BÁO CÁO NGÀNH BĐS KHU CÔNG NGHIỆP

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KHU CÔNG NGHIỆP VÀ TRIỂN VỌNG 2021 BÁO CÁO NGÀNH BĐS KHU CÔNG NGHIỆP CSI Research Center TỔNG QUAN NGÀNH 2020 TRIỂN VỌNG NGÀNH 2021 ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ TỔNG QUAN NGÀNH 2020 2020 : BĐS KCN CHỮNG LẠI DO ĐẠI DỊCH COVID – 19 VÀ HỒI PHỤC Ở NHỮNG THÁNG CUỐI NĂM 2020 - ĐẦU NĂM 2021 Do tác động đại dịch Covid-19, hoạt động sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, làm trì hỗn Biểu đồ: Nguồn FDI vào Việt Nam (Triệu USD), nguồn : Tổng cục thống kê; Cục đầu tư nước việc lại nhà đầu tư định đầu tư mở rộng quy mô dự án 40,000 ĐTNN, vốn đầu tư thực dự án ĐTNN năm 2020 giảm so với năm 2019 35,000 song mức độ giảm cải thiện (giảm 2% so với năm 2019), Tính đến 12/2020, tổng vốn 30,000 đăng ký cấp mới, điều chỉnh góp vốn mua cổ phần nhà ĐTNN đạt 28,53 tỷ USD, 25,000 20,000 75% so với kỳ năm 2019 15,000 10,000 Tuy , dòng vốn FDI quay lại phục hồi vào tháng cuối năm 2020 đầu năm 2021 tình hình kiểm sốt dịch bệnh tốt kinh tế đa quốc gia có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, thể sức hấp dẫn Việt Nam mắt giới đầu tư quốc tế Chỉ tiêu TT CSI Research center Đơn vị tính 5,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FDI Đăng ký FDI Thực tháng đầu năm 2020 tháng đầu năm 2021 2018 2019 2020 So kỳ Vốn thực triệu USD 6,700 7,150 106.7% Vốn đăng ký* triệu USD 13,885.75 13,995.08 100.8% 2.1 Đăng ký cấp triệu USD 7,440.36 8,827.66 118.6% 2.2 Đăng ký tăng thêm triệu USD 3,454.76 3,859.48 111.7% 2.3 Góp vốn, mua cổ phần triệu USD 2,990.64 1,307.93 43.7% Nguồn: FIA Việt Nam, GSO, CSI tổng hợp TỔNG QUAN NGÀNH 2020 HIẾU HỤT NGUỒN CUNG TẠI CÁC KHU VỰC TRỌNG YẾU 394 KCN thành lập 286 KCN hoạt động, Tổng diện tích đất tự nhiên : 121,9 nghìn Tỷ lệ lấp đầy đạt 71,8% Diện tích đất cơng nghiệp : 80,9 nghìn Tỷ lệ lấp đầy tăng cao khu vực trọng yếu: Hà Nội, Bắc Ninh, Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến tháng 5/2021, Việt Nam có 394 KCN thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt 121,9 nghìn Trong đó, diện tích đất cơng nghiệp đạt 80,9 nghìn ha, chiếm 66,4% diện tích đất tự nhiên Trong số 394 KCN thành lập, có 286 KCN hoạt động, KCN có tỷ lệ lấp đầy đạt 71,8% Đặc biệt tỷ lệ lấp đầy tăng cao khu vực trọng yếu thành phố Hà Nội, Bắc Ninh, Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An vị trí khu vực thuận lợi cho việc giao thương thương mại Ở khu vực miền Nam Bắc, tăng trưởng nguồn cung đất công nghiệp giảm đáng kể năm gần so với đầu thập niên 1990 Đối với khu vực phía Nam, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm giai đoạn 2011 – 2019 đất công nghiệp cho thuê đạt 2,9% tốc độ tăng giai đoạn 1990-2000 2001 – 2010 37,2% 12,5% tương ứng Tình hình tương tự ghi nhận khu vực phía Bắc Các khu cơng nghiệp có vị trí khoảng cách xa đến vùng đô thị