1286 phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại VN luận văn thạc sỹ (FILE WORD)

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG —oOo— LÊ THỊ THỦY PHÁT TRIEN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2020 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG —oOo— LE THỊ THUY PHÁT TRIEN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS MAI THANH QUẾ HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập cá nhân Các kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khoa học Hà Nội, ngày 15 tháng 06 năm 2020 Tác giả luận văn Lê Thị Thủy 11 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC BẢNG,BIỂU,SƠ ĐỒ v DANH MỤC TỪ VIẾTTẮT .vi MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU Tư TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .7 1.1.1 .Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 .Vai trò thị trường Bất động sản 1.2 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN .8 1.2.1 Khái niệm Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 1.2.2 Đặc điểm phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản 1.2.3 Sự khác REIT với công ty đầu tư kinh doanh bất động sản quỹ đầu tư bất động sản khác 16 1.2.4 Cơ cấu tổ chức quản lý 18 1.2.5 Mộ t số quy tắc hoạt động quỹ đầu tư tín thác bất động sản .18 1.2.6 Qu iii 1.4 KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN 25 1.4.1 Ki nh nghiệm xây dựng, phát triển REIT nước 25 Việt Nam 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 31 2.1 TỔ NG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 31 2.1.1 Sự hình thành hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 31 2.1.2 Các nguồn tài trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam 36 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 39 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 58 2.3.1 .Kết đạt 58 2.3.2 .Hạn chế Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam 59 2.3.3 .Nguyên nhân 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .62 3.1.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG ιv SẢN TẠI VIỆT NAM 63 3.2.1 Đề xuất mơ hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam 63 3.2.2 Xây dựng kế hoạch kinh doanh Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 78 3.2.3 Giải pháp chiến lược marketing để phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam 79 3.2.4 Đẩy mạnh việc huy động vốn cho Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 81 3.2.5 Tăng cường quản trị rủi ro cho Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 81 3.3 KIẾN NGHỊ 82 3.3.1 Đối với Nhà nước 82 3.3.1 Đối với bộ, ngành có liên quan vi v DANH DANH MỤC MỤC BẢNG, TỪ VIẾT BIỂU,TẮT SƠ ĐỒ Bảng 1.1 Sự khác REIT với công ty đầu tư kinh doanh BĐS 16 Bảng 1.2 Sự khác REIT Quỹ đầu tư BĐS khác Việt Nam 17 Bảng 2.1 Báo cáo danh mục đầu tư TCREIT ngày 29/02/2020 50 Hình 1.1 Mơ hình REIT tổ chức quỹ 12 Hình 1.2 Mơ hình REIT truyền thống 13 Hình 1.3 Mơ hình UPREIT 14 Hình 1.4 Mơ hình DOWNREIT 15 Biểu đồ 2.1 Tỷ trọng tín dụng cho vay BĐS 37 Hình 3.1 Đề xuất mơ hình REIT nội 64 Hình 3.2 Mơ hình quỹ đầu tư tín thác Việt Namđề xuất 66 Hình 3.3 Cơ cấu công ty quản lý Quỹ 68 Hình 3.4 Quy trình hoạt động REIT côngty quảnlý đầu tư thực theo sơ đồ 70 Hình 3.5 Tổ chức công ty quản lý BĐS (nhà quản lý BĐS) 72 Viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản IPO Phát hành chứng khoán lần đầu công chúng KHCN Khoa học công nghệ NHTM ^0P Ngân hàng thương mại (Operating Partnership) Hợp tác vận hành PCO (Put and Call Option) Quyền chọn Mua Bán cổ phiếu -RE (Resposibility Entity) Pháp nhân chịu trách nhiệm REIT Quỹ tín thác đầu tư bất động sản SPV (Special Purpose Vehicle) Tổ chức đặc biệt TSCĐ Tài sản cố định TT BĐS Thị trường bất động sản TTTM UBCK Trung tâm thương mại Uy ban