Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã đa tốn, huyện gia lâm, thành phố hà nội Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã đa tốn, huyện gia lâm, thành phố hà nội Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã đa tốn, huyện gia lâm, thành phố hà nội
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ Nguyễn Huy Hoàng NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khóa luận tốt nghiệp đại học hệ quy Ngành: Quản lý đất đai (Chương trình đào tạo chuẩn) Cán hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn ThS Vũ Khắc Hùng Hà Nội - 2021 MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH ẢNH MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nội dung nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc Khóa luận CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 10 1.2 Cơ sở pháp lý giá đất theo pháp luật hành 13 1.2.1 Các văn Luật 13 1.2.2 Các văn luật 18 1.3 Khu đô thị tác động đến giá đất khu vực lân cận 20 1.3.1 Khái niệm quy hoạch đô thị xây dựng khu đô thị 20 1.3.2 Tác động dự án xây dựng khu đô thị đến giá đất 22 CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở 24 TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI 24 DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK 24 2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 24 2.1.1 Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội 24 2.1.2 Giới thiệu địa bàn xã Đa Tốn 29 2.1.3 Giới thiệu dự án Vinhomes Ocean Park 32 2.2 Sự biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn 35 2.2.1 Giá đất Nhà nước quy định 35 2.2.2 Thực trạng giá đất thị trường địa bàn xã Đa Tốn 40 2.3 Tác động dự án Vinhomes Ocean Park đến giá đất 48 2.3.1 Kinh tế 48 2.3.2 Xã hội 49 2.3.3 Cơ sở hạ tầng 50 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở 52 TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM 52 3.1 Đánh giá biến động giá đất theo giá thị trường 52 3.2 Đánh giá biến động giá đất theo Bảng giá nhà nước 54 3.3 Nhận xét, đánh giá chung 55 KẾT LUẬN 57 KIẾN NGHỊ 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 PHỤ LỤC 60 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Khung giá đất nông thôn 18 Bảng 1.2 Khung giá đất đô thị 18 Bảng 2.1 Giá đất Nhà nước số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn 37 Bảng 2.2 Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm 39 Bảng 2.3 Giá đất điều tra ngồi thị trường tuyến đường 43 Bảng 2.4 Giá đất thị trường địa bàn xã Đa Tốn 45 Bảng 2.5 So sánh giá đất Nhà nước giá đất thị trường 46 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm 25 Hình 2.2 Khu vực xã Đa Tốn 30 Hình 2.3 Khu vực cầu Đào Xuyên, xã Đa Tốn 32 Hình 2.4 Tổng mặt tiện ích dự án Vinhomes Ocean Park 33 Hình 2.5 Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 34 Hình 2.6 Khu thị Vinhomes Ocean Park 34 Hình 2.7 Đường Đào Xuyên, xã Đa Tốn 44 Hình 2.8 Đường ven quốc lộ 5B, xã Đa Tốn 51 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, dân số ngày nhiều, kéo theo phát triển nhà ở, phát triển đô thị để phù hợp Đô thị phát triển mạnh mẽ yêu cầu tất yếu xã hội phát triển, nhiều trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa, xã hội hình thành Cùng với dự án đầu tư phát triển nhà xuất hiện, dự án nhà phục vụ cho người thu nhập cao người thu nhập thấp, mang lại nhiều lợi ích cho người dân nói riêng cho địa phương nói chung, vừa đáp ứng nhu cầu nhà lại tạo điều kiện cho phát triển kinh tế khu vực có dự án đầu tư Trong đó, việc tạo thay đổi lớn giá đất tác động mạnh mẽ dự án đầu tư, dự án phát triển nhà làm thay đổi giá đất thị trường khu vực đó, giá đất sau có dự án thường cao cao so với giá đất ban đầu chưa có dự án Thủ Hà Nội Trung tâm Chính trị nước, trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội lớn đất nước Số lượng dân cư thành phố ngày tăng tăng nhanh, tăng đáng kể năm trở lại đây, kèm theo phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu người dân phương diện Năm 2010, Hà Nội xây dựng quy hoạch chung cho toàn thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Theo năm, Hà Nội lập kế hoạch sử dụng đất để thực phương án quy hoạch xem xét, đánh giá tình hình thực tế quy hoạch để điều chỉnh cho phù hợp với mục đích, phù hợp với phát