Tiểu luận: Hợp đồng tặng cho Quyền sử đụng đất

Tiểu luận về Hợp đồng cho tặng Quyền sử dụng đất theo Pháp luật Dân sự Việt Nam. Nội dụng tiểu luận đúng theo yêu cầu cần đạt của tiểu luận, gồm 3 phần Mở đầuNội Dung và Kết luận với 21 trang. Được áp dụng theo Bộ luật mới nhất hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ……………… KHOA ………………… TIỂU LUẬN HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Người thực hiện: MSSV: Lớp: MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Phương pháp tiến hành nghiên cứu NỘI DUNG Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2 Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 3 Ý nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số hạn chế Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .12 Nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .12 Hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .14 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải pháp hoàn thiện việc áp dụng, giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 17 KẾT LUẬN 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 19 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp đồng phổ biến giao dịch dân sự, công cụ pháp lý hữu ích giúp chuyển dịch tài sản từ chủ thể qua chủ thể khác nhằm đảm bảo an toàn pháp lý đáp ứng nhu cầu thiết yếu sản xuất kinh doanh đời sống Thấy quan trọng ý nghĩa thực tiễn hợp đồng tặng cho QSDĐ, Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, quy định hợp đồng này, từ việc xác lập, thực đến chủ thể điều kiện có hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên, với phát triển kinh tế thị trường, trình thị hóa diễn mạnh mẽ, làm cho việc tặng cho QSDĐ ngày trở nên phổ biến, quan hệ tặng cho QSDĐ chiếm số lượng đáng kể quan hệ dân Việc tặng cho QSDĐ diễn tương đối đa dạng, phong phú khơng tránh khỏi tình phức tạp phát sinh theo Trong quan hệ tặng cho QSDĐ vấn đề vi phạm chủ yếu ý thức nhận thức pháp luật chủ thể ký kết thực hợp đồng Sự vi phạm bên điều kiện có hiệu lực hợp đồng diễn thường xuyên, kéo theo tranh chấp chủ thể ngày tăng, nhiều vụ tranh chấp giải kéo dài, nhiều án, định bị kháng nghị để giải lại từ đầu tốn nhiều thời gian, công sức Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, số quy định pháp luật, liên quan đến hợp đồng tặng cho nói chung tặng cho QSDĐ nói riêng, dừng lại tính nguyên tắc chung, chưa chi tiết, chưa cụ thể, chưa theo kịp với phát triển kinh tế - xã hội điều kiện kinh tế thị trường Việc xảy ngày nhiều tranh chấp phần quy định pháp luật chưa thực thống với nhau, thiếu văn hướng dẫn thi hành, giải thích cụ thể dẫn đến nhiều quan điểm cách hiểu khác nhau, làm cho cơng tác giải Tịa án chưa có kết thống Vì vậy, việc nghiên cứu số vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng tặng cho QSDĐ cách có hệ thống tồn diện, mang tính cấp thiết thời khơng góp phần tìm ngun nhân vi phạm điều kiện tặng cho QSDĐ, mà cịn tìm cách thức giải tranh chấp vấn đề cách đắn Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ thực tiễn áp dụng pháp luật trình giải vụ việc dân Toà án, tác giả mong muốn đưa đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDD Đó lí nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Một là, tập trung nghiên cứu để làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung hợp đồng tặng cho QSDĐ, khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ, làm rõ việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực giao dịch thực tiễn ý nghĩa hợp đồng tặng cho QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường nay, sở pháp lý việc xác lập, thực hợp đồng tặng cho QSDĐ Hai là, sở phân tích vấn đề bất cập tồn thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ, qua xác định bất cập thực tiễn để đề xuất giải pháp tiếp tục hoàn thiện thời gian tới nhằm nâng cao hiệu việc giải vấn đề liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho QSDĐ nước ta giai đoạn nhằm tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hợp đồng tặng cho QSDĐ Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng số phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp nghiên cứu lí thuyết dựa tài liệu sử dụng cho việc xây dựng sở lý luận hợp đồng tặng cho QSDĐ; Phương pháp phân tích - tổng hợp chủ yếu sử dụng đề cập đến tình hình áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho tài sản thực tế Phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật để rút đánh giá ưu nhược điểm quy định Từ kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tặng cho tặng cho QSDĐ giai đoạn NỘI DUNG Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong sống hàng ngày, người thường xuyên phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, mối quan hệ xã hội thường gặp hợp đồng dân Thông qua hợp đồng dân sự, người chuyển giao cho lợi ích vật chất, lợi ích phi vật chất nhằm đáp ứng yêu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày Như hợp đồng dân loại giao dịch phổ biến, thông dụng diễn thường xuyên đời sống người, chiếm giữ vị trí quan trọng việc thiết lập quan hệ tài sản người với người đóng vai trò lớn đời sống xã hội Bên cạnh giao dịch thông thường sống mua bán, vay mượn, cầm cố, chấp tài sản để thỏa mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng… người tặng cho tài sản định Về lý luận, khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ xuất phát dựa hai phương diện: Theo phương diện khách quan, quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trình dịch chuyển QSDĐ chủ thể với Đây quy định điều kiện, nội dung, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ bên tặng cho bên tặng cho Theo phương diện chủ quan, hợp đồng tặng cho QSDĐ giao dịch dân sự, bên tự trao đổi, thỏa thuận với việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân định nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất Như hợp đồng tặng cho QSDĐ không thỏa thuận để dịch chuyển QSDĐ từ bên tặng cho sang bên tặng cho mà cịn thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt quyền nghĩa vụ bên Trong hợp đồng thông dụng thường gặp nay, góc độ khoa học pháp lý Việt Nam xếp tặng cho QSDĐ loại hợp đồng tặng cho tài sản thơng dụng, có đặc điểm riêng biệt so với loại hợp đồng thông dụng khác Cụ thể, theo quy định Điều 465 BLDS năm 2005: “Hợp đồng tặng cho tài sản thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận” Điều 457 BLDS năm 2015 hành quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận” Có thể thấy sau mười năm thực tiễn thi hành khơng có thay đổi khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản hai BLDS BLDS năm 2015 khơng có quy định riêng hợp đồng tặng cho QSDĐ mà quy định chung hợp đồng QSDĐ Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng QSDĐ thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ thực quyền khác theo quy định Luật Đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Ngoài quy định nêu từ Điều 501 đến Điều 503 BLDS năm 2015 có quy định nội dung, hình thức thủ tục thực hợp đồng QSDĐ; hiệu lực việc chuyển QSDĐ nói chung khơng có quy định riêng hợp đồng tặng cho QSDĐ Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho QSDĐ loại hợp đồng tặng cho tài sản, có đầy đủ đặc điểm hợp đồng tặng cho, cụ thể: Hợp đồng tặng cho tài sản hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế hợp đồng thể bên tặng cho nhận QSDĐ từ bên tặng cho chuyển giao theo quy định pháp luật, nghĩa thời điểm đăng ký QSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền bên tặng cho coi nhận QSDĐ từ bên tặng cho chuyển giao, hợp đồng tặng cho có hiệu lực quyền bên tặng cho phát sinh Do đặc điểm hợp đồng tặng cho mà việc thỏa thuận việc tặng cho QSDĐ chưa có hiệu lực bên chưa chuyển giao QSDĐ cho Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ đối tượng hợp đồng QSDĐ - loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển thơng qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thông thường khác, quy định chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ “Theo quy định pháp luật khơng phải có QSDĐ có quyền tặng cho QSDĐ cho người nào, đồng thời khơng phải có quyền nhận QSDĐ loại đất tặng cho Việc tặng cho nhận tặng cho QSDĐ phải tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật có hiệu lực thời điểm đăng ký QSDĐ đai quan Nhà nước có thẩm quyền, thời điểm mà bên tặng cho nhận QSDĐ quyền bên tặng cho phát sinh từ thời điểm này” Như hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền, nét riêng loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho QSDĐ với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường khác Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thơng thường bên tặng cho nhận tài sản hợp đồng có hiệu lực Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản tiền, kết thúc năm học với thành tích xuất sắc cháu M ông nội ông A tặng cho số tiền năm triệu đồng thời điểm có hiệu lực thời điểm cháu M nhận tiền Còn hợp đồng tặng cho QSDĐ thực tế nhiều bên tặng cho lập văn tặng cho QSDĐ giao đất cho bên tặng cho khai thác, sử dụng chưa đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền hợp đồng tặng cho QSDĐ chưa có hiệu lực Bên tặng cho nhận đất, khai thác sử dụng đất theo quy định pháp luật việc tặng cho chưa hoàn thành mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền bên tặng cho chưa Nhà nước công nhận QSDĐ Do vậy, bên tặng cho có quyền địi lại QSDĐ giao Hợp đồng tặng cho hợp đồng ưng thuận: “Hợp đồng coi ký kết bên chuyển giao tài sản, thời điểm chuyển giao tài sản đồng thời thời điểm chấm dứt hợp đồng, dù hai bên thỏa thuận cụ thể đối tượng tặng cho (là tiền tài sản), điều kiện thời gian giao tài sản tặng cho, bên tặng cho chưa giao tiền tài sản cho bên tặng cho, hợp đồng tặng cho tài sản chưa coi xác lập Những điều có nghĩa là, tặng cho phải diễn thực tế, hai bên lập hợp đồng để thỏa thuận đối tượng tài sản tặng cho, quyền nghĩa vụ hai bên coi hứa việc tặng cho Việc chuyển giao tài sản với quyền sở hữu phải có thực, hợp đồng phát sinh chấm dứt thời điểm chuyển giao tài sản tặng cho”3 Hợp đồng tặng cho hợp đồng đơn vụ, hợp đồng song vụ Tính chất đơn vụ lý giải: Trong quan hệ hợp đồng này, bên nhận tài sản tặng cho mà thực nghĩa vụ bên tặng cho (trừ trường hợp tặng cho có điều kiện) Như vậy, hợp đồng tặng cho tài sản hoàn toàn đơn vụ Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện coi hợp đồng song vụ Hợp đồng tặng cho hợp đồng khơng có đền bù Đặc điểm thể việc, bên tặng cho chuyển giao tài sản quyền sở hữu cho bên tặng cho, cịn bên tặng cho khơng có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho lợi ích Đối với trường hợp tặng cho có điều kiện buộc người tặng cho phải thực cơng việc đó, tính chất pháp lý cơng việc mà người tặng cho phải thực hoàn tồn khác Đây khơng phải tính chất đền bù giao dịch dân Tất nhiên, chuyển giao tài sản quyền sở hữu mà có đền bù ngang giá trị tài sản trở thành mua bán tài sản, nên việc khơng có đền bù thuộc tính tạo nên chất đặc điểm tặng cho tài sản Tuy nhiên, QSDĐ quyền đặc biệt nên hợp đồng tặng cho QSDĐ có đặc điểm hợp đồng tặng cho tài sản nói chung có đặc điểm riêng, là: Thứ nhất, hợp đồng tặng cho QSDĐ có tác dụng chuyển QSDĐ Đây điểm khác biệt hợp đồng tặng cho QSDĐ so với hợp đồng tặng cho thơng thường Điểm khác biệt xuất phát từ đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ đối tượng tài sản tặng cho hợp đồng quyền tài sản thân mảnh đất tài sản toàn dân Nhà nước thống quản lý nên hợp đồng không chuyển quyền sở hữu tài sản hợp đồng tặng cho tài sản thông thường mặc dù, mặt lý luận, hợp đồng tặng cho xếp vào nhóm hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản Chính lẽ đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển QSDĐ việc chuyển giao QSDĐ từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ góp vốn QSDĐ” Thứ hai, hợp đồng tặng cho tài sản thông thường bên tặng cho nhận tài sản hợp đồng có hiệu lực Cịn hợp đồng tặng cho QSDĐ thực tế nhiều bên tặng cho lập văn tặng cho QSDĐ giao đất cho bên tặng cho khai thác, sử dụng chưa đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền hợp đồng tặng cho QSDĐ chưa có hiệu lực Bên tặng cho nhận đất, khai thác sử dụng đất theo quy định pháp luật việc tặng cho chưa hồn thành mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền bên tặng cho chưa Nhà nước công nhận QSDĐ này, bên tặng cho có quyền địi lại QSDĐ giao Ý nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Về mặt xã hội, đời sống giao lưu dân sự, chế độ xã hội khác có quy định pháp luật khác hợp đồng tặng cho QSDĐ, lại hợp đồng tặng cho QSDĐ hình thành xây dựng sở quan hệ tình cảm người với Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, người tặng cho QSDĐ để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh sinh hoạt hàng ngày Việc tặng cho QSDĐ nâng cao tình đồn kết phát huy tinh thần tương thân tương nhân dân: Hợp đồng tặng cho QSDĐ người với người thường xuất phát từ mối quan hệ tình cảm định, mối quan hệ họ hàng, ruột thịt ông bà, cha mẹ tặng cho cháu QSDĐ để ở, để sản xuất kinh doanh , mối quan hệ quen biết bạn bè người làng, xã tặng QSDĐ cho Việc tặng cho QSDĐ dù hình thành từ mối quan hệ nhằm giúp đỡ sản xuất, kinh doanh sinh hoạt người, thể tình cảm, tình đồn kết gắn bó giúp đỡ lẫn người với người sống Chính lẽ mà có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nâng cao tình đoàn kết phát huy tinh thần tương thân tương nhân dân Nhìn từ phía Nhà nước, quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh Việc đời chế định tặng cho QSDĐ bước tiến có ý nghĩa vơ quan trọng việc xây dựng hồn thiện pháp luật nước ta nói chung, pháp luật đất đai nói riêng, đồng thời có ý nghĩa thiết thực thực tế sống Trước hết hợp đồng tặng cho QSDĐ Nhà nước quy định thừa nhận nên người coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển QSDĐ từ người sang người khác nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Chính yếu tố thúc đẩy người tặng cho QSDĐ để khai thác, sử dụng đất cách hợp lý có hiệu Mặt khác, Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, tức Nhà nước cơng nhận QSDĐ hợp pháp bên tặng cho, điều thúc đẩy bên tặng cho gắn bó với đất đai mà họ sử dụng, họ tích cực đầu tư cơng sức để cải tạo đất đai đồng thời sức tăng gia sản xuất đẩy mạnh kinh doanh phần đất Như với việc quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh nhân dân, điều phối thúc đẩy việc sử dụng đất cách hợp lý có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày phát triển Bên cạnh đó, quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ sở pháp lý để giải tranh chấp tặng cho QSDĐ Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ phải theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên thực tế có số người tặng cho QSDĐ không tiến hành làm thủ tục chuyển quyền mà giao đất cho sử dụng trình sử dụng phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp QSDĐ Các tranh chấp thường kiện Tòa án quan Tòa án vào quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, hai bên tranh chấp làm hợp đồng hoàn tất thủ tục tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật bên tặng cho có QSDĐ hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực pháp luật, ngược lại hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật QSDĐ chưa chuyển giao cho bên tặng bên tặng cho chưa Nhà nước công nhận QSDĐ Như hợp đồng tặng cho QSDĐ sở pháp lý để Tòa án vào giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ Trong việc quản lý đất đai, chuyển dịch QSDĐ từ người sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với quy định cụ thể điều kiện, nội dung hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ, Nhà nước kiểm soát theo dõi dịch chuyển QSDĐ chủ thể tặng cho Theo quy định pháp luật việc tặng cho QSDĐ chủ thể phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Thơng qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát biến động việc sử dụng đất, nắm tình hình tặng cho QSDĐ chủ thể xã hội, đồng thời phát việc trốn thuế chủ thể chuyển nhượng đất cho lại ẩn dạng hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ có biện pháp quản lý đất đai cách chặt chẽ, khoa học Góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh: Việc đời chế định tặng cho QSDĐ bước tiến có ý nghĩa vơ quan trọng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật nước ta nói chung, pháp luật đất đai nói riêng, đồng thời có ý nghĩa thiết thực thực tế sống Trước hết hợp đồng tặng cho QSDĐ Nhà nước quy định thừa nhận nên người coi hợp đồng tặng cho QSDĐ phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển QSDĐ từ người sang người khác nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Chính yếu tố thúc đẩy người tặng cho QSDĐ để khai thác, sử dụng đất cách hợp lý có hiệu Mặt khác Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, tức Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp bên tặng cho, điều thúc đẩy bên tặng cho gắn bó với đất đai mà họ sử dụng, họ tích cực đầu tư cơng sức để cải