Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

0 BỘ QUỐC PHỊNG HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ  LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả Các số liệu, kết nêu luậnVĂN án BÁI trung thực, có nguồn gốc xuất PHẠM xứ rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN ÁN CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Phạm Văn Bái Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị Mã số: 31 01 02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS, TS Bùi Ngọc Quỵnh TS Đặng Thị Thu Hiền HÀ NỘI – 2020 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà và cấu thị trường nhà 1.2 Các công trình khoa học nước nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà và cấu thị trường nhà 1.3 Giá trị công trình khoa học tổng quan và vấn đề đặt luận án tiếp tục nghiên cứu Chương LÝ LUẬN VỀ CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN 2.1 Lý luận chung thị trường nhà và cấu thị trường nhà 2.2 Một số vấn đề lý luận cấu thị trường nhà và cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.3 Kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà số thành phố trực thuộc trung ương nước và bài học rút cho thành phố Hà Nội Chương THỰC TRẠNG CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Ưu điểm, hạn chế cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 3.2 Nguyên nhân ưu điểm, hạn chế và vấn đề đặt từ thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Chương QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 4.1 Quan điểm cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 4.2 Giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 KẾT LUẬN DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN Trang 10 10 20 27 33 33 46 69 83 83 117 134 134 150 178 180 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 181 191 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT 10 Chữ viết đầy đủ Bất động sản Công ty cổ phần Doanh nghiệp nhà nước Kinh tế - xã hội Kinh tế thị trường Nhà xã hội Thành phố Hà Nội Thị trường bất động sản Thị trường nhà Ủy ban nhân dân Chữ viết tắt BĐS CTCP DNNN KT-XH KTTT NƠXH TPHN TTBĐS TTNƠ UBND DANH MỤC BẢNG, HÌNH DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1 Cơ cấu phân khúc nhà TPHN giai đoạn 2016 - 2020 Bảng 3.2 Cơ cấu cầu theo phân khúc nhà TPHN giai đoạn 2016 -2020 Bảng 3.3 Giá nhà xã hội TPHN giai đoạn 2016 -2020 Bảng 3.4 Giá nhà phân bố địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020 Bảng 3.5 Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà TPHN giai 85 92 100 102 đoạn 2016-2020 103 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 3.1 Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà TPHN giai đoạn 2016-2020 Hình 3.2 Cơ cấu cung diện tích nhà TPHN giai đoạn 2016 -2020 Hình 3.3 Cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà TPHN giai đoạn 83 87 2016 -2020 Hình 3.4 Cơ cấu cầu chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà 88 TPHN giai đoạn 2016-2020 Hình 3.5 Cơ cấu cầu diện tích nhà TPHN giai đoạn 2016-2020 Hình 3.6 Cơ cấu cầu nhà TPHN địa bàn giai đoạn 2016-2020 Hình 3.7 Cơ cấu giá nhà TPHN giai đoạn 2016-2020 Hình 3.8 Cơ cấu giá nhà cung thị trường hộ TPHN Hình 3.9 Cơ cấu giá nhà xã hội TPHN giai đoạn 2016 -2020 Hình 3.10 Giá hàng hóa nhà TPHN theo cấu diện tích giai 90 95 96 98 98 99 đoạn 2016-2020 Hình 3.11 Cơ cấu cung phân khúc nhà TPHN giai đoạn 2016 - 2020 Hình 3.12 Cơ cấu dự án hộ cao cấp phân bổ quận, 101 105 huyện TPHN Hình 3.13 Cơ cấu dự án hộ trung cấp phân bổ quận, huyện TPHN 109 110 MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài luận án Thị trường nhà là thành tố quan trọng TTBĐS Sự phát triển TTNƠ có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường Thị trường nhà phát triển đồng bộ, hiệu góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường đất đai, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng… Phát triển và theo nâng cao hiệu đất đai cho phát triển kinh tế Đặc biệt, nước ta nay, nhu cầu nhà ở, là nhà chung cư và nhà xã hội lớn Vì vậy, phát triển cân đối, đồng TTNƠ mà trước hết là TTNƠ chung cư, nhà xã hội có tác động lớn trực tiếp và gián tiếp đến