triển thực tế thành phố Hà Nội tập trung xây dựng trung tâm khu vực ngoại thành, mạng lưới giao thông kết nối đến trung tâm Thành phố Việc xây dựng góp phần giảm tải áp lực cho thành phố, mật độ dân số cải thiện, hoạt động sống cải thiện Các trung tâm đầu tư xây dựng với chất lượng tốt mà giá lại phù hợp nên ủng hộ lớn từ người dân Từ thấy tốc độ phát triển đô thị Hà Nội lớn, tiếp tục phát triển Cùng với phát triển thành phố Hà Nội nói chung, huyện Gia Lâm bước vào thời kỳ thị hóa cách mạnh mẽ Huyện Gia Lâm tập trung đầu tư xây dựng mặt, dù huyện ngoại thành với tốc độ phát triển nay, huyện Gia Lâm phấn đấu trở thành quận nội thành vào năm 2022 Huyện Gia Lâm có vị trí vơ quan trọng, cửa ngõ thành phố Hà Nội, nơi giao tuyến đường huyết mạch, việc đầu tư phát triển cho huyện Gia Lâm điều tất yếu Nhiều dự án đầu tư phát triển, từ kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa đến giao thơng , đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng, nhà ở, khu đô thị mới, khu chung cư đáp ứng nhu cầu nhà không cho người dân huyện mà giải vấn đề nhà thành phố Nổi bật việc đầu tư phát triển dự án nhà dự án Vinhomes Ocean Park Tập đoàn Vingroup, xây dựng phần địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm Dự án Vinhomes Ocean Park dự án lớn, có tiềm cao Thành phố cấp phép xây dựng, dự án đến hoàn thành đưa vào sử dụng Việc dự án Vinhomes Ocean Park hình thành mang lại tác động vô to lớn cho khu vực xã nói riêng cho tồn Huyện nói chung, làm thay đổi sống người dân địa bàn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, dự án mang lại cho huyện mặt mới, tầm cao Trong tác động mà dự án mang lại thay đổi giá đất tác động rõ rệt nhất, giá đất đại bàn xã Đa Tốn hai thời điểm chưa có dự án có dự án thay đổi lớn Nguyên nhân dẫn đến thay đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ chủ quan đến khách quan Do vậy, em chọn đề tài khóa luận: Nghiên cứu biến động giá đất tác động dự án xây dựng khu đô thị địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu phát triển thị địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, cụ thể khu vực xã Đa Tốn giai đoạn 2015-2020 - Làm rõ thực trạng giá đất (giá thị trường) đánh giá biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm tác động dự án khu đô thị mới, dự án “Vinhomes Ocean Park” Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu sở khoa học pháp lý giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; - Nghiên cứu phát triển đô thị địa bàn huyện Gia Lâm nói chung xã Đa Tốn nói riêng Quy hoạch chung Thành phố Hà Nội cho huyện Gia Lâm; - Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn tác động dự án Vinhomes Ocean Park, cụ thể nghiên cứu biến động giá Nhà nước (theo bảng giá UBND Thành phố Hà Nội ban hành) giá đất thị trường khu vực nghiên cứu Từ đưa nhận xét, đánh giá số kiến nghị Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, tập trung nghiên cứu khu vực lân cận dự án Vinhomes Ocean Park bao gồm thôn: Đào Xuyên, Lê Xá, Ngọc Động - Phạm vi thời gian: Số liệu giá đất thu thập để đánh giá biến động hai thời điểm năm 2015 2020 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: thu thập tài liệu quy định pháp lý giá đất Luật đất đai năm 2013 số văn luật, quy định UBND thành phố Hà Nội giá đất địa bàn huyện Gia Lâm; thu thập thông tin điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, phát triển đô thị khu vực nghiên cứu; tổng hợp tài liệu kế thừa kết nghiên cứu đề tài nghiên cứu khoa học có liên quan khu vực nghiên cứu; - Phương pháp điều tra liệu thị trường: tiến hành điều tra liệu giá đất thị trường khu vực xã Đa Tốn phiếu điều tra; - Phương pháp so sánh, phân tích: dùng để so sánh giá đất thị trường giá đất nhà nước theo bảng giá UBND thành phố Hà Nội nhằm làm rõ chênh lệch, biến động, từ phân tích rút số nhận xét, đánh giá Cấu trúc Khóa luận Ngồi phần mở đầu phần kết luận, nội dung Khóa luận cấu trúc làm chương: Chương 1: Tổng quan vần đề nghiên cứu Chương 2: Sự biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội tác động dự án Vinhomes Ocean Park Chương 3: Đánh giá biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất Giá đất phương nội dung kinh tế hệ thống chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn chấp quyền sử dụng đất Giá đất tùy theo giá trị đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu đất Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế - xã hội người sử dụng đất tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành Như vậy, giá đất hình thành kết tác động qua lại nhiều yếu tố cách hợp lý tranh thủ số luật lệ định Theo quy định Khoản 19 Điều Luật Đất đai 2013: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất.” [10] 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.1 Địa tơ Địa tơ hình thành phần giá trị thặng dư chuyển hóa, điều kiện cần có tách rời sở hữu sử dụng Lý luận địa tô – phận lý luận liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hóa tạo đất đai đến hình thành giá trị đất đai, nghiên cứu thị trường đất đai việc hình thành giá đất khơng thể bỏ qua phạm trù “địa tơ tư hóa” C.Mac Nếu xét đất đai theo góc độ sản phẩm tự nhiên, có từ trước lồi người xuất chúng khơng có giá trị, tài sản đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội Nhưng người tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác, chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, khiến đất đai từ khơng có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải thị trường bất động sản gọi “Giá đất” Như vậy, chất giá đất kết tinh lao động người hình thức cụ thể khác 1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng năm yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất đai Nếu lãi suất ngân hàng tăng số lượng người mua đất giảm gửi tiền vào ngân hàng lợi hơn, điều dẫn đến giá đất giảm Nếu lãi suất ngân hàng giảm giá đất tăng lên người có đất bán đất với giá cao họ để đất thu địa tơ lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại Do người bán đất vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất 1.1.2.3 Quan hệ cung cầu Ngồi yếu tố trên, giá đất cịn phụ thuộc vào quy luật kinh tế, đặc biệt quy luật cung cầu Do đất đai có tính cố định vị trí, giới hạn diện tích khơng thể di dời nên tổng cung đất không đổi Vì có tăng lên lượng cầu làm tăng giá đất Giá đất khu vự phụ thuộc vào quan hệ cung cầu khu vực Khi cung cầu giá đất phụ thuộc vào hai yếu tố địa tô lãi suất ngân hàng Khi cung cầu không tùy loại đất có giá đất khác [1] 1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1 Yếu tố pháp lý Pháp lý đất đai yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất giao dịch mua bán đất Pháp lý minh bạch rõ ràng, tình trạng pháp lý đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); Giấy phép xây dựng, vẽ thiết kế (nếu khu đất có cơng trình xây dựng)… mảnh đất giúp đất dễ dàng giao dịch, có tính khoản minh bạch cho hoạt động mua bán Quy định cơng trình xây dựng gắn với đất đai: hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, chấp đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung 10 Bảng 2.5 So sánh giá đất nhà nước giá đất thị trường số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm năm 2020 Đơn vị tnh: 1000đ/m2 Tuyến đường TT Vị trí VT1 Đường Đào Xuyên Giá Đường Đa Tốn đoạn Đường Đa Tốn đoạn đoạn từ cầu Đào Xuyên từ đường Đào Xuyên từ chùa Lê Xá đến đến ngã ba Đa Tốn đến chùa Lê Xá đình thơn Ngọc Động 540 540 540 Nhà nước Thị trường Hệ số chênh lệch Nhà nước VT2 Thị trường Hệ số chênh lệch Nhà nước VT3 Thị trường Hệ số chênh lệch 43 750 44 250 44 740 5,80 429 5,87 429 5,93 429 35 750 35 850 43 750 6,58 6,60 8,06 298 298 298 29 750 32 250 32 000 6,92 7,50 7,44 (Nguồn: Quyết định s 30/2019/QĐ-UBND S liệu điều tra) Qua Bảng so sánh giá đất giá nhà nước với giá thị trường ta nhận thấy chênh lệch lớn giũa mức giá, giá đất điều tra thị trường gấp từ đến lần giá nhà nước, đỉnh điểm gấp đến lần Để có Bảng giá nhà nước người ta dựa vào giá giao dịch thị trường với nhiều yếu tố khác Sự chênh lệch ảnh hưởng lớn lĩnh vực quản lý nhà nước đất đai cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tính thuế đất, thu tiền sử dụng đất, Từ cần đưa giải pháp phù hợp để cân hai mức giá này, tạo hiệu quản lý nhà nước đất đai Việc giá đất đại bàn xã Đa Tốn năm gần cao yếu tố chủ quan đến yếu tố khách quan tác động lên, tác động rõ rệt làm giá đất tăng dự án xây dựng khu đô thị Vinhomes Ocean Park tập đoàn Vingrop Dự án đã, vè tác động mạnh không đến giá đất mà