lớn cảng biển quan trọng, có ưu cạnh tranh giá thuê quỹ đất trống Tuy nhiên việc gia tăng quỹ đất thành lập thêm KCN tỉnh thành gặp nhiều khó khăn (1) vướng mắc thủ tục pháp lý, (2) sách thu hẹp phạm vi di dời nhà máy (3) tác động dịch bệnh khiến quỹ đất chưa nhập nguồn cung thị trường CSI Research center Nguồn: MPI, CSI tổng hợp TỔNG QUAN NGÀNH 2020 GIÁ CHI THUÊ BĐS KCN DUY TRÌ ĐÀ TĂNG Trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp tăng, quỹ đất trống hạn chế vùng công nghiệp lớn làm cho giá chào thuê tăng mạnh hai năm qua Khu vực miền Bắc Tại miền Bắc, nhờ vào sóng FDI vào nửa cuối năm 2020, đặc biệt từ lĩnh vực công nghệ, tỷ lệ lấp đầy khu cơng nghiệp trì mức 75%, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng sản xuất mức 98% Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tăng cao, nguồn cung cạn kiệt với sở hạ tầng đánh giá tốt đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng giá đất công nghiệp Giá đất đạt đỉnh mới, mức USD107/m2/chu kỳ thuê vào Q1.21, tăng 8,1% so với kì năm ngối., NXSS cho thuê ghi nhận đà tăng mức 5,8% so với kì năm trước, thị trường Bắc Ninh có mức tăng mạnh mẽ nhất, mức 9% nhờ vào đời số nhà xưởng xây sẵn có chất lượng Khu vực miền Nam Đất cơng nghiệp lĩnh vực nóng nhà sản xuất để đáp ứng nhu cầu mở rộng nhà sản xuất hữu, vốn hỗ trợ tiềm sản xuất to lớn Việt Nam Do đó, hầu hết chủ đầu tư KCN phía Nam trì đà tăng giá đất mạnh đạt đỉnh 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với kỳ năm ngối Q1.21 Trong đó, giá th NXSS đạt trung bình mức 4,5 USD/m2/tháng cho tồn khu vực, tăng 3,1% so với kỳ năm ngoái nhu cầu lớn doanh nghiệp vừa nhỏ họ mở rộng sản xuất CSI Research center Nguồn: CBRE,JLL CSI tổng hợp TỔNG QUAN NGÀNH 2020 Phân tích nhu cầu thuê đất khu vực trọng điểm : Khu vực Miền Bắc Miền Nam CSI Research center Tỉnh thành Tỷ lệ lấp đầy (%) giá thuê bình quân ( USD/m2) Số KCN Hà Nội 90% 130 - 250 16 Bắc Ninh 95% 95 - 105 16 Hải Phòng 73% 96 - 115 11 Hưng Yên 89% 83 - 93 10 Hải Dương 82% 76 - 80 13 TP Hồ Chí Minh 88% 147 - 250 27 Bình Dương 99% 107 - 145 30 Đồng Nai 94% 98 - 150 33 Bà Rịa - Vũng Tàu 79% 65 - 145 14 Long An 84% 123 - 165 44 Tổng diện tích (ha) 3,572 7,305 4,245 1,132 2,442 6,164 10,564 9,001 8,627 11,625 FDI đăng ký lũy kế 5T/2021 ( Tr USD) 36,550.22 20,164.64 21,316.32 5,582.80 8,928.03 48,904.90 36,643.45 32,193.00 32,804.40 11,804.96 Nguồn: CBRE, JLL, FIA Việt Nam, CSI tổng hợp TỔNG QUAN NGÀNH 2020 Phân tích nhu cầu thuê đất khu vực trọng điểm : Khu vực Tỉnh thành Hà Nội Bắc Ninh Miền Bắc CẦU  Việc ngành sản xuất phục hồi mạnh mẽ dẫn đến khả bùng nổ nhu cầu bất động sản công nghiệp tương lai thúc đẩy leo thang giá đất công nghiệp miền Bắc Hải Phịng  Hiện nay, giá th bình qn KCN phía Bắc đạt từ 90 - 92 USD/m2/chu kỳ thuê (1 chu kỳ thuê 50 năm), cá biệt số địa bàn như: Hưng Yên Hà Nội, Bắc Ninh giá thuê mức 100 