HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG hợp ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất QUA THỰC TIỄN tại văn PHÒNG CÔNG CHỨNG lê đạo, THÀNH PHỐ TAM kỳ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHĨA K24 HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG LÊ ĐẠO, THÀNH PHỐ TAM KỲ Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TRỊNH CHÂU GIANG Đà Nẵng - 3/2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA K24 HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG LÊ ĐẠO, THÀNH PHỐ TAM KỲ Thời gian thực tập : 17/02/2022 - 24/3/2022 Địa điểm thực tập : Văn phịng cơng chứng Lê Đạo Giáo viên hướng dẫn : Ths.Nguyễn Văn Phúc Sinh viên thực : Nguyễn Trịnh Châu Giang Lớp : LKT Mã số sinh viên : 24208603543 Đà Nẵng - 3/2022 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập với đề tài “Hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, Thành phố Tam Kỳ”, nỗ lực thân, em nhận nhiều quan tâm giúp đỡ tập thể cá nhân Trước hết, em xin gửi tới tồn thể thầy, giáo Khoa Luật thầy,cô giáo trường Đại học Duy Tân lời cảm ơn chân thành Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Giảng viên hướng dẫn thầy Nguyễn Văn Phúc, người tận tâm hướng dẫn em suốt trình thực tập thực đề tài Ngồi ra, em cịn nhận giúp đỡ nhiệt tình từ anh chị Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, đặc biệt người hướng dẫn công chứng viên Lê Đạo Qua đây, em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo anh chị Văn phịng tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi để em có kiến thức cần thiết Trong suốt q trình thực tập hồn thiện báo cáo thực tập, kiến thức thân cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót.Em kính mong nhận ý kiến đóng góp từ quý thầy cô đơn vị thực tập Cuối cùng, em xin kính chúc q thầy, dồi sức khỏe thành cơng nghiệp Đồng kính chúc cơ, chú, anh, chị Văn phịng cơng chứng Lê Đạo dồi sức khỏe, đạt nhiều thành công công việc Sinh viên thực Nguyễn Trịnh Châu Giang MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Giải thích BLDS Bộ luật dân CCV Công chứng viên HĐCC Hoạt động công chứng HĐGD Hợp đồng giao dịch QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VPCC Văn phịng cơng chứng DANH MỤC BẢNG BIỂU Số hiệu Bảng 2.1 Bảng 2.2 Biểu đồ 2.2 Nội dung Cơ cấu tổ chức nhân Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ Thống kê hoạt động cơng chứng văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ giai đoạn 2019-2021 Biểu đồ kết đạt giai đoạn 2019-2021 Trang 18 19 20 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Sự xuất kinh tế thị trường, kinh tế hàng hóa làm cho mối quan hệ xã hội phát triển Gây khó khăn, thiệt hại cho cơng dân, quan, tổ chức Nhà nước Đặc biệt cần đảm bảo tính bí mật, minh bạch hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì khơng phủ nhận “Đất đai” tài sản vơ giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nơi phân bố dân cư ngành kinh tế phận bản, thành phần quan trọng môi trường sống Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư nhu cầu người dân kéo theo thay đổi đáng kể đất đai Đặc biệt,việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây nhiều khó khăn cơng tác quản lý đất đai ảnh hưởng đến quyền lợi ích người dân Vì việc cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề quan trọng ý nghĩa cá nhân, chủ thể hoạt động pháp luật liên quan đến đai, cụ thể quyền sử dụng đất Để nhằm hỗ trợ cho cá nhân, văn phịng cơng chứng đời đóng vai trị quan trọng việc tư vấn giải vụ việc cách nhanh chóng, kịp thời Qua tìm hiểu, tơi biết Văn phịng cơng chứng Lê Đạo nơi cung cấp dịch vụ pháp lý đa dạng nhiều lĩnh vực.Hơn nữa, nhận thấy môi trường làm việc chuyên nghiệp, hội tốt cho bạn trẻ thực tập trường có điều kiện học hỏi Từ thực tiễn mà định lựa chọn đề tài thực tập: “Hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam kỳ” Chuyên đề lần kết trình thực tập, nghiên cứu thời gian tuần Văn phịng cơng chứng Lê Đạo Tình hình nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vấn đề thu hút quan tâm nghiên cứu giới học luật nước ta Thời gian qua có số cơng trình nghiên cứu khoa học liên quan đến vấn đề công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình sau đây: Luận văn thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Những vấn đề lý luận thực tiễn” năm 2013 tác giả Nguyễn Hoài Nam Đại học Quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sĩ Luật học: “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” năm 2015 tác giả Phạm Thị Thanh Vân Đại học Quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sĩ Luật học: “Chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế theo quy định Luật đất đai năm 2013” năm 2015 tác giả Nguyễn Ngọc Anh Đại học Quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sĩ Luật học: “Giải tranh chấp tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng” Nhìn chung nghiên cứu có cách xử lý khác hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều mang đến cho tác giả nhìn tồn diện loại hợp đồng Tuy nhiên, việc làm chưa giải triệt để lý luận hoạt động cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, sở kế thừa ưu điểm tác giả trước, tiếp tục sâu nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ qua thực tiễn Văn phịng cơng chứng Lê Đạo Việc nghiên cứu đề tài không đảm bảo tính mới, tính cần thiết, tính thời mà cịn phù hợp với xu mới, tình hình trình hội nhập quốc tế Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích:Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phịng cơng chứng, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đề phương hướng, giải pháp nhằm hồn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phịng Cơng Chứng Để đạt mục đích đề tài có nhiệm vụ: Thứ nhất: tìm hiểu quy định hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai: phân tích thực tiễn văn phịng cơng chứng Lê Đạo Thứ ba: đề xuất đưa số quan điểm, giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt cộng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phịng cơng chứng Lê Đạo Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn văn phòng công chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Những khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân ưu điểm trình hoạt hoạt động cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, thành phố Tam Kỳ - Phạm vi thời gian: Từ Năm 2019 đến năm 2021 - Phạm vi khơng gian: Tại văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích Phân tích hoạt động cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thấy mặt tích cực mặt hạn chế Đánh giá chi tiết chất lượng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất Văn phịng cơng chứng Lê Đạo Phương pháp tổng hợp Các số liệu văn phịng cơng chứng sâu vào việc so sánh, đánh giá thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tìm bất cập hạn chế nguyên nhân pháp luật quy định rõ Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung chuyên đề gồm chương: Chương 1: Những vấn đề công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phòng công chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ 10 Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ nhận điều kiện cơng chứng, thấy đủ điều kiện nhận hồ sơ, thiếu yêu cầu bổ sung từ chối tiếp nhận không đủ điều kiện công chứng theo Luật định Bước 3: Ngay sau nhận đủ hồ sơ, phận nghiệp vụ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch (Trong thời gian khoảng 30 -45 phút) Hợp đồng giao dịch