Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai
Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, khác biệt với đá, và hình thành dưới ảnh hưởng của nhiều yếu tố như khí hậu, cây cỏ, địa hình và tuổi Nó được coi là các tầng trên cùng của đá, bị biến đổi tự nhiên bởi nước, không khí và các sinh vật sống hay chết Giá trị tài nguyên đất được xác định bởi diện tích và độ phì nhiêu, và về mặt thổ nhưỡng, đất được xem như một vật thể sống chứa nhiều sinh vật như vi sinh vật, nấm, thực vật và động vật Đất tuân thủ các quy luật sống như phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi, và thái độ của con người đối với đất có thể ảnh hưởng đến độ phì nhiêu và năng suất cây trồng.
Đất đai là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, nước mặt, và hệ sinh thái thực vật, động vật Nó cũng phản ánh trạng thái cư trú của con người và những tác động từ hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại, như các công trình xây dựng, hệ thống thoát nước và giao thông.
2.1.1.2 Khái ni ệ m v ề đă ng ký đấ t đ ai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Khái niệm này chỉ rõ:
Đăng ký đất đai là trách nhiệm của Nhà nước, và chỉ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật mới được phép thực hiện việc này.
Dữ liệu địa chính, hay còn gọi là hồ sơ địa chính, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính tin cậy và sự nhất quán trong công tác đăng ký đất đai Việc quản lý và lưu trữ hồ sơ địa chính một cách tập trung và thống nhất sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong quản lý tài nguyên đất đai.
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)
2.1.1.3 Th ự c tr ạ ng, l ợ i ích c ủ a đă ng ký Nhà n ướ c v ề đấ t đ ai
Theo Đỗ Đức Đôi (2005) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về đất đai có một số thực trạng cụ thể như sau:
Đăng ký đất đai là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, với việc Nhà nước quản lý thống nhất nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm Quyền sử dụng đất chỉ được giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đảm bảo sự quản lý và phát triển bền vững.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Điều này nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong việc quản lý và sử dụng đất.
Việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng, quy định rõ trách nhiệm giữa cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu quan trọng, cung cấp thông tin đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp tranh chấp hoặc xâm phạm Đồng thời, chúng cũng xác định các nghĩa vụ pháp lý mà người sử dụng đất cần tuân thủ, bao gồm nghĩa vụ tài chính liên quan đến sử dụng đất và nghĩa vụ bảo vệ, sử dụng đất đai một cách hiệu quả.
Đăng ký đất đai là điều kiện quan trọng để Nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất trong lãnh thổ, đảm bảo sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm toàn bộ diện tích các loại đất trong các cấp hành chính Để quản lý chặt chẽ, Nhà nước cần nắm rõ thông tin về từng thửa đất, bao gồm tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý Điều này giúp Nhà nước thực hiện quản lý toàn diện tình hình đất đai và kiểm soát mọi biến động theo đúng quy định pháp luật.
Đăng ký đất đai là một phần quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, liên quan chặt chẽ đến các nhiệm vụ khác Quá trình này giúp thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung cấp thông tin đầy đủ về tự nhiên, kinh tế và xã hội của từng thửa đất Để đảm bảo chất lượng đăng ký đất đai, cần thực hiện đồng bộ các hoạt động như xây dựng chính sách đất đai, đo đạc bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, cũng như thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai.
2.1.1.4 C ơ s ở lý lu ậ n đă ng ký đấ t đ ai, b ấ t độ ng s ả n a Hồ sơ đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), hồ sơ đất đai và
Bất động sản (BĐS) là tài liệu quan trọng chứa thông tin về thuộc tính, quyền sở hữu và chủ thể có quyền đối với đất đai Hồ sơ đất đai và BĐS được lập nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước và bảo vệ quyền lợi của công dân.
Đối với Nhà nước, việc thu thuế là cần thiết để quản lý, giám sát và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả, đồng thời đảm bảo phát triển bền vững nguồn tài nguyên này.
Việc lập hồ sơ đất đai và bất động sản là rất quan trọng đối với công dân, giúp họ sở hữu và sử dụng tài sản một cách hợp pháp Điều này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng, tạo điều kiện cho các giao dịch diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và an toàn, đồng thời giảm thiểu chi phí phát sinh Nguyên tắc đăng ký đất đai và bất động sản cần được tuân thủ để bảo vệ quyền lợi của mọi bên liên quan.