USD/m2/chu kỳ thuê, riêng Hà Nội giá thuê tiệm cận mức gần 130 USD/m2/chu kỳ thuê Hải Dương TP Hồ Chí Minh  Mặc dù đại dịch Covid-19 gây khó khăn tạm thời, nhu cầu đất khu công nghiệp mức cao Hầu hết chủ đầu Bình Dương tư Khu cơng nghiệp phía Nam trì đà tăng giá đất mạnh giá đất trung bình đạt đỉnh 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với kỳ năm ngoái Trong đó, giá thuê nhà xưởng sản xuất đạt trung bình mức 4,5 USD/m2/tháng cho tồn khu vực, tăng 3,1% Đồng Nai Miền Nam so với kỳ năm ngoái nhu cầu lớn doanh nghiệp vừa nhỏ họ mở rộng sản xuất ước trực tiếp mua quỹ đất tài sản vận hành Bà Rịa - Vũng Tàu  Tỉ lệ lấp đầy bình qn ghi nhận khu cơng nghiệp bốn tỉnh thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đạt khoảng 84,5% Đặc biệt, khu cơng nghiệp hoạt động Bình Dương, Đồng Nai Long An đạt tỉ lệ lấp đầy bình quân 80%, riêng Long An CSI Research center TPHCM, tỉ lệ đạt 90% Nguồn: CBRE, JLL, FIA Việt Nam, CSI tổng hợp TỔNG QUAN NGÀNH 2020 Phân tích nhu cầu thuê đất khu vực trọng điểm : Khu vực Tỉnh thành Hà Nội Bắc Ninh CUNG  Thị trường đất công nghiệp cho thuê nhà xưởng xây sẵn không ghi nhận thêm nguồn cung Tại thời điểm quý 1/2021, tổng diện tích đất cơng nghiệp cho th miền Bắc đạt khoảng 9.500 ha, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn mức 1,8 triệu m2 sàn  “Phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược, giao thơng thuận tiện, sở hạ tầng phát triển đồng tiềm phát triển thị trường kho vận Hải Phòng Miền Bắc Hưng Yên logistics lớn” Bắc Ninh Hải Phịng hai thị trường có nguồn cung bất động sản công nghiệp dồi miền Bắc, nhờ vào vị trí chiến lược, hệ sinh thái khu công nghiệp lâu đời môi trường kinh doanh ngày cải thiện  Các địa phương tích cực thúc đẩy việc mở rộng khu cơng nghiệp, với khoảng 10.500 đất quy hoạch thêm Bên cạnh Hải Dương tỉnh công nghiệp bật, Hưng Yên, Hải Dương hay tỉnh xa phía Bắc Bắc Giang, Vĩnh Phúc thu hút nhiều ý nhà đầu tư nước ngồi TP Hồ Chí Minh  Những tháng đầu năm 2021 không ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp nhà xưởng xây sẵn Đồng Nai Bình Dương dẫn đầu nguồn cung nước hai loại hình Bình Dương  Đồng Nai vượt trội nguồn cung nhà xưởng sản xuất so với tỉnh khác có đất cơng nghiệp phát triển quỹ đất đủ cho chủ đầu tư nhà xưởng sản xuất gia nhập Đồng Nai Miền Nam  Lợi lớn KCN phía Nam diện tích đất KCN khu vực gấp nhiều lần tỉnh phía Bắc Ngồi nhờ mật độ dân số thấp diện tích lớn nên việc đền bù giải phóng mặt KCN phía Nam diễn nhanh so với KCN phía Bắc Nhờ lợi này, KCN phía Nam thu hút nhiều nhà sản xuất có nhà máy Trung Quốc dịch chuyển qua Việt nam theo chuỗi Bà Rịa - Vũng Tàu cung ứng nhằm tiết kiệm chi phí vận chuyển  Chính quyền tỉnh đưa kế hoạch thành lập thêm khuc ông nghiệp với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất nằm Long An CSI Research center thị trường tiêu biểu lân cận Tp.HCM Thị trường