khai Ngồi ra, sàn bất động sản vai trò đơn vị độc lập, khách quan việc tổ chức mua bán c n hộ thương mại hình thành tương lai Thứ tư, hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai, quyền nghĩa vụ bên chưa thật tương xứng với Thực tiễn cho thấy rằng, phần lớn người có nhu cầu mua nhà tìm cho ngơi nhà ưng ý điều quan tâm chủ yếu lại giá cả, người mua nhà tìm hiểu kỹ nội dung bên hợp đồng Bên cạnh đó, nói hợp đồng mua bán c n hộ thương mại hợp đồng theo mẫu bên bán soạn thảo người có kiến thức mặt pháp lý nên tránh khỏi trường hợp hợp đồng có 65 điều khoản quy định có lợi cho bên bán ơn mặt ngôn từ dùng hợp đồng, bên soạn thảo dùng thuật ngữ chuyên ngành làm cho bên mua nhà khó nắm bắt hết nội dung khơng có hiểu biết chun mơn mức độ định, từ dẫn đến việc hiểu sai lệch nội dung hợp đồng, làm cho ý chí bên trở nên không thống nhất, xem thống Người mua thường chịu thiệt so với bên bán vấn đề như: Về giá bán; bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng Pháp luật kinh doanh, mua bán nhà hợp đồng mua bán c n hộ thương mại bên bán bên mua phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại lỗi gây Tuy nhiên, thực tế tình trạng bên vi phạm hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho bên lại mà không chịu bồi thường diễn phổ biến Việc vi phạm hợp đồng thường phát sinh từ phía bên bán nhà bên bị thiệt hại thường bên mua 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ Như phân tích, hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lại có nhiều điểm đáng ý để hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm cho quyền lợi bên, người mua hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành tương lai, đồng thời góp phần giải tốt đề nhu cầu xã xã hội, đói với c n hộ thương mại Vì vậy, pháp luật hợp đồng mua bán c n hộ tương lai cần hoàn thiện theo phương hướng giải pháp sau: Giải pháp thứ nhất: Bảo đảm cho quy định tài sản tương lai trở thành hệ thống để áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đ ng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Do đó, cần bổ sung quy định tương ứng Bộ luật Dân sự, Luật 66 ất đai, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng bên giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai nói chung hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành tương lai nói riêng Việc xây dựng chế định tài sản cách minh thị, mạch lạc, phù hợp với tư pháp lý đại cần thiết, góp phần giải vướng mắc pháp lý phát sinh việc đàm phán, thương thảo, ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai nói chung hợp đồng mua bán c n hộ chung hình thành rong tương lai nói riêng Giải pháp thứ hai: Bảo đảm xây dựng hệ thống pháp luật chặt chẽ, hoàn thiện điều chỉnh hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai nhằm giảm thiểu rủi ro cho cá nhân, tổ chức tham gia họ nhóm chủ thể mà giao kết chưa hình thành nên nguy tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt cho bên mua tiến hành ký kết hợp đồng lớn Tác giả đề xuất xây dựng ban hành hợp đồng mẫu riêng cho hoạt động mua bán c n hộ chung cư hình thành tương lai, mua bán c n hộ chung cư hình thành tương lai hoạt động ngày phổ biến, có độ rủi ro cao cho người mua, hợp đồng mẫu cần phải có quy định điều khoản bắt buộc Hợp đồng mua bán cần ghi nhận chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo pháp luật bảo người tiêu dùng Bên cạnh đó, thủ tục giao dịch mua bán c n hộ hình thành tương lai tương đối phức tạp, thường xuất khâu trung gian, chi phí giao dịch cao, xuất