nhiều vấn đề khác địa bàn xã Đa Tốn nói riêng huyện Gia Lâm nói chung 46 Ngun nhân chênh lệch giá đất nhà nước giá đất thị trường mức cao quy định điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai công Hơn nữa, việc điều chỉnh định lại giá theo chu kỳ năm/lần dài Ở quốc gia khác Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt năm/lần, có điều chỉnh nhỏ khoảng tháng/lần; Singapore có thời gian điều chỉnh năm/1 lần Trong đó, giá đất lên xuống tính theo ngày khơng có giao dịch thị trường khó xác định giá đất thị trường thời điểm Do đó, việc điều chỉnh giá phù hợp với giá hành, quan thẩm định giá phải thẩm định thường xuyên, đồng thời tham khảo quan quản lý hành Ngồi ra, tỉnh hình thành hội đồng thẩm định khơng có chun mơn nên thẩm định mang tính hình thức chủ yếu Nhà nước chưa có quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có khập khiễng lớn, khơng phản ánh diễn biến thị trường Khung giá thấp bảng giá thấp, kể bảng giá khung giá có chênh lệch đáng kể Khung giá đất thấp so với giá thị trường gây thất thu cho ngân sách nhà nước trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp áp dụng theo bảng giá đất Không vậy, người dân, doanh nghiệp thiệt hại đền bù theo bảng giá đất dự án nhà nước thực Đồng thời quyền khó tháo gỡ giá xác định bảng giá đất địa phương, nên dễ dẫn tới tình trạng khiếu kiện tập thể kéo dài Phương pháp xác định giá đất hạn chế Hiện tại, việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư Các phương pháp có chênh lệch kết quả, đặc biệt loại đất có giá trị thương mại cao khu vực đô thị, khu vực đầu tư, phát triển sở hạ tầng Và nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao 47 2.3 Tác động dự án Vinhomes Ocean Park đến giá đất Một nhân tố có tác động lớn đến giá đất địa bàn xã Đa Tốn dự án Vinhomes Ocean Park, việc dự án Vinhomes Ocean Park triển khai có tác động trực tiếp đến giá đất xã Đa Tốn nói riêng huyện Gia Lâm nói chung Dự án tác động đến yếu tố kinh tế, xã hội, cảnh quan, sở hạ tầng, yếu tố tác động lên giá đất 2.3.1 Kinh tế Từ có dự án Vinhomes Ocean Park triển khai, kinh tế xã Đa Tốn mà cụ thể khu vực điều tra có chuyển biến tích cực Trong q trình thi cơng xây dựng từ năm 2018 đến nay, lượng lớn công nhân xây dựng từ tỉnh khác có mặt địa bàn xã, đáp ứng nhu cầu cho công nhân, nhiều hộ gia đình xây dựng phịng trọ cho cơng nhân có nơi sinh hoạt thời gian xây dựng dự án Việc có nhiều người đến xã kéo theo nhiều nhu cầu mà họ cần nhu cầu lương thực, thực phẩm, vật dụng sinh hoạt, từ sở kinh doanh bn bán mặt hàng lại mọc lên, tạo kinh tế ổn định cho người dân Xã Đa Tốn biết đến địa phương chuyên buôn bán giống, cảnh bên cạnh Thị trấn Trâu Quỳ, huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên), Từ tuyến đường Dương Xá – Đơng Dư mở rộng, kéo dài việc kinh doanh buôn bán bà lại thuận lợi nhiều, dễ dàng cho việc vận chuyển hàng hóa Hầu hết người dân xã sinh sống nghề trồng giống, đất nông nghiệp xã thường đất có mục đích sử dụng để trồng lâu năm, việc giải phóng mặt bằng, lấy đất nông nghiệp để xây dựng dự án Vinhomes Ocean Park nhiên người dân giữ nghề trồng giống diện tích đất nơng nghiệp xã cịn đủ để trì Hơn thế, việc thi công dự án cần đến nhiều xanh để tạo cảnh quan cho dự án, nhà thầu phần sử dụng giống người dân xã để phục vụ cho việc tạo cảnh quan dự án Từ lại tăng thêm thu nhập cho người dân 48 Ngoài việc trồng giống, cảnh, loại rau mầu trồng nhiều đáp ứng cho người dân xã đáp ứng thêm cho hàng ngàn người dân sống khu đô thị Mặc dù trung tâm mua sắm, siêu thị phát triển lượng lớn người dân sử dụng hàng hóa chợ truyền thống nên Chợ Bún xã năm gần dự án khu thị hồn thành số lượng hàng hóa bán tăng lên nhiều so với trước phục vụ cho người dân xã xã lân cận Việc kinh tế phát triển kéo theo giá đất tất yếu tăng, kinh tế sợi dây kéo vấn đề, kinh tế tăng đời sống nhân dân tăng, kinh tế tăng sở vật chất chất tăng, kinh tế tăng chất lượng sống tăng giá đất 2.3.2 Xã hội Dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park đem đến lượng lớn dân cư, địa vị xã hội, người dân xã tiếp cận với nhiều người, phần mở mang kiến thức, có nhiều hiểu biết, nâng cao trình độ dân trí, có nhận thức đắn Như nói trên, việc kinh tế phát triển đồng nghĩa với xã hội phát triển, đời