chứng khoán UPREIT VLĐ Umberella Partnership REIT Vốn lưu động MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường BĐS kênh đầu tư hấp dẫn Việt Nam Thị trường mang lại lợi nhuận lớn cho người tham gia Tuy nhiên, để tham gia thị trường BĐS ln ln cần có hai điều kiện song hành Thứ nhất, phải có vốn lớn, dài hạn Thứ hai, phải có kinh nghiệm lĩnh vực tài chính, kinh tế, BĐS, phải am hiểu sách pháp luật nhà nước hành Những nhà đầu tư kinh doanh BĐS nước ta thường dựa vào hai nguồn vốn chủ yếu, là: dựa vào tiền ứng trước khách hàng thơng qua hợp đồng góp vốn NHTM Theo luật định, huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng thực hoàn thành xong phần móng sở hạ tầng (hệ thống điện, cấp thoát nước, đường xá, ) Điều đồng nghĩa chủ đầu tư phải bỏ số vốn lớn trước nhận góp sức khách hàng Do đó, nguồn vay từ ngân hàng nguồn vốn chủ yếu Đặc điểm NHTM nước ta chủ yếu huy động vốn ngắn trung hạn Trong nguồn vốn tài trợ cho dự án BĐS chủ yếu cần nguồn vốn dài hạn Khi đầu dự án gặp khó khăn tính rủi ro NHTM lớn Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường BĐS khơng có kinh nghiệm Nhiều nhà đầu tư muốn tham gia thị trường BĐS khơng muốn tự quản lý, đầu tư trực tiếp Cần có kênh huy động vốn để đáp ứng nhu cầu đầu tư khách hàng Đó Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) REIT giải tốn khó huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ngân hàng thắt chặt khoản vay Đồng thời, REIT cung cấp cho nhà đầu tư công cụ đầu tư BĐS quản lý chuyên nghiệp, giúp cho nhà đầu tư công cụ đầu tư mà họ đủ điều kiện để thực Vì vậy, tơi chọn đề tài “Phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam n để nghiên cứu với mong muốn tìm kiếm giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam 73 công khai Qua nhà đầu tư nắm rõ tình hình hoạt động quỹ hiệu khoản đầu tư Quyền giám sát hoạt động quỹ, công ty quản lý quỹ quan giám sát định: nhà đầu tư quyền tham gia đại hội người đầu tư để bàn bạc, thông qua định quan trọng điều lệ quỹ, sách đầu tư, sách phân phối Đại hội bầu ban đại diện quỹ để giám sát thường xuyên hoạt động quỹ, công ty quản lý quỹ, quan giám sát định bên có liên quan Tất nhà đầu tư REIT nhận lãi suất không chia thu nhập lợi nhuận từ việc bán BĐS REIT quản lý Khi cổ phiếu REIT niêm yết sàn, nhà đầu tư REIT tự giao dịch chứng khoán thị trường chứng khốn Các nhà đầu tư có quyền hồn trả, yêu cầu quỹ mua lại cổ phiếu REIT khơng cịn niêm yết hay ngừng hoạt động ■ Cơng ty kiểm tốn (bên ngồi) Cơng ty kiểm tốn thực việc kiểm tra, đánh giá khách quan xác tình hình hoạt động REIT, xem xét độ tin cậy thông tin chuẩn bị đưa vào báo cáo tài chính, đảm bảo minh bạch Trách nhiệm cơng ty kiểm tốn: - Xem xét báo cáo kiểm tốn tình hình hoạt động REIT nhằm đảm bảo tìm khoản thâm hụt điều hành nội bộ, tiến hành khắc phục phù hợp kịp thời - Kiểm soát thủ tục nhằm đảm bảo phù hợp với văn pháp luật hướng dẫn quỹ BĐS - Xem xét cơng bố báo cáo tài báo cáo kiểm tốn nội - Xem xét thơng qua giao dịch tất bên liên quan kiểm soát thủ tục thiết lập nhằm quản lý giao dịch bên 3.2.1.4 quỹ Một số vấn đề liên quan đến trình hoạt động 74 - Thị trường BĐS công nghiệp - Cao ốc văn phòng - Bãi đậu xe - Các cơng trình tiện ích cơng cộng có thu phí - Nhà hàng khách sạn Nên chọn danh mục đầu tư REIT Việt Nam thị trường BĐS công nghiệp vì: Theo thống kê, đến cuối năm 2019, nước có 328 khu cơng nghiệp (KCN) thành lập, có 256 KCN vào hoạt động, 72 KCN xây dựng Có 46 tổng số 328 KCN đạt tỷ lệ lấp đầy mở rộng Tỷ lệ lấp đầy trung bình KCN tỉnh/thành phố lớn phía Bắc phía Nam 92% 80% vào cuối năm 2019 Cả vùng kinh tế trọng điểm: vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc trải qua thay đổi lớn đem đến cho nhà đầu tư nhiều hội thuận lợi Đặc biệt ý đầu tư vào bãi đậu xe, phải lựa chọn thời điểm