hiện tượng lừa đảo kinh doanh nhà ở… Chính vậy, cần có hành lang pháp lý để quản lý điều tiết thị trường nhà hình thành tương lai Cần xây dựng chế định c n hộ hình thành tương lại cách mạch lạc, phù hợp với tư pháp lý đại, áp dụng cho tất khâu giao dịch việc xác định c n hộ đối tượng hợp đồng mua bán c n hộ hình thành 67 tương lai, trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng, giải vướng mắc pháp lý phát sinh việc đàm phán, thảo luận, ký kết thực hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai Tuy nhiên, việc định hướng, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật sớm chiều giải khơng sửa đổi lý thuyết áp dụng thực tiễn được, cần phải có tìm tịi, đánh giá, so sánh chưa thu thập có chọn lọc cho phù hợp với điều kiện, hồn cảnh thực tế mơi trường Việt Nam, tạo nên chế ràng buộc pháp luật thực tiễn, khơng cịn tượng xa rời thực tiễn pháp luật “bàn giấy”, chí có quy định vừa ban hành thấy khơng hiệu lại có nhiều nội dung khó hiểu khiến nhiều người, nhiều doanh nghiệp muốn áp dụng pháp luật cịn khơng biết phải áp dụng Như vậy, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai tất yếu khách quan cần thiết 2.3 Kinh nghiệm cho thành phố Buôn Ma Thuột liên quan tới mua bán c n hộ chung cƣ Buôn Ma Thuột thủ phủ tỉnh ắk Lắk - Trung tâm Tây Nguyên Tỉnh ắk Lắk nơi đầu nguồn hệ thống sông Sêrêpôk phần sông Ba, nằm khoảng tọa độ địa lý từ 107028'57" đến 108059'37" độ kinh ông từ 1209'45" đến 13025'06" độ vĩ Bắc, có độ cao trung bình 400 – 800 mét so với mặt nước biển, nằm cách Hà Nội 1.410 km cách Thành phố hí Minh 350 km - Phía Bắc tỉnh ắk Lắk giáp tỉnh Gia Lai - Phía ơng tỉnh ắk Lắk giáp tỉnh Phú n tỉnh Khánh Hồ - Phía Nam tỉnh ắk Lắk giáp tỉnh Lâm ồng tỉnh ắk Nông - Phía Tây tỉnh ắk Lắk giáp Vương quốc Campuchia Hiện chiến lược phát triển chung đất nước, 68 ắk Lắk trở thành trung tâm vùng Tây Nguyên, đầu tàu phát triển kinh tế, v n hóa, xã hội tồn vùng kết nối với vùng khác ắk Lắk có diện tích 13.125,37 km2, dân số tồn tỉnh tính đến n m 2012 đạt 1.796.666 người, mật độ dân số đạt 137 người/km² Trong đó, dân số sống thành thị đạt 432.458 người, dân số sống nông thôn đạt 1.364.208 người Dân số nam đạt 906.619 người, dân số nữ đạt 890.047 người ộng đồng dân cư ắk Lắk gồm 47 dân tộc Trong đó, người Kinh chiếm 70%; dân tộc thiểu số Ê ê, M'nông, Thái, Tày, Nùng chiếm gần 30% dân số tồn tỉnh Dân số tỉnh phân bố khơng địa bàn huyện, tập trung chủ yếu thành phố Buôn Ma Thuột, thị trấn, huyện lỵ, ven trục uốc lộ 14, 26, 27 chạy qua huyện như: Krông Búk, Krông Pắc, Ea Kar, Krông na ác huyện có mật độ dân số thấp chủ yếu huyện đặc biệt khó kh n như: Ea Súp, Buôn Krông Bông, M’ rắk, Ea ’leo v.v…N m 2019, ơn, Lắk, ắk Lắk đơn vị hành Việt Nam đông thứ 10 số dân, xếp thứ 22 tổng sản phẩm địa bàn ( RDP), xếp thứ 41 trưởng 78.686 tỉ RDP bình quân đầu người, đứng thứ 37 tốc độ t ng RDP Với 1,87 người dân, số liệu kinh tế - xã hội thống kê ồng (tương ứng với 3,4175 tỉ USD), RDP đạt RDP bình quân đầu người đạt 41,00 triệu đồng (tương ứng với 1.781 USD), tốc độ t ng trưởng RDP đạt 7,82% Tổng diện tích tự nhiên tỉnh ắk Lắk: 1.303.050 ( hưa bao gồm 9.300ha tranh chấp với tỉnh Khánh òa), ụ thể: Diện tích đất nơng nghiệp: 1.151.481,4 ha; Diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp: 90.187,4 ha; Diện tích đất chưa sử dụng: 6l.381,2 Kinh tế ắk Lắk chủ yếu dựa vào nông nghiệp Như vậy, đất đai tỉnh nguồn dự trữ lớn Tuy nhiên, n m gần với tốc độ thị hóa cao, đặc biệt hạ tầng đô thị hạ tầng liên tỉnh làm cho nhịp phát