tạo đất đai đồng thời sức tăng gia sản xuất đẩy mạnh kinh doanh phần đất Như với việc quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh nhân dân, điều phối thúc đẩy việc sử dụng đất cách hợp lý có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày phát triển Tạo thuận lợi cho Nhà nước việc quản lý đất đai: Sự chuyển dịch QSDĐ từ người sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với quy định cụ thể điều kiện, nội dung hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ, Nhà nước kiểm soát theo dõi dịch chuyển QSDĐ chủ thể tặng cho Theo quy định pháp luật việc tặng cho QSDĐ chủ thể phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Thơng qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát biến động việc sử dụng đất, nắm tình hình tặng cho QSDĐ chủ thể xã hội, đồng thời phát việc trốn thuế chủ thể chuyển nhượng đất cho lại ẩn dạng hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ có biện pháp quản lý đất đai cách chặt chẽ, khoa học Là sở pháp lý để giải tranh chấp tặng cho QSDĐ: Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ phải theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên thực tế có số người tặng cho quyền sử dụng đất không tiến hành làm thủ tục chuyển quyền mà giao đất cho sử dụng trình sử dụng phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp QSDĐ Các tranh chấp thường kiện Tòa án quan Tòa án vào quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, hai bên tranh chấp làm hợp đồng hoàn tất thủ tục tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật bên tặng cho có QSDĐ hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực pháp luật, ngược lại hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật QSDĐ chưa chuyển giao cho bên tặng bên tặng cho chưa Nhà nước công nhận QSDĐ Như hợp đồng tặng cho QSDĐ sở pháp lý để Tòa án vào giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ Đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số hạn chế Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ đối tượng hợp đồng QSDĐ - loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển thơng qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thơng thường khác Đó quy định chủ thể, điều kiện, hình thức nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ Theo quy định pháp luật khơng phải có QSDĐ có quyền tặng cho QSDĐ cho người nào, đồng thời khơng phải có quyền nhận QSDĐ loại đất tặng cho Việc tặng cho nhận tặng cho QSDĐ phải tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát biến động việc sử dụng đất, nắm tình hình tặng cho QSDĐ chủ thể xã hội, đồng thời phát việc trốn thuế chủ thể chuyển nhượng đất cho lại ẩn dạng hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ có biện pháp quản lý đất đai cách chặt chẽ, khoa học Ngoài điều kiện chung để hợp đồng có hiệu lực quy định Điều 117 BLDS năm 2015, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cịn có điều kiện khác loại đối tượng hợp đồng Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện chung để tiến hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là:tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quyền tặng cho quyền sử dụng đất (cho đất) có đủ điều kiện sau: Thứ nhất, có giấy chứng nhận (trừ trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất quyền tặng cho đất sau có định giao đất, cho thuê đất trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền tặng cho có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận) Thứ hai, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Thứ ba, đất khơng có tranh chấp Thứ tư, cịn thời hạn sử dụng đất Nếu quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện quyền sử dụng đất trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thứ năm, không thuộc trường hợp không tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Các bên chủ thể hợp đồng tặng cho QSDĐ bao gồm: Bên tặng cho bên tặng cho Các chủ thể thuộc bên tặng cho hay bên tặng cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hay Nhà nước Có thể thấy, Nhà nước chủ thể đặc biệt giao dịch dân Nhà nước đóng vai trò bên tặng cho trường hợp việc tặng cho mang tính chất từ thiện ủng hộ nhằm mục đích phục vụ lợi ích chung toàn xã hội Chủ thể tặng cho QSDĐ phải người có đủ điều kiện theo quy định pháp luật Đồng thời, họ phải pháp luật cho phép không cấm việc tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ, xác lập, thực tặng cho QSDĐ Cá nhân tham gia vào quan hệ tặng cho phụ thuộc vào lực hành vi dân thân mình, tức phải có lực hành vi dân đầy đủ Đối với người chưa thành niên hạn chế lực hành vi dân việc thực tặng cho tài sản phải thông qua người đại diện, người giám hộ hợp pháp Trong hợp đồng tặng cho QSDĐ có chủ sở hữu tài sản đóng vai trò người tặng cho Điều dễ hiểu có chủ sở hữu tài sản định việc từ bỏ quyền sở hữu tài sản chuyển giao cho người khác Do đó, pháp luật hành quy định trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu mà bên tặng cho khơng biết khơng thể biết việc bên tặng cho phải tốn chi phí để làm tăng giá trị tài sản cho bên tặng cho chủ sở hữu lấy lại tài sản Mặc khác, chủ sở hữu QSDĐ, để thực quyền tặng cho phải thỏa mãn điều kiện: Có giấy chứng nhận QSDĐ; đất khơng có tranh chấp; QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; thời hạn sử dụng đất * Bên tặng cho Yêu cầu Luật đất đai Đất đai tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất muốn đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch phải tuân theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất nói chung quyền tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng quyền dành cho tất chủ thể sử dụng đất