6. Cu trúc Khóa lu ấậ
3.3. Nhận xét, đánh giá chung
Qua vi c nghiên cệ ứu, đánh giá sự biến động v ề giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Thành ph Hà N i, phố ộ ần nào đã thấy được nh ng tác ữ động của các d án xây dự ựng khu đô thị ới nói chung và tác độ m ng của d án ự Vinhomes Ocean Park nói riêng đối với giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn. Những dự án xây dựng khu đô thị ớ m i ngoài những tác động tiêu cực không được đề cập thì các d án mang l i nhi u l i ích l n cho khu v c d án xây d ng và tác ự ạ ề ợ ớ ự ự ự động tích cực đến quá trình đô thị hóa c a tủ ừng địa phương.
Huyện Gia Lâm đang trong quá trình đô thị hóa m nh m , là m t trong ạ ẽ ộ những khu vực được đầu tư trọng điểm của thành phố. Huyện Gia Lâm ph n ấ đấu lên qu n chậm nhậ ất đến năm 2022 do đó huyện đang tập trung mọi nguồn lực để tri n khai xây dể ựng các cơ sở vật chất, cơ sở h t ng, phát tri n các d ch ạ ầ ể ị vụ đáp ứng cho người dân trong huy n. Các dệ ự án khu đô thị ớ m i trong huyện đang xuất hiện ngày càng nhiều đáp ứng các nguyên tắc quy hoạch, xây dựng phù h p, không xu t hi n tình tr ng xây dợ ấ ệ ạ ựng tràn lan như nhiều qu n n i thành. ậ ộ Việc các dự án khu đô thị ới đượ m c xây d ng không chự ỉ đáp ứng nhu c u cho ầ người dân trong huyện mà còn làm giảm s c ép cứ ủa dân cư trong nội thành, phân b ổ dân cư trong thành phố, giảm mật độ dân cư, từ đó thu hút được nhiều nhà đầu tư đến đầu tư trên địa bàn huyện cùng v i nhiớ ều người dân chuyển đến sinh s ng. Các huy n ngoố ệ ại thành như huyện Gia Lâm là một môi trường sống phù h p, vợ ới không gian thoáng đãng, không tấp nập như trong nội thành nên được nhiều người dân l a chự ọn để sinh s ng. ố Việc gia tăng lượng dân cư yêu cầu huy n Gia Lâm ph i có nh ng chính sách phù hệ ả ữ ợp đáp ứng cho lượng lớn dân cư về mọi mặt.
Việc có lượng lớn dân cư chuyển đến sinh sống trên địa bàn huyện Gia Lâm khi n cho nhu c u nhà ế ầ ở tăng, nhu cầu s d ng các d ch v , các ti n ích ử ụ ị ụ ệ tăng khiến giá đất huyện Gia Lâm trong vài năm gần đây tăng lên đáng kể. Giá đất ở trên địa bàn huyện Gia Lâm đang sốt giá t ng ngày, có sự biến động l n ừ ớ trong 5 năm trở ại đây từ năm 2015. Việ l c nghiên cứu v ề giá đất ở trên địa bàn huyện mà c ụthể trên địa bàn xã Đa Tốn s ẽ đưa ra những đánh giá tốt và đề xuất phù hợp.
56
Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tố ừn t bài nghiên cứu đã thấy đước sự biến động lớn, có sự biến động như vậy chủ yếu là do tác động của d ự án Vinhomes Ocean Park được triển khai xây dựng trên địa bàn xã. Dự án đã mang lại nhi u l i ích cho xã và cho huy n, nh ng l i ích mà d án mang ề ợ ệ ữ ợ ự lại đã tác động tr c tiự ếp đến giá đất ở trên địa bàn xã, giá đất ở tăng mạnh khiến cho giá tr c a xã phị ủ ần nào được nâng cao. Tác động c a d án Vinhomes ủ ự Ocean Park là r t lấ ớn, nó tác động qua lại khiến cho giá đấ tăng cao. Bên cạt nh đó, việc đầu tư của huyện cho xã khiến cho các cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng được c i thi n góp phả ệ ần làm tăng giá trị ủa đất đai. c
Những giá tr mà d án Vinhomes Ocean Park mang l i giúp cho hình ị ự ạ ảnh c a huyủ ện Gia Lâm được nâng lên đáng k , giúp huy n Gia Lâm có mể ệ ột v ị thế ớ l n trong khu v c nói riêng và trên bự ản đồ Thành phố Hà Nội nói chung. Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm sẽ phát triển hơn nữa, giá đất sẽ còn cao hơn nữa trong quá trình phát tri n c a d án Vinhomes Ocean Park, và mong mu n sể ủ ự ố ẽ có nhiều nhà đầu tư chọn xã là địa điểm phù hợp để đầu tư.
S phát tri n c a huy n khi n cho kinh t phát triự ể ủ ệ ế ế ển, đờ ối s ng nhân dân tăng cao, cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng b , ..., t t cộ ấ ả những điều đó làm giá đất tăng. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn huyện nói chung và địa bàn xã Đa Tốn nói riêng đang được nhiều người quan tâm, nhưng sự xuất hi n nhiệ ều cũng có thể xảy ra nh ng rữ ủi ro, đòi hỏi những nhà đầu tư phải chú ý.
Nhận th y r ng ngay ấ ằ ở thời điểm hi n t i dù h tệ ạ ạ ầng cơ sở ẫn đ v ang thi công, đang được triển khai xây dựng nhưng đờ ống nhân dân đã cải s i thiện rõ rệt, chất lượng sống ngày càng được đi lên, kinh t - xã h i phát tri n mế ộ ể ạnh mẽ. So với năm năm trở về trước thì bộ mặt xã Đa Tốn đã thay đổi hoàn toàn, điều đó khẳng định lại một lần nữa sự quan tâm của các cấp chính quyền, của các ban ngành đoàn thể dành cho xã Đa Tốn. Tất cả những điều đó là bàn đạp để đất đai trên địa bàn xã Đa Tốn nâng t m giá tr vầ ị ốn có trước kia của nó.
57
KẾT LU N Ậ
Theo quy định của pháp lu t vậ ề đất đai thì giá đất do Nhà nước quy định phải sát v i giá chuyớ ển nhượng quyền s dử ụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều ch nh cho phù hỉ ợp… Nhưng giá đất do Ủy ban nhân dân thành ph Hà N i ban hành v n thố ộ ẫ ấp hơn nhi u ề giá đất chuyển nhượng trên th ị trường dẫn đến vi c gây thệ ất thu cho ngân sách Nhà nước. Việc sửa đổi, bổ sung trong bảng giá nhà nước v ề đất đai cần được thực hiện.
T ừviệc nghiên c u biứ ến động v ề giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm có th ểthấy rằng tác động l n nhớ ất đến s ựbiến động v ề giá đấ trên địt a bàn nghiên cứu chính là tác động c a D án xây dủ ự ựng khu đô thị Vinhomes Oean Park. D án không chự ỉ tác động đến giá đất trên địa bàn xã mà trước hết nó tác động đến mọi mặt từ kinh tế, xã hội đến cơ sở hạ tầng, các điều kiện đó đã tạo nên sự biến động về giá đấ ớn đến như vật l y. Dự án Vinhomes Ocean Park là d án mang t m c ự ầ ỡquốc gia, được x p h ng là D án ph c h p t t nhế ạ ự ứ ợ ố ất Việt Nam, đủ để cho thấy sức ảnh hưởng của dự án lớn đến mức nào, đó đồng nghĩa với việc giá trị đất đai của những địa phương có đất trong dự án cũng phải tăng theo.
Trong quá trình nghiên c u s ứ ựbiến động v ề giá đất, ch yủ ếu nghiên cứu giá đất trong hai thời điểm trước và sau khi có dự án Vinhomes Ocean Park được tri n khai, cể ụ thể ạ t i hai thời điểm năm 2015 và năm 2020. Năm năm là khoảng thời gian dài để có nhiều sự chuy n biể ến, nhiều dự thay đổi về giá đất đai, từ những thửa đất ở thời điểm năm 2015 có giá từ 10 đến 15 triệu/m2 mà đến năm 2020 con số đó dẫn lên tới t ừ 30 đến 45 tri u/m2. ệ
Qua vi c nghiên c u sệ ứ ự biến động về giá đất, ta cũng sẽ nhận th y quá ấ trình đô thị hóa hi n nay tệ ại nông thôn đang diễn ra m nh m ạ ẽ đến m c nào. Mứ ột lần n a ta có th k t lu n mữ ể ế ậ ột điều rằng đất nước ta đang có sự chuyển mình rõ rệt ngay từ dưới địa phương, ngay từ những thửa đất được mua bán trên th ị trường, bên c nh vi c giá cạ ệ ủa nó cao thì ta cũng phải hiểu r ng l i ích mà nó ằ ợ mang l i là r t xạ ấ ứng đáng.
58
KIẾN NGH Ị
1. Cần điều chỉnh giá đất ở theo Bảng giá nhà nước cho phù h p v i giá th ợ ớ ị trường hi n tại, t o hiệu quả cao trong công tác quệ ạ ản lý nhà nước về đấ t đai, đồng nghĩa với vi c tránh gây ra nhi u khi u ki n trong công tác bệ ề ế ệ ồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
2. Có sự quan tâm hơn của nhà nước đố ớ ự biến động lớn của giá thị i v i s trường, nhất là đố ới các công ty kinh doanh, môi gi i bi v ớ ất động s n, ả tránh tình tr ng th i giá khi n giá t cao bạ ổ ế đấ ất thường.
59
TÀI LI U THAM Ệ KHẢO
1. Lê Th H ng H nh (2006), ị ồ ạ Giải pháp thc đẩy hoạt động định giá bất
động sản t i công ty cổ ph n bạ ầ ất động sản Togi, Luận văn tốt nghi p, ệ Trường Đại học Kinh t ếquốc dân.
2. Hoàng Nguyệt Ánh (2011), Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản
lý tài chính v ề đất đai v phát triển th ị trường bất động s n t i thành ph ả ạ
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý đất đai, Trường Đại học Khoa h c Tọ ự nhiên, ĐHQGHN.
3. Chính ph (2013), ủ Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về Quản lý đầu tư phát
triển đô thị.
4. Chính ph (2014), ủ Nghị định 44/2014/NĐ CP Quy đị- nh về giá đất.
5. Chính ph (2019), ủ Nghị định 96/2019/NĐ CP Quy đị- nh về Khung giá
đất.
6. Quốc h i (2013), ộ Luật đất đai.
7. Quốc H i (2015), ộ Luật Quy hoạch đô thị.
8. UBND TP Hà N i (2009), ộ Quyết định 47/2009/QĐ-UBND Về việc phê duyệt quy ho ch chung xây dạ ựng huyện Gia Lâm, Hà N i (t lộ ỷ ệ 1/5000). 9. UBND TP Hà N i (2014), ộ Quyết định 96/2014/QĐ-UBND Về việc ban
hnh quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành ph Hà Nội áp dụng t ừ ngy 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019, Hà N i. ộ
10.UBND TP Hà N i (2019), ộ Quyết định 30/2019/QĐ-UBND Về ệ vi c ban
hnh quy định v giá các loề ại đất trên địa bàn thành ph Hà N i áp d ộ ụng
từ ngy 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024, Hà Nội.
11.https://thamdinhgiathanhdo.com/yeu-to-anh-huong-den-gia-dat. 12.https://luatsu-vn.com/nhung-diem-can-luu-y-ve-khung-gia-dat/. 13.https://vi.wikipedia.org/wiki/Vinhomes_Ocean_Park.
14.http://www.thiduakhenthuongvn.org.vn/ha-noi-thi-dua-ai-quoc/nhan-
dan-va-can-bo xa da- - -ton-huyen-gia-lam-ha noi- -doan-ket-dong-thuan- xay.
60
PHỤ L C Ụ
Phiếu s:...
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN V Ề GIÁ ĐẤ ỞT
Tên thôn:... Tên người s dử ụng đất:...
- Địa ch :... ỉ
- Thời điểm chuyển nhượng:...
- Giá đất chuyển nhượng: ...triệu đồng/thửa ho c ...triặ ệu đồng/m2
- Giá đất chuyển nhượng năm 2015: ...
Các thông tin v ềthửa đất:
- Địa ch ỉthửa đất:... Tên địa danh
Khoảng cách đến đường phố hoặc đến ngõ ngách c p li n k ấ ề ề trước đó VT1: Đường (phố) VT2: Ngõ (ngách) r ng t 3,5m tr lên ộ ừ ở VT3: Ngõ (ngách) r ng t - 3,5m ộ ừ2 VT4: Ngõ (ngách) rộng dưới 2m