sau soạn thảo chuyển sang Công chứng viên thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, chuyển cho bên đọc lại Bước 4: Các bên sau đọc lại, khơng có u cầu chỉnh sửa ký/điểm vào trang hợp đồng (theo hướng dẫn) Công chứng viên ký sau để chuyển sang phận đóng dấu, lưu hồ sơ trả hồ sơ Bước 5: Người yêu cầu công chứng bên nộp lệ phí, thù lao cơng chứng, nhận hợp đồng, giao dịch công chứng quầy thu ngân, trả hồ sơ 18 Chương 2: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG LÊ ĐẠO, THÀNH PHỐ TAM KỲ 2.1 Khái quát Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ 2.1.1 Chức năng, nhiệm vụ Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, Thành phố Tam kỳ hoạt động theo hình thức doanh nghiệp tư nhân Được thành lập vào hoạt động từ ngày 11/06/2014 văn phòng tốt Trụ sở tại: 299 Phan Châu Trinh, Phường Phước Hòa,Thành phố Tam Kỳ, Tỉnh Quảng Nam Mã số thuế:4000988362 Văn phịng cơng chứng Lê Đạo có chức thực chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn bản, tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Sau thành lập vào năm 2014 , hoạt động công chứng VPCC Lê Đạo ổn định vào nề nếp, công chứng viên, chun viên văn phịng khơng ngừng học hỏi vươn lên Để thực thắng lợi nhiệm vụ trị, từ đầu năm Văn phòng chủ động xây dựng kế hoạch công tác gắn liền với việc phục vụ nhiệm vụ trị địa phương giai đoạn để có kế hoạch phục vụ tốt yêu cầu công chứng cá nhân tổ chức góp phần phục vụ tốt chủ trương sách phát triển kinh tế địa phương Bên cạnh đó, Văn phịng cơng chứng cịn thực số hoạt động nghiệp vụ cụ thể sau: - Công chứng hợp đồng, giao dịch theo quy định pháp luật công chứng như: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng tặng cho nhà đất, hợp đồng chấp bất động sản, hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền, di chúc, văn thỏa thuận phân chia di sản, văn khai nhận di sản, văn từ chối nhận di sản, công chứng dịch, công chứng thỏa thuận tài sản vợ chồng… 19 - Chứng thực từ chính, chứng thực giấy tờ, văn quan, tổ chức có thẩm quyền Việt Nam; quan, tổ chức có thẩm quyền nước ngồi; quan, tổ chức có thẩm quyền Việt Nam liên kết với quan, tổ chức có thẩm quyền nước cấp chứng nhận theo quy định nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký (trừ việc chứng thực chữ ký người dịch) chứng thực hợp đồng, giao dịch 2.1.2 Cơ cấu, tổ chức Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ Văn phịng cơng chứng Lê đạo thành lập hoạt động từ năm 2014 văn phịng cơng chứng có dịch vụ tốt Người đại diện theo pháp luật Văn phịng cơng chứng Trưởng Văn phịng cơng chứng Hiện nay, văn phịng có tổng số thành viên gồm: có 01 trưởng Văn phịng, 02 CCV, 01 chuyên viên, 01 văn thư, 01 nhân viên kế toán TRƯỞNG VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG VIÊN CHUN VIÊN VĂN THƯ KẾ TOÁN Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức nhân Văn phịng cơng chứng Lê Đạo,thành phố Tam Kỳ Văn phịng cơng chứng có chức hoạt động thơng qua điều lệ,nội dung Văn phịng cơng chứng đảm bảo hoạt động, tuân thủ theo quy định pháp luật Cụ thể : Trưởng văn phịng cơng chứng: người đại diện pháp luật, trực tiếp giám sát, điều hành hoạt động văn phòng.Trưởng văn phòng người chịu trách nhiệm cao đưa định cuối liên quan đến hoạt động.Ngồi ra, trưởng văn phịng cịn có quyền nghĩa vụ khác liên quan đến hoạt động quản lý theo quy định pháp luật công chứng Công chứng viên: chịu trách nhiệm thực công việc tiếp nhận hồ sơ công chứng tư vấn, giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ; hướng dẫn người yêu cầu công chứng bổ 20 sung,cung cấp giấy tờ có liên quan;thực công chứng hợp đồng,giao dịch,bản dịch Đối với hồ sơ cơng chứng phực tạp,cơng chứng viên phải trình Trưởng Văn phịng cơng chứng xem xét, định Chun viên:có