Theo đó, chủ thể quyền tặng cho quyền sử dụng đất (bên tặng cho quyền sử dụng đất) gồm có: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Điều kiện để có quyền tặng cho quyền sử dụng đất chủ thể khác có khác nguồn gốc đất phép đưa vào giao dịch, giới hạn phạm vi phép tặng cho … Cụ thể: Tổ chức Tổ chức có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, trường hợp sau: + Thứ nhất, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (điểm c, khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ hai, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (điểm a, khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ ba, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận (khơng phải dự án nhà ở) mà giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (điểm Điều 174 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ tư, tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền th đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước chấp thuận văn quan nhà nước có thẩm quyền (khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ năm, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp khoản 2, điểm a, b, khoản 3, điểm a, khoản Điều 176; tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất thuộc trường hợp khoản Điều 177, tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th để đầu tư cơng trình ngầm theo khoản Điều 178 Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, điểm chung trường hợp hình thức sử dụng đất phải đất giao có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê lần Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đất thuê trả tiền thuê đất năm (ví dụ đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê) Như vậy, khác với tổ chức luật quy định phải giao đất có thu tiền sử dụng đất tặng cho, cịn hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hình thức giao đất khơng phân biệt giao đất có thu tiền hay không thu tiền tặng cho quyền sử dụng đất Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân phép tặng cho đối tượng mà tổ chức phép tặng cho, tặng cho hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà Người Việt Nam định cư nước Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư có quyền tặng cho quyền sử dụng đất giống tổ chức kinh tế (tức có quyền tặng cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư) trường hợp sau đây: + Thứ nhất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư (điểm b, khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ hai, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại (điểm a, khoản 2, Điều 185 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ ba, thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế 10 xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại (điểm a, khoản Điều 185 Luật Đất đai năm 2013) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền tặng cho tổ chức kinh tế trường hợp sau: + Thứ nhất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp (điểm b, khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ hai, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất trường hợp khoản 1, 2, Điều 184 Luật Đất đai năm 2013) + Thứ ba, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại (điểm a, khoản Điều 185 Luật Đất đai năm 2013) Ngoài ra, chủ thể tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phả thỏa mãn điều kiện chung chủ thể để hợp đồng có hiệu lực quy định Điều 117 BLDS năm 2015, điều kiện tài sản đối tượng giao dịch quy định khoản I Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 * Bên tặng cho Hạn chế chủ thể tặng cho Tặng cho quyền sử dụng đất giao dịch làm chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể sang thể khác, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất trở thành “người sử dụng đất” theo quy định khoản 10 Điều Điều Đất đai năm 2013 Do đó, pháp luật quy định hạn chế chủ thể phép nhận quyền sử dụng đất thông qua giao dịch tặng cho Giới hạn Luật Đất đai Theo quy định điểm c, khoản Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c, khoản Điều 174 điểm e, khoản Điều 179 Luật này, trừ trường hợp không nhận tặng cho theo Điều 191 Luật này” Mặt khác, từ quy định phạm vi tặng cho chủ thể sử dụng đất phân tích, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ chủ thể có quyền tặng cho (đã phân tích trên) bao gồm: Nhà nước, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức (trong nước) người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà Việt Nam Như vậy, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất người nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật khơng có tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam … Ngoài việc giới hạn phạm vi phép tặng cho chủ thể sử dụng đất, Luật 11 Đất đai năm 2013 quy định trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện theo Điều 191, 192 Luật Đất đai năm 2013 Ví dụ hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ , phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, không sinh sống khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho QSDĐ muốn có hiệu lực pháp luật mặt hình thức phải thoả mãn điều kiện là: Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải lập thành văn bản; hợp đồng tặng cho QSDĐ phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật; hợp đồng tặng cho QSDĐ phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Cũng giống loại hợp đồng dân khác, bên tham gia tặng cho có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng nội dung sau đây: Đối tượng hợp đồng; số lượng, chất lượng; thời hạn, địa điểm, loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất tặng cho; phương