triển tỉnh t ng mạnh ất đai đô thị t ng giá mạnh, việc mua bán quyền sử dụng đất diễn biến phức tạp 69 Vì vậy, xu hướng xây c n hộ chung cư thương mại xu hướng tỉnh Tuy nhiên thực tế có khu chung cư thương mại nhỏ bán hết chưa gây tiếng vang chưa phù hợp với v n hóa, thói quen người dân Buôn Ma Thuột Những dự án lớn có tầm thay đổi nếp sống thị nơi bắt đầu khởi công với quy mô lớn khu thị Ecocity Premia Vì để phát triển đô thị theo hướng đại Việt Nam nói chung Bn Ma Thuột nói riêng, số hình thức mà nhà đầu tư lựa chọn phổ biến thực việc mua bán c n hộ hình thành tương lai theo phương thức ứng tiền trả trước, hình thức mua bán chiếm khoảng từ 60% đến 70% số lượng giao dịch thị trường nhà ở17 ây xem phương thức huy động vốn hiệu nhà đầu tư ình thức mua bán nhà có ưu điểm nhà đầu tư huy động nguồn vốn lớn từ khách hàng có nhu cầu mua nhà để thực dự án c n hộ, khách hàng mua nhà mua c n hộ với giá rẻ so với giá nhà vào thời điểm xây dựng hoàn chỉnh Tuy nhiên hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai lại có nguy rủi ro cao người mua nhà thời điểm giao kết hợp đồng, c n hộ chưa có chuẩn bị hay trình xây dựng Sự hình thành c n hộ đối tượng hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khách quan khác mà bên bán lẫn bên mua khơng thể dự liệu hồn tồn đầy đủ Rủi ro thường xảy hoạt động mua bán c n hộ hình thành tương lai chẳng hạn như: Nhà đầu tư không giao c n hộ với tiến độ hay giao c n hộ không chất lượng; nhà đầu 17 Nga Nguyễn, Mù mờ thông tin khiu mua nhà đất giấy http://www.baomoi.com.vn/Home/NhaDat/ thongtinduan.vn/Mu-mo-thong-tin-khi-mua-nha-tren-giay/5791511.epi, [19/3/2011] 70 tư địi thêm khoản tốn khác so với mức giá thỏa thuận hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai Qua nghiên cứu nói trên, để bảo đảm cho phát triển nhà thương mại hướng mang lại hiệu kinh tế, xã hội tốt đẹp, thành phố Buôn Ma Thuột phải ý tới giải pháp sau: (1) Cần ý thích đáng tới n ng lực tài doanh nghiệp kinh doanh nhà thương mại N ng lực tài chủ thể kinh doanh nhà thể hai khía cạnh: (1) có mức vốn pháp định tối thiểu theo luật định; (2) có mức vốn sở hữu chủ đầu tư để đảm bảo thực dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà thương mại Mức vốn coi mức tối thiểu để doanh nghiệp phép hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Tuy nhiên nay, vốn pháp định xác định theo giấy tờ kê khai thực tế cho thấy có nhiều doanh nghiệp chưa đáp ứng số tiền kê khai đủ để thực việc đ ng ký kinh doanh, dẫn đến chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn, thực dự án chậm tiến độ, c n hộ chung cư không đạt chất lượng cam kết thỏa thuận hợp đồng, không giao giấy tờ quyền sở hữu cho người mua… Chính vậy, cần phải có quy định cụ thể sở để xác định vốn pháp định chủ thể hoạt động kinh doanh nhà Giải vấn đề giảm thiểu thực trạng nhà đầu tư Nhà nước giao đất xây dựng nhà khơng có n ng lực tài để thực dự án, để đất hoang, lãng phí, gây tác động xấu công tác quản lý thị trường bất động sản nói chung thị trường kinh doanh nhà thương mại nói riêng (2) Cần nâng cao nhận thức hiểu biết bên mua c n hộ hình thành tương lai quyền lợi nghĩa vụ bên bán Các quyền lợi khách hàng cần giải thích r trước tiến hành giao kết hợp đồng để khách hàng nắm vững, nhằm giảm tình trạng xâm phạm đến quyền lợi khách hàng 71 thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật Vì vậy, chủ đầu tư tham gia giao kết hợp đồng phải nhận thức r nghĩa vụ khách hàng, hậu pháp lý phải gánh chịu vi phạm Bên cạnh đó, khách hàng trước hết họ cần