sồng nhân dân nâng cao Dự án mang lại nhiều tiện ích bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi, trường học, nên người dân sống xung quanh khu vực dự án hưởng lợi theo Hơn thế, khu vực xã Đa Tốn lại nằm nhiều tuyến đường lớn qua, dễ dàng cho di chuyển, kinh doanh bn bán khu vực xã Đa Tốn coi vị trí đẹp nên giá đất chắn tăng cao Nhiều người dân chưa có đủ tài khơng thích sống khu thị, khơng thích sống tịa chung cư cao tầng, muốn sở hữu riêng cho mảnh đất, ngơi nhà, họ thường tìm mua mảnh đất gần kề với khu đô thị để sử dụng tiện ích mà khu thị mang lại Do có nhiều người muốn mua cầu tăng mà đất xã Đa Tốn có hạn, hầu hết đất nông nghiệp đất người dân sinh sống, nguồn cung khơng nhiều, việc giá đất tăng điều tránh khỏi việc giá đất tăng cao điều đương nhiên 49 Việc có nhiều người đến sinh sống khu đô thị Vinhomes Ocean Park thuộc địa phận xã Đa Tốn nên số lượng dân cư xã gia tăng, việc đảm bảo an ninh trị, trật tự an tồn xã hội trọng khơng dự án mà toàn xã Một khu vực đảm bảo an ninh, an toàn điều mà người mua đất muốn đất có giá cao vị trí khơng thuận lợi Dựa vào đó, giá đất xã Đa Tốn tăng theo 2.3.3 Cơ sở hạ tầng Tác động rõ nét dự án Vinhomes Ocean Park tác động đến sở hạ tầng xung quanh khu vực dự án có xã Đa Tốn Việc sở hạ tầng cải thiện giúp cho giá đất xã tăng cao Đầu tư xây dựng sở hạ tầng giao thông yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến giá đất Từ có dự án, Huyện Gia Lâm phê duyệt kế hoạch đầu tư xây dựng, cải thiện đường Dương Xá Đông Dư, đường ven Quốc lộ 5B, cải thiện đường Đào Xuyên đường Đa Tốn xã Đa Tốn Các tuyến đường mở rộng khang trang, dễ dàng cho việc di chuyển, đảm bảo cảnh quan xã Vệc dự án khu đô thị xây dựng địi hỏi hạ tầng giao thơng đủ khang trang, đủ thuận tiện để từ ngồi di chuyển dễ dàng vào khu đô thị, đó, tuyến đường giải phóng mặt bằng, mở rộng từ quốc lộ 5A vào đến Khu đô thị (tuyến Dương Xá – Đông Dư) Tuyến đường trở thành tuyến đường huyết mạch di chuyển không cho người dân sống khu thị mà cho tồn huyện Giá đất hai bên tuyến đường tăng đáng kể từ đoạn TT Trâu Quỳ, dù tuyến đường qua xã Đa Tốn đoạn khu vực điều tra đất hai bên đường đất nơng nghiệp, xong dự đoán tương lai gần chúng chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ cho việc phát triển kinh tế toàn xã Trên tuyến đường Đào Xuyên từ chưa có dự án Vinhomes Ocean Park, việc giao thơng lại khó khăn, đường nhựa, đường hẹp nên giá đất năm 2015 dao động từ 15-20 triệu/m2, từ đường Đào Xuyên mở rộng, trải nhựa đến năm 2020, số lên tới 35-45 triệu/m2 50 Những điều đủ thấy tác động mạnh mẽ giao thông đến giá đất cụ thể tác động dự án Vinhomes Ocean Park đến giao thông đến giá đất Hiện tại, việc thi công đoạn đường ven Quốc lộ 5B – Cao tốc Hà Nội Hải Phòng tiến hành triển khai Dự án Vinpearl tập đoàn Vingroup xây dựng địa bàn xã Đa Tốn, cụ thể thuộc thôn Ngọc Động Ngay từ bây giờ, dù dự án chưa xây dựng giá đất thôn Ngọc Động tăng lên chóng mặt, có cao đất giáp đường lớn Hình 2.8 Đường ven quốc lộ 5B, xã Đa Tốn (Nguồn: Khảo sát thực địa) Từ tất tác động dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park đến vấn đề kinh tế, xã hội, sở hạ tầng thấy việc dự án khu thị Vinhomes Ocean Park triển khai có tác động mạnh mẽ đến huyện Gia Lâm nói chung xã Đa Tốn nói riêng Dự án góp phần thúc đẩy q trình thị hóa huyện Gia Lâm, đưa huyện Gia Lâm có vị trí khu vực nói riêng Thành phố nói chung Dự án đem lại nhiều nguồn lợi, nhiều tác động tích cực cho việc phát triển xã, cụ thể Dự án tác động vô mạnh mẽ đến giá đất địa bàn xã Đa Tốn, làm cho giá đất địa bàn nghiên cứu nói riêng địa bàn xã nói chung tăng lên đáng kể 51 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM 3.1 Đánh giá biến động giá đất theo giá thị trường Qua việc tiến hành điều tra khảo sát giá đất địa bàn xã Đa Tốn, nhận thấy giá đất địa bàn xã Đa Tốn tương đối cao cao tương lai gần Giá đất địa bàn xã Đa Tốn giai đoạn năm 2015 năm 2020 tăng nhanh chóng, giá đất từ năm 2015 đến năm 2020 tăng từ đến lần Giá đất tăng cao tất yếu thời điểm với phát triển mạnh mẽ xã kinh tế, có sở hạ tầng, đời sống nhân dân, , thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều nhà kinh doanh bất động sản, nhiều người dân tham gia vào thị trường bất động sản địa