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
Việc tuân thủ các nguyên tắc trong hệ thống đăng ký đất đai là rất quan trọng để đảm bảo tính hiệu lực và hiệu quả, giúp đơn giản hóa các giao dịch và giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu đất Đơn vị đăng ký trong hệ thống này được xác định là thửa đất.
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1 Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
2.2.1.1 Khái quát v ề qu ả n lý đấ t đ ai ở Th ụ y đ i ể n
Quản lý đất đai tại Thụy Điển, theo Đặng Anh Quân (2011), bắt nguồn từ việc bảo vệ quyền sử dụng đất và quản lý tài nguyên đất đai Việc đảm bảo quyền lợi và thực hiện giao dịch hợp pháp liên quan đến đất đai là rất quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này được thực hiện bởi các tòa án địa phương.
Bảo đảm quyền sở hữu đất và phát triển tài nguyên đất là những yếu tố quan trọng cho mỗi nhà nước, đồng thời hỗ trợ tài chính thông qua thuế và các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập tại Thụy Điển bởi quốc vương nhằm mục đích thu thuế từ người sử dụng đất Từ đó, quản lý đất đai đã tiến triển thành một cơ sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin đầy đủ về đất đai.
2.2.1.2 Quy ề n s ở h ữ u và đă ng ký đấ t đ ai
Theo Đặng Anh Quân (2011), quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định trong Bộ Luật Đất đai từ năm 1970, với tất cả đất đai được chia thành các đơn vị bất động sản và ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất bao gồm quyền đối với thửa đất, không gian ba chiều (3D) trên mặt đất, trong nhà và không gian trên không Quyền sử dụng đất cũng được xác định rõ ràng trong quy định này.
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của toà nhà
Quyền địa dịch và quyền đi qua cho phép sử dụng lô đất khác nhằm mục đích kết nối và truy cập vào lô đất đã được sở hữu.
Quyền thế chấp và quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi nếu không đủ khả năng thanh toán Đối tượng quyền hạn này, thửa đất, có thể thay đổi theo quy định pháp luật trong quá trình hình thành địa chính, như chia nhỏ hoặc biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thực hiện thông qua các thỏa thuận khác như địa dịch và thế chấp Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi vì lý do công ích.
Khi thực hiện chuyển nhượng đất, cần có hợp đồng bằng văn bản giữa các bên, ghi rõ thửa đất và giá chuyển nhượng Hợp đồng phải có chữ ký của bên bán được xác nhận bởi hai người làm chứng Hợp đồng hợp pháp là hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện này Các hứa hẹn mua bán cũng có giá trị pháp lý Để hợp đồng mua bán có hiệu lực, nó phải được cơ quan đăng ký đất đai phê duyệt trong vòng 3 tháng, và giấy chứng nhận sẽ được cấp như bằng chứng cho việc lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống đăng ký đất đai là một hệ thống bằng khoán, xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của lô đất Quá trình này bao gồm việc kiểm tra tính hợp pháp của giấy phép và thủ tục chuyển nhượng, được Nhà nước đảm bảo Điều này bảo vệ quyền lợi của người được cấp giấy phép sử dụng đất khỏi các hành vi xâm phạm theo quy định của pháp luật Việc chuyển nhượng có thể được các bên liên quan tự giải quyết mà không cần sự tham gia của pháp lý Tại Thụy Điển, công chứng viên không tham gia vào các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất, giúp hệ thống hoạt động hiệu quả và tiết kiệm chi phí hơn.
Hệ thống thế chấp là quy trình đăng ký tài sản để đảm bảo quyền bán hoặc tịch thu tài sản nhằm thanh toán nợ Điều này rất quan trọng cho các hoạt động kinh tế, đặc biệt là đầu tư vào bất động sản Đất đai, với giá trị ổn định và không thay đổi, là một loại tài sản thế chấp đáng tin cậy Hệ thống thế chấp giúp chuyển đổi "vốn chết" thành vốn sinh lợi, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế Tại Thụy Điển, khoảng 80% tổng tín dụng được đảm bảo bằng thế chấp, cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc bảo đảm đầu tư.
2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai của Pháp
Theo Tổng cục Quản lý Đất đai, chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp và đã được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ rằng việc chuyển giao quyền sở hữu không có hiệu lực đối với người thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là giao dịch chưa công bố chỉ tạo ra cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia mà không có giá trị pháp lý với bên thứ ba.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Đạo luật này cũng thiết lập cơ chế công khai để thông báo tất cả các hợp đồng và giao dịch giữa các cá nhân về việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.