phải có ý thức pháp luật, ý thức tự bảo vệ quyền lợi Họ cần nhận thức đắn đầy đủ quyền mà pháp luật quy định, chế biện pháp bảo vệ quyền lợi ích đáng giao dịch với chủ thể có hành vi vi phạm ể người mua nhà mua c n nhà phù hợp với u cầu có giá phù hợp với giá trị thực nó, u cầu c n hộ phải định giá thật xác đáng Nhà nước cần lập trung tâm thẩm định c n hộ thẩm định tất dự án c n hộ đưa vào kinh doanh xem giá bán doanh nghiệp, nhà đầu tư kinh doanh nhà đưa có hợp lý hay khơng để từ đưa khung giá hợp lý cho dự án nhà ác trường hợp bên bán nhà cố tình trì hỗn khơng chịu bồi thường cho bên mua có lợi ích bị xâm phạm đưa Toà án xét xử cần đưa biện pháp xử lý, chế tài thật nghiêm khắc không đơn giản buộc thực với hợp đồng bồi thường thiệt hại Người mua nhà cần cẩn trọng xác lập hợp đồng mua bán c n hộ, đọc nghiên cưa kỹ nội dung hợp đồng trước đặt bút ký vào hợp đồng (có thể nhờ trung tâm trợ giúp pháp lý, nhờ luật sư người có kiến thức chuyên môn pháp luật, hợp đồng) Nên kiên khâu yêu cầu bồi thường thiệt hại hạn chế tình trạng vài nhà đầu tư thấy nhà đầu tư vi phạm bồi thường vi phạm khơng phải bồi thường theo ác nhà đầu tư, doanh nghiệp nên sòng phẳng q trình kinh doanh có lỗi phải bồi thường, qua tạo uy tính cho doanh nghiệp góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển bền vững lâu dài Theo quy định Luật nhà 2014 nguồn vốn phát triển 72 c n hộ thương mại vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Như pháp luật thừa nhận việc huy động vốn việc huy động vốn có hạn chế định quy định cơng trình phải hồn thành xong phần móng tỷ lệ góp vốn khơng q 70% giá trị hợp đồng Về nguyên tắc pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo nguyên tắc sau: Việc ứng tiền phải thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt; Chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn mục đích nhằm tạo lập bất động sản; khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; Trường hợp khách hàng không thực cam kết việc tiền ứng trước hợp đồng phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian trả chậm Hiện vấn đề chưa quy định cụ thể nên tranh chấp liên quan xảy nhiều khó giải vụ việc đưa Tịa án pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tịa án khơng có c n trực tiếp giải Cần phải thực nghiêm túc quy định bảo lãnh ngân hàng, trước chủ đầu tư mở bán c n hộ chung cư hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ n ng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư 73 người mua chư đầu tư không bàn giao c n hộ theo thỏa thuận hợp đồng mua bán ký kết để bảo vệ quyền lợi đáng khách hành mua c n hộ chung cư hình thành tương lai (3) Cần t ng cường hoạt động giám sát, phản ánh tiêu cực quan truyền thơng, báo chí Trong thời gian qua, quan báo chí kịp thời phán ánh, tố giác hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật tổ chức kinh doanh bất động sản ua đó, giúp cho người dân có nhìn tương đối toàn diện hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai nước ta Thời gian tới, cịn có chủ đầu tư vi phạm với thủ đoạn tinh vi Trong chờ đợi xử lý quan chức n ng báo chí kênh thông tin người dân tin tưởng phản ánh hành vi vi phạm chủ thể Việc t ng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng mua bán c n hộ thương mại vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế theo tác giả, hoạt động tra, giám sát cần thực bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành v n pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm Hiện quy định pháp luật khó bao quát