đầu tư thích hợp Mơ hình REIT Singapore, Hồng Kơng thành cơng đầu tư vào bãi đậu xe Phải chọn vị trí đắc địa, đất chật, người đơng, chổ để xe không đủ để đáp ứng nhu cầu cho người dân Khi đó, đầu tư vào bãi đậu xe hợp lý Ở Việt Nam tương lai cần nhiều bãi đậu xe (chủ yếu ôtô) Hiện nay, xe ôtô sản xuất nước không đáp ứng kịp nhu cầu người tiêu dùng, hàng năm Việt Nam nhập lượng ôtô lớn Cụ thể theo Tổng cục Hải quan, ước tính đến hết tháng 3/2020, nhập tô loại đạt 23.000 xe ■ Các khoản đầu tư cho phép Yêu cầu REIT phải đầu tư vào BĐS tài sản liên quan đến BĐS tối thiểu phần trăm tổng tài sản REIT có Điều thường quy định rõ Luật dành riêng cho REIT Thông thường khoảng 70% ■ Giới hạn hoạt động đầu tư 75 REIT cần có giới hạn đầu tư cụ thể để giảm thiểu rủi ro đầu tư Ví dụ như, REIT Singapore phép linh hoạt thực hoạt động phát triển BĐS dù thực hay liên doanh hay cách đầu tư vào công ty phát triển BĐS không niêm yết với điều kiện REIT có ý giữ BĐS phát triển chúng hoàn thành Xác định rỏ định mức đầu tư vào hoạt động phát triển dự án chưa hoàn thành phần trăm tổng giá trị tài sản REIT Đầu tư chứng khoán niêm yết chưa niêm yết mức tối đa phần trăm (xác định cấu đầu tư cho phù hợp với chiến lược đầu tư) Để đảm bảo mức độ đa dạng hóa nhằm giảm rủi ro, quy định pháp luật hành yêu cầu quỹ công chúng phải tuân theo loạt hạn chế đầu tư Ngồi ra, quỹ có quy định bổ sung chặt chẽ ■ Giới hạn vay vốn Việt Nam cần sớm có quan thẩm định mức độ tín nhiệm cơng ty Khi REIT Việt Nam thành lập, có lẽ phải nhờ vào công ty đánh giá mức độ tín nhiệm nước ngồi vài năm đầu Khi đánh giá mức độ tín nhiệm, sở để nhà đầu tư định đầu tư sở để ngân hàng định cho REIT vay vốn Và giới hạn vay vốn REIT cần quy định rõ ràng, cụ thể Luật riêng dành cho REIT Chẳng hạn như, REIT đạt mức tín nhiệm “AAA” vay tối đa phần % giá trị tài sản mà REIT có định giá ■ Mua bán cổ phiếu Sau cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu REIT giao dịch tự thị trường chứng khoán Đối với giám đốc nhà quản lý REIT, phải thông báo mua thêm cổ phiếu hay thay đổi số lượng cổ phiếu mà người nắm quan tâm vòng ngày làm việc kể từ mua thêm cổ phiếu hay kiện tạo nên thay đổi số lượng cổ phiếu mà người nắm quan tâm Tất giao dịch cổ phiếu mà nhà điều hành nhà quản lý REIT thực phải 76 thông báo qua internet website thị trường chứng khoán Việt Nam Quy định nội giám đốc nhân viên nhà quản lý REIT khuyến khích sở hữu cổ phiếu không phép giao dịch trường hợp sau đây: - Trong khoản thời gian tháng trước công bố kết đánh giá tài sản (nếu có áp dụng) hàng năm nửa năm REIT, hai tuần trước công bố kết hoạt động hàng quý REIT kết thúc vào ngày công bố kết liên quan hoặc, trường hợp, công bố đánh giá tài sản; - Bất có thơng tin nhạy cảm giá ■ Chi phí ngành nghề (được quy định cụ thể văn kiện thành lập Quỹ tín thác hướng dẫn quỹ BĐS) Phí quản lý (bao gồm phí phí hoạt động) trả cho nhà quản lý REIT theo năm tài chính, tiền mặt đơn vị cổ phiếu, kết hợp vừa tiền mặt vừa đơn vị cổ phiếu, giới hạn tương đương quy định cụ thể phần trăm /năm giá trị BĐS tín thác vào cuối năm tài Nếu số tiền chi phí năm tài vượt mức phí huy động hàng năm, phần phí hoạt động, sau khấu trừ khoản phí phí hoạt động mà vượt mức phí huy động hàng năm, dồn lại chi trả cho nhà quản lý nửa năm sau Nhà quản lý REIT có quyền nhận phí thu mua phí BĐS giao dịch (phí phần trăm quy định cụ thể) Chi phí trả cho nhà quản lý BĐS Nhà quản lý BĐS có quyền nhận phí trả cho dịch vụ quản lý BĐS tính theo tháng, cụ thể phần trăm thoả thuận trước Nhà quản lý BĐS có quyền nhận tiền hoa hồng cho thuê đảm bảo có người thuê có người thuê Tỷ lệ tiền hoa hồng cho thuê nêu cáo bạch phát hành cổ phiếu công chúng lần đầu REIT 77 ■ Chính sách chi trả lợi tức REIT phân phối tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông Việc chia lợi tức cho cổ đông tiến hành quý Trong trường hợp có thêm thu nhập bán tài sản thu nhập thặng dư tính theo yêu cầu kinh doanh nhu cầu REIT nhà quản lý REIT theo ý định phân phối khoản thặng dư Nếu khơng, khoản tính vào tài sản ký gởi Chính sách chi trả cao yêu cầu bắt buộc 90% thu nhập chịu thuế cho thấy triển vọng thu nhập lạc quan REIT Điều làm giảm chi phí mơi giới cách buộc nhà quản lý REIT tìm nguồn quỹ bên ngồi q trình tăng trưởng tài Chính mà nhà quản lý bị đặt máy kiểm sốt bên ngồi ■ Quản lý rủi ro kinh doanh Hội đồng quản trị họp quý lần xem xét hoạt động nhà quản lý REIT Bộ phận xem xét rủi ro kinh doanh REIT, xem xét trách nhiệm pháp lý người quản lý hoạt động theo đề nghị kiểm toán viên Nhà quản lý REIT định nhân viên quản lý có kinh nghiệm lực để xử lý hoạt động hàng ngày nhà quản lý REIT Trong đánh giá rủi ro kinh doanh, hội động quản trị xem xét môi trường kinh tế rủi ro liên quan đến ngành BĐS Hội đồng quản trị xem xét báo cáo quản lý nghiên cứu khả thi dự án phát triển trước chấp nhận thông qua giao dịch quan trọng Ban quản lý họp mặt thường xuyên để xem xét hoạt động nhà quản lý REIT thảo luận vấn đề công khai Ngồi ra, REIT cần phải có mục tiêu, chiến lược đầu tư tăng trưởng cụ thể để phát triển bền vững lâu dài Khi muốn phát hành cổ phiếu cơng chúng lần đầu, ngồi cấu cịn phải có nhà chiêu thị, nhà tư vấn tài chung, tổ chức bảo lãnh phát hành chứng 78 Đây mơ hình đề xuất mơ hình REIT Việt Nam Dựa mơ hình chung REIT giới kết hợp với mơ hình quỹ đầu tư Việt Nam, có số điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện Việt Nam 3.2.2 Xây dựng kế hoạch kinh doanh Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Xây dựng kế hoạch kinh doanh quỹ đóng vai trị đặc biệt quan trọng phát triển quỹ Để xây dựng kế hoạch kinh doanh quỹ cách hiệu quả, công ty quản lý quỹ cần tổ chức công tác điều tra, nghiên cứu thị trường BĐS nhu cầu góp vốn thơng qua quỹ Nhu cầu đầu tư vốn thông qua REIT loại nhu cầu đặc biệt áp dụng khách hàng góp vốn có trình độ hiểu biết định thị trường BĐS quỹ tín thác Q trình điều tra nhu cầu cần thực đoạn thị trường hẹp phân khúc thị trường chuyên sâu Để điều tra thị trường hiệu quả, cần lựa chọn thị trường điều tra phù hợp đặc biệt thị trường BĐS thành phố lớn, dân cư có nhu cầu cao BĐS Đây nhu cầu phản ánh khách quan bảo đảm tính đại diện xu hướng vận động tổng cầu BĐS kinh tế Việt Nam Đồng thời, cần cần sử dụng cơng ty nghiên cứu thị trường có tính chun nghiệp hóa để thực cơng tác nghiên cứu thị trường nhằm xác định thị phần phù hợp Bên cạnh đó, cần tiến hành cơng tác dự báo thị trường dịch vụ quỹ để xác định mục tiêu kinh doanh dài hạn Trên sở xác định nhu cầu dịch vụ quỹ, tiến hành xác định mục tiêu kinh doanh năm, hệ thống chi tiêu doanh thu, lợi nhuận, quy mô nhân sự, mạng lưới nhà đầu tư khách hàng Đặc biệt, xây dựng kế hoạch xác định giá trị chứng quỹ thủ tục phát hành chứng theo trình tự pháp luật Tổ chức thực kế hoạch 79 - Tiền hành đàm phán, ký kết hợp đồng với đối tác cần thiết bao gồm ngân hàng giám sát, sở giao dịch chứng khốn, cơng ty quản lý quỹ tổ chức, cá nhân có liên quan; - Phân cơng nhân đảm nhiệm vị trí điều hành quỹ, định giá tài sản quỹ, tiền hành phát hành chứng quỹ công chúng, thu hồi vốn đầu tư để đầu tư vào dự án BĐS đưa sản phẩm BĐS lên sàn giao dịch để tiêu thụ - Tiến hành hoạt động phân chia lợi nhuận cho nhà đầu tư theo quy định thực nghĩa vụ Nhà nước theo quy định pháp luật 3.2.3 Giải pháp chiến lược marketing để phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam REIT xem thành công có tham gia tích cực nhà đầu tư hỗ trợ phận hữu quan khác Đồng thời, quỹ phải hoạt động có hiệu nghĩa khoản thu vào phải lớn khoản chi Điều phần lớn phụ thuộc vào hiệu thực sách marketing REIT Trong kinh tế thị