nhà xưởng sản xuất dự kiến tiếp tục sôi động, với khoảng 897.000 m2 tung thị trường vào cuối năm 2021 Nguồn: CBRE, JLL, FIA Việt Nam, CSI tổng hợp TRIỂN VỌNG NGÀNH 2021 Bất động sản KCN Việt Nam tiếp tục có triển vọng tăng trưởng cao vài năm tới kỳ vọng bởi: VACCINE COVID - 19 XUẤT HIỆN ĐẨY LÙI DỊCH BỆNH LÀM GIA TĂNG TỐC ĐỘ LUÂN CHUYỂN GIAO THƯƠNG TRONG KHU VỰC Một kịch tích cực kinh tế toàn cầu dự kiến tăng trưởng 4% vào năm 2021 (WB dự báo), với điều kiện vaccine COVID-19 triển khai tạo nguồn động lực lớn kinh tế quốc gia làm gia tăng tốc độ giao thương hàng hóa thúc đẩy q trình dịch chuyển dịng vốn FDI khu vực CÁC KHU CƠNG NGHIỆP HƯỞNG LỢI TỪ SỰ TĂNG TRƯỞNG CỦA NGÀNH CÔNG NGHIỆP CHẾ BIẾN, CHẾ TẠO Dòng vốn FDI chảy mạnh vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo cho thấy môi trường sản xuất kinh doanh Việt Nam có cải thiện Hơn ngành sản xuất cần vốn đầu tư cao để xây dựng nhà máy, sở vật chất nơi thuận tiện giao thương kinh tế phát triển làm thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN mạnh mẽ Top 10 ngành nghề thu hút FDI nhiều tính theo Tổng vốn đầu tư đăng ký (Triệu USD) (Lũy kế dự án cấp phép đến ngày 20/04/2021) Nguồn : Cục đầu tư nước ngồi Thơng tin truyền thơng Giáo dục đào tạo Khai khống Vận tải kho bãi Bán buôn bán lẻ; sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy Xây dựng Dịch vụ lưu trú ăn uống Sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa Hoạt động kinh doanh bất động sản Công nghiệp chế biến, chế tạo CSI Research center Nguồn: CBRE, FIA Việt Nam, CSI tổng hợp TRIỂN VỌNG NGÀNH 2021 VIỆT NAM VẪN LÀ ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN ĐĨN ĐẦU DỊNG VỐN FDI VÀ HƯỞNG LỢI ƯU ĐÃI THUẾ TỪ FTA - Nhu cầu di chuyển sở sản xuất tập đoàn đa quốc gia để cải thiện biên lợi nhuận thúc đẩy mạnh mẽ : (1) Sự gia tăng chi phí nhân công Trung Quốc; (2) Áp lực từ chiến tranh thương mại căng thẳng gia tăng quan hệ Mỹ-Trung; (3) Dịch Covid-19 đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu năm 2020 cho thấy rủi ro chuỗi sản xuất tập trung địa điểm - So với quốc gia khu vực (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan Myanmar) mức độ thu hút công nghiệp, Việt Nam vị trí tiềm cho chuyển dịch cơng ty nhờ : (1) Vị trí gần Trung Quốc với bờ biển dài, kết nối với tuyến giao thương lớn đặc biệt Việt Nam điểm đến an toàn quốc gia thành cơng việc kiểm sốt dịch COVID-19.; (2) tiền nhân cơng, chi phí lượng nhà xưởng thấp đặc biệt chi phí bất động sản cơng nghiệp cạnh tranh (3) hỗ trợ từ quyền địa phương Chính phủ ; (4) lượng lớn Hiệp định Thương mại Tự (FTA) ký kết tạo mức thuế hấp dẫn cho xuất nhiều loại hàng hóa thị trường tồn cầu Chúng cho hiệp định EVFTA giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp trì dịng vốn FDI vào Việt Nam năm tới - Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cơng ty nước nước ngồi để tăng