giải tất vấn đề có lien quan, trình thực v n pháp luật phát sinh vấn đề bất cập không tránh khỏi Tuy nhiên, điều quan trọng cần phát kịp thời có phương hướng xử lý cách hợp pháp hợp lý Các hành vi vi phạm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà thương mại diễn phổ biến Các sai phạm thương thấy là: Khơng tn thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán, huy động vốn chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật; có hành vi lách luật, trốn thuế… nguyên nhân tình trạng đối tượng thiếu hiểu biết quy định pháp luật lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm trái Ngoài việc 74 thiếu quy định chế tài xử lý vi phạm hay chế tài xử lý nhẹ, chưa đủ sức r n đe yếu tố làm gia t ng số lượng vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán c n hộ thương mại Do quan nhà nước cần t ng cường việc tra, giám sát phát xử lý vi phạm pháp luật giao dịch (4) Cần t ng cường công tác tuyên truyền, phổ biến rộng rãi Luật Nhà n m 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để khách hàng nắm vững quyền theo quy định pháp luật để chủ động bảo vệ bị xâm hại Việc tuyên truyền, phổ biến cho khách hàng kiến thức pháp lý cần thiết đất nước trình phát triển hội nhập Một nguyên nhân khiến vụ sai phạm hợp đồng mua bán c n hộ thương mại diễn ngày nhiều người dân chưa trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với hành vi lừa đảo chưa nhận biết rủi ro ký kết vào hợp đồng pháp lý Do vậy, quan ban ngành cần t ng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho người dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống Chúng ta cần thực thường xuyên việc kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật hịa giải sở để hình thành trách nhiệm tự giác luật sư, trợ giúp viên pháp lý lần tư vấn thực thủ tục pháp lý cho khách hàng; đối tượng tư vấn ể nâng cao hiệu quả, phát huy mạnh hình thức trên, cần đưa yêu cầu thực phổ biến, giáo dục pháp luật vào Quy chế hoạt động đoàn Luật sư, V n phòng Luật, Trung tâm trợ giúp pháp lý thuộc Sở Tư pháp ây tổ chức chuyên nghiệp, hiểu r quy định pháp luật, thường xuyên tiếp xúc với người dân để giải vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp luật 75 KẾT LU N n hộ chung cư xu hướng quan trọng việc giải nhu cầu nhà nhân dân điều kiện đất đai chật hẹp, dân số t ng nhanh sức ép thị hóa n hộ chung cư phân chia thành nhiều loại Nhưng c n hộ chung cư thương mại c n hộ có vị trí quan trọng việc đáp ứng nhu cầu nhà ở thành phố Về hình thức pháp lý, hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai hình thức pháp lý chủ yếu quan trọng việc mua bán nhà Tuy nhiên dạng hợp đồng phức tạp tồn nhiều điểm đáng lưu ý Mặc dù Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời đáp ứng phần nhu cầu điều chỉnh pháp luật với loại hợp đồng này, nhiên khẽ hở định Vì tệ nạn lừa đảo, gây sức ép bất lợi người dân mua nhà xảy gây xúc xã hội Qua nghiên cứu hợp đồng mua bán c n hộ hình thành tương lai nói chung, luận v n rút học kinh nghiệm cho thành phố Bn Ma Thuột tình ắk Lắk Nơi phát triển đô thị để trở thành trung tâm Vùng Tây Nguyên Tuy chưa có nhiều cơng trình c n hộ chung cư, xu hướng xây dựng chung cư phát triển Ngoài việc tuân thủ pháp luật nói chung, quyền tỉnh cần kiểm sốt chặt chẽ n ng lực tài nhà đầu tư, nâng cao ý thức hiểu biết người dân vàg t ng cường công tác kiểm tra, giám sát… 76 D TÀI IỆU T Tài liệu nghiên cứu án Ả (1) Phạm Tuấn Anh, “ ợp đồng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, [https://luatsuphamtuananh.com/tu-van-soan-thao