TTBĐS nói riêng và đến kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung Cơ cấu lại TTNƠ là phận quan trọng cấu lại TTBĐS nước ta Tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Đảng ta đề chủ trương đổi mới mạnh mẽ mô hình tăng trưởng, cấu lại kinh tế, nâng cao suất, chất lượng, hiệu và sức cạnh tranh kinh tế, khẳng định “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh loại thị trường, thị trường yếu tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu nguồn lực…, cấu lại TTBĐS, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao” [18, tr 121] Từ cho thấy, nghiên cứu để làm sáng tỏ mặt lý luận vấn đề cấu lại TTNƠ cấu lại TTBĐS nước ta là cấp thiết Trên thực tế, năm qua TPHN đề nhiều chủ trương và giải pháp cấu lại TTNƠ, nhờ cấu cung, cầu TTNƠ ngày càng hợp lý, khai thác tiềm năng, mạnh chủ thể, đáp ứng tốt nhu cầu nhà cho loại hình đối tượng vị trí địa lý và diện tích hộ, phân khúc nhà ở; cấu giá phù hợp với mức sống người dân, bước tạo lập và phát triển TTNƠ đáp ứng phát triển KT-XH Tuy nhiên, TTNƠ địa bàn TPHN nhiều bất cập cấu chủ thể nguồn cung, loại hình hộ, diện tích hộ và vị trí địa lý; cấu cầu nhà phân khúc hàng hóa nhà ở, diện tích hộ cấu giá nhiều bất hợp lý, chưa tạo ăn khớp cung, cầu; tính khoản thị trường thấp, phân khúc thị trường nhà cao cấp dư cung lớn, thiếu hụt cung phân khúc nhà giá thấp, nhà xã hội là lớn Điều này đòi hỏi TPHN phải cấu lại TTNƠ, nhằm khai thác có hiệu nguồn lực, lợi ích chủ thể tham gia thị trường đảm bảo, cấu thị trường cân đối, hợp lý để TTNƠ Thành phố phát triển nhanh và bền vững, góp phần thúc đẩy KT-XH Thành phố đáp ứng yêu cầu xây dựng Thủ đô văn minh, đại Vì vậy, tác giả chọn “Cơ cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội ” làm Luận án Tiến sĩ kinh tế và là đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Làm rõ vấn đề lý luận và thực tiễn cấu và cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN; sở đề xuất quan điểm và giải pháp cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN đến năm 2030 Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Làm rõ vấn đề lý luận cấu thị trường nhà ở, cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN, kinh nghiệm cấu lại TTNƠ thành phố trực thuộc trung ương nước và rút bài học cho thành phố Hà Nội Đánh giá thực trạng cấu TTNƠ địa bàn TPHN, ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân ưu điểm, hạn chế và vấn đề đặt cần tiếp tục giải Đề xuất quan điểm và giải pháp cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN đến năm 2030 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Cơ cấu thị trường nhà Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu cấu cung TTNƠ; cấu cầu TTNƠ; cấu giá TTNƠ Đây là yếu tố cấu TTNƠ, vận động yếu tố này định vận động cấu TTNƠ Luận án nghiên cứu TTNƠ sơ cấp: Thị trường nhà chung cư, thị trường nhà xã hội Đây là TTNƠ thức nhà nước kiểm sốt Luận án khơng nghiên cứu TTNƠ phi thức, TTNƠ ngách Về không gian: Luận án nghiên cứu TTNƠ địa bàn TPHN Về thời gian: Luận án nghiên cứu khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng TTNƠ địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020 Đề xuất quan điểm, giải pháp cấu lại TTNƠ địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Cơ sở lý luận, thực tiễn phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận Luận án nghiên cứu dựa sở quan điểm Chủ nghĩa Mác Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chủ trương Đảng, nhà nước ta TTBĐS, TTNƠ Cơ sở thực tiễn Luận án dựa vào kết khảo sát kinh nghiệm cấu lại TTNƠ thành phố trực thuộc trung ương nước, thực tiễn cấu TTNƠ địa bàn thành phố Hà Nội Thơng qua phân tích, tổng hợp kết số liệu thống kê, báo cáo tổng kết Chính phủ, Ủy ban nhân dân, báo cáo tổng kết sở, ban, ngành TPHN tình hình phát triển thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Kế thừa có chọn lọc nhận định, đánh giá và số liệu, kết nghiên cứu công trình khoa học công bố có liên quan đến đề tài Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử: Đây là phương pháp sử dụng toàn nội dung luận án, nhằm xây dựng sở lý luận cấu TTNƠ, thực tiễn, đề xuất quan điểm, giải pháp cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN đến năm 2030 Nhưng tập trung nhiều chương 2, 3, Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Được sử dụng toàn luận án, tập trung chủ yếu chương 2, 3, luận án Theo đó, chương 2, sử dụng phương pháp trừu tượng hóa khoa học xác định nội dung và yếu tố tác động đến cấu TTNƠ địa bàn TPHN; tập trung khảo sát kinh nghiệm cấu lại TTNƠ thành phố trực thuộc trung ương nước để rút bài học kinh nghiệm cho cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN Trong chương 3, phần đánh giá thực trạng cấu TTNƠ địa bàn TPHN, tập trung nghiên cứu tượng mang tính tiêu biểu và phổ biến cấu TTNƠ địa bàn TPHN Trong chương 4, tác giả đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thúc đẩy cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN thời gian tới nhanh chóng, hiệu Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương pháp này sử dụng phổ biến chương và chương Trong chương 2, sở liệu thu thập thông qua văn bản, tài liệu có liên quan đến cấu TTNƠ, tác giả tiến hành phân tích, tổng hợp để xây dựng khung lý luận cấu TTNƠ địa bàn TPHN Trong chương 3, sở liệu định lượng tổng hợp từ báo cáo, thống kê Chính phủ, Bộ kế hoạch và Đầu tư, Bộ xây dựng từ trình khảo sát thực tế cấu TTNƠ địa bàn TPHN, tác giả tiến hành phân tích và tổng hợp để minh chứng, làm rõ nhận định, đánh giá đưa luận án Phương pháp thống kê - so sánh: Phương pháp này sử dụng chương và chương luận án Trên sở thống kê số liệu cấu TTNƠ, TTBĐS số nước, tác giả sử dụng phương pháp so sánh thực tiễn cấu thị trường nhà địa bàn TPHN khoảng thời gian luận án khảo sát với tiêu chí đánh giá, để làm rõ ưu điểm, hạn chế cấu TTNƠ địa bàn TPHN Phương pháp lô gic kết hợp lịch sử: Được sử dụng toàn luận án Ở chương 1, luận án sử dụng phương pháp lôgic kết hợp lịch sử để tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài theo cụm nội dung và tiến trình thời gian công bố Trong chương 2, chương và chương 4, sử dụng phương pháp này để khái quát ưu điểm, hạn chế, quan điểm, giải pháp thành luận điểm, sau minh chứng, luận giải, làm rõ luận điểm Những đóng góp luận án Thiết lập khung lý luận TTNƠ, cấu và cấu lại TTNƠ, xây dựng quan niệm, xác định nội dung, tiêu chí đánh giá và phân tích yếu tố tác động đến cấu TTNƠ địa bàn TPHN; Khái quát và mâu thuẫn phản ánh thực trạng cấu TTNƠ địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020; Đề xuất giải pháp đồng và có tính hệ thống nhằm cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN đến năm 2030 Ý nghĩa lý luận, thực tiễn luận án Góp phần làm sâu sắc thêm vấn đề lý luận và thực tiễn cấu TTNƠ và cấu lại TTNƠ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Kết nghiên cứu luận án làm tài liệu tham khảo nghiên cứu, giảng dạy mơn Kinh tế trị học Mác-Lênin học viện, trường đại học và ngoài Quân đội; đồng thời là tài liệu tham khảo xác định chủ trương, giải pháp cấu lại TTNƠ địa bàn TPHN thời gian tới Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án có kết cấu gồm chương, 10 tiết Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Các cơng trình khoa học nước ngồi nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà cấu thị trường nhà 1.1.1 Các cơng trình khoa học nước nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà I-Chun Tsai, Chien-Wen Peng (2011), Bubbles in the Taiwan housing marketkhoảng The determinants and effects (Bong bóng thị trường nhà Đài Loan yếu tố định và ảnh hưởng) [99] Các tác giả nghiên cứu giá nhà bốn thành phố Đài Loan Quá trình kiểm tra liệu bảng điều khiển sử dụng để xác định xem biến đổi giá nhà với thu nhập hộ gia đình và tiền thuê nhà Quá trình này thể báo bong bóng TTNƠ Đài Loan Mối quan hệ thị trường với tỷ lệ chấp, cung tiền, tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ quyền sở hữu nhà và chi phí người dùng cho nhà phân tích Kết cho thấy sách tiền, tác động đến cung nhà Đài Loan tạo nên bong bóng TTNƠ Do đó, sách tiền tệ mở rộng, dẫn đến đầu và tỷ lệ chấp lớn Việc phân tích mối quan hệ tỷ lệ sở hữu nhà và báo bong bóng cho thấy bong bóng TTNƠ khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn Bong bóng nhà đẩy giá nhà cao là gánh nặng đối với công