6. Cu trúc Khóa lu ấậ
2.3.1. Kinh t ế
T khi có d án Vinhomes ừ ự Ocean Park được tri n khai, kinh t c a xã ể ế ủ Đa Tốn mà c ụthể t i khu vạ ực điều tra có chuy n bi n tích c c. Trong quá trình ể ế ự thi công xây d ng t ự ừ năm 2018 đến nay, một lượng lớn công nhân xây d ng t ự ừ các tỉnh khác đã có mặt trên địa bàn xã, đáp ứng nhu cầu ở cho công nhân, nhiều h ộ gia đình đã xây dựng nh ng phòng tr ữ ọ cho công nhân có nơi sinh hoạt trong th i gian xây d ng d án. Vi c có nhiờ ự ự ệ ều người đến xã kéo theo nhi u nhu ề cầu mà h cọ ần như nhu cầu v ề lương thực, th c ph m, v t d ng sinh ho t, ... t ự ẩ ậ ụ ạ ừ đó các cơ sở kinh doanh buôn bán những mặt hàng đó lại mọc lên, tạo kinh tế ổn định cho người dân.
Xã Đa Tốn được biết đến là địa phương chuyên buôn bán cây giống, cây cảnh bên c nh Th ạ ịtrấn Trâu Qu , ỳ huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên), ... Từ khi tuyến đường Dương Xá – Đông Dư được mở rộng, kéo dài hơn thì việc kinh doanh buôn bán c a bà con l i thu n lủ ạ ậ ợi hơn nhiều, d dàng cho vi c v n chuyễ ệ ậ ển hàng hóa. Hầu hết người dân trong xã sinh s ng b ng ngh ố ằ ềtrồng cây giống, đất nông nghi p cệ ủa xã thường là đất có mục đích ử ụng để trồng cây lâu năm, s d mặc dù vi c giệ ải phóng m t bặ ằng, lấy đất nông nghiệp để xây d ng d án ự ự Vinhomes Ocean Park tuy nhiên người dân v n gi ẫ ữ được ngh ềtrồng cây giống do diện tích đất nông nghi p trong xã vệ ẫn còn đủ để duy trì. Hơn thế, vi c thi ệ công d án cự ần đế ấn r t nhiều cây xanh để ạ t o c nh quan cho dả ự án, do đó nhà thầu cũng một phần nào sử dụng cây giống của người dân trong xã đểphục v ụ cho vi c t o c nh quan d án. Tệ ạ ả ự ừ đó lại tăng thêm thu nhập cho người dân.
49
Ngoài vi c tr ng cây giệ ồ ống, cây c nh, các lo i rau mả ạ ầu cũng được trồng nhiều đáp ứng cho người dân trong xã và nay đáp ứng thêm cho hàng ngàn người dân sống trong khu đô thị. Mặc dù các trung tâm mua s m, các siêu th ắ ị phát triển nhưng một lượng lớn người dân v n s d ng hàng hóa t i ẫ ử ụ ạ chợ truyền thống nên Chợ Bún của xã những năm gần đây khi dự án khu đô thị cơ bản hoàn thành thì số lượng hàng hóa bán ra tăng lên nhiều so với trước đây chỉ phục vụ cho người dân trong xã và các xã lân cận. Việc kinh t phát tri n kéo ế ể theo giá đất t t y u s ấ ế ẽ tăng, kinh tế chính là s i dây kéo các vợ ấn đề, kinh t ế tăng thì đời sống nhân dân tăng, kinh tế tăng thì cơ sở v t ch t chậ ấ ất tăng, kinh tế tăng chất lượng cuộc sống tăng và giá đất cũng như vậy.
2.3.2. Xã h i. ộ
D ự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park đem đến một lượng lớn dân cư, ở mọi địa vị xã hội, người dân trong xã được tiếp cận với nhiều người, một phần nào đó có thể mở mang kiến thức, có nhiều hiểu biết, nâng cao trình độ dân trí, có nh ng nh n thữ ậ ức đúng đắn hơn. Như đã nói ở trên, vi c kinh t át ệ ếph triển đồng nghĩa với xã hội phát triển, đờ ồng nhân dân đượi s c nâng cao.