ky-kethop-dong/hop-dong-va-tranh-chap-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trongtuong-lai/vn], (Ngày truy cập: 15/08/2020) (2) Bản án số 286/2017/DS-ST ngày 26/7/2017 Tịa án nhân thành phố uận 8, hí Minh việc tranh chấp hợp đồng mua bán c n hộ, [http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta41068t1cvn/chi-tiet-ban-an], (Ngày truy cập: 08/4/2021) (3) Bản án số 516/2019/DS-ST ngày 27/11/2019 Tòa án nhân dân 8, thành phố hí Minh tranh chấp uận ợp đồng mua bán c n hộ, [http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta457456t1cvn/chi-tiet-ban-an], (Ngày truy cập: 08/12/2020) (4) Công v n 282/BXD-QLN ngày 25/11/2019 việc bán, cho thuê nhà hình thành tương lai, [https://thuvienphapluat.vn/tintuc/tag?keyword=C%C3%B4ng%20v%C4%83n%20 282/BXD-QLN], (Ngày truy cập: 21/02/2021) (5) ội đồng quốc gia đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb Từ điển bách khoa Nội, n m 2003, tr 207 (6) Nga Nguyễn, Mù mờ thông tin khiu mua nhà đất giấy http://www.baomoi.com.vn/Home/NhaDat/ thongtinduan.vn/Mu-mo-thong-tin-khimua-nha-tren-giay/5791511.epi, [19/3/2011] (7) Phạm Duy Nghĩa, “ iều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng ViệtNam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (số 05/2003), tr 39 77 (8) Nguyễn ình Phong ( iảng viên ại học Xây dựng), Nguyễn Thu ương (T ND cấp cao Hà Nội), “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, [http://tapchitoaan.vn/baiviet/nghien-cuu/mot-so-batcap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai], (Ngày truy cập: 08/4/2021) (9) Lưu uốc Thái, “ ảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí hoa học pháp lý Việt Nam, (06), tr.23-32 (10) Lê Minh Toàn, ầu tư bất động sản, điểm cần lưu ý ký hợp đồng mua bán nhà ở, [http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/nhung-diemcan-luu-y-khi-ky-hop-dong-mua-ban-nha-o-94032.html], (Ngày truy cập: 22/08/2020) (11) Nguyễn Thị Thanh Xuân, Lâm Thị Bích Trâm, Trần Vang Phủ, Giáo trình Pháp luật nhà ở, Trường ại học Cần Thơ, ần Thơ, 2017, tr.58 (12) Vụ án dân sơ thẩm thụ lý số: 38/2018/DS-ST, ngày 09/02/2018 Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long Trang Web (13) “Khó địi tiền đặt cọc dự án chậm triển khai”, Báo xây dựng, [https://baoxaydung.com.vn/kho-doi-tien-datcoc-neu-du-an-cham-trien-khai56687.html], (Ngày truy cập: 18/08/2020) (14) “Nhà đất ia Lai, kiểm soát túi tiền chủ đầu tư B S nào?”, [http://nhadatgialai.com.vn/Kiem-soat-tuitien-chu-dau-tu-BDS-nhu-thenao_s24811.html], (Ngày truy cập: 19/08/2020) (15) “Nhiều rủi ro mua nhà "trên giấy"”, [https://kenhbds.vn/thongtin/nhieu-rui-ro-khi-mua-nha-trengiay.html], (Ngày truy cập: 25/08/2020) 78 (16) “Mua nhà hình thành tương lai, bạn nhận quyền lợi nào?”, [https://blog.rever.vn/muanha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-ban-se-nhanduoc-nhung-quyen-loi-nao], (Ngày truy cập: 15/06/2020) 79 ... mua bán c n hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng c n hộ chung cư chuyển quyền sở hữu sau bên mua trả đủ tiền cho bên bán + Hợp đồng thuê mua c n hộ chung cư: ... mua bán nói đối tượng Do phải nói trước đối tượng c n hộ chung cư Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư thỏa thuận bên bán bên mua, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu c n hộ chung cư. .. hình thành xây dựng; cịn người mua phải trả tiền theo thỏa thuận nhận c n hộ chung cư 1.1.2 Phân loại hợp đ ng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư đa dạng, cần c n vào dấu hiệu