bàn xã Đa Tốn Việc Nhà nước triển khai xây dựng nông thôn nước mang lại nhiều hiệu lớn lao, huyện Gia Lâm hồn thành tiêu xây dựng nơng thôn với 100% xã đạt chuẩn nông thôn Xã Đa Tốn xã đầu việc hồn thành tiêu xây dựng nơng thôn mới, đạt chuẩn nông thôn mới, điều kiện người dân từ mà nâng cao, kinh tế phát triển nhanh chóng, thu hút nhiều nhà đầu tư khiến cho giá đất tăng cao So sánh giá đất xã Đa Tốn với xã huyện xã Đa Tốn xã có giá đất tầm cao huyện Hiện nay, việc đầu tư phát triển sở hạ tầng, đô thị hóa tồn huyện diễn mạnh mẽ, có chuyển biến tích cực, huyện Gia Lâm phấn đấu đạt mục tiêu lên quận chậm đến năm 2022 Huyện Gia Lâm tương lai đô thị vệ tinh Thành phố Hà Nội, trung tâm ứng dụng Thành phố, quỹ đất huyện nhiều để triển khai dự án, xây dựng hạ tầng, sở vật chất đại đáp ứng nhu cầu người dân Do vậy, xã hưởng lợi từ kết mà huyện đạt tương lai gần, đời sống nhân dân ổn định, kinh tế phát triển kéo theo giá đất tăng ngày, từ câu nói “Tấc đất tấc vàng” ngày thể rõ thị trường 52 Giá đất địa bàn xã Đa Tốn phần cao ảnh hưởng, tác động mạnh mẽ đến từ dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park, nguồn lợi, tiện ích dịch vụ mà dự án mang lại điều kiện để giá đất tăng nhanh chóng năm gần Mặt khác, việc dự án triển khai địa bàn xã góp phần giúp Huyện có quan tâm dành cho khu vực xã mặt, từ kinh tế, xã hội quan trọng sở hạ tầng Huyện Gia Lâm vươn lên mạnh mẽ nhờ dự án lớn đầu tư địa bàn huyện, đến thời điểm khơng có dự án Vinhomes Ocean Park mà nhiều dự án triển khai, thu hút nhiều người dân đến sinh sống địa bàn huyện Nhu cầu sử dụng đất cịn cao nữa, giá đất cao nhiều so với giá đất thời điểm điều tra, giá đất không ngừng tăng theo thời gian Một phần quan trọng khác việc giá đất xã Đa Tốn tăng đến hai năm trở lại đây, nguyên nhân sâu xa tăng giá đất thổi giá công ty kinh doanh bất động sản địa bàn, công ty đẩy giá đất lên cao gây nhiễu loạn thị trường giá đất Các công ty kinh doanh bất động sản xuất tràn lan, ngày nhiều, với đội ngũ nhân viên mơi giới bất động sản có mặt khắp địa điểm địa bàn huyện nói chung xã nói riêng, gây tâm lý khó chọn lựa khó tin tưởng cho người mua Hình thức lướt sóng bất động sản xuất nhiều thị trường bất động sản xã Đa Tốn, tượng “mua bán lại” khiến cho giá đất tăng cao Các công ty bất động sản lợi nhiều từ việc thổi giá với tạo thị trường lướt sóng, người đầu tư cần phải để ý tỉnh táo việc lựa chọn đầu tư thị trường bất động sản xã Đa Tốn nói riêng huyện Gia Lâm nói chung Giá đất giao dịch thị trường quan trọng việc đánh giá yếu tố tác động đến giá đất, việc nghiên cứu biến động giá thị trường qua năm giúp nhà quản lý thành lập nên Bảng giá Nhà nước đất đai mà cụ thể Bảng giá đất địa bàn xã Đa Tốn Việc giá đất có biến động lớn vấn đề đáng ý đòi hỏi nhà quản lý tìm nguyên nhân giải pháp phù hợp, tạo hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai 53 3.2 Đánh giá biến động giá đất theo Bảng giá nhà nước Từ bảng giá nhà nước đất số tuyến đường thuộc địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm thấy giá đất năm 2020 theo định số 30/2019/QĐ-UBND giá đất năm 2015 theo định số 96/2014/QĐUBND Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có chuyển biến chưa đáng kể so với giá đất giao dịch thị trường Để có Bảng giá nhà nước phần dựa giá thực tế thị trường xong để so sánh giá nhà nước giá thị trường có chênh lệch q lớn So sánh Bảng giá nhà nước đất số tuyến đường địa bàn xã Đa Tốn dựa theo Quyết định số 96 định số 30 UBND Thành phố Hà Nội cho thấy giá đất tăng từ 1-2 triệu đồng/m2 Sự thay đổi chưa đáng kể so với kinh tế phát triển, việc tính thuế đất, thu tiền sử dụng đất hay công tác bồi thường vừa khơng đem lại hiệu quản lý nhà nước lại vừa gây nhiều mâu thuẫn cho người dân, bồi thường không thỏa đáng cho nhân dân nguyên nhân xảy tranh chấp khiếu kiện Sự biến động giá đất theo Bảng giá nhà nước cho thấy cho thấy thay đổi khu vực dẫn đến thay đổi giá đất, giá đất nhà nước điều chỉnh tùy theo thay đổi điều kiện kinh tế, điều kiện xã hội, sở hạ tầng, dịch vụ, Việc đầu tư sở hạ tầng yếu tố khiến giá đất nhà nước có biến động Giá đất theo bảng giá nhà nước địa bàn xã Đa Tốn có chênh lệch lớn so với giá đất giao dịch thị trường tại, giá đất thị trường gấp từ đến lần, có nơi gấp