thức thực hợp đồng; quyền, nghĩa vụ bên; trách nhiệm vi phạm hợp đồng; phương thức giải tranh chấp Theo quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất thực quyền tặng cho QSDĐ có điều kiện sau đây: “a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Bên tặng cho người có tài sản thuộc quyền sở hữu Khi tặng cho, bên tặng cho có nghĩa vụ thơng báo khuyết tật tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên tặng cho sử dụng tài sản cách tốt nhất, đảm bảo an toàn pháp lý điều kiện khác, lường trước hậu sử dụng tài sản tặng cho, tránh thiệt hại xảy Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên tặng cho khuyết tật tài sản tặng cho để điều kiện cho bên tặng cho sử dụng tài sản cách tốt nhất, lường trước hậu sử sụng tài sản tặng cho, tránh thiệt hại xảy Nếu thiệt hại xảy khuyết tặng tài sản tặng cho gây nên mà bên tặng cho biết trước khơng thơng báo cho bên tặng cho biết, bên tặng cho có trách nhiệm bồi thường thiệt hại Trường hợp bên tặng cho đưa điều kiện trước giao tài sản sau giao tài sản điều kiện phải thực không trái với pháp luật, đạo đức xã hội Nếu điều kiện phải thực nghĩa vụ trước giao tài sản mà sau bên tặng cho thực xong điều kiện bên tặng cho phải chuyển giao tài sản tặng cho Nếu bên tặng cho không 12 giao tài sản phải bồi thường chi phí cơng sức mà bên tặng cho thực chi phí bỏ Vì chất hợp đồng tặng cho khơng mang tính đền bù, theo ngun tắc chung bên tặng cho khơng phải thực nghĩa vụ cho bên kia, việc tiếp nhận tài sản tặng cho coi nghĩa vụ bên tặng cho, trừ trường hợp tặng cho có điều kiện sau nhận tài sản bên tặng cho phải có nghĩa vụ thực điều kiện nêu hợp đồng Sau thỏa thuận xong nội dung hợp đồng tặng cho, bên tặng cho có quyền nhận khơng nhận tài sản tặng cho thời điểm hồn cảnh chí khơng cần phải có lí việc từ chối Đối với tặng cho động sản, trước tặng cho, bên dù thỏa thuận, bên tặng cho đồng ý nhận tài sản sau lập hợp đồng, bên tặng cho có quyền từ chối trường hợp hợp đồng chưa có giá trị pháp lý Trong thực hợp đồng, bên tặng cho có quyền không nhận tài sản Trường hợp tặng cho bất động sản phải đăng ký, hợp đồng công chứng, chứng thực, bên thực hợp đồng, bên tặng cho chuyển giao tài sản mà bên tặng cho chết bên tặng cho nhận tài sản chưa làm thủ tục trước bạ sang tên Nếu xét chất việc bên thực xong quyền nghĩa vụ Tuy nhiên, gốc độ pháp lý việc đăng ký thủ tục để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho bên tặng cho Do vậy, bên tặng cho chưa có quyền sở hữu tài sản tặng cho hợp đồng chưa có hiệu lực Trường hợp cần có hướng dẫn cụ thể nhằm bảo vệ bên tặng cho theo hướng vào hợp đồng bên để thực chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho, đảm bảo ý chí bên Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện bên tặng cho yêu cầu bên tặng cho thực nghĩa vụ dân trước sau tặng cho Tuy nhiên, điều kiện mà bên tặng cho đưa không trái pháp luật đạo đức xã hội Nếu người phải thực nghĩa vụ trước tặng cho mà người hoàn thành nghĩa vụ theo yêu cầu bên tặng cho khơng giao tài sản bên tặng cho phải toán nghĩa vụ mà bên tặng cho thực Trong trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng cho mà bên tặng cho mà bên tặng cho khơng thực bên tặng cho có quyền địi lại tài sản Nếu người tặng cho trả lại sản tặng cho tài sản bị tiêu hủy, hư hỏng phải bồi thường thiệt hại Ví dụ: Ơng A tặng cho ông B xe ô tô nhằm mục đích phục vụ chuyển bệnh miễn phí cho bệnh nhân nghèo Tuy nhiên, ông B lại sử dụng xe với mục đích kinh doanh cá nhân gây tai nạn dẫn đến xe bị hư hỏng Khi biết tin ông A yêu cầu ông B trả lại xe yêu cầu ông B bồi thường thiệt hại Hợp đồng tặng cho QSDĐ loại hợp đồng tặng cho có điều kiện theo đó: 13 Thứ nhất, điều kiện tặng cho phải xác định: Khoản Điều 462 BLDS năm 2015 quy định: “Bên tặng cho yêu cầu bên tặng cho thực nhiều nghĩa vụ trước sau tặng cho” Theo quy định này, trước hết điều kiện tặng cho hiểu nhiều nghĩa vụ, điều kiện tặng cho phải thỏa mãn yêu cầu nghĩa vụ nói chung Điều 274 BLDS năm 2015 quy định: “Nghĩa vụ việc mà theo đó, nhiều chủ thể (sau gọi chung bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền giấy tờ có giá, thực công việc không thực cơng việc định lợi ích nhiều chủ thể khác (sau gọi chung bên có quyền)” Như vậy, đối tượng nghĩa vụ tài sản công việc (bao gồm công việc phải thực không thực hiện) Theo quy định khoản Điều 276 BLDS năm 2015 “đối tượng nghĩa vụ phải xác định” Như vậy, điều kiện tặng cho nghĩa vụ mà bên tặng cho phải thực Do đó, điều kiện tặng cho phải xác định theo quy định chung nghĩa vụ Tính xác định nghĩa vụ nói chung điều kiện tặng cho nói riêng thể thơng qua đối tượng nghĩa vụ: Nếu đối tượng nghĩa vụ tài sản cần phải xác định cụ thể loại tài sản, số lượng tài sản Đối với tài sản hình thành tương lai loại tài sản xác định qua mô tả chi tiết tài sản; đối tượng nghĩa vụ cơng việc cần xác định loại cơng việc, địa điểm thực công việc, công việc hướng tới chủ thể nào… Tính xác định u cầu khơng thể thiếu điều kiện tặng cho, lẽ, điều kiện tặng cho không xác định cụ thể bên tặng cho khơng có đủ sở để hoàn thành điều kiện mà bên tặng cho đưa Thứ hai, điều kiện tặng cho không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Nhằm tránh lạm quyền bên tặng cho tài sản loại bỏ thỏa thuận bất hợp pháp, khoản Điều 462 BLDS năm 2015 quy định rõ: “Bên tặng cho yêu cầu bên tặng cho thực nhiều nghĩa vụ trước sau tặng cho Điều kiện tặng cho không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội.” Điều kiện tặng cho nội dung hợp đồng tặng cho, vậy, việc ghi nhận yêu cầu hoàn toàn phù hợp với quy định điểm c khoản Điều 117 BLDS năm 2015: “ c) Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội” Ví