cường thu hút sản xuất Ngồi ra, cơng ty khu cơng nghiệp cịn hưởng ưu đãi khác miễn thuế đến năm, giảm thuế đến 15 năm miễn thuế nhập CSI Research center Nguồn: CBRE, Savills, CSI tổng hợp TRIỂN VỌNG NGÀNH 2021 1 KHU VỰC TRỌNG ĐIỂM TIẾP TỤC LÀ ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG CHÍNH CỦA NGÀNH Các tỉnh thành có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, sở hạ tầng tốt để kết nối với khu vực thuộc vùng kinh tế, với cảng đường cao tốc đạt tăng trưởng mạnh giá diện tích cho thuê vào năm 2021 Đặc biệt tập chung tỉnh thành: Khu vực phía Nam • Bà Rịa-Vũng Tàu: Với tỷ lệ lấp đầy mức 79% giá cho thuê KCN thấp miền Nam,với mức giá 65 - 145 USD/m2/ kỳ , trở thành điểm sáng bất động sản KCN giai đoạn 2020-2021 nhờ vào hệ thống cao tốc cụm cảng quốc tế Cái Mép-Thị Vải • Bình Dương: So với tỉnh thành khác xung quanh TP HCM – bao gồm Đồng Nai Long An – tỉnh Bình Dương dẫn đầu thu hút vốn FDI Do đó, kỳ vọng xu hướng giá đất KCN gia tăng cho KCN Bình Dương tiếp tục đặc biệt khu vực nằm phía Bắc huyện Bắc Tân Uyên nhờ quỹ đất hữu lớn sở hạ tầng phát triển nội tỉnh Bình Dương, nguồn cung đất KCN gia tăng nhờ chuyển đổi nguồn đất ‘’đất trồng cao su’’ cách nhanh chóng dễ dàng • Long An : Với tốc độ gia tăng giá thuê đất khoảng 10%/năm khu vực Long An năm gần thể điểm đến hấp dẫn khu vực dòng vốn FDI, với yếu tố vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ, dân cư đơng đúc kết nối trực tiếp với cụm cảng Hiệp Phước, hàng hoá Cảng nước sâu Cái Mép, hay tập kết vào TP.HCM trở nên thuận tiện, tiết kiệm nhanh chóng điểm cốt lõi thu hút FDI vào Long An CSI Research center Nguồn: CBRE, CSI tổng hợp TRIỂN VỌNG NGÀNH 2021 KHU VỰC TRỌNG ĐIỂM TIẾP TỤC LÀ ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG CHÍNH CỦA NGÀNH Khu vực phía Bắc Hải Phịng : TP Hải Phịng trở thành trung tâm cơng nghiệp nhờ xuất ngày nhiều ông lớn ngành cải thiện liên tục sở hạ tầng dịch vụ hậu cần Hiện hầu hết KCN Hải Phòng nằm khu vực kinh tế Đình Vũ – Cát Hải - 15 khu kinh tế lớn Việt Nam Hải Phòng ưu tiên phát triển dự án hạ tầng theo hình thức PPP khu cơng nghiệp, khu kinh tế, cảng biển, dịch vụ hậu cần cảng biển sở hạ tầng thương mại, đặc biệt phát triển cảng nước sâu (Tân Vũ – Lạch Huyện) với vị cửa ngõ giao thương (1) thẳng sang thị trường châu Âu, châu Mỹ, trung chuyển qua cảng khu vực (2) gia tăng sức hấp dẫn việc đón nhận dịng vốn FDI từ Trung Quốc Theo quy hoạch phát triển cụm công nghiệp đến năm 2020 tầm nhìn đến 2025, đến 2025, quy mơ đất công nghiệp tăng thêm 1.377 công suất ước tính đạt 80 - 90% Bắc Ninh : Bắc Ninh nhiều người biết đến thủ phủ khu cơng nghiệp, FDI phía Bắc So với tỉnh thành khác, Bắc Ninh có nhiều lợi so sánh vị trí địa lý Nằm tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, tiếp giáp với trung tâm kinh tế lớn phía Bắc Hệ thống giao thơng thuận lợi với hệ thống đường cao tốc