ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI
VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG LÊ ĐẠO, THÀNH PHỐ TAM KỲ
3.1. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, nên sửa đổi Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự theo hướng, có quy định
rõ trường hợp nào được nhận thế chấp riêng và tài sản gắn liền với đất riêng (chẳng hạn một trong hai loại không được thế chấp như trong trường hợp quyền sử dụng đất khơng được phép thế chấp hoặc cơng trình xây dựng trái phép). Các trường hợp cịn lại, thì việc thế chấp bất động sản phải gắn liền với đất và ngược lại.
Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, tổ chức kinh tế không chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất khơng chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh, mà được thế chấp cho mọi tổ chức, cá nhân và để bảo đảm cho mọi nghĩa vụ dân sự.
Thứ hai, Luật công chứng nên điều chỉnh cả công chứng và chứng thực. Như
vậy, cũng sẽ phải đổi tên thành luật công chứng và chứng thực. UBND cấp xã, huyện chỉ làm nhiệm vụ chứng thực và Phịng Cơng chứng hay Văn phịng Cơng chứng chỉ làm nhiệm vụ công chứng, sang sân nhau coi như vi phạm. Cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài làm cả 2 nhiệm vụ chứng thực và công chứng.
Thứ ba, quy định về hình thức,trình tự thủ tục xác lập hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ chưa hợp lý qua thực tiễn cho thấy, cịn nhiều người dân đã gặp khơng ít rắc rối khi đến các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất vì mỗi nơi sẽ hiểu và áp dụng một cách khác nhau. Thông thường, sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện hồn tất thủ tục cơng chứng, hoặc chứng thực hợp đồng thì tiếp tục thực hiện việc đăng ký trước bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bên nhận chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào là câu hỏi khơng ít người thắc mắc
trong q trình thực thi pháp luật. Điều 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Thứ tư, phí cơng chứng để các bên tự thoả thuận theo cơ chế thị trường là hợp
lý nhất. VPCC có thể tự xây dựng biểu giá các khoản thu khác cũng như thù lao cơng chứng, chi phí thực hiện cơng việc cụ thể . Hơn nữa, các văn phịng cơng chứng tư phải đầu tư rất nhiều chi phí như mở rộng hoặc thuê thêm địa điểm, nhân viên, thiết bị… Nếu bó cứng mức phí như các phịng cơng chứng nhà nước thì sẽ tạo sự cạnh tranh khơng bình đẳng. Vì các phịng cơng chứng nhà nước đã có q nhiều lợi thế về cơ sở hạ tầng và ngân sách hỗ trợ nhà nước. Hơn nữa tự chủ về phí chất lượng dịch vụ sẽ tốt hơn rất nhiều sẽ không phải lo chuyện chi phí q cao vì thị trường tự điều tiết, ai tính phí cao sẽ khơng có khách hàng. Nhiều sản phẩm, dịch vụ cho dù nhà nước có cố gắng điều chỉnh đưa ra những quy định cứng về giá đến đâu cũng sẽ là không phù hợp và cuối cùng vẫn phải để thị trường tự điều tiết. Dịch vụ công chứng chỉ là một dịch vụ pháp lý thơng thường hồn tồn có thể tự điều tiết.
Thứ năm, xã hội hố dịch vụ cơng chứng sẽ là một bước tiến tích cực trong
quá trình hội nhập. Làm được điều này cả ba đối tượng nhà nước, người cung ứng dịch vụ và người sử dụng dịch vụ đều có lợi. Vì thế, để xã hội hố dịch vụ này được hiệu quả phải cần có một khung pháp lý đầy đủ quy định chặt chẽ, cụ thể về lĩnh vực công chứng. Bộ Tư pháp cần tổ chức những lớp tập huấn, đào tạo đầy đủ cho các luật sư và cơng chứng viên.
Thứ sáu, cần xóa bỏ sự phân biệt, khơng để tồn tại sự phân biệt về giá trị cơng
chứng giữa các loại hình phịng cơng chứng. Cơng chứng viên là công chức Nhà nước hay công chứng viên không phải là công chức Nhà nước đều phải chịu trách nhiệm như nhau đối với sản phẩm công chứng và người dân. Chỉ được làm việc theo đúng quy định của pháp luật là những trường hợp được thực hiện và khơng. Chính vì lẽ đó cần phải có sự tun truyền mạnh mẽ hơn nữa về hoạt động công chứng hiện nay.
Thứ bảy, nên để các Luật sư cung ứng dịch vụ pháp lý như hiện nay đồng thời
vẫn có thể là cơng chứng viên nếu họ có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Điều này sẽ phù hợp với thông lệ quốc tế cho cả luật sư và các thân
chủ. Chứng thực các giao dịch, giấy tờ chỉ là một trong những dịch vụ mà luật sư cung ứng cho khách hàng. Tách công chứng ra khỏi luật sư sẽ phá vỡ rất nhiều nguyên tắc tác nghiệp, như bảo mật thông tin, hạn chế trách nhiệm đại diện… và đặc biệt là không phù hợp với pháp luật.
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất tại Văn phịng cơng chứng Lê Đạo, Thành phố Tam kỳ