nhiệm vụ hỗ trợ CCV tiếp nhận yêu cầu công chứng từ người yêu cầu công chứng; kiểm tra giấy tờ cần thiết theo yêu cầu trường hợp hợp đồng,giao dịch; soạn thảo hợp đồng giao dịch hướng dẫn công chứng viên; hỗ trợ công chứng viên người yêu cầu công chứng q trình thụ lý cơng chứng hồ sơ cơng chứng Văn thư: quản lý, sử dụng dấu văn phịng, trực tiếp đóng dấu vào cơng văn đến văn phịng, đóng dấu vào hợp đồng, giao dịch, dịch,bảo y văn chứng thực, thực công việc liên quan đến lữu trữ hồ sơ cơng chứng Kế tốn: tính phí thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng, khoản thu phí khác liên quan đến hoạt động cơng chứng trả lương cho nhân viên, báo cáo thuế hàng tháng, lập báo cáo thuế hàng năm 2.2 Thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ Bảng 2.2 Thống kê hoạt động công chứng văn phịng cơng chứng Lê Đạo,Thành phố Tam Kỳ giai đoạn 2019-2021 Tỉ lệ Phân Công chứng hợp loại đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công chứng hợp đồng giao dịch khác (%) Tổng số Quyền sử Hợp đồng (việc) dụng đất khác Năm 2019 224 1.357 1.581 14,17% 85,83% 2020 133 1.152 1.285 10,36% 89,64% 2021 189 1.229 1.418 13,33% 86,67% ( Nguồn: Báo cáo số liệu tổng kết năm 2018-2021 văn phịng cơng chứngLê Đạo,Thành phố Tam Kỳ ) Biểu đồ 2.2: Biểu đồ kết đạt giai đoạn 2019-2021 Kết đạt được: Theo số liệu thống kê từ Văn phịng cơng chứng Lê 21 Đạo 03 năm qua qua từ giai đoạn 01/01/2019 đến 30/12/2021 tiến hành cơng chứng 4284 việc Trong cơng chứng 546 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm 23,39% Bảng thống kê cho thấy tổng số việc mà VPCC Lê Đạo tiến hành thực Nhìn chung, số việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng giảm không đồng năm Năm 2019 văn phịng tiến hành cơng chứng 1.357 vụ việc, có 1.357 cơng chứng hợp đồng khác chiếm tỉ lệ lớn 85,83%, lại 224 vụ việc liên quan đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỉ lệ có 14,17% Năm 2020, cơng chứng tổng 1.285 vụ việc, số lượng hợp đồng khác 1.152 vụ việc chiếm tỉ lệ 89,64%, số vụ việc liên quan đến công chứng quyền sử dụng đất 133 vụ chiếm 10,36%, năm có số vụ cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp vòng năm kể lại Từ năm 2020 số lượng vụ việc công chứng giảm 72 vụ so với năm 2019, cơng chứng quyền sử dụng đất giảm 3,81% (91 vụ) so với 2019 Từ năm 2020 đến 2021 số vụ việc công chứng có chiều hướng tăng, có 1.418 vụ việc cơng chứng, 1229 vụ cơng chứng hợp đồng giao dịch khác chiếm 86,67%, cơng chứng có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 189 vụ chiếm 13,33% Số vụ việc công chứng liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2021 tăng 2,97% so với 2020 giảm 0,84% so với 2019 Theo biểu đồ ta thấy, số lượng hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất có xu hướng tăng vịng năm trở lại Cho thấy nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày cao, đặc biệt trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây kết trình Văn phòng nỗ lực, nâng cao chất lượng dịch vụ, trình độ chun mơn cơng tác cơng chứng Nhìn chung, hoạt động cơng chứng thời gian qua không nhiều bệnh dịch diễn văn phịng đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, xã hội, bảo đảm tính an tồn pháp lí cho hợp đồng, giao dịch, đáp ứng nhu cầu người dân tạo lập môi trường pháp lí thuận lợi đáng tin cậy cho hoạt động đầu tư, thương mại bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế 22 2.3 Đánh giá thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phịng cơng chứng Lê Đạo, Thành phố Tam kỳ 2.3.1 Những ưu điểm Thứ nhất, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập mặt pháp lý quan hệ hợp đồng việc xác lập đủ tạo chứng đáng tín cậy loại giấy tờ khác Giúp người dân bảo vệ quyền lợi ích phát sinh tranh chấp giao dịch dân Thứ hai, văn phòng thể thái độ cách phục vụ chuyên nghiệp với người, tận tình hướng dẫn cho người dân giấy tờ cơng chứng.