trường cạnh tranh ngày khốc liệt, sách marketing đóng vai trị quan trọng Hầu hết công ty doanh nghiệp kinh doanh dù quy mơ hay trình độ nào, uy tín đạt đến mức định phải có sách marketing phù hợp Công tác marketing quỹ cần thực theo hệ thống, có để khẳng định gia tăng thương hiệu quỹ Một là, đầu tư xây dựng biểu tượng biểu trưng quỹ để bước khẳng định giá trị quỹ để bảo đảm phù hợp với chất giao dịch kinh tế thị trường Biểu trưng biểu tượng phải phản ánh đầy đủ đủ sứ mệnh quỹ hay sắc so với định chế kinh doanh khác REIT loại quỹ có tính đặc thù biểu tượng biểu trưng cần phản ánh trung thực tính đặc thù Hai là, xây dựng nội dung truyền thông REIT phù hợp với hệ thống thông 80 doanh quỹ bảo đảm tính trung thực, hấp dẫn, hiệu quả, có khả thu hút thuyết phục cao nhà đầu tư Ba là, đẩy mạnh công tác truyền thông quỹ hiệu bắt đầu tư quy định pháp lý quan có thẩm quyền phê duyệt Việc thực cơng tác truyền thơng thông qua phương tiện thông tin đại chúng kênh truyền hình thương mại, chương trình tài chính, quảng cáo sàn giao dịch BĐS buổi giới thiệu quỹ Hình thức quảng cáo thông qua bảng điện tử khu dân cư tuyến đường có nhiều người qua lại cần sử dụng Đồng thời, việc sử dụng hình thức quảng cáo qua mạng cần khai thác hiệu Mặt khác, loại tờ rơi giới thiệu quỹ cần sử dụng để mang thông tin đến với nhà đầu tư khách hàng Hơn nữa, thực thơng tin thơng qua loại tạp chí, báo chí đặc biệt loại tạp chí báo lĩnh vực BĐS Cơng tác truyền thông nên hướng đến đối tượng quan tâm đến quỹ đặc biệt nhà đầu tư có tiềm năng, tổ chức cá nhân có lực tài loại tài sản có khả góp vốn vào quỹ Có thể sử dụng dịch vụ truyền thơng doanh nghiệp truyền thơng có uy tín để phục vục cho sách marketing quỹ Bốn là, phát triển quan hệ hợp tác công ty quản lý quỹ với tổ chức khác để định vị quỹ chuỗi cung ứng dịch vụ huy động vốn thị trường BĐS Coi trọng việc truyền thông thành công quỹ để thu hút quan tâm nhà đầu tư, mở rộng hình thức quảng cáo theo phương thức “truyền miệng” “rỉ tai” để nhằm phát huy vai trị lan tỏa thơng tin quỹ Năm là, xây dựng văn hóa kinh doanh điều kiện hội nhập, cạnh tranh nước toàn cầu công ty quản lý quỹ REIT để phát triển sắc văn minh thương mại quỹ để tạo lợi cạnh tranh lâu dài Cần xác định tầm nhìn, mục tiêu, giá trị cốt lõi, triết lý kinh doanh để tăng ổn định quỹ Từ đó, góp phần làm tăng tính chun nghiệp đội ngũ nhân viên tạo điều kiện để gia tăng thương hiệu quỹ thị trường Sáu là, đầu tư thỏa đáng vào công tác marketing xây dựng phận chuyên 81 trách marketing quỹ Căn vào quy định pháp luật hành quảng cáo để sử dụng chi phí quảng cáo phù hợp với mức chi phí chiếm khoảng 10% doanh thu Cần phát triển đa dạng loại dịch vụ khách hàng, dịch vụ tư vấn dịch vụ thông tin để thông tin quỹ cung cấp bảo đảm cao độ tin cậy, có khả làm hài lịng khách hàng hiệu 3.2.4 Đẩy mạnh việc huy động vốn cho Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Cần gia tăng mức độ linh hoạt quy định góp vốn vào REIT với mục đích thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư vào BĐS REIT quản lý Nhà đầu tư góp vốn đa dạng tiền, công cụ tương đương tiền, BĐS điều địi hỏi phải có cho phép cơng ty quản lý quỹ Việc huy động phải ràng buộc mức huy động đối tượng huy động để thu hút lớn nguồn vốn kinh tế từ nước Điều này, mặt bảo đảm phù hợp quy định nhiều hình thức góp vốn với mục tiêu huy động vốn quỹ; mặt khác, phù hợp với mơ hình tổ chức quỹ cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng BĐS góp vốn gồm khách sạn, trung tâm thương mại, nhà Mọi quy định tạo rào cản góp vốn tiếp cận vốn quỹ phải phải bị loại bỏ để quỹ vận hành ổn định 3.2.5 Tăng cường quản trị rủi ro cho Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Một là, đa dạng hóa danh mục đầu tư theo hình thức “khơng bỏ trứng vào giỏ” để giảm thiểu rủi