Dù thực hiện công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, người dân cần tuân thủ bốn nguyên tắc chung để đảm bảo tính hợp lệ và minh bạch trong quy trình này.
Hợp đồng và giao dịch cần được lập bởi Công chứng viên, đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính hợp pháp và xác thực Việc này không chỉ giúp thực hiện các thủ tục đăng ký một cách hiệu quả mà còn tạo điều kiện cho việc kiểm tra của viên chức công quyền Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ cao mang lại sự an toàn pháp lý, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo ngại về tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng trong việc đăng ký quyền sở hữu, yêu cầu mọi hợp đồng và giao dịch phải được đăng ký theo thứ tự, đảm bảo rằng giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó đã được đăng ký Nguyên tắc này giúp cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và dễ dàng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu Nếu chủ sở hữu quên đăng ký quyền của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được phép đăng ký, dẫn đến việc không phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai đều nhấn mạnh tầm quan trọng của thông tin về sở hữu chủ Do đó, việc xác định rõ ràng các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là rất cần thiết Tất cả các hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi đầy đủ họ, tên, địa chỉ cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, cùng chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay thông qua người đại diện Đối với các pháp nhân, các hợp đồng và văn bản cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh, kèm theo họ, tên và địa chỉ cư trú của người đại diện Cuối cùng, mọi hợp đồng và văn bản phải có chữ ký chứng thực của công chứng viên để đảm bảo tính hợp pháp.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản phải chứa đầy đủ thông tin cụ thể và đồng nhất cho các giao dịch liên tiếp Thông tin về bất động sản khi chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, cho tặng hay di tặng phải hoàn toàn khớp với hồ sơ địa chính Để phân biệt bất động sản, các thông tin thiết yếu bao gồm tên xã, số thửa trên bản đồ địa chính và số bản đồ địa chính Ngoài ra, trong thực tiễn, còn có thể ghi thêm tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi như nhà gốc đa hay quán cây sồi.
Hệ thống đăng ký đất đai của việt nam qua các giai đoạn
2.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ
Trong quá khứ, hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam có thể chia ra các giai đoạn như sau:
Sau Cách mạng tháng 8/1945, chính quyền cách mạng đã chú trọng đến vấn đề "người cày có ruộng" Mặc dù còn non trẻ, chính quyền đã ban hành nhiều chính sách nhằm cấp đất cho nông dân Nhiều Sắc lệnh quan trọng được phát hành trong thời gian này, như Sắc lệnh số 27b-SL về sử dụng ruộng đất bỏ hoang, Sắc lệnh số 120-SL về tạm cấp ruộng đất, và Sắc lệnh số 25-SL về sử dụng ruộng đất vắng chủ, nhằm từng bước cải thiện tình hình đất đai cho nông dân.
SL ngày 05/3/1952), về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có vấn đề giảm tô, giảm tức, hiến ruộng (Sắc lệnh số 149-SL ngày 12/4/1953)
Để phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai đã trải qua nhiều điều chỉnh Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập dưới sự quản lý của Bộ Tài chính, tiếp theo là sự ra đời của Cục Đo đạc - Bản đồ vào năm 1959 trực thuộc Phủ Thủ tướng Đến ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính sang Bộ Nông nghiệp và đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống này chỉ quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp, trong khi đất đai thuộc các lĩnh vực khác lại được phân tán cho nhiều ngành khác nhau như lâm nghiệp, xây dựng, gây ra sự chồng chéo và mâu thuẫn trong quy định quản lý Do đó, nhu cầu thống nhất quản lý đất đai đã trở nên cấp thiết.
Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập dưới sự quản lý của Hội đồng Chính phủ, nhằm thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên toàn quốc Mục tiêu chính là phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai và môi trường, đồng thời sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả Trong giai đoạn này, hồ sơ đăng ký chủ yếu bao gồm bản đồ giải thửa và sổ mục thống kê ruộng đất, với thông tin chỉ phản ánh hiện trạng mà không có thủ tục kê khai chi tiết về cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất Do đó, các hồ sơ đất đai từ chế độ cũ không được cập nhật và điều chỉnh theo thời gian, dẫn đến việc không còn giá trị sử dụng.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987
Sau khi đất nước thống nhất, từ năm 1980, việc đăng ký đất đai được khôi phục với hai quy định quan trọng của Hội đồng Chính phủ: Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 nhằm thống nhất quản lý ruộng đất và Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Dựa trên các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56-ĐKTK vào ngày 05/11/1981, quy định về thủ tục đăng ký thống kê đất đai trên toàn quốc Việc đăng ký đất đai được thực hiện theo quy trình thống nhất và chặt chẽ, kế thừa một phần từ chế độ cũ Mỗi xã sẽ thành lập một Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, có trách nhiệm xác định ranh giới hành chính, xét duyệt đơn đăng ký và lập sổ sách đăng ký với 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã cần được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt trước khi tiến hành đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Hồ sơ đất đai bao gồm nhiều mẫu giấy tờ quan trọng như biên bản xác định ranh giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản kiểm tra và đo đạc, phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất của tập thể, và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp Ngoài ra, còn có sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân và tổ chức, sổ mục kê, biểu tổng hợp diện tích đất ở và khoanh bao trên bản đồ, cùng với biểu thống kê diện tích ruộng đất Các giấy tờ khác bao gồm mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất, biên bản kết thúc công khai hồ sơ, sổ khai báo biến động, trích sao khai báo biến động, và trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động.
Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai hiện nay chủ yếu mang tính kiểm kê và phản ánh tình trạng sử dụng đất, nhưng do quy trình thực hiện chưa chặt chẽ, tỷ lệ sai sót và nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao, lên đến hơn 10% và ở một số nơi có thể vượt quá 30% Điều này dẫn đến việc công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện hiệu quả.
* Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1987 và có hiệu lực từ năm 1988, việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành nội dung chính thức trong quản lý nhà nước về đất đai Điều này đã xác định đây là một nhiệm vụ bắt buộc mà các cơ quan trung ương phải chỉ đạo các địa phương thực hiện.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201-QĐ/ĐKTK vào ngày 14/7/1989, quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng với Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Từ năm 1990, các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục được cấp phát chính thức, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng khi diện tích được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Việc đăng ký đất đai chủ yếu dựa vào các kết quả trước đó và khắc phục những tồn tại, trong khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục mới chưa được thực hiện nhiều Hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạng với nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất Thêm vào đó, chính sách đất đai có nhiều biến động, khiến cho việc thực thi gặp nhiều khó khăn và kết quả đạt được còn hạn chế.
Luật Đất đai 1993 đánh dấu sự công nhận chính thức thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất tại Việt Nam, với các quy định về giá đất và quyền giao dịch của người sử dụng Dưới chế độ sở hữu toàn dân, người dân không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp Tuy nhiên, các quy định trong Quyết định 201/ĐKTK không còn phù hợp, vì chúng chủ yếu phục vụ quản lý đất đai mà chưa bảo vệ quyền sử dụng đất như một tài sản của người dân Do đó, hệ thống đăng ký đất đai cần được cải cách cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, đo đạc và bản đồ trên toàn quốc.
Năm 1994, Việt Nam đã có hai hệ thống cơ quan cùng trách nhiệm trong việc đo đạc và lập bản đồ đất đai, gồm Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước Để thống nhất ngành địa chính, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12-CP vào ngày 22/02/1994, thành lập Tổng cục Địa chính từ việc hợp nhất hai cơ quan này Cùng năm, Bộ Xây dựng được giao quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị, với nhiệm vụ phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho người dân Do đó, tồn tại song song hai hệ thống đăng ký: một cho quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, cơ cấu kinh tế Việt Nam chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, kéo theo sự thay đổi trong việc sử dụng nguồn lực lao động, công nghệ, và tài nguyên thiên nhiên, cùng với tác động đến môi trường Ngành địa chính và hệ thống đăng ký đất đai đã được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường Việc số hóa hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin điện tử đã được quy định, tạo ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai Mặc dù các quy định chủ yếu tập trung vào quản lý hành chính và chưa thể triển khai đồng loạt tại các địa phương do tư duy quản lý chưa thay đổi nhiều, nhưng những chuyển biến này sẽ là nền tảng cho cải cách hệ thống đăng ký đất đai trong tương lai.
* Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai 1993, cùng với các sửa đổi vào năm 1998 và 2001, là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước Việt Nam, đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội, Luật Đất đai 1993 đã bộc lộ nhiều hạn chế Để khắc phục những thiếu sót này, Quốc hội đã thực hiện Nghị quyết số 12/2002/QH11 và tiến hành xây dựng Luật đất đai mới nhằm thay thế Luật Đất đai 1993.
