Giá đất ở do Nhà nước quy định

6. Cu trúc Khóa lu ấậ

2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định

Dựa theo Quyết định s 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của

UBND TP Hà N i v ộ ềviệc ban hnh Quy định và b ng giá các loả ại đất trên địa

bàn thành ph Hà N i áp d ộ ụng t ừ ngy 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. 2.2.1.1. Giá các lo i ạ đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp.

- Tính ti n s dề ử ụng đất khi Nhà nước công nh n quy n s dậ ề ử ụng đất ở ủa c hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử ụng đấ ừ đất nông nghi d t t ệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với ph n di n tích trong h n mầ ệ ạ ức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thu s dế ử ụng đất;

- Tính phí và l phí trong qu n lý, s dệ ả ử ụng đất;

- Tính ti n x ề ửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính ti n bề ồi thường cho Nhà nước khi gây thi t h i trong qu n lý và s ệ ạ ả ử dụng đất đai;

- Tính giá tr ịquyền s dử ụng đất để trả cho người tự nguyện tr lại đất cho ả Nhà nước đố ới trười v ng hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền s dử ụng đất, công nhận quyền s dử ụng đất có thu ti n s dề ử ụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một l n cho cầ ả thời gian thuê.

2.2.1.2. Nguyên t c xây d ng Bắ ự ảng giá đất.

a) Theo mục đích sử ụng đất hợp pháp t i th d ạ ời điểm định giá; b) Theo th i h n s dờ ạ ử ụng đất;

c) Phù h p vợ ới giá đất phổ biến trên thị trường c a loủ ại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quy n s dề ử ụng đất đối với những nơi có đấu giá quy n s dề ử ụng đất ho c thu nh p tặ ậ ừ việc s ử dụng đất;

d) Cùng m t thộ ời điểm, các thửa đất li n k nhau có cùng mề ề ục đích sử d ng, ụ khả năng sinh lợi, thu nh p t ậ ừviệc s dử ụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

36 2.2.1.3. Trình t , th t c xây d ng Bự ủ ụ ự ảng giá đất.

 Bước 1: L p d án xây d ng Bậ ự ự ảng giá đất và thành l p ban chậ ỉ đạo xây dựng Bảng giá đất;

 Bước 2: Xác định các loại đất trong Bảng giá đất khi tri n khai xây d ng ể ự Bảng giá đất;

 Bước 3: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, các yếu t tố ự nhiên, kinh t - xã hế ội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất khi xây d ng Bự ảng giá đất;

 Bước 4: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện Bảng giá đất hiện hành;  Bước 5: Xây d ng Bự ảng giá đất và T trình vờ ề việc ban hành B ng giá ả

đất; x lý giá đất trong Bảng giá đất tại khu vực giáp ranh theo quy định ử tại Điều 13 của Ngh ị định 44/2014/NĐ-CP của Chính ph ; ủ

 Bước 6: Tổ chứ ấc l y ý ki n v dế ề ự thảo Bảng giá đất khi tri n khai xây ể dựng Bảng giá đất;

 Bước 7: Th m nh d ẩ đị ựthảo Bảng giá đất trong xây d ng Bự ảng giá đất;  Bước 8: Hoàn thi n d ệ ựthảo Bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân c p t nh; ấ ỉ  Bước 9: Trình Hội đồng nhân dân cùng c p thông qua Bấ ảng giá đất;  Bước 10: y ban nhân dân c p tỦ ấ ỉnh quyết định ban hành B ng giá ả đất. 2.2.1.4. Nguyên tắc xác định v ị trí đất.

- Vị trí 1: áp dụng đố ới thi v ửa đấ ủt c a m t ch sộ ủ ử d ng có ít nh t mụ ấ ột cạnh (mặt) giáp với đường (ph ) có tên trong b ng giá; ố ả

- Vị trí 2: áp dụng đố ới thi v ửa đấ ủt c a m t ch sộ ủ ử d ng có ít nh t mụ ấ ột cạnh (m t) giáp v i ngõ, ngách, hặ ớ ẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đấ ớt t i mốc giới đầu tiên c a thủ ửa đất ti p giáp v i ngõ) t 3,5 m tr lên. ế ớ ừ ở - Vị trí 3: áp dụng đố ới thi v ửa đấ ủt c a m t ch sộ ủ ử d ng có ít nh t mụ ấ ột cạnh (m t) giáp v i ngõ có m t cặ ớ ặ ắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (ph ) có tên trong bố ảng giá đất t i mớ ốc giới đầu tiên c a thủ ửa đất tiếp giáp v i ngõ) t ớ ừ 2 m đến dưới 3,5 m.

- Vị trí 4: áp dụng đố ới thi v ửa đấ ủt c a m t ch sộ ủ ử d ng có ít nh t mụ ấ ột cạnh (m t) giáp v i ngõ có m t cặ ớ ặ ắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè

37

đường (ph ) có tên trong bố ảng giá đất t i mớ ốc giới đầu tiên c a thủ ửa đất tiếp giáp với ngõ) dưới 2 m.