chúng, làm giảm tiêu thụ hàng hóa khác để chi phí nhà cao hơn, làm giảm chất lượng sống họ Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018), Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland (Mất cân TTBĐS: chứng từ Ba Lan) [101] Các tác giả phân tích TTBĐS nhà Ba Lan, tập trung vào cung, cầu TTBĐS đánh giá theo hai cách tiếp cận riêng biệt Kết cho thấy: 1) có cân dài hạn TTBĐS Ba Lan, 2) diện hệ thống trình với độ trễ thời gian biểu giá, 3) ảnh hưởng thông tin lên số lượng giao dịch Kết nghiên cứu TTBĐS tạo bong bóng giá đầu cơ, cú sốc nhu cầu và giá là nguyên nhân đằng sau tăng số lượng giao dịch Thơng tin đóng vai trò quan trọng trình TTBĐS hoạt động 172 70 Thành ủy Hà Nội (2017), Báo cáo sơ kết năm thực Nghị số 11NQ/TW Bộ Chính trị (Khóa XI) “Về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2011-2020”, Hà Nội 71 Thành ủy Hà Nội (2018), Báo cáo Tình hình, kết phát triển kinh tế - xã hội năm 2018 kế hoạch năm 2019, Hà Nội 72 Thành ủy Hà Nội (2018), Báo cáo Tổng kết 10 năm thực Nghị số 15/2008/QH12 Quốc hội khóa XII việc điều chỉnh địa giới hành thành phố Hà Nội số tỉnh có liên quan (giai đoạn từ 01/8/2008 đến 01/8/2018), Hà Nội 73 Thủ tướng Chính phủ ((2011), Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 74 Lê Thị Bích Thuận (2011), Nhà tái định cư Hà Nội, chủ biên, Nxb Xây dựng 75 Nguyễn Ngọc Tiệp (2020), Phát triển thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Hà Nội 76 Tổng cục Thống kê (2010), Di cư q trình thị hóa Việt Nam: Mơ hình, xu hướng khác biệt, Nxb thống kê, Hà Nội 77 Nguyễn Văn Trịnh (2007), “Nhà cho công nhân khu công nghiệp - Thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Cộng sản, số 10, tr 7-8 78 Trung tâm Từ điển học (2015), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng, tr 296 79 Đỗ Thanh Tùng (2010), Chính sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội, Luận án Tiến sỹ Kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Nxb Hà Nội 80 UBND Thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà Thành phố Hà Nội năm 2015 năm (giai đoạn 2016-2020), Hà Nội 81 UBND TP Hà Nội (2013), Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 định hướng đến năm 2030, Hà Nội 82 UBND thành phố Hải Phòng (2017), Báo cáo Kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh năm 2017 mục tiêu, tiêu, nhiệm vụ, giải pháp năm 2018, Hải Phòng 173 83 UBND thành phố Hà Nội (2019), Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội, việc ban hành qui định bảng giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024, Hà Nội 84 UBND thành phố Hà Nội (2020), Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định chi tiết số nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố quản lý, sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 85 Trang Việt (2021 ), “Thu hồi dự án treo Hà Nội bắt cóc bỏ đĩa”, Tạp chí đầu tư, số 3, tr 17-23 86 Đặng Hùng Võ (2009), “Nhà xã hội khu vực khó khăn thị trường bất động sản”, Tạp chí Xây dựng, số 7, tr 11-13 87 Đặng Hùng Võ (2014), “Thị trường bất động sản và giải pháp cần thiết”, Tạp chí Xây Dựng, Số 9, tr 335 - 362 Tiếng Anh 88 Nedal Al-Fayoumi Bana Abuzayed, Elie Bouri (2020), “Co-movement across european stock and real estate markets”, International Review of Economics and Finance, 69, tr 189-208 89 Bruno Albuquerque, Martin Iseringhausen và Frederic Opitz (2020), “Monetary policy and US housing expansions: The case of time-varying supply elasticities”, Economics Letters, 195, tr 1-7 90 Christina Rosan (2015), “Policy Shift - How the U.S Developed a Hybrid Model of Afforable Housing Provision”, Wilson Center 91 Ejindu Ume (2017), “The impact of monetary policy on housing market activity: An assessment using sign restrictions ”, Economic Modelling, http://dx.doi.org/10.1016/j.econmod.2017.04.013 92 European Central Bank Frankfurt Germany (2003), “Structural factors in the EU housing market”, International Review of Economics and Finance, 02, pp 156177 174 93 Gabriela Debrunner và Thomas Hartmann (2020), “Strategic use of land policy instruments for aordable housing - Coping with social challenges under scarce land conditions in Swiss cities”, Land