dụ: Trong hợp đồng tặng cho QSDĐ ông A cho ơng C, hợp đồng có điều khoản thỏa thuận rằng, ơng A tặng cho tồn diện tích khu đất 500m2 huyện X, tỉnh Y tài sản gắn liền đất cho ông C với điều kiện ông C phải từ mặt mẹ ruột bà B Có thể thấy, thỏa thuận trái đạo đức xã hội, không phù hợp với quy định pháp luật Hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 459 BLDS năm 2015: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có 14 hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” Điều luật quy định hiệu lực tặng cho với thời điểm có hiệu lực khác vào bất động sản tặng cho “phải đăng ký quyền sở hữu” hay “không phải đăng ký quyền sở hữu” lại không cho biết tài sản thuộc trường hợp hay trường hợp Cụ thể, điều luật không cho biết nhà ở/quyền sử dụng đất thuộc trường hợp hai trường hợp vừa nêu Bên cạnh đó, điều luật không cho biết hợp đồng tặng cho chưa có hiệu lực theo quy định trên, hệ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho bất động sản, phải công chứng chứng thực (khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) Bên cạnh thủ tục cơng chứng/chứng thực, Luật Đất đai cịn có u cầu việc đăng ký Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013, “Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu” (khoản Điều 95) “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa chính” (khoản Điều 188) Như vậy, Luật Đất đai BLDS có điểm thống để việc đăng ký ảnh hưởng tới hiệu lực tặng cho bất động sản/quyền sử dụng đất Tuy nhiên, hai văn chưa rõ đăng ký xác lập quyền hay đối kháng quyền, chưa làm rõ hiệu lực bên hay mối quan hệ với người thứ ba Trong thực tiễn trình bày đây, Tịa án có xu hướng cho phép bên tặng cho quyền hủy bỏ tặng cho để nhận lại tài sản Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chấm dứt Cũng giống loại hợp đồng dân thông dụng, theo quy định Điều 422 BLDS năm 2015 hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: “1 Hợp đồng hoàn thành; Theo thỏa thuận bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân thực hiện; Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng khơng cịn; Hợp đồng chấm dứt theo quy định Điều 420 BLDS năm 2015; Trường hợp khác luật quy định” Theo nguyên tắc chung, bên có quyền tự thỏa thuận xác lập hợp đồng tự thỏa thuận chấm dứt hợp đồng Trong số trường hợp, nghĩa vụ hợp đồng chưa thực xong, nhu cầu khách quan thay đổi, bên thỏa thuận lại với chấm dứt hợp đồng mà không cần phải chờ đến thực xong nghĩa vụ Khi đó, theo thỏa thuận bên khơng phải thực nghĩa vụ lại8 15 Hợp đồng tặng cho chấm dứt bên tặng cho nhận tài sản Trường hợp bên tặng cho phải thực điều kiện sau tặng cho mà không thực điều kiện đó, phải hồn trả tài sản tặng cho mà nhận Thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho trường hợp xác định bên tặng cho thực xong điều kiện hợp đồng Đối với tặng cho bất động sản mà hợp đồng lập thành văn có chứng thực, chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản chưa chuyển giao mà bên tặng cho chết hợp đồng chấm dứt, có bên tặng cho có quyền chuyển giao tài sản Hợp đồng tặng cho QSDĐ giống hợp đồng dân thông dụng khác, hợp đồng phải tuân thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: Giao dịch dân có hiệu lực sau có đủ điều kiện sau đây: a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định Về nguyên tắc, giao kết hợp đồng mà vi phạm điều kiện dẫn đến hợp đồng vơ hiệu Hay nói khác, giao dịch dân bị coi khơng xác lập khơng thể phát sinh hiệu lực pháp lý, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên Căn vào điều kiện có hiệu lực giao dịch dân phân loại trường hợp hợp đồng vơ hiệu: Hợp đồng vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội; Hợp đồng vô hiệu giả tạo; Giao dịch dân vô hiệu người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện; Hợp đồng vô hiệu bị nhầm lẫn; Hợp đồng vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Hợp đồng vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi mình; Hợp đồng vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức Hậu pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu: Về phương diện lý luận, giao dịch dân vơ hiệu tuyệt đối vơ hiệu phần Cho dù giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu phần tòa án định tuyên bố vơ hiệu chúng có hậu pháp lý Đó là: Thứ nhất, giao dịch dân khơng làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền dân chủ thể tham gia xác lập giao dịch dân kể từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự; Thứ hai, giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả; 16 Thứ ba, bên tình việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Thứ tư, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Nếu bên có lỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi Thực tiễn áp dụng pháp luật giải pháp hoàn thiện việc áp dụng, giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thực tiễn áp dụng pháp luật Tòa án nước ta nêu cho thấy, để giải cách triệt để, đảm bảo quyền lợi chủ thể quan hệ tặng cho tài sản có hiệu cần có giải pháp đồng bộ, kịp thời nhiều quan, tổ chức, cá nhân nhằm hoàn việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho tài sản có hiệu phù hợp với thực tiễn Cần có quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ hay thời điểm xác lập QSDĐ bên tặng cho QSDĐ; đảm bảo tính thống vấn đề văn pháp luật Theo quy định khoản Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu; bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” Khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014 rõ, “thời điểm hợp đồng tặng cho cơng chứng, chứng thực thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp luật” Quy định này, bộc lộ không phù hợp thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà BLDS năm 2015 Luật Nhà 2014 Có thể thấy việc hiểu vận dụng quy định cịn gặp nhiều khó khăn vướng mắc Cần có quy định hướng dẫn điều kiện tặng cho theo hướng trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng cho mà bên tặng cho khơng thực bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản yêu cầu bồi thường thiệt hại Đồng thời, bên tặng cho thực phần thực không đầy đủ điều kiện bên tặng cho có quyền địi lại tài sản tặng cho phải bồi thường thiệt hại cho bên tặng cho Cần ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn để quan quản lý nhà nước phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng QSDĐ, xác định mức độ lỗi bên để có ứng xử phù hợp, bảo đảm quyền lợi bên phát sinh tranh chấp Thực tế bên xảy tranh chấp, khởi kiện Tịa trước đưa vụ án xét xử thẩm phán phân công giải vụ án tiến hành thủ tục hòa giải cho đương hịa giải khơng thành đưa vụ án xét xử nên giao việc hòa giải tranh chấp đất đai cho trung tâm hòa giải - đối thoại Tòa án Mặc dù trung tâm đối thoại, hòa giải thí điểm qua sơ kết đem lại hiệu thiết thực Đặc biệt, hòa giải viên, đối thoại viên ưu tiên lựa chọn từ thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên, chuyên 17 viên pháp lý hưu Ngoài ra, luật sư, luật gia, hội thẩm nhân dân người có kiến thức pháp luật, có kinh nghiệm hịa giải, đối thoại, có uy tín cộng đồng… nên việc hịa giải mang lại hiệu cao Áp dụng án lệ phương thức hiệu để khắc phục khiếm khuyết pháp luật, đảm bảo việc áp dụng thống xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch tiên liệu phán Tịa án, qua có tác dụng hướng dẫn hành vi ứng xử không bên vụ án, mà cộng đồng xã hội Đặc biệt, cần bổ sung kịp thời án lệ để làm nguồn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp trường hợp tặng cho QSDĐ quan hệ gia đình trường hợp diễn phổ biến, phong phú, đa dạng quy định pháp luật chưa có quy định Cần xây dựng đội ngũ cán thi hành pháp luật có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chun môn kỹ nghề nghiệp giỏi, tăng cường sở vật chất - kỹ thuật tốt phục vụ công tác quản lý, xét xử; đổi công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật tặng cho QSDĐ quan, tổ chức, đoàn thể; nâng cao hiểu biết pháp luật ý thức chấp hành pháp luật cơng dân cách tồn diện KẾT LUẬN Thực tiễn áp dụng pháp luật Tòa án nước ta nêu cho thấy, để giải cách triệt để, đảm bảo quyền lợi chủ thể quan hệ tặng cho tài sản có hiệu cần có giải pháp đồng bộ, kịp thời nhiều quan, tổ chức, cá nhân nhằm hoàn việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho tài sản có hiệu phù hợp với thực tiễn Cần có quy định hướng dẫn điều kiện tặng cho theo hướng trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng cho mà bên tặng cho khơng thực bên tặng cho có quyền địi lại tài sản u cầu bồi thường thiệt hại Đồng thời, bên tặng cho thực phần thực không đầy đủ điều kiện bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản tặng cho phải bồi thường thiệt hại cho bên tặng cho Cần ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn để quan quản lý nhà nước phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng QSDĐ, xác định mức độ lỗi bên để có ứng xử phù hợp, bảo đảm quyền lợi bên phát sinh tranh chấp Cần xây dựng đội ngũ cán thi hành pháp luật có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chun mơn kỹ nghề nghiệp giỏi, tăng cường sở vật chất - kỹ thuật tốt phục vụ công tác quản lý, xét xử; đổi công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật tặng cho QSDĐ quan, tổ chức, đoàn thể; nâng cao hiểu biết pháp luật ý thức chấp hành pháp luật công dân cách tồn diện Qua phân tích thực tiễn, thấy tặng cho quyền sử dụng đất dạng giao dịch dân thực thường xuyên, phổ biến thực tiễn hình thành chủ yếu sở tình cảm, tinh thần tương thân tương giúp đỡ lẫn đời sống xã hội Sự thông dụng 18 dạng hợp đồng giao lưu dân vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh người vừa đảm bảo tính xã hội việc điều chỉnh nhu cầu quyền sử dụng đất Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 BLDS năm 2015 có quy định tương đối chặt chẽ cụ thể pháp luật tồn vài vấn đề chưa hồn thiện trình bày Nhà nước cần xem xét thực trạng pháp luật thực tiễn sống nhằm ban hành văn pháp luật điều chỉnh cách kịp thời, toàn diện vấn đề tặng cho tài sản tặng cho QSDĐ nhằm đảm bảo lợi ích bên tham gia vào quan hệ tặng cho tài sản cho vừa đảm bảo tính tự nguyện ý chí vừa đảm bảo tính pháp luật, hạn chế tranh chấp phát sinh bên DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 Luật Đất đai số 45/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Chương 12: Hợp đồng tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất”, Giao dịch dân bất động sản (tập 1), NXB Hồng Đức, TPHCM, 2021; Ths.Ncs Nguyễn Trương Tín, “Slide giảng môn Giao dịch dân bất động sản”, 2021 Bùi Khắc Duy (2019), “Những vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, từ https://123docz.net/document/7293141-nhung-van-de-lyluan-va-thuc-tien-ve-hop-dong-tang-cho-quyen-su-dung-dat-dai-theo-phap-luat-viet-nam.htm, truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021 19 ... giao dịch dân sự: Giao dịch dân có hiệu lực sau có đủ điều kiện sau đây: a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân. .. làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền dân chủ thể tham gia xác lập giao dịch dân kể từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự; Thứ hai, giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban... nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định Về nguyên tắc, giao kết hợp