Đảm bảo tính pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, ổn định xã hội, bảo đảm tính pháp lý nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba, thông qua tư vấn công chứng viên giúp cho người dân không hiểu gặp rắc rối với hồ sơ giải thích cặn kẽ Góp phần hạn chế lừa đảo, lừa dối giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, tạo tin tưởng nâng cao giá trị uy tín khách hàng, thuận lợi cho việc kinh doanh người dân 2.3.2 Những khó khăn, vướng mắc Hiện nay, quy định pháp luật công chứng chứng thực giao dịch bảo đảm ban hành đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho Văn phịng cơng chứng Tuy nhiên, trình thực quy định liên quan đến vấn đề này, VPCC gặp số khó khăn vướng mắc, cụ thể sau: Thứ nhất, việc cơng chứng Giấy chứng nhận QSDĐ cịn nợ thuế Thực tế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phép chủ sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ thuế nhà nước thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ Nhưng công chứng loại giấy tờ để chấp vay vốn ngân hàng CCV phải thực nghĩa vụ tài với Nhà nước trước tiến hành công chứng hợp đồng chấp Điều đặt người vay vốn vào tình khó khăn cản trở việc hộ kinh doanh, cá nhân, doanh nghiệp vừa nhỏ tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng Thứ hai, trường hợp bên chuyển nhượng uỷ quyền cho người khác thực việc chuyển nhượng cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, văn 23 phịng cơng chứng khó khăn đề nghị người yêu cầu công chứng phải cung cấp hợp đồng uỷ quyền để lưu hồ sơ hay cần lưu sử dụng để đối chiếu; Trường hợp người yêu cầu công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ lâu chưa thực đăng ký sang tên, đến đề nghị hủy hợp đồng lập Thứ ba, Luật cơng chứng có quy định trường hợp khơng điểm phải có người làm chứng, trình tự, thủ tục thực khơng có quy định Điều gây nhiều khó khăn cho VPCC cơng chứng viên thực công chứng mà người không điểm để thực việc công chứng pháp luật Thứ tư, pháp luật quy định trường hợp phép chấp đất chuyển nhượng, đất giao,… Tuy nhiên, việc phân biệt khó khăn khó có phân biệt trường hợp phép chấp đất nhận chuyển nhượng, đất giao, đất thuê, đất thuộc quyền sử dụng tổ chức Và số trường hợp, chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, không chấp để bảo đảm nghĩa vụ khác phi sản xuất, kinh doanh Thứ năm, khác với tài sản chấp nhiều nơi, nghĩa vụ đến hạn, nghĩa vụ coi đến hạn xử lý tài sản bảo đảm, việc chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, bị xung đột pháp luật, hai loại tài sản bất động sản lại có chế độ pháp lý khác Bất động sản đất đất khối tài sản chung, tách rời Nếu chấp thứ, tài sản khơng chấp, vơ khó khăn xử lý, đặc biệt trường hợp chấp nơi khác 2.3.3 Nguyên nhân Thứ nhất, quan có thẩm quyền cịn bng lỏng, hoạt động thiếu hiệu khơng mang tính hệ thống HĐCC Sự phối hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Cơ quan tài nguyên môi trường cấp; Cơ quan thi hành án dân cấp quan, tổ chức khác có liên quan với hoạt động cung ứng dịch vụ công chứng chưa đồng bộ, chưa có phối hợp chặt chẽ với Cơ quan cấp loại giấy tờ, tài liệu giấy tờ vê hộ tịch, hộ khẩu, 24 phối hợp quan chưa đồng bộ, chưa tốt, chế vận hành nhiều mối quan hện bất hợp lý Thứ hai, Sở Tư pháp chưa rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định hướng dẫn văn quan nhà nước cấp theo thẩm quyền, dẫn đến việc hoạt động công chứng địa bàn gặp nhiều khó khăn, khó khăn cho việc quản lý chặt chẽ hoạt động bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân Điều đáng quan tâm nhà nước cần phải quan tâm đến việc tham mưu cho