lần so với giá nhà nước Việc giá thị trường giá nhà nước chênh lệch gây hiệu không cao công tác quản lý đai Bảng giá đất nhà nước có tác dụng tính thuế đất giá thị trường cao gây thất thu cho ngân sách nhà nước, , ngược lại cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất nhà nước thấp bồi thường khơng xứng đáng cho đất có lợi thế, dễ xảy tranh chấp khiếu kiện người dân với nhà nước Do việc điều chỉnh hai loại giá cần thiết 54 3.3 Nhận xét, đánh giá chung Qua việc nghiên cứu, đánh giá biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, phần thấy tác động dự án xây dựng khu thị nói chung tác động dự án Vinhomes Ocean Park nói riêng giá đất địa bàn xã Đa Tốn Những dự án xây dựng khu đô thị ngồi tác động tiêu cực khơng đề cập dự án mang lại nhiều lợi ích lớn cho khu vực dự án xây dựng tác động tích cực đến q trình thị hóa địa phương Huyện Gia Lâm trình thị hóa mạnh mẽ, khu vực đầu tư trọng điểm thành phố Huyện Gia Lâm phấn đấu lên quận chậm đến năm 2022 huyện tập trung nguồn lực để triển khai xây dựng sở vật chất, sở hạ tầng, phát triển dịch vụ đáp ứng cho người dân huyện Các dự án khu đô thị huyện xuất ngày nhiều đáp ứng nguyên tắc quy hoạch, xây dựng phù hợp, khơng xuất tình trạng xây dựng tràn lan nhiều quận nội thành Việc dự án khu đô thị xây dựng không đáp ứng nhu cầu cho người dân huyện mà làm giảm sức ép dân cư nội thành, phân bổ dân cư thành phố, giảm mật độ dân cư, từ thu hút nhiều nhà đầu tư đến đầu tư địa bàn huyện với nhiều người dân chuyển đến sinh sống Các huyện ngoại thành huyện Gia Lâm môi trường sống phù hợp, với khơng gian thống đãng, khơng tấp nập nội thành nên nhiều người dân lựa chọn để sinh sống Việc gia tăng lượng dân cư u cầu huyện Gia Lâm phải có sách phù hợp đáp ứng cho lượng lớn dân cư mặt Việc có lượng lớn dân cư chuyển đến sinh sống địa bàn huyện Gia Lâm khiến cho nhu cầu nhà tăng, nhu cầu sử dụng dịch vụ, tiện ích tăng khiến giá đất huyện Gia Lâm vài năm gần tăng lên đáng kể Giá đất địa bàn huyện Gia Lâm sốt giá ngày, có biến động lớn năm trở lại từ năm 2015 Việc nghiên cứu giá đất địa bàn huyện mà cụ thể địa bàn xã Đa Tốn đưa đánh giá tốt đề xuất phù hợp 55 Sự biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn từ nghiên cứu thấy đước biến động lớn, có biến động chủ yếu tác động dự án Vinhomes Ocean Park triển khai xây dựng địa bàn xã Dự án mang lại nhiều lợi ích cho xã cho huyện, lợi ích mà dự án mang lại tác động trực tiếp đến giá đất địa bàn xã, giá đất tăng mạnh khiến cho giá trị xã phần nâng cao Tác động dự án Vinhomes Ocean Park lớn, tác động qua lại khiến cho giá đất tăng cao Bên cạnh đó, việc đầu tư huyện cho xã khiến cho sở vật chất, sở hạ tầng cải thiện góp phần làm tăng giá trị đất đai Những giá trị mà dự án Vinhomes Ocean Park mang lại giúp cho hình ảnh huyện Gia Lâm nâng lên đáng kể, giúp huyện Gia Lâm có vị lớn khu vực nói riêng đồ Thành phố Hà Nội nói chung Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm phát triển nữa, giá đất cịn cao q trình phát triển dự án Vinhomes Ocean Park, mong muốn có nhiều nhà đầu tư chọn xã địa điểm phù hợp để đầu tư Sự phát triển huyện khiến cho kinh tế phát triển, đời sống nhân dân tăng cao, sở hạ tầng xây dựng đồng bộ, , tất điều làm giá đất tăng Lĩnh vực kinh doanh bất động sản địa bàn huyện nói chung địa bàn xã Đa Tốn nói riêng nhiều người quan tâm, xuất nhiều xảy rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư phải ý Nhận thấy thời điểm dù hạ tầng sở thi công, triển khai xây dựng đời sống nhân dân cải thiện rõ rệt, chất lượng sống ngày lên, kinh tế - xã hội phát triển mạnh mẽ So với năm năm trở trước mặt xã Đa Tốn thay đổi hồn tồn, điều khẳng định lại lần quan tâm cấp quyền, ban ngành đồn thể dành cho xã Đa Tốn Tất điều bàn đạp để đất đai địa bàn xã Đa Tốn nâng tầm giá trị vốn có trước 56 KẾT LUẬN Theo quy định pháp luật đất đai giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp… Nhưng giá đất Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành thấp nhiều giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Việc sửa đổi, bổ sung bảng giá nhà nước đất đai cần thực Từ việc nghiên cứu biến động giá đất địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm thấy tác động lớn đến biến động giá đất địa bàn nghiên cứu