Hà Nội – Bắc Ninh, tuyến đường quan trọng nối liền tỉnh với trung tâm kinh tế, tạo hội tốt cho giao lưu kinh tế luân chuyển hàng hóa tỉnh Kể từ đầu năm đến nay, 13 tỉnh, thành phố có dự án khu cơng nghiệp Thủ tướng định chủ trương đầu tư, Bắc Ninh dẫn đầu với dự án Hai khu công nghiệp thuộc Bắc Ninh Thủ tướng định chủ trương đầu tư vào tháng 3/2021 khu cơng nghiệp Gia Bình II khu cơng nghiệp Quế Võ III – phân khu KCN Hải Dương Bắc Giang với sở hạ tầng tốt đường cao tốc, cụ thể đường cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn Hải Dương - Quảng Ninh kết nối với cụm cảng Hải Phịng, kỳ vọng đạt tăng trưởng tốt giá diện tích đất KCN cho thuê năm 2020 CSI Research center Nguồn: CBRE, CSI tổng hợp TRIỂN VỌNG NGÀNH 2021 Các yếu tố hỗ trợ cho khu cơng nghiệp thời gian tới bao gồm: 1) Quy hoạch khu công nghiệp Chính phủ cho giai đoạn 2021-2025 giúp tăng diện tích KCN tương lai, đặc biệt KCN lớn có tổng diện tích đất từ 1.000 trở lên, đáp ứng nhu cầu đất tập đoàn FDI lớn 2) Cải thiện sở hạ tầng đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Hà Nội - Lạng Sơn, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện cho KCN CSI Research center Nguồn: CBRE, FIA Việt Nam, CSI tổng hợp ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ CƠ HỘI MỞ RA CHO CÁC DN CÒN QUỸ ĐẤT HOẶC CÓ KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT STT Mã Điểm nhấn đầu tư: 1 Tiềm lợi nhuận từ mảng KCN ước tính tăng 2-3 năm tới GVR tiếp tục chuyển đổi đất trồng cao su (lên đến 15.000 ha) sang khu công nghiệp vị trí trọng điểm Bình Dương, Đồng Nai GVR Bình Phước Rủi ro  Chậm tiến độ chuyển đổi đất trồng cao su sang dự án khu công nghiệp Thu nhập từ bồi thường KCN VSIP NTC Kỳ vọng PHR hoàn tất việc bàn giao 345 đất cho Nam Tân Uyên (NTU) ghi nhận lợi nhuận khoảng 860 tỷ đồng Việc chuyển nhượng 691 cho VSIP ghi nhận giai đoạn 2021 – 2024 2, Thu nhập từ phát triển KCN PHR Kỳ vọng quỹ đất cho thuê 400ha KCN Tân Lập với vị giao thương thuận lợi lấp đầy toàn giai đoạn 2020 – 2024  Rủi ro pháp lý làm chậm tiến độ triển khai dự án phát triển KCN tiến độ bồi thường đất NTC VÀ VSIP Trong dài hạn, PHR doanh nghiệp có diện tích vườn cao su lớn tỉnh Bình Dương với định hướng chuyển đổi 10,000 cao su sang phát triển KCN 10 năm tới vị trị đắc địa đảm bảo triển vọng phát triển dài hạn PHR  Sự chậm trễ việc đền bù Long Hậu  Nghĩa vụ nợ IPC : LHG có nghĩa vụ hồn trả chi phí bố trí LHG Triển vọng từ quỹ đất khu công nghiệp Long Hậu – giai đoạn có tổng diện tích 123ha, tổng diện tích tái định cư cho Dự án Khu dân cư – tái định cư xã Long Hậu, thương mại lại 65ha với giá dự kiến USD 180 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê chi phí tái định cư IPC tăng thêm 206 tỷ đồng làm giảm mạnh lợi nhuận sau thuế LHG CSI Research center Nguồn: BCTN, CSI tổng hợp ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ CƠ HỘI MỞ RA