UBND cấp tỉnh ban hành đề án để phát triển tổ chức hành nghề công chứng theo quy hoạch hợp lý Thứ ba, trình độ pháp lý kỹ hành nghề công chứng CCV hành nghề Văn phịng cơng chứng chưa cao, khơng có đồng Việc đào tạo, tập huấn, nâng cao bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp cho công chứng viên phát triển cho đội ngũ công chứng viên kế cận thời gian qua chưa quan tâm mức Khả xử lý vấn đề hoạt động tư vấn hỗ trợ công chứng chưa đáp ứng nhu cầu người dân Thứ tư, sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động công chứng chưa đáp ứng nhu cầu nhân dân Văn phịng cơng chứng, đủ phịng cho cơng chứng viên, cán cơng chứng dẫn đến tình trạng ùn tắc, chen lấc, gây nhiều khó khăn thực hoạt động công chứng, dẫn đến phục vụ chưa hiệu cho người dân Thứ năm, chưa có phương tiện kỹ thuật tiên tiến để kiểm tra văn bằng, công chứng giấy tờ tài liệu giả mạo Việc kiểm tra chủ yếu thực mắt thường kĩ thuật làm giả, làm nhái ngày tinh vi đại nên khó phát sai phạm, giả mạo để xử lý kịp thời Thứ sáu, hành nghề Công chứng nghề tiềm ẩn rủi ro cao, nên theo quy định pháp luật tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho CCV hành nghề đơn vị Cịn nhiều tổ chức mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để đối phó, mức bảo hiểm trách nhiệm khơng cao, hỗ trợ phần bồi thường có xảy rủi ro, gánh nặng dồn lên tổ chức hành nghề công chứng công chứng viên 25 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG LÊ ĐẠO, THÀNH PHỐ TAM KỲ 3.1 Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, nên sửa đổi Luật Đất đai Bộ luật Dân theo hướng, có quy định rõ trường hợp nhận chấp riêng tài sản gắn liền với đất riêng (chẳng hạn hai loại không chấp trường hợp quyền sử dụng đất không phép chấp cơng trình xây dựng trái phép) Các trường hợp cịn lại, việc chấp bất động sản phải gắn liền với đất ngược lại Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, tổ chức kinh tế không chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất khơng có quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh, mà chấp cho tổ chức, cá nhân để bảo đảm cho nghĩa vụ dân Thứ hai, Luật công chứng nên điều chỉnh công chứng chứng thực Như vậy, phải đổi tên thành luật công chứng chứng thực UBND cấp xã, huyện làm nhiệm vụ chứng thực Phịng Cơng chứng hay Văn phịng Cơng chứng làm nhiệm vụ công chứng, sang sân coi vi phạm Cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam nước ngồi làm nhiệm vụ chứng thực cơng chứng Thứ ba, quy định hình thức,trình tự thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa hợp lý qua thực tiễn cho thấy, nhiều người dân gặp khơng rắc rối đến quan có thẩm quyền để thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nơi hiểu áp dụng cách khác Thông thường, sau bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực hồn tất thủ tục cơng chứng, chứng thực hợp đồng tiếp tục thực việc đăng ký trước bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bên nhận chuyển quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Vậy nên thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất câu hỏi khơng người thắc mắc 26 trình thực thi pháp luật Điều 502 Điều 503 Bộ luật Dân năm 2015 quy định thủ tục thực hợp đồng quyền sử dụng đất hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Thứ tư, phí cơng chứng để bên tự thoả thuận theo chế thị trường hợp lý VPCC tự xây dựng biểu giá khoản thu khác thù lao công chứng, chi phí thực cơng việc cụ thể Hơn nữa, văn phịng cơng chứng tư phải đầu tư nhiều chi phí mở rộng thuê thêm địa điểm, nhân viên, thiết bị… Nếu bó cứng mức phí phịng cơng chứng nhà nước tạo cạnh tranh khơng bình đẳng Vì phịng cơng chứng nhà nước có q nhiều lợi sở hạ tầng ngân sách hỗ trợ nhà nước Hơn tự chủ phí chất