tác động Dự án xây dựng khu đô thị Vinhomes Oean Park Dự án không tác động đến giá đất địa bàn xã mà trước hết tác động đến mặt từ kinh tế, xã hội đến sở hạ tầng, điều kiện tạo nên biến động giá đất lớn đến Dự án Vinhomes Ocean Park dự án mang tầm cỡ quốc gia, xếp hạng Dự án phức hợp tốt Việt Nam, đủ thấy sức ảnh hưởng dự án lớn đến mức nào, đồng nghĩa với việc giá trị đất đai địa phương có đất dự án phải tăng theo Trong trình nghiên cứu biến động giá đất, chủ yếu nghiên cứu giá đất hai thời điểm trước sau có dự án Vinhomes Ocean Park triển khai, cụ thể hai thời điểm năm 2015 năm 2020 Năm năm khoảng thời gian dài để có nhiều chuyển biến, nhiều dự thay đổi giá đất đai, từ đất thời điểm năm 2015 có giá từ 10 đến 15 triệu/m2 mà đến năm 2020 số dẫn lên tới từ 30 đến 45 triệu/m2 Qua việc nghiên cứu biến động giá đất, ta nhận thấy q trình thị hóa nông thôn diễn mạnh mẽ đến mức Một lần ta kết luận điều đất nước ta có chuyển rõ rệt từ địa phương, từ đất mua bán thị trường, bên cạnh việc giá cao ta phải hiểu lợi ích mà mang lại xứng đáng 57 KIẾN NGHỊ Cần điều chỉnh giá đất theo Bảng giá nhà nước cho phù hợp với giá thị trường tại, tạo hiệu cao công tác quản lý nhà nước đất đai, đồng nghĩa với việc tránh gây nhiều khiếu kiện công tác bồi thường nhà nước thu hồi đất Có quan tâm nhà nước biến động lớn giá thị trường, công ty kinh doanh, môi giới bất động sản, tránh tình trạng thổi giá khiến giá đất cao bất thường 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Hồng Hạnh (2006), Giải pháp thc đẩy hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần bất động sản Togi, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hoàng Nguyệt Ánh (2011), Nghiên cứu giá đất phục vụ công tác quản lý tài đất đai v phát triển thị trường bất động sản thành ph Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý đất đai, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN Chính phủ (2013), Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về Quản lý đầu tư phát triển thị Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định giá đất Chính phủ (2019), Nghị định 96/2019/NĐ-CP Quy định Khung giá đất Quốc hội (2013), Luật đất đai Quốc Hội (2015), Luật Quy hoạch đô thị UBND TP Hà Nội (2009), Quyết định 47/2009/QĐ-UBND Về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm, Hà Nội (tỷ lệ 1/5000) UBND TP Hà Nội (2014), Quyết định 96/2014/QĐ-UBND Về việc ban hnh quy định giá loại đất địa bàn Thành ph Hà Nội áp dụng từ ngy 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019, Hà Nội 10 UBND TP Hà Nội (2019), Quyết định 30/2019/QĐ-UBND Về việc ban hnh quy định giá loại đất địa bàn thành ph Hà Nội áp dụng từ ngy 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024, Hà Nội 11 https://thamdinhgiathanhdo.com/yeu-to-anh-huong-den-gia-dat 12 https://luatsu-vn.com/nhung-diem-can-luu-y-ve-khung-gia-dat/ 13 https://vi.wikipedia.org/wiki/Vinhomes_Ocean_Park 14 http://www.thiduakhenthuongvn.org.vn/ha-noi-thi-dua-ai-quoc/nhandan-va-can-bo-xa-da-ton-huyen-gia-lam-ha-noi-doan-ket-dong-thuanxay 59 PHỤ LỤC Phiếu s: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ GIÁ ĐẤT Ở Tên thôn: Tên người sử dụng đất: - Địa chỉ: - Thời điểm chuyển nhượng: - Giá đất chuyển nhượng: triệu đồng/thửa triệu đồng/m2 - Giá đất chuyển nhượng năm 2015: Các thông tin đất: - Địa đất: Khoảng cách đến đường phố đến ngõ ngách cấp liền kề trước Tên địa danh VT1: Đường (phố) VT2: Ngõ (ngách) rộng từ 3,5m trở lên VT3: Ngõ (ngách) rộng từ - 3,5m VT4: Ngõ (ngách) rộng 2m Người điều tra Người sử dụng đất 60 ... Nghiên cứu biến động giá đất tác động dự án xây dựng khu đô thị địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu phát triển thị địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố. .. khu đô thị 20 1.3.2 Tác động dự án xây dựng khu đô thị đến giá đất 22 CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở 24 TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI 24 DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN. .. dựng đô thị Các loại dự án khu đô thị bao gồm: - Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới; Dự án tái thiết khu đô thị; Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị; Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị; Dự án