Use Policy, 99, tr 1-12 94 H Jang và Y Song and K Ahn (2020), “Can government stabilize the housing market? The evidence from South Korea”, Physica A, https://doi.org/10.1016/ j.physa.2019.124114 95 Hahn Shik Lee và Woo Suk Lee (2019), “Cross-regional connectedness in the Korean housing market”, Journal of Housing Economics, 46, tr 1-16 96 Hanming Fang, Quanlin Gu và Li-An Zhou (2019), “The gradients of power: Evidence from the Chinese housing market”, Journal of Public Economics, 176, tr 32-52 97 Hassan F Gholipour, Reza Tajaddini và Thi Ngoc Tram Pham (2020), “Real estate market transparency and default on mortgages”, Research in International Business and Finance, 53, tr 1-10 98 Huthaifa Alqaralleh và Alessandra Canepa (2020), “Housing market cycles in large urban areas”, Economic Modelling, https://doi.org/10.1016/ j.econmod.2020.01.005, tr 1-11 99 I-Chun Tsai và Chien-Wen Peng (2011), “Bubbles in the Taiwan housing market: The determinants and effects”, Habitat International, 35, tr 379 - 390 100 Jung Ho Park, Sung Hyun Park và Kyung A Kim (2019), “Disaster management and land administration in South Korea: Earthquakes and the real estate market”, Land Use Policy, 85, tr 52-62 101 Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski và Marta Figurska (2018), “Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland”, Land Use Policy, 78, tr 515-531 102 Li Gan, Pengfei Wang và Qinghua Zhang (2018), “Market Thickness and the Impact of Unemployment on Housing Market Outcomes”, Journal of Monetary Economics, doi: 10.1016/j.jmoneco.2018.04.007 103 Mariona Segus (2019), “ The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France”, Journal of Public Economics, 176, tr 1-22 175 104 Morris A Davis và cộng (2020), “The Impact of Federal Housing Policy on Housing Demand and Homeownership: Evidence from a QuasiExperiment”, Journal of Housing Economics, 48, tr 1-24 105 Raj Aggarwal và John W Goodell (2009), “Markets and institutions in financial intermediation: National characteristics as determinants”, Journal of Banking & Finance, 33, tr 1770 - 1780 106 Roberto Dieci, Noemi Schmitt và Frank Westerhoff (2018), “Interactions between stock, bond and housing markets”, Journal of Economic Dynamics & Control, tr 1-28 107 Stuart J Fowler, Jennifer J Fowler và Charles F Beauchamp Philip A Seagraves (2018), “A fundamentalist theory of real estate market outcomes”, Economic Modelling xxx, tr 1-11 108 Valentina Antoniucci và Giuliano Marella (2018), “Housing price gradient and immigrant population: Data from the Italian real estate market”, Data in Brief, 16, tr 794-798 109 Xiangfei Li, Minghan Sun và Kees Boersma (2019), “Policy Spillover and Regional Linkage Characteristics of the Real Estate Market in China’s Urban Agglomerations”, Journal of Management Science and Engineering, https://doi.org/10.1016/j.jmse.2019.05.004 110 Yaoyao Li và cộng (2020), “Eect of the housing purchase restriction policy on the Real Estate Market: Evidence from a typical suburb of Beijing, China”, Land Use Policy, 94, tr 1-13 111 Yin-Hsuen Chen và Timothy Fik (2017), “Housing-market bubble adjustment in coastal communities - A spatial and temporal analysis of housing prices in Midwest Pinellas County, Florida, UK”, Applied Geography, 80, tr 48- 63 191 PHỤ LỤC Phụ lục DANH MỤC 23 DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI HOÀN THÀNH TỪ NĂM 2016 ĐẾN NAY DÀNH CHO CÁC ĐỐI TƯỢNG THEO ĐIỀU 49 CỦA LUẬT NHÀ Ở (Kèm theo Kế hoạch Phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025) Một số thơng tin dự án TT Tên dự án Địa điểm xây dựng Chủ đầu tư TỔNG CỘNG I II Hoàn thành năm 2016 Dự án xây dựng nhà xã hội ô đất NO4 và phần ô đất NO3 (ký hiệu N03B) thuộc dự án Khu đô thị mới Tứ Hiệp Dự án xây dựng nhà thuộc lô đất CC-1 - Khu đô thị mới N1 + N3 thuộc khu đô thị Quốc Oai Dự án Khu nhà để bán cho cán chiến sỹ Cục trị Hậu cần - Tổng Cục V - Bộ Cơng an khu Đồng Mồ Hồn thành năm 2017 Tổng mức đầu tư (tỷ đồng) 15.426 1,197 Tổng diện tích sàn (m2) 1.226.886 120,977 Số lượng hộ/phòng (căn) 12.796 1,516 X=xã Tứ Hiệp, Công ty Cổ phần Tứ huyện Thanh Trì Hiệp Hồng Hà Dầu khí 425 33,596 454 