ro cho REIT nhà đầu tư mua chứng quỹ Hiện TCREIT đầu tư vào cổ phiếu NLG VIC nên TCREIT không khác quỹ đầu tư chứng khốn Vì vậy, nhà đầu tư mua chứng quỹ TCREIT chịu rủi ro thị trường chứng khoán lên xuống TCREIT cần đa dạng hóa danh mục đầu tư cách đầu tư vào tài sản khác có mức độ rủi ro khác như: tiền gửi ngân hàng, trái phiếu phủ, bất động sản văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại Hai là, hoàn thiện sở vật chất hạ tầng công nghệ thông tin để nâng cao hiệu cho việc thu thập, tổng hợp liệu báo cáo rủi ro Hoạt động thu thập 82 xảy tổn thất, ước tính mức độ ảnh hưởng tổn thất Ba là, vận dụng loại kỹ thuật dự báo, dự đốn tình hình để áp dụng vào xây dựng chế, sách giai đoạn Việc dự báo thực cách bao trùm, mang tính tổng thể thị trường dự báo theo khía cạnh cụ thể dự báo giá BĐS dự báo xu hướng thay đổi loại BĐS Bốn là, trì phát huy hiệu hoạt động Bộ phận kiểm sốt nội Quỹ, khơng ngừng hoàn thiện đổi phương pháp kiểm tra, kiểm soát Áp dụng linh hoạt biện pháp kiểm tra tùy thuộc vào thời điểm, đối tượng, dự án đầu tư 3.3 KIẾN NGHỊ 3.3.1 Đối với Nhà nước Một là, cần xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ REIT để tạo lòng tin lâu dài Điều kiện quan trọng tiên để REIT đời hoạt động phải có hành lang pháp lý chặt chẽ Khung pháp lý cho REIT hoạt động cần số chuẩn mực tối thiểu ngành bất động sản, như: Chuẩn mực đánh giá BĐS, hệ thống tiêu chuẩn chủ sở hữu, kinh nghiệm quản lý quỹ, chuẩn mực quản lý doanh nghiệp, tiêu chuẩn chất lượng xây dựng, quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, Muốn vậy, Chính phủ cần phải củng cố, phát triển thị trường BĐS thị trường chứng khoán, xây dựng thị trường phát triển, minh bạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư Một điều kiện để REIT nước phát huy ưu có luật REIT luật bảo vệ nhà đầu tư Các luật quy định chi tiết tiêu chuẩn hoạt động công ty quản lý quỹ REIT hoạt động giám sát tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá Các REIT thường ủng hộ Chính phủ ưu đãi thuế quan để khuyến khích đầu tư vào REIT Hai là, mặt pháp lý, REIT nước giới thường tổ chức công ty đầu tư BĐS quỹ đầu tư BĐS Các REIT đầu tư trực tiếp vào BĐS, nhận lợi tức từ cho thuê BĐS, khoản toán tiền thuê BĐS 83 nhờ bán tài sản Cần nghiên cứu áp dụng mơ hình thành công huy động vốn quỹ đầu tư BĐS nước phát triển, đặc biệt nước phát triển khu vực châu Á có nhiều đặc điểm tương đồng với thị trường BĐS Việt Nam Ba là, cần có quy định số cổ đông tối thiểu mức vốn điều lệ tối thiểu REIT Thông thường, quỹ quy định có 100 cổ đơng có khơng cổ đông nắm giữ 50% cổ phần Bốn là, cần có quy định cụ thể hoạt động đầu tư REIT như: Mức vốn tối thiểu đầu tư vào BĐS; mức vốn đầu tư tối đa vào lĩnh vực khác trái phiếu, cổ phiếu, Thơng thường, nước quy định phải đầu tư 75% tài sản quỹ vào BĐS không tái đầu tư 25% thu nhập từ BĐS (cho thuê, cho vay ) Năm là, cần có ưu đãi thuế Một nhân tố quan trọng định hấp dẫn REIT thực cần có ưu đãi thuế Từ kinh nghiệm Singapore cho thấy, thiếu vắng sách ưu đãi thuế làm chậm trình phát triển REIT mơ hình REIT vừa thực thị trường 3.3.1 Đối với bộ, ngành có liên quan Muốn phát triển REIT Việt Nam thị trường BĐS, thị trường chứng khốn, thị trường vốn phải phát triển đến tầm cao Và trước tiên Việt Nam cần có điều chỉnh chế độ hạn điền đất đai, hoàn thiện pháp luật đất đai, Và đặc biệt, Việt Nam cần có luật hướng dẫn dành riêng cho REIT Chú ý, cần dựa vào kinh tế cho luật hướng dẫn dành riêng cho REIT phù hợp với tình hình thực tiễn Việt Nam Cần có sách bình đẳng cho nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Cần có sách ưu tiên thuế thu nhập cho nhà đầu tư vào REIT Chính sách thuế cần phải khuyến khích nhà đầu tư cá nhân ủy thác cho nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thực đầu tư nhằm