CHO CÁC DN CỊN QUỸ ĐẤT HOẶC CĨ KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT STT Mã Điểm nhấn đầu tư: Rủi ro Cơng ty có 495 quỹ đất sẵn sàng cho thuê khu công nghiệp: Phú Mỹ II (BRVT) diện tích đất thương phẩm cịn lại 95 ha; Phú Mỹ mở rộng (BRVT) diện tích đất thương phẩm lại 264 ha, Quế Võ II (Bắc Ninh) diện tích đất thương phẩm cịn lại 136 IDC Trong năm 2021, doanh nghiệp bổ sung thêm quỹ đất thương phẩm lên đến 398 từ dự án khu công nghiệp Hựu Thạnh – Long An Dự án khởi công vào ngày 06/06/2020, có quy mơ 524,14 ha, dự kiến vốn đầu tư khoảng 5.253 tỷ đồng, diện tích đất công nghiệp cho thuê 398  Chậm tiến độ triển khai dự án dẫn đến nguyên nhân khơng có đột biến doanh thu Dự kiến IDC phân bổ diện tích cho thuê với mức giá khoảng 100 USD/m2 / kỳ từ năm 2020 đến năm 2069 Dự án KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh (NSHL) triển khai giai đoạn với quỹ đất 100ha, theo cơng ty bàn giao quỹ đất khoảng 60 cho nhà đầu tư Đài Loan đặt trước (đã ký MOU) KBC KCN Tràng Duệ 3: Quy mô KCN lớn với tổng diện tích 687 diện tích đất thương phẩm 456  Trong khứ, KBC có nhiều giao dịch với cá nhân ban KBC xin chủ trương đầu tư từ tỉnh xin giấy phép đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ Trong lãnh đạo công ty tổ chức liên quan có chung chủ tịch HĐQT năm 2021, KBC tiếp tục bán đất cơng nghiệp khu vực cho LG doanh nghiệp vệ tinh với với KBC ông Đặng Thành Tâm Những giao dịch nêu cần giá bán mức 90 – 100 USD/m2 giám sát chặt chẽ, tránh rủi ro quản trị gây ảnh hưởng tiêu Khả triển khai dự án Khu Đô thị Công nghiệp Tràng Cát (Hải Phịng) tổng diện tích đất 581ha, cực lên kết kinh doanh tình hình tài Cơng Hải Phịng, dự kiến phát triển thành phức hợp KCN công nghệ cao, sân golf KĐT với tổng vốn đầu tư ty sở hạ tầng lên tới 6.300 tỷ đồng; khu vực bắt đầu sôi động với tham gia Vinhomes CSI Research center Nguồn: BCTN, CSI tổng hợp ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ CƠ HỘI MỞ RA CHO CÁC DN CỊN QUỸ ĐẤT HOẶC CĨ KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT STT Mã Điểm nhấn đầu tư: Rủi ro Diện tích cho th khu cơng nghiệp đến cuối 2020 cịn khoảng 660ha, diện tích sẵn sàng cho thuê 260 Hội đồng quản trị công ty thông qua chủ trương huy động gói tín dụng từ Vietinbank với quy mơ 400 tỷ đồng Đây xem khoản giải ngân cuối tổng quy mô huy động 1.200 tỷ đồng để tập trung đền bù, giải phóng mặt 1.556 diện tích đất cơng nghiệp Chúng tơi SZC cho SZC tập trung nguồn lực hoàn thiện phần đất khu công nghiệp trước triển khai mảng dự án khu đô thị  Đơn giá đền bù giải phóng mặt tăng, thủ tục đầu tư dự án kéo dài  Tăng nợ vay để đầu tư phát triển quỹ đất, công ty chịu áp lực tài tình hình bán hàng khơng khả quan Đối với khu thị : tồn diện tích đất thương phẩm với khoảng 240ha tiềm tăng trưởng lớn năm tới Chỉ số tài doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết 2020 