Cơng ty Cổ phần đầu tư C.E.O 242 39,290 432 530 48,091 630 526 49,468 436 279.76 26,433 246 huyện Quốc Oai Phường Đại Kim, Công ty Cổ phần đầu tư quận Hoàng Mai, phát triển nhà Hà Nội Hà Nội số Dự án xây dựng nhà xã hội để bán cho cán Thôn Lai Xá, xã Công ty Trách nhiệm sỹ quan thuộc Tổng cục II- Bộ Quốc Kim Chung, huyện hữu hạn MTV ứng phòng Hoài Đức dụng công nghệ mới và du lịch Newtatco 192 III Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà xã hội đô thị Quận Hà Đông, Hà Công ty Cổ phần đầu tư Phú Lãm (hoàn thành tịa V6) Nội Hải Phát Hồn thành năm 2018 07 dự án hoàn thành toàn bộkhoảng Dự án nhà xã hội cho cán sỹ quan, qn nhân chun nghiệp, cơng nhân viên quốc phịng thuộc Bộ Tổng tham mưu - Cơ quan Bộ Quốc phòng Dự án xây dựng nhà xã hội cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp khu đất Bộ Tư Lệnh Tăng Thiết Giáp quản lý Dự án xây dựng xã hội 622 phố Minh Khai phường Tây Tổng công ty đầu tư Tựu, quận Bắc Từ phát triển nhà và đô thị Liêm - BQP Phường Mỹ Đình I, Tổng công ty đầu tư quận Nam Từ Liêm phát triển nhà và đô thị - BQP Phường Vĩnh Tuy, Công ty CP đầu tư phát quận triển Hai Bà Trưng nhà Hà Nội số Qhường Yên Sở, LDkhoảng Công ty quận Hoàng Mai Trách nhiệm hữu hạn Khu nhà xã hội ô đất C11-ODK4 CDA và Cty CP đầu tư xây dựng NHS Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội ô đất ký Tổng công ty đầu tư hiệu CT2A thuộc Dự án Khu nhà Thạch Bàn Tại quận Long Biên phát triển nhà và đô thị - BQP Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người Phường Thượng Thanh, Công ty Cổ phần BIC thu nhập thấp thuộc khu nhà Gia quận Long Biên Việt Nam Quất lô đất A1-5/NO1 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà xã hội đô phường Phú Lãm, quận Công ty Cổ phần đầu tư thị Phú Lãm Hà Đông, Hà Nội Hải Phát 246 23,035 190 3,711 315,020 3,130 133.00 12,127 206 400 32,235 309 196.98 12,432 168 483 43,092 434 238.66 28,874 414 462.17 23,760 289 1,510 126,962 1,344 193 III 01 dự án hoàn thành phầnkhoảng Dự án nhà xã hội Kiến Hưng (Đã bàn giao 02 tòa nhà đưa vào sử dụng; 01 tòa lại xong GPMB, xong thủ tục giao đất) Khu đô thị mới Kiến Hưng, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông LDkhoảng Cty CP Đầu Tư Phát triển Đô thị Kiến Hưng và Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Hợp Phú Hoàn thành năm 2019 286.88 35,538 400 2,268 173,819 2,154 1,496 128,973 1,504 644 32,816 504 56 2,958 46 71.72 9,072 100 03 dự án hoàn thành toàn bộkhoảng Dự án Khu nhà xã hội ô đất B8.NXH thuộc quy hoạch chi tiết Khu công viên công nghệ phần mềm Hà Nội, tỷ lệ 1/500 Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng (do LDkhoảng Tập đoàn Quận Long Biên, Vingroup- CTCP, Công Hà Nội ty CP xã hội H.E.L.P, Công ty CP ĐT thương mại Thủ đô thành lập ) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà xã hội, nhà Các lô đất 5.B2, thấp tầng (phần nhà xã hội lô đất 5.B2 5.B4, 5.B5 thuộc Công ty Trách nhiệm Dự án ) khu tái định cư hữu hạn Thăng Long Đông Hội, huyện Đông Anh Dự án Khu nhà cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Khu đất đơn vị M2, Tổng cơng ty Đầu tư Chính phủ (có 46 nhà xã hội dự án) đường Khuất Duy Tiến, phát triển Nhà và Đơ phường Nhân Chính, thị - Bộ Quốc phòng quận Thanh Xuân 01 dự án hồn thành phần (phần cịn lại dự án)khoảng Dự án nhà xã hội Kiến Hưng Tại Khu đô thị mới LDkhoảng Cty CP Đầu (dự án gồm 03 tịa, trước hoàn thành 02 Kiến Hưng, quận Tư Phát triển Đơ thị tịa, năm 2019 hoàn thành 01 tịa cịn lại) Hà Đơng Kiến Hưng và Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Hợp Phú 194 III Hoàn thành năm 2020 Dự án xây dựng khu nhà xã hội cho CB chiến phường Cổ Nhuế 2, Liên doanh Công ty CP sỹ Bộ Công an quận Bắc Từ Liêm Contrexim số và Cty Trách nhiệm hữu hạn In và Thương mại Thái Hà Dự án đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp Quận Hà Đông, Hà Liên doanh Công ty CP khu đô thị Kiến Hưng (giai đoạn 2) Nội bê tông & Xây dựng Vinaconex Xuân Mai và Công ty CP Xây dựng số 21 Dự án nhà cao tầng kết hợp văn phịng Lơ đất III-B1-CT Cơng ty CP đầu tư xây (trong có phần nhà xã hội) thuộc dựng Hạ tầng và Giao Khu tái định cư xã thông Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh 282 Nguyễn Huy Liên danh Công ty Tưởng, phường Trách nhiệm hữu hạn Dự án chung cư nhà xã hội cán chiến sỹ Thanh Xuân Trung, MTV Bạch Đằng, Công Bộ Công an quận Thanh Xuân ty CP tập đoàn Hoành Sơn (đại diện Liên danh) Dự án nhà cho người thu nhập thấp NO7- Ơ đất NO7 thuộc Cơng ty cổ phần xây NO7-2 ô đất NO7 thuộc khu đô thị mới khu đô thị mới Sài dựng số Hà Nội Sài Đồng, quận Long Biên, Hà Nội Đồng, quận Long Biên, Hà Nội Dự án khu nhà ECOHOME đất ký Ơ đất ký hiệu B11- Công ty CP đầu tư hiệu B11-HH2 khu vực Bắc Cổ Nhuế- Chèm, HH2 khu vực Bắc thương mại Thủ đô và quận Bắc Từ Liêm (phần nhà xã hội ô Cổ Nhuế- Chèm, Công ty CP đầu tư BĐS đất NO2, NO3, NO4, NO5 ) quận Bắc Từ Liêm, Bắc Hà Nội 7,725 567,602 5,560 1,488.09 182,003 1,340 520.53 52,556 612 46.05 1,864 32 965.00 72,401 520 130.25 9,018 144 5,095.30 249,760 2,912 195 Phụ lục BẢNG DANH MỤC CÁC DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC, DOANH NGHIỆP CÓ VỐN GÓP CỦA NHÀ NƯỚC DO BỘ XÂY DỰNG LÀM ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU (Tại thời điểm 31/12/2018) TT I Tên doanh nghiệp Tỷ lệ vốn nhà nước (tính theo mệnh giá) CÁC DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC TRỰC THUỘC (02 DOANH NGHIỆP) Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) (Vốn NNkhoảng 3.405.62) Tổng công ty Công nghiệp xi măng Việt Nam (VICEM) (theo QĐ phê duyệt GTDN - xác định lại) Vốn NNkhoảng 14.002,56 tỷ đồng([1]) (tạm theo BCTC 31/12/201-chưa kiểm II toán) CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN GÓP CỦA NHÀ NƯỚC DO BỘ XÂY DỰNG LÀM ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU (11 DOANH NGHIỆP) Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC CORP) 49,65%/VĐL Tổng công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP (HANCORP) (1.182,63 tỷ đồng/ 2.381,95 tỷ đồng) 98,8%/VĐL Tổng công ty Xây dựng Bạch Đằng - CTCP (BDCC) (1.393,55 tỷ đồng/1.410,48 tỷ đồng) 94,6%/VĐL Tổng công ty Tư vấn xây dựng Việt Nam - CTCP (VNCC) (205,622 tỷ đồng/ 217,359 tỷ đồng) 87,32%/VĐL 196 TT Tên doanh nghiệp Tỷ lệ vốn nhà nước (tính theo mệnh giá) Tổng công ty Lắp máy Việt Nam - CTCP (LILAMA) (312,382 tỷ đồng/357,744 tỷ đồng) 97,88%/VĐL Tổng công ty Viglacera - CTCP (VIGLACERA) (780,359 tỷ đồng /797,261 tỷ đồng) 56,67%/VĐL (2.419,809 tỷ đồng/ 4.270,0tỷ đồng) Tổng công ty Đầu tư Nước và Môi trường Việt Nam - 98,16%/VĐL CTCP(VIWASEEN) Tổng công ty Vật liệu xây dựng số - CTCP (FiCO) II.2 (569,511 tỷ đồng/ 580,186 tỷ đồng) 40,08%/VĐL (509,016 tỷ đồng/1.270 tỷ đồng) Các doanh chưa trình Bộ Phương án thoái vốnkhoảng (cập nhật đến hết ngày 20/7/2018) Tổng công ty Xây dựng số - CTCP (CC1) 40,53%/VĐL Tổng cơng ty Cơ khí xây dựng - CTCP (COMA) (445,83 tỷ đồng/1.100 tỷ đồng) 98,76%/VĐL Tổng CTCP Sông Hồng (SONGHONGCORP) (235,54 tỷ đồng/238,5 tỷ đồng) 49,04%/VĐL (132,411 tỷ đồng/270 tỷ đồng) II.3 Các doanh thuộc Danh mục chuyển giao SCIC Tổng công ty LICOGI - CTCP 40,71%/VĐL (366,39 tỷ đồng/900 tỷ đồng) 197 TT Tên doanh nghiệp Tỷ lệ vốn nhà nước (tính theo mệnh giá) Tổng công ty IDICO - CTCP 36%/VĐL (1.080 tỷ đồng/ 3.000 tỷ đồng) CÁC TỔNG CÔNG TY VỪA CHUYỂN SANG CTCP (01 DOANH NGHIỆP) Tổng công ty Sông Đà 99,79%/VĐL III (4.485,96 tỷ đồng/ 4.495,37 tỷ đồng) (Theo QĐ số 134/QĐ-BXD ngày 07/02/2018) Phụ lục CÁC VĂN BẢN LUẬT, NGHỊ ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở, THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TT Tiêu đề Luật Nội dung văn Nghị số 08/2011/QH13, Nghị số 29/2012/QH13, Nghị số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012, Nghị số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013, Luật số 31/2013/QH13 ngày Ghi 198 19/6/2013, Luật số 32/2013/QH13… Luật Đầu tư năm 2014; Trong năm gần đây, thị trường nhà phát triển, đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ngày càng lớn mạnh Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, quy định sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch nhà ở; quản lý nhà nước nhà Việt Nam Điều 49 Luật nhà năm 2014 quy định đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Đồng thời, để hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, nhóm đối tượng nói phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 51 Luật nhà năm 2014, nhà ở, cư trú, thu nhập… Luật Nhà năm 2014 cho phép người nước ngoài mua đến 30% số hộ dự án, cho phép người nước ngoài gia hạn thời gian sở hữu nhà thêm 50 năm sau hết thời hạn sở hữu 50 năm ban đầu; Người nước ngoài cần cấp thị thực nhập cảnh vào Việt Nam là mua nhà Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng (Luật số 62/2020/QH14); Quốc hội thông qua Luật Đầu tư 2020 (Luật số 61/2020/QH14),; Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp,…và kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi) đảm bảo đồng hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ 199 trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, bất động sản) Nghị Một số văn tài đất đai, nhà Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày định 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư và văn hướng dẫn thi hành là sở pháp lý quan trọng cho chủ thể kinh tế muốn tham gia vào thị trường bất động sản nhà Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 quản lý dự án đầu tư xây dựng ban hành với nội dung Nghị định này quy định chi tiết số nội dung thi hành Luật Xây dựng năm 2014 quản lý dự án đầu tư xây dựng, gồm: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án; thực dự án; kết thúc xây dựng đưa công trình dự án vào khai thác sử dụng; hình thức và nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng… Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2021/NĐ-CP quy định đánh giá sơ tác động môi trường Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Chính phủ ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành 200 số điều Luật Đấu thầu, tháo gỡ điểm nghẽn lâu dự án bất động sản thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án bất động sản; Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản Điều Nghị định số 20/2017/NĐ-CP ngày 24/02/2017 Chính phủ quy định quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nhiều quy định mới (như: Quy định chế xử lý đối với đất Nhà nước quản lý nằm xen kẽ dự án đầu tư, dự án nhà ở; Quy định chế xử lý đối với trường hợp mua tài sản gắn liền với đất, có phần diện tích đất mà người sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng để thực dự án đầu tư và quy định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp này; Quy định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư Trong đó, có quy định chi tiết trình tự thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư dự án; chuyển nhượng phần toàn dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản ; Các Nghị định liên quan đến hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng sửa đổi như: Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 Chính phủ quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 09/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021của Chính phủ quản lý vật liệu xây dựng; Nghị định số 201 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021của Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 Chính phủ quy định chi tiết số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 Chính phủ quy định chi tiết hợp đồng xây dựng Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển và quản lý nhà xã hội Trong sửa đổi, bổ sung và quy định cụ thể để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đơn giản thủ tục hành việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà xã hội; giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội; hồ sơ và xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ... trường nhà cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1 Quan niệm cấu cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1.1 Quan niệm cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Từ... quan niệm cấu thị trường nhà tác giả quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội quan hệ tỷ lệ số lượng phận thành tố yếu tố cấu thành thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, vận... Quan niệm cấu thị trường nhà theo nghĩa rộng sau: Cơ cấu thị trường nhà tập hợp yếu tố hợp thành thị trường nhà mối quan hệ yếu tố hợp thành nên thị trường nhà Theo đó: Cơ cấu thị trường nhà quan