tiến tới phát triển bền vững cho thị trường BĐS Việt Nam Cần có quy định chuẩn mực định giá tài sản BĐS chung cho 84 (đánh giá mức độ tín nhiệm cơng ty) Tổ chức định mức tín nhiệm đời, phần giúp ngân hàng xác định mức cho vay doanh nghiệp Cần phải có sách kinh tế thích hợp, ưu đãi để thu hút đầu tư nước Bên cạnh việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngồi nhà nước ta cần có kế hoạch sử dụng nguồn vốn cụ thể để mang lại hiệu cao Cần phải xây dựng đội ngũ cán quản lý ban lãnh đạo có lực Quỹ cần đảm bảo tất thành viên tập thể quản lý người có kinh nghiệm lực, có tâm huyết với phát triển REIT Nên xây dựng quỹ REIT quỹ đầu tư dạng mở, hấp dẫn nhiều nhà đầu tư KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương đưa đề xuất mơ hình REIT giải pháp phát triển quỹ đầu tư tín thác BĐS nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam Từ nghiên cứu REIT giới, nghiên cứu đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam REIT áp dụng thành công thị trường BĐS có đặc điểm tương tự thị trường BĐS Việt Nam, Luận văn đề xuất loại REIT áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam là: REIT nội REIT xuyên quốc gia Từ đó, Luận văn đưa số giải pháp kiến nghị nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam; nhóm giải pháp tổ chức, quản lý hoạt động quỹ REIT; nhóm giải pháp chiến lược marketing quỹ REIT số giải pháp bổ trợ 85 KẾT LUẬN Trong bối cảnh nguồn cung tín dụng BĐS bị thu hẹp, thị trường BĐS thiếu hụt nguồn vốn lớn dài hạn nguồn vốn nhàn rỗi dân cư lớn, việc đời hoạt động REIT Việt Nam cần thiết, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, cho thị trường BĐS cho tồn kinh tế Tuy có nhiều điều kiện thuận lợi cịn khơng rào cản, khó khăn cho đời REIT như: Hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, thị trường chứng khoán chưa phát triển, chưa hỗ trợ tốt cho thị trường BĐS Để REIT Việt Nam đời hoạt động có hiệu quả, cung cấp nguồn tài ổn định cho thị trường BĐS địi hỏi tham gia tất chủ thể thị trường, Nhà nước giữ vai trị định Nhà nước cần xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý cách rõ ràng, minh bạch; xâydựng thị trường chứng khoán phát triển với quy định hỗ trợ chứng khốn hóa BĐS, Nếu thực thành công việc tạo dựng vận hành mô hình quỹ đầu tư tín thác BĐS chắn lời giải cho toán vốn thị trường BĐS Việt Nam Khi đó, chủ thể tham gia thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt Bộ Tài Chính (2012), Thơng tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư BĐS, ban hành ngày 27/12/2012 Bộ Xây dựng (2013), Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn năm 2030, ban hành ngày 30 tháng 11 năm 2011 Cao Thị Quế Lâm (2008), Bước đầu nghiên cứu khả áp dụng mơ hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT vào thị trường bất động sản TP Hồ ChíMinh Báo cáo tốt nghiệp, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh Công ty Cổ phần Quản lý Quỹ Kỹ thương, Bản cáo bạch niêm yết Quỹ đầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam Công ty Cổ phần Quản lý Quỹ Kỹ thương, Báo cáo Danh mục đầu tư TC REIT, ngày 29 tháng 02 năm 2020 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2010), Nghị định số 71/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, ban hành ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2011), Quyết định số 2127/QĐTTgphê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, ban hành ngày 30/11/2011 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2013), Nghị số 02/2013/NQ-CP số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, ban hành ngày 07/1/2012 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, ban hành ngày 15/5/2014 10 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2015), Nghị định số 58/2012/NĐ-CP 87 88 tiết Luật hướng Nhà ởdẫn