lượng dịch vụ tốt nhiều lo chuyện chi phí q cao thị trường tự điều tiết, tính phí cao khơng có khách hàng Nhiều sản phẩm, dịch vụ cho dù nhà nước có cố gắng điều chỉnh đưa quy định cứng giá đến đâu không phù hợp cuối phải để thị trường tự điều tiết Dịch vụ công chứng dịch vụ pháp lý thơng thường hồn tồn tự điều tiết Thứ năm, xã hội hoá dịch vụ cơng chứng bước tiến tích cực trình hội nhập Làm điều ba đối tượng nhà nước, người cung ứng dịch vụ người sử dụng dịch vụ có lợi Vì thế, để xã hội hoá dịch vụ hiệu phải cần có khung pháp lý đầy đủ quy định chặt chẽ, cụ thể lĩnh vực công chứng Bộ Tư pháp cần tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đầy đủ cho luật sư công chứng viên Thứ sáu, cần xóa bỏ phân biệt, không để tồn phân biệt giá trị cơng chứng loại hình phịng cơng chứng Cơng chứng viên công chức Nhà nước hay công chứng viên công chức Nhà nước phải chịu trách nhiệm sản phẩm công chứng người dân Chỉ làm việc theo quy định pháp luật trường hợp thực khơng Chính lẽ cần phải có tuyên truyền mạnh mẽ hoạt động công chứng Thứ bảy, nên để Luật sư cung ứng dịch vụ pháp lý đồng thời cơng chứng viên họ có nhu cầu có đủ điều kiện theo quy định pháp luật Điều phù hợp với thông lệ quốc tế cho luật sư thân 27 chủ Chứng thực giao dịch, giấy tờ dịch vụ mà luật sư cung ứng cho khách hàng Tách công chứng khỏi luật sư phá vỡ nhiều nguyên tắc tác nghiệp, bảo mật thông tin, hạn chế trách nhiệm đại diện… đặc biệt không phù hợp với pháp luật 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, Thành phố Tam kỳ 3.2.1 Đối với Văn phịng cơng chứng Lê Đạo Để nâng cao chất lượng hiệu hoạt động cơng chứng Văn phịng cơng chứng Lê Đạo xin đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, Văn phịng cơng chứng Lê Đạo cần triển khai thực tốt Luật Công chứng nghị định 29/2015/NĐ-CP để người dân thuận lợi đến công chứng loại văn bản, hợp đồng giao dịch.,… Làm công tác tâm lý, tạo tin tưởng cho người dân để họ thấy an toàn, yên tâm thoải mái đến văn phịng cơng chứng Thứ hai, thực hoạt động công chứng theo quy định pháp luật trường hợp Đặc biệt cần xem xét kĩ cẩn thận văn bản, giấy tờ hoạt động công chứng, tránh trường hợp cơng chứng phải mờ hay giả, vi phạm quy định pháp luật Thứ ba, phát triển việc cơng chứng lưu động, có nghĩa theo thời gian thông báo công khai từ trước, công chứng viên đến tận sở để tiến hành hướng dẫn, giải pháp, thu nhận hồ sơ chứng nhận cơng chứng Từ đáp ứng nhu cầu tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia hoạt động cơng chứng Thứ tư, 6nhằm nâng trình độ, đạo đức nghề nghiệp thái độ CCV Điều kiện tuyển dụng CCV phải khắt khe nhằm đảm bảo phát triển bền vững CCV Đồng thời, địa vị pháp lý công chứng viên quy định rõ ràng hơn, quy định rõ công chứng viên chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức xã hội nghề nghiệp công chứng viên; bổ sung quy định người miễn đào tạo phải tham gia khóa bồi dưỡng nghiệp vụ cơng chứng trước đề nghị bổ nhiệm công chứng Sửa đổi quy định tập hành nghề công chứng theo hướng không miễn Siên viên Tăng Tùng Lâm (2017) , công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng Văn Phòng công chứng Hồng Hà 28 đào tạo nghề công chứng mà giảm thời gian tập đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng trước đây; bổ sung quy định kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, quy định công chứng viên hành nghề đến 65 tuổi; bổ sung quy định kiểm tra tổ chức kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên Thứ năm, phát triển việc công chứng lưu động, có nghĩa theo thời gian thơng báo công khai từ trước công chứng viên đến tận sở để tiến hành hướng dẫn, giải quyết, thu nhận hồ sơ chứng nhận công chứng Để từ đáp ứng nhu cầu tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia hoạt động công chứng 3.2.2 Đối với quan có liên quan Thứ nhất, phải có lộ trình cụ thể, khả thi để hồn thiện hệ thống tổ chức hàng nghề cơng chứng để thực công chứng hợp đồng UBND cấp tỉnh xây dựng kế hoạch củ thể, hỗ trợ địa điểm ban đầu để khuyến khích thành lập Văn phịng cơng chứng huyện vùng sâu, vùng xa, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể thực việc công chứng hợp đồng Thứ hai, tăng cường công tác kết hợp với quan có thẩm quyền việc cơng khai tun truyền, phổ biến Luật công chứng, đặc biệt công chứng liên quan đến việc cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền đất tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức cá nhân đến tham gia giao dịch Văn phòng Thứ ba, cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai, phải diễn cách dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Bởi điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 KẾT LUẬN Hiện pháp luật hành quy định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, văn giao dịch quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật; bảo đảm tính an tồn pháp lý cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần tạo mơi trường pháp lý thuận lợi tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng tiến trình cải cách hành Tuy nhiên, việc công chứng người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế, bất cập cịn có nhiều ý kiến khác chưa đến thống Việc hệ thống văn pháp luật liên quan chồng chéo, chưa có quy định cụ thể gây khó khăn cơng tác cơng chứng nói chung đặt biệt công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, đề tài hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn Văn phịng cơng chứng Lê Đạo Tuy thực tiễn hoạt động công chứng Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, song phần phản ánh thực trạng chung công tác công chứng giai đoạn Đề tài đề xuất số giải pháp sửa đổi luật đất đai, luật công chứng văn quy phạm pháp luật khác có liên quan: cơng tác quản lý đất đai; công tác ban hành, áp dụng quy định, quy chế, sách liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A.Văn quy phạm pháp luật Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật cơng chứng, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Nghị định số 29/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Công chứng B.Tài liệu tham khảo Nguyễn Thị Thu Hồng (2022), thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất https://tailieu.vn/doc/thu-tuc-cong-chung-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-2510710.html, ngày 08/02/2022 Nguyễn Thị Phúc Vy,nâng cao chất lượng dịch vụ cơng chứng văn phịng cơng chứng Bảo Tồn https://www.slideshare.net/trongthuy2/luan-van-chat-luong-dich-vu-cong-chungcua-van-phong-cong-chung, tháng 12/2019 Tăng Tùng Lâm , công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng Văn Phòng công chứng Hồng Hà https://123docz.net/document/4777065-cong-chung-hop-dong-chuyen-nhuongquyen-su-dung-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-viet-nam-hien-hanh-va-thuc-trangap-dung-tai-van-phong-cong-chung-hong.htm, tháng 08/2017 DANH MỤC TÀI LIỆU SƯU TẦM 10 Hồ sơ công chứng số 2893 ngày 30/12/2021 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 32 ... Thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phịng cơng chứng Lê Đạo ,Thành phố Tam Kỳ Bảng 2.2 Thống kê hoạt động công chứng văn phịng cơng chứng Lê Đạo ,Thành phố. .. hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn Văn phòng công chứng Lê Đạo ,Thành phố Tam Kỳ 10 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG... Chương 2: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG LÊ ĐẠO, THÀNH PHỐ TAM KỲ 2.1 Khái quát Văn phịng cơng chứng Lê Đạo ,Thành phố Tam Kỳ 2.1.1