D án mang l i nhi u tiự ạ ề ện ích như bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi, trường học, ... nên những người dân sống xung quanh khu vực dự án cũng sẽ được hưởng lợi theo. Hơn thế, khu vực xã Đa Tốn lại nằm trên nhiều tuyến đường lớn đi qua, dễ dàng cho di chuyển, kinh doanh buôn bán do đó khu vực xã Đa Tốn được coi là vị trí đẹp nên giá đất chắc chắn sẽ tăng cao. Nhiều người dân chưa có đủ tài chính hoặc không thích sống trong khu đô thị, không thích s ng trong nhố ững tòa chung cư cao tầng, mu n s h u riêng cho mình ố ở ữ một mảnh đất, một ngôi nhà, h ọ thường tìm mua nh ng mữ ảnh đất ở ần kề với g khu đô thị để được s d ng nh ng tiử ụ ữ ện ích mà khu đô thị mang l i. Do có nhiạ ều người muốn mua thì cầu tăng mà đất ở xã Đa Tốn có hạn, hầu hết là đất nông nghiệp và đất người dân đang sinh sống, nguồn cung không nhiều, do đó việc giá đất tăng là điều không thể tránh khỏi và việc giá đất tăng rất cao là điều đương nhiên.
50
Việc có nhiều người đến sinh sống trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park thuộc địa phận xã Đa Tốn nên số lượng dân cư trong xã gia tăng, do vậy việc đảm b o an ninh chính tr , tr t t an toàn xã hả ị ậ ự ội được chú tr ng không ch ọ ỉ trong d án mà trong toàn xã. M t khu vự ộ ực đảm bảo được an ninh, an toàn là điều mà người đi mua đất luôn muốn dù cho thửa đất đó có giá cao hoặc vị trí không được thuận lợi. Dựa vào đó, giá đấ ủa xã Đa Tốn cũng đã tăng theo.t c 2.3.3. Cơ sở hạ tầng.
Tác động rõ nét nh t c a d án Vinhomes ấ ủ ự Ocean Park là tác động đến cơ sở h t ng xung quanh khu v c dạ ầ ự ự án trong đó có xã Đa Tốn. Việc cơ sở ạ h tầng được cải thiện đã giúp cho giá đất trong xã tăng cao. Đầu tư xây dựng cơ sở h t ng giao thông là m t trong nh ng yạ ầ ộ ữ ếu t ố ảnh hưởng quan tr ng nhọ ất đến giá đất. Từ khi có dự án, Huyện Gia Lâm đã phê duyệt kế hoạch đầu tư xây dựng, c i thiả ện đường Dương Xá Đông Dư, đường ven Qu c l 5B, c i thiố ộ ả ện đường Đào Xuyên và đường Đa Tốn xã Đa Tốn. Các tuyến đường chính được mở r ng khang trang, d dàng cho vi c di chuyộ ễ ệ ển, đảm b o c nh quan c a xã. ả ả ủ V c dệ ự án khu đô thị được xây dựng đòi hỏi một hạ tầng giao thông đủ khang trang, đủ thuận tiện để từ ngoài có thể di chuyển dễ dàng vào trong khu đô thị, do đó, một tuyến đường mới được gi i phóng m t b ng, m r ng t ả ặ ằ ở ộ ừquốc lộ 5A vào đến Khu đô thị (tuyến Dương Xá – Đông Dư). Tuyến đường tr thành ở tuyến đường huy t m ch di chuyế ạ ển không ch ỉ cho người dân sống trong khu đô thị mà cho toàn huyện. Giá đất hai bên c a tuyủ ến đường tăng đáng kể ừ đoạn t TT Trâu Qu , dù tuyỳ ến đường đi qua xã Đa Tốn nhưng đoạn khu vực điều tra thì đất hai bên đường vẫn là đất nông nghi p, xong d ệ ự đoán trong tương lai gần chúng sẽ được chuyển đổi mục đích sử ụng để phụ d c v cho vi c phát triụ ệ ển kinh t toàn xã. ế
Trên tuyến đường Đào Xuyên từ khi chưa có dự án Vinhomes Ocean Park, việc giao thông đi lạ ất khó khăn, đười r ng nhựa, đường hẹp nên giá đất năm 2015 dao động t ừ15-20 tri u/m2, t ệ ừ khi đường Đào Xuyên được m r ng, ở ộ trải nhựa thì đến năm 2020, con số đã lên tới 35-45 triệu/m2.