Luật thi hành Kinh doanhsốBĐS, điềuTạp củachí Luật Địa Chứng ốc (Số 36), khoán tr 16-19 Luật sửa đổi,24 bổNguyễn sung mộtThị sốHoài điều Lê của(2012), Luật Chứng Quỹ đầu khốn, tư tín ban thác hành bấtngày động26/6/2015 sản (REIT) - Một 12.kênh Donald đầuTrump tư (2007), cho thị 100trường lời khuyên chứng đầu khoán tư bất động Việt sản Nam, khơn Tạpngoan chí Chứng nhất, dịch khoán Việt Kim Nam Dung, (Số An 162), Sơn tr 6-9.Kim Thoa, NXB Lao động Xã hội, Hà Nội 13 Phạm 25 DươngVăn Khánh BìnhTồn (2013), (2010), Chính Tàisách liệu thuế nghiên nhàcứu ở, đất quỹ tạitínViệt thác Nam, đầu Luận tư BĐS, án TP.HCM Tiến sỹ Kinh doanh Quản lý, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 14 Quốc 26 Đào Mạnh hội nước Dũng CHXHCN (2012), Quỹ Việttín Nam: thácLuật đầu tư Đấtbất đaiđộng 2013 sản khả áp 27.dụng Quốccho hộithị nước trường CHXHCN bất động Việtsản Nam: Luật Hà Nội, Nhà Luận 2014 văn Thạc sỹ kinh doanh 28.vàTrường Quản lý, ĐạiTrường học Kinh Đạitếhọc TP.Kinh Hồ Chí tế quốc Minhdân, (2011), Hà Nội Lý thuyết mơ hình quỹ 15.đầu Đinh tưTrọng tín chấp Thắng bất(2008), động sản Các(REIT) kênh huy & động hội vốnápđầu dụng tư bất mơđộng hìnhsản; REIT Cơtại sở lýNam, Việt luận, cơng kinh trình nghiệm nghiênquốc cứu khoa tế vàhọc, gợiTPý Hồ áp Chí dụng Minh cho Việt Nam, Viện 29.Nghiên Won Seok cứu Quản Park (2008), lý Kinh Các tế Trung đặc ương, điểm Hàảnh Nội.hưởng kinh tế REIT Hàn 16 Quốc Đinh Trọng Thắng (2012), Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển kênh huy động Nghiên Viện vốn đầu cứu tư nhà kinhở tế đô Sam thị tạiSung, Việt Nam, Hàn Quốc Đề tàiđược khoadịch học,bởi Viện Hoàng nghiên Tuyết cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, Hà Nội Thu, 17.CLB Hồng BấtVăn độngCường sản Thành (Chủ phố biên)Hồ (2013), Chí Minh, Thị trường Thành bất phốđộng Hồ Chí sản,Minh, NXB2007 Đại học 30.Kinh Wong tế Ah Quốc Long dân,(2008), Hà Nội Hướng dẫn điều hành quỹ tín thác đầu tư bất động 18.sản Lê Thị Phương Thảotriển (2008), Xâythiết dựnglập quỹthịtíntrường thác đầu tư BĐS TP Hồ (REIT): Những vọng REIT Trung Quốc, Chí Minh, TrườngThị ĐạiTuyết học Kinh TP Hồ Minh, Hồ Chí Minh dịch Hồng Thu, tếPhạm ThịChí Thuỵ Vũ,TPĐặng Hồi Phương, Tơ 19.Ngọc Lê Vũ HàVăn (2013), Ứng dụng mơđộng hìnhsản quỹTP tínHồ thác đầu tư bất sản Minh thị Lan, phòng CLB Bất Chí Minh, TPđộng Hồ Chí trường động sản nước thànhngồi phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Đại Tài liệu thambất khảo tiếng KinhParker tế Thành phố Global Hồ ChíReal Minh, TP Hồ Chí Minh 31.học David (2012), Estate Investment Trusts: People, process 20.and Nguyễn Anh Tuấn (2009), Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Đề án mơn học, Management họcWiley Kinh&tếSon, TP Hồ Chí Minh, TPthe HồREITgame-Asia's Chí Minh 32.Đại John (2007) Playing New Real Estate 21.Investment Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị Trust, (Asia) Pte.Ltd trường - Block (2006), Investing in REITs, Bloomberg Press 33 Ralphl động sản Việt Nam, Luận án tiến sỹ kinh tế, Học việnInvestment Tài chính, Trusts, Hà Nội 34.bất Richard Imperiale (2006), Getting Started in Real Estate 22 Nguyễn Minh Hồng, Phạm Văn Bình (2015), Giáo trình Thị trường bất động sản, Học viện Tài chính, NXB Tài chính, Hà Nội ... Khái niệm Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 1.2.2 Đặc điểm phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản 1.2.3 Sự khác REIT với công ty đầu tư kinh doanh bất động sản quỹ đầu tư bất động sản khác... 1: Tổng quan quỹ đầu tư tín thác bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam... ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .62 3.1.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG ιv SẢN TẠI VIỆT NAM 63 3.2.1 Đề xuất mơ hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt