hiện nay, phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp đang diễn ra sôi nổi. Tại sao phân khúc thị trường này lại bỗng dưng sôi động như vậy? Để tìm hiểu vấn đề này, sau đây em xin lựa chọn đề tài: “Anh (chị) hãy cho biết nguyên nhân vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển các phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp? Nhà nước có vai trò gì trong việc giúp các nhà đầu tư trong việc phát triển phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp?” làm bài tập học kỳ của mình.
MỤC LỤC MỞ BÀI Bất động sản thị trường đầu tư tiềm mang lại hiệu kinh tế cao hấp dẫn nhà đầu tư Thị trường khơng hết nóng, đâu có lợi nhuận cao có nhà đầu tư Trong vài năm trước phân khúc trường hộ, nhà cao cấp hấp dân, lôi nhiều nhà đầu tư, đối tượng mà nhà đầu tư hướng đến đối tượng có thu nhập cao xã hội Nhưng nay, phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp diễn sôi Tại phân khúc thị trường lại dưng sôi động vậy? Để tìm hiểu vấn đề này, sau em xin lựa chọn đề tài: “Anh (chị) cho biết nguyên nhân nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp? Nhà nước có vai trị việc giúp nhà đầu tư việc phát triển phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp?” làm tập học kỳ NỘI DUNG I Lý thuyết Kinh doanh bất động sản Theo Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:“Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Đặc điểm kinh doanh bất động sản: Chủ thể: tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Hoạt động mang tính cục khu vực: Hoạt động kinh doanh gắn liền với vị trí bất động sản Những hoạt động kinh doanh địa bàn, khu vực khác khác nhau, khơng thể áp đặt mơ hình kinh doanh nơi cho nơi khác Môi trường xung quanh bất động sản có vai trị quan trọng giá trị bất động sản Hoạt động có vốn đầu tư lớn lâu dài: Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài, cơng trình bất động sản có tuổi thọ vật lí tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài hạn Hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật sách: Nhà nước quản lí tồn bất động sản từ đất đai đến cơng trình xây dựng, tài sản đất thông qua luật luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh,… Hoạt động đa ngành hoạt động kinh doanh đặc thù: Một đặc điểm thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo, thơng tin không đầy đủ cho đối tượng thị trường cung phản ứng chậm cầu Cầu phức tạp, chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm linh, tập quán, thói quen… Nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Theo Luật nhà năm 2014 quy định, giải thích nhà xã hội mà khơng giải thích nhà cho người có thu nhập thấp Tại khoản Điều Luật Nhà năm 2014 quy định: “Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này.” Từ quy định hiểu nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp thị trường nhà dành cho người hưởng sách, có hỗ trợ Nhà nước, người có thu nhập thấp xã hội II Nguyên nhân nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Cung – cầu khơng cân đối Nhu cầu nhà người thu nhập thấp lớn thị trường thường cung cấp sản phẩm giá cao Hệ nhà cao cấp thừa người có thu nhập trung bình có nhu cầu khơng mua nhà lớn Theo thống kê sơ có gần triệu lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất, có 5-7% nhà xã hội, cịn 90% phải thuê trọ bên Trên 30% hộ gia đình có diện tích nhà 36m 25% hộ gia đình có nhà kiên cố, 19% sống nhà tạm bợ Theo thống kê Bộ Xây dựng, năm 2016, nước phát triển thêm khoảng 0,5 triệu m2 nhà xã hội (NOXH) khu vực thị, đưa tổng diện tích NOXH khu vực đô thị đạt khoảng 3,3 triệu m2 Tuy nhiên, nhu cầu NOXH lớn số người có nhu cầu nhà 80% người dân khơng đủ khả tự chi trả theo chế thị trường Theo thống kê, địa bàn TPHCM có khoảng 476.000 hộ dân chưa có nhà ổn định sống chung với người thân Theo tính tốn, nhu cầu mua nhà xã hội người dân thành phố đến năm 2020 81.000 Tình trạng thiếu nhà xã hội việc đầu tư phải đòi hỏi vốn lớn, lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, việc triển khai sách phát triển nhà xã hội địa phương chậm chạp nên không hấp dẫn, lôi nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc thị trường Đến đầu năm 2016 nguồn cung hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều nhà xã hội, nhà thu nhập thấp Báo cáo Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, lượng hàng tồn kho gần 40.000 tỷ đồng, chủ yếu dự án cao cấp dự án xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh Đồng thời, tiếp tục có nhiều dự án cao cấp mở bán Lượng cung phân khúc cao cấp vượt nhu cầu Đến năm 2017, nhận thấy phân khúc thị trường nhà cao cấp chững lại tín hiệu lạc quan từ phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà đầu tư chuyển hướng phân khúc thị trường Trong thời điểm nhà giá thấp hướng đầu tư tốt nhất, rủi ro, tính khoản tốt so với lĩnh vực khác vằng, hay chứng khoán Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam 2016-2017: Toàn cảnh Dự báo” trang điện tử Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 10/12/2016, Chuyên gia tài chính, TS Cấn Văn Lực cho biết, phân khúc trung cấp, giá rẻ nhà xã hội tiếp tục tăng cao năm 2017 Nguyên phân khúc cần thiết thiếu vắng Thực tế Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận Hội nghị trực tuyến toàn quốc nhà xã hội, nhà cho công nhân sáng 07/12/2016 "So với tiêu số lượng nhà xã hội đô thị khu công nghiệp đến năm 2020 đề Chiến lược phát triển nhà quốc gia (khoảng 250.000 hộ) đến thời điểm tại, giải khoảng 28%", Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết Chính sách ưu đãi Nhà nước Hiện nay, phủ có định hướng phát triển nhà cho người thu nhập thấp nhiều chủ đầu tư uy tín gia nhập làm nhà giá rẻ, khan thị trường phân khúc nhà giá rẻ, làm cho phân khúc sôi động Nhà nước có động thái để tạo điều kiện cho phân khúc phát triển cách ban hành sách, chế tín dụng, quy định pháp luật Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS Thông tư, Nghị định kèm theo Hiện tiếp tục có quy định hướng dẫn để triển khai thực định hướng Theo Bộ Xây dựng, năm Quốc hội thông qua gói vốn 2.000 tỷ đồng, phần dành cho Chương trình hỗ trợ xây dựng nhà cho người có cơng với cách mạng, phần cịn lại bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực sách hỗ trợ nhà xã hội Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Chính sách xã hội khẩn trương tiếp nhận nguồn vốn hỗ trợ nhà xã hội, triển khai việc cho vay năm Trong gói 2.000 tỷ đồng này, dành 840 tỷ đồng để hỗ trợ xây dựng nhà cho người có cơng với cách mạng; 1.160 tỷ đồng dành cho đối tượng thu nhập thấp Nếu tính thêm nguồn vốn mà Ngân hàng Chính sách xã hội huy động thêm thành 2.320 tỷ đồng III Thực trạng việc đầu tư phát triển phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Tích cực Theo báo cáo Bộ Xây dựng, nước hoàn thành việc đầu tư xây dựng 64 dự án nhà xã hội cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 20.277 hộ, tổng mức đầu tư khoảng 4.440 tỷ đồng; tiếp tục triển khai 59 dự án nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 66.753 hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.100 tỷ đồng Nhu cầu nhà xã hội người dân cao, đặc biệt thành phố lớn, đòi hỏi đáp ứng thời gian tới Theo phân tích thị trường bất động sản chu kỳ tăng trưởng Hơn 40% tổng số chào bán thuộc phân khúc bình dân Thống kế nay: VINHOMES xây dựng 300.000 có giá từ 700 triệu đồng tỉnh thành phố năm tới Trước mắt, 07 địa bàn Tập đoàn nhắm tới để xây dựng nhà giá rẻ với thương hiệu VinCity Hà Nội, Hưng n, TP Hồ Chí Minh, Hải Phịng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh Nha Trang VIHAJICO xây dựng 5.000 có giá dao động quanh khoảng tỉ đồng HIMLAM LAND xây dựng 2.000 khu đơng Sài Gịn Tập đồn Mường Thanh tung 3.000 hộ có giá 9,5 triệu đồng/m2, diện tích 50-60 m2 Tập đồn Mường Thanh cịn cho biết tất khu đất lựa chọn xây dựng nhà giá rẻ bố trí vị trí đẹp dự án Thanh Hà Cienco quận Hà Đông, Hà Nội, sát cạnh hai khu hồ điều hòa rộng 32 ha, với mật độ xanh công viên lớn Hiện cơng trình nhà trẻ mẫu giáo, trường cấp dự án triển khai xây dựng Hạn chế Những dấu hiệu cho thấy Nhà nước có định hướng phát triển phân khúc nhà cho người thu nhập thấp Nhà nước có động thái để tạo điều kiện cho phân khúc phát triển cách ban hành sách, chế tín dụng, quy định pháp luật Tuy nhiên, sách khơng triển khai cách nhanh chóng làm cho doanh nghiệp cịn gặp khó khăn Các dự án giá rẻ thường chuyển đổi từ nhà thương mại thành nhà xã hội khoảng thời gian thị trường gặp khó khăn Doanh nghiệp phần huy động từ khách hàng theo tiến độ, phần khác, doanh nghiệp vay vốn ưu đãi cơng trình xây dựng ra, giá thành phải ưu đãi Với sách hỗ trợ thuế, lãi suất, đặc biệt gói 30.000 tỷ đồng, phân khúc nhà xã hội, nhà giá rẻ phân khúc châm mồi lửa để làm tan băng thị trường bất động sản Tuy nhiên, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng ngừng triển khai, phân khúc rơi vào khó khăn Mặc dù Quốc hội thơng qua gói 2000 tỷ đồng mang lại kỳ vọng cho phân khúc này, nhiên số tiền so với thực tế cịn thấp, chưa đáp ứng tình hình nhu cầu Do thiếu nguồn vốn hỗ trợ, điều làm khó cho nhà đầu tư lẫn người mua nhà nên nhiều doanh nghiệp phát triển nhà xã hội đề nghị nộp tiền sử dụng đất để xin chuyển dự án sang thành nhà thương mại Mặc dù nhiều ông lớn ngành bất động sản đua tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ nhiều chủ đầu tư khác tỏ e dè dù ủng hộ thị trường lẫn sách Nguyên nhân việc xây nhà giá rẻ địi hỏi chi phí lớn, giá bán nhà lại rẻ, nhiều quy định chưa rõ ràng làm cho nhiều nhà đầu tư chưa dám mạnh dạn đầu tư vào phân khúc Thêm nữa, rào cản lớn xây dựng nhà xã hội nhiều dự án xa trung tâm, xa quy hoạch nên thiếu hạ tầng hoàn chỉnh Về vốn vay, quy định dự án phê duyệt hưởng sách vay vốn ngân hàng thương mại hay Ngân hàng Chính sách Xã hội Bên cạnh sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư tạo lập phân khúc nhà xã hội, nhiều rào cản thủ tục pháp lý, hay ưu đãi đấu nối sở hạ tầng… gây trở ngại cho q trình hồn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án nhà xã hội Thủ tục để xây dựng dự án nhà xã hội phức tạp đòi hỏi thêm phần chi phí phát sinh khơng nhỏ Trong phần lãi doanh nghiệp khống chế 10%, doanh nghiệp khơng có dịng vốn mạnh họ phải kéo dãn tiến độ cắt giảm chất lượng cơng trình Khơng có khó quy chuẩn thiết kế, quy mô hộ, dự án, vật liệu nội ngoại thất, mà theo doanh nghiệp xây dựng, biến động giá nhanh qua thời gian nguyên nhân làm đội giá, gây khó khăn đầu vào lẫn đầu cho doanh nghiệp Giải pháp Việc phát triển nhà phục vụ số đông người dân có nhu cầu thu nhập khơng bảo đảm q trình dài hạn, địi hỏi chiến lược không trông đợi vào gói hỗ trợ có tính chất thời điểm Bởi vậy, để mở rộng quỹ nhà xã hội, cần tiếp cận vấn đề cách đa chiều, từ góc độ cung - cầu, tín dụng, đến vai trị Nhà nước thành viên tham gia thị trường Về lâu dài cần phải hồn thiện chế, sách, thực theo chủ trương Chính phủ để tạo môi trường hấp dẫn nhà đầu tư Nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới tiếp tục thực tái cấu thị trường bất động sản, gắn với thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia, khắc phục tình trạng cung - cầu không cân đối, phát triển đa dạng loại hàng hóa bất động sản nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà xã hội cho thuê Triển khai có hiệu chương trình hỗ trợ nhà xã hội trọng điểm; đẩy mạnh phát triển nhà xã hội khu vực đô thị, nhà cho cơng nhân; kiểm sốt chặt chẽ việc quy hoạch sử dụng quỹ đất đô thị dành cho phát triển nhà xã hội Đặc biệt đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ Tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp người dân tích cực tham gia phát triển nhà xã hội, nhà thương mại có giá bán thấp KẾT LUẬN Với sách chiến lược phát triển xã hội Chính phủ, đặc biệt quan tâm tới đối tượng có nguồn thu nhập thấp xã hội làm cho phân khúc thị trường nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp sơi động, tạo động lực hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản vào phân khúc Bên cạnh dấu hiệu tích cực vấn cịn số hạn chế vướng mắc, địi hỏi Chính phủ phải lỗ lực việc điều tiết thị trường này, thể vai trị quan trọng giúp cho người có thu nhập thấp, đối tượng sách tiếp cận nhà xã hội, nhà dành cho người có thu nhập thấp 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 http://xigrandcourt.com.vn/tin-tuc/chinh-sach-phat-trien-nha-o-xa-hoi-lam-tan- bang-thi-truong-bds http://kinhtevadubao.vn/chi-tiet/91-7310-nam-2017-phan-khuc-thi-truong-bat- dong-san-nao-se-soi-dong.html http://ndh.vn/infographic-vi-sao-nha-o-gia-re-la-phan-khuc-vang-nam-2017 20170206043612814p4c148.news http://cafef.vn/phat-trien-nha-o.html 10 http://www.nhandan.com.vn/cuoituan/chuyen-de/item/29387102-nha-o-xa-hoitruoc-ap-luc-phat-trien-ben-vung.html 11 ... mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Đặc điểm kinh doanh bất động sản: ... học kỳ NỘI DUNG I Lý thuyết Kinh doanh bất động sản Theo Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:? ?Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận... loại hàng hóa bất động sản nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà xã hội cho thuê Triển khai có hiệu chương trình hỗ trợ nhà xã hội trọng điểm; đẩy mạnh phát triển nhà xã hội khu vực đô thị, nhà cho công