51
Những điều đó đủ để cho thấy tác động mạnh mẽ của giao thông đến giá đất như thế nào và c ụthể hơn là tác động của d án Vinhomes Ocean ự Park đến giao thông và đến giá đất như thế nào.
n t i, vi ng ven Qu c l 5B Cao t c Hà N i -
Hiệ ạ ệc thi công đoạn đườ ố ộ – ố ộ
Hải Phòng đang được tiến hành triển khai. Dự án Vinpearl của tập đoàn Vingroup sẽ được xây dựng trên địa bàn xã Đa Tốn, cụ thểthuộc thôn Ngọc Động. Ngay t bây gi , dù d ừ ờ ự án chưa được xây dựng nhưng giá đất thôn Ngọc Động đang tăng lên chóng mặt, có khi cao hơn cả những thửa đất giáp những con đường lớn.
Hình 2.8. Đường ven qu c l ố ộ 5B, xã Đa Tốn (Nguồn: Kh o sát thả ực địa)
T t t c ừ ấ ảnhững tác động c a d ủ ự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park đến các vấn đề về kinh t , xã hế ội, cơ sở hạ t ng có th ầ ểthấy được vi c d ệ ự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park được triển khai có tác động mạnh mẽ n huy n Gia đế ệ Lâm nói chung và xã Đa Tốn nói riêng. Dự án góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa của huyện Gia Lâm, đưa huyện Gia Lâm có một vị trí nào đó trong khu vực nói riêng và trong Thành ph nói chung. D ố ự án đã đem lại nhi u ngu n l i, ề ồ ợ nhiều tác động tích cực cho việc phát triển của xã, cụ thể Dlà ự án đã tác động vô cùng m nh mạ ẽ đến giá đất trên địa bàn xã Đa Tố làm cho giá đất trên địa n, bàn nghiên cứu nói riêng và địa bàn xã nói chung tăng lên đáng kể.
52
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀGIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM 3.1. Đánh giá biến động giá đất ở theo giá th ị trường
Qua việc tiến hành điều tra khảo sát giá đấ ở trên địa bàn xã Đa Tốt n, nhận thấy giá đấ ở trên địa bàn xã Đa Tốn là tương đốt i cao và sẽ còn cao hơn nữa trong tương lai gần. Giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn trong 2 giai đoạn năm 2015 và năm 2020 tăng nhanh chóng, giá đất ở từ năm 2015 đến năm 202 đã 0 tăng từ 3 đến 4 lần. Giá đất tăng cao là tất yếu trong thời điểm hiện tại với sự phát tri n m nh m c a xã v kinh t , v có s h t ng, vể ạ ẽ ủ ề ế ề ở ạ ầ ề đờ ối s ng nhân dân, ..., thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều nhà kinh doanh bất động s n, nhiả ều người dân tham gia vào th ị trường bất động sản trên địa bàn xã Đa Tốn.
Việc Nhà nước triển khai xây dựng nông thôn mới trong cả nước mang lại nhi u hi u qu l n lao, huyề ệ ả ớ ện Gia Lâm đã hoàn thành chỉ tiêu xây dựng nông thôn mới với 100% các xã đạt chu n nông thôn mẩ ới. Xã Đa Tốn là một trong những xã đi đầu trong vi c hoàn thành ch tiêu xây d ng nông thôn m i, ệ ỉ ự ớ đạt chu n nông thôn mẩ ới, điều kiện của người dân từ đó mà được nâng cao, kinh t phát tri n nhanh chóng, thu hút nhiế ể ều nhà đầu tư khiến cho giá đất tăng cao.
So sánh giữa giá đất ở ủa xã Đa Tố c n v i các xã trong huyớ ện thì xã Đa Tốn là m t trong nhộ ững xã có giá đất ở ầ t m cao trong huy n. Hi n nay, việ ệ ệc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị hóa trong toàn huyện đang diễn ra rất mạnh m , có sẽ ự chuy n bi n tích cể ế ực, huy n Gia Lâm phệ ấn đấu đạt m c tiêu ụ lên qu n ch m nhậ ậ ất đến năm 2022. Huyện Gia Lâm tương lai sẽ là một đô thị vệ tinh c a Thành ph Hà N i, là mủ ố ộ ột trung tâm ng d ng c a Thành ph , qu ứ ụ ủ ố ỹ đấ ủt c a huyện còn nhiều để triển khai các d án, xây d ng hạ tự ự ầng, cơ sở ật v chất hiện đại đáp ứng nhu cầu của người dân. Do vậy, các xã sẽ được hưởng lợi t ừnhững k t qu mà huyế ả ện đã và sẽ đạt đượ trong tương lai gần, đờ ống c i s nhân dân đượ ổn địc nh, kinh tế phát triển kéo theo giá đất tăng từng ngày, từ đó câu nói “Tấc đấ ấc vàng” sẽ càng ngày đượt t c th ểhiện rõ trên th ị trường.
53
Giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn một phần cao do sự ảnh hưởng, sự tác động mạnh mẽ n t d án khu đô thị Vinhomes Ocean Park, các ngu n l i, đế ừ ự ồ ợ các tiện ích và nh ng d ch v mà d án mang lữ ị ụ ự ại là điều kiện để giá đất tăng nhanh chóng trong những năm gần đây. Mặt khác, việc dự án được tri n khai ể trên địa bàn xã cũng góp phần giúp Huyện có sự quan tâm dành cho khu vực xã v m i m t, t kinh t , xã h i và quan ề ọ ặ ừ ế ộ trọng nhất là cơ sở ạ ầng. h t Huyện Gia Lâm đang vươn lên mạnh mẽ nhờ những dự án lớn được đầu tư trên địa bàn huyện, đến thời điểm hi n t i không ch có d án Vinhomes Ocean Park ệ ạ ỉ ự mà còn r t nhi u nh ng dấ ề ữ ự án đang được tri n khai, thu hút nhiể ều người dân đến sinh sống trên địa bàn huyện. Nhu cầu s dử ụng đất còn cao hơn nữa, giá đất ở do đó sẽ còn cao hơn nhiều so với giá đất ở thời điểm điều tra, giá đất không ngừng tăng theo thời gian.
M t phộ ần quan trọng khác trong việc giá đất ở của xã Đa Tốn tăng trong một đến hai năm trở ại đây l , nguyên nhân sâu xa trong sự tăng giá đất ở đó là sự thổi giá c a các công ty kinh doanh bủ ất động sản trên địa bàn, các công ty đẩy giá đất lên cao gây nhi u ễ loạn thị trường v ề giá đất. Các công ty kinh doanh bất động sản hiện nay đang xuất hiện tràn lan, ngày càng nhiều, với đội ngũ nhân viên môi gi i bớ ất động s n có m t t i khả ặ ạ ắp các địa điểm trên địa bàn huyện nói chung và xã nói riêng, gây tâm lý khó ch n lọ ựa và khó tin tưởng cho người mua. Hình thức lướt sóng trong bất động sản đang xuất hi n nhi u t i th ệ ề ạ ị trường bất động sản xã Đa Tốn, hiện tượng “mua đi bán lại” khiến cho giá đất tăng cao. Các công ty bất động s n sả ẽ đượ ợ ấc l i r t nhi u tề ừ việc th i giá cùng vổ ới tạo thị trường lướ óng, người đầu tư cầt s n phải để ý và t nh táo trong vi c lỉ ệ ựa chọn đầu tư trong thị trường bất động sản xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm nói chung.
Giá đất ở giao d ch trên th ị ị trường r t quan tr ng trong viấ ọ ệc đánh giá các yếu t ố tác động đến giá đất, vi c nghiên c u s ệ ứ ựbiến động v giá th ề ị trường qua các năm giúp các nhà quản lý thành lập nên Bảng giá Nhà nước về đất đai mà cụ thể là Bảng giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn. Việc giá đất ở có s ựbiến động lớn cũng là vấn đề đáng chú ý đòi hỏi các nhà quản lý tìm ra nguyên nhân và các gi i pháp phù h p, t o hi u quả ợ ạ ệ ả nhất trong công tác quản lý nhà nước v ề đất đai.
54
3.2. Đánh giá biến động giá đất ở eo Bth ảng giá nhà nước
T bừ ảng giá nhà nước về đất ở trên mộ ốt s tuyến đường thuộc địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm có thể thấy giá đất năm 2020 theo quyết định s ố 30/2019/QĐ-UBND và giá đất năm 2015 theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân thành ph Hà N i có s chuy n bi n ố ộ đã ự ể ế nhưng chưa đáng kể so với giá đất ở giao dịch trên thị trường. Để có được Bảng giá nhà nước một phần nào đã dựa trên giá th c t ngoài th ự ế ị trường xong để so sánh giữa giá nhà nước và giá th ị trường thì đang có sự chênh lệch quá lớn.
So sánh gi a Bữ ảng giá nhà nước về đất ở ạ t i m t sộ ố tuyến đường chính trên địa bàn xã Đa Tốn dựa theo Quyết định số 96 và quyết định số 30 của UBND Thành ph Hà N i cho thố ộ ấy giá đất tăng từ 1-2 triệu đồng/m2. S thay ự đổi này là chưa đáng kể so v i hi n t i kinh t ớ ệ ạ ế đang rất phát tri n, vi c tính thu ể ệ ế