STT Mã CK Tên Sàn Vốn hóa thị trường (Marcap) ( Tỷ VND) Tiền + Đầu tư tc nh / TSNH (%) Doanh thu chưa thực + người mua trả tiền trước ( Tỷ VND ) GVR Tập đoàn CN Cao su VN HOSE 139,200.00 74% 9,203 0.56 -852 6% PHR Cao su Phước Hòa HOSE 7,791.20 80% 1,508 0.97 784 25% - 30% LHG KCN Long Hậu HOSE 2,125.51 40% 39 1.03 221 15% IDC IDICO HNX 10,920.00 54% 6,215 2.33 519 3% KBC TCT Đô thị Kinh Bắc HOSE 18,132.74 14% 899 1.23 -2,913 5% SZC Sonadezi Châu Đức HOSE 3,810.00 71% 799 2.49 611 %- 10% CSI Research center Nợ/VCSH (lần) CFO ( Tỷ VND ) Cổ tức (%) Nguồn: BCTN, CSI tổng hợp LIÊN HỆ TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VNCSI: csi.research@vncsi.com.vn Nguyễn Phương Linh Chuyên viên phân tích Email : linhnp@vncsi.com.vn TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU CSI Lưu Chí Kháng Trưởng phịng Trung Tâm Nghiên Cứu Email: khanglc@vncsi.com.vn Bộ phận Phân tích Ngành Doanh nghiệp Bộ phận phân tích vĩ mơ thị trường chứng khốn Đinh Hồng Hà Đỗ Quang Trung Lê Văn Thành Chuyên viên phân tích cao cấp Chuyên viên phân tích Chuyên viên phân tích Email: hadh@vncsi.com.vn Email : trungdq@vncsi.com.vn Email : thanhlv@vncsi.com.vn Nguyễn Phương Linh Vũ Thùy Dương Nguyễn Thị Quỳnh Hương Chuyên viên phân tích Chuyên viên phân tích Chuyên viên Tiếng Trung Email : linhnp@vncsi.com.vn Email : duongvt@vncsi.com.vn Email : huongntq@vncsi.com.vn Tuyên bố miễn trách nhiệm: Bản quyền thuộc Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Kiến Thiết Việt Nam (CSI), thông tin sử dụng báo cáo thu thập từ nguồn đáng tin cậy CSI khơng chịu trách nhiệm tính xác chúng Các nhận định báo cáo đưa dựa sở phân tích chi tiết cẩn thận, theo đánh giá chủ quan chúng tôi, hợp lý thời điểm đưa báo cáo Các nhận định báo cáo thay đổi lúc mà khơng báo trước Báo cáo không nên diễn giải đề nghị mua hay bán cổ phiếu CSI, nhân viên CSI có lợi ích công ty đề cập tới báo cáo CSI không chịu trách nhiệm tất hay thiệt hại hay kiện bị coi thiệt hại việc sử dụng tồn hay thơng tin ý kiến báo cáo Báo cáo không phép chép, tái cá nhân tổ chức chưa phép CSI TRỤ SỞ CSI Tầng 11 Tòa Nhà Diamond Flower, số 48 Lê Văn Lương, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Hà Nội ĐT: + 84 24 3926 0099 Webiste: https://www.vncsi.com.vn/ ... điểm đưa báo cáo Các nhận định báo cáo thay đổi lúc mà khơng báo trước Báo cáo không nên diễn giải đề nghị mua hay bán cổ phiếu CSI, nhân viên CSI có lợi ích công ty đề cập tới báo cáo CSI không... khu cơng nghiệp Thủ tướng định chủ trương đầu tư, Bắc Ninh dẫn đầu với dự án Hai khu công nghiệp thuộc Bắc Ninh Thủ tướng định chủ trương đầu tư vào tháng 3/2021 khu công nghiệp Gia Bình II khu. .. trình dịch chuyển dịng vốn FDI khu vực CÁC KHU CÔNG NGHIỆP HƯỞNG LỢI TỪ SỰ TĂNG TRƯỞNG CỦA NGÀNH CÔNG NGHIỆP CHẾ BIẾN, CHẾ TẠO Dòng vốn FDI chảy mạnh vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo cho