Bảng 2.1. Giá đất ở trên m t s tuyộ ố ến đường thuộc xã Đa Tốn

năm 2015 và năm 2020

Đơn vị tnh: 1000đ/m2

T

T Tên đường phố

Giá đất ởnăm 2015 Giá đất ởnăm 2020

VT1 VT2 VT3 VT4 Ngoài phạm vi 200m VT1 VT2 VT3 VT4 Ngoài phạm vi 200m

1 Đường Hà Nội Hưng Yên

(Đoạn qua xã Đa Tốn) 8 000 5 520 4 720 4 320 Tính t ừ chỉ giới hè đường, theo giá đất khu dân cư nông thôn (1 870) 10 400 7 176 6 136 5 316 Tính t ừ chỉ giới hè đường, theo giá đất khu dân cư nông thôn (2 244) 2

Tuyến đường Đông Dư – Dương Xá (Đường Lý Thánh Tông)

_ _ _ _ 16 000 10 720 9 120 8 320

3

Đường từ hết địa phận th ị

trấn Trâu Quỳđi ngã ba Đa

Tốn (Đường Đào Xuyên)

5 800 4 176 3 596 3 306 7 540 5 429 4 675 4 298

4 Đường Đa Tốn 5 800 4 176 3 596 3 306 7 540 5 429 4 675 4 298 5 Đường đê sông Hồng

(Đoạn đường trong đê) 10 800 7 236 6 432 5 616 4 374 12 096 8 104 7 204 6 290 4 899

(Nguồn: Quyết định s  96/2014/QĐ-UBND và Quyết định s  30/2019/QĐ-

UBND của Ủy ban nhân dân Thành ph Hà N ội)

T Bừ ảng giá đất ở ven tr c m t s ụ ộ ố đầu m i giao thông chính thu c huyố ộ ện Gia Lâm của năm 2020 và năm 2015 ta thấy được đã có sự thay đổi lớn về giá đất ở theo Bảng giá nhà nước các khu v c thuự ộc xã Đa Tốn. Nhìn qua Bảng giá ta thấy được Giá đất ở Nhà nước năm 2020 có phần cao hơn năm 2015 từ 1,5 – 2,5 triệu đồng/m2. Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi này là do sự đầu tư cơ sở h tạ ầng như giao thông, trường h c, các d ch v xã họ ị ụ ội, các khu đô thị góp phần t o c nh quan, b m t cạ ả ộ ặ ủa xã Đa Tốn nói riêng và huy n Gia Lâm nói ệ chung. Nh ng giao d ch vữ ị ề đất đai trên thị trường xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015 - 2020 là tương đối nhi u, góp ph n l n trong vi c xây d ng Bề ầ ớ ệ ự ảng giá đất cho phù h p. ợ

38

Qua Bảng giá đất năm 2020 của UBND Tp Hà N i ta thộ ấy giá đất tương đối th p, ấ chưa đáng kể, chưa sát với giá thực tế làm giảm hiệu quả công tác quản lý nhà nước v ề đất đai trong việc thu thu , tính ti n s dế ề ử ụng đất, bồi thường giải phóng m t bặ ằng cho người dân, ...

Tuyến đường Dương Xá – Đông Dư năm 2015 chưa được xây d ng nên ự Bảng giá nhà nước về đất ở chưa được thể hiện. Đến năm 2020 thì con đường đã được hoàn thành đi và đi vào sử dụng, từ đó giá đất ven trục tuyến đường này được thể hiện tren bảng giá đất, hơn nữa tuyến đường này đã trở thành tuyến đường huy t m ch, tuyế ạ ến đường chính không ch cỉ ủa xã Đa Tốn mà còn của huy n Gia Lâm. Hi n tr ng s dệ ệ ạ ử ụng đấ ủt c a các thửa đấ ọt d c theo tuyến đường Dương Xá – Đông Dư đi qua xã Đa Tốn hầu hết là đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi nên không có giá tr mua bán, ị đất phục v cho vi c tr ng ụ ệ ồ và bán cây giống của người dân xã Đa Tốn và một vài địa phương lân cận.

Tuyến đường quan trọng đi qua xã Đa Tốn nhưng không được thể hiện trên bảng giá đất là qu c lố ộ 5B (Cao t c Hà Nố ội – ả H i Phòng). Tuyến đường được đầu tư xây dựng hiện đại, được coi là đường cao t c hiố ện đại nh t Viấ ệt Nam. Các thửa đất trên tuyến đường này không được thể hiện là vì đường cao tốc không cho xe máy di chuyển trên đường cũng như cấm t t c các lấ ả ối đi lên đường cao t c tr ố ừnhững v trí cho phép nên vi c kinh doanh buôn bán là không ị ệ thực hiện được, do đó dù giáp ranh nhưng các thửa đất vẫn được coi là thửa đất dân cư nông thôn, do vậy quốc l 5B không ộ được thể hiện trên Bảng giá đất.

Mặc dù địa bàn xã Đa Tốn hi n tệ ại cũng có thể coi như là một đô thị vì sự có mặt đầy đủ ủa các cơ sở ạ ầ c h t ng, các tiện ích nhưng về ả b n ch t nó vấ ẫn là m t khu v c nông thôn, ngo i thành Hà Nộ ự ạ ội, do đó các thửa đất trên địa bàn xã Đa Tốn vẫn được coi là đất ở nông thôn. Trong vi c nghiên cệ ứu giá đất ở tại Khu vực xã Đa Tốn, vì ch nghiên c u các khu v c lân c n v i d án Vinhomes ỉ ứ ự ậ ớ ự Ocean Park nên các thửa đất có v trí n m sâu trong xã, không ti p giáp v i các ị ằ ế ớ trục đường có trong Bảng giá đất thì được xem là “Giá đất khu dân cư nông thôn”.

39

Bảng 2.2. Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm

năm 2015 và năm 2020

Đơn vị tnh: 1000đ/m2

STT Tên địa phương

Mức giá đất ở Năm 2015 Năm 2020 1 Bát Tràng 2 500 2 750 2 Đa Tốn 1 870 2 244 3 Đặng Xá 1 870 2 057 4 Đình Xuyên 1 870 2 057 5 Dương Hà 1 870 2 057 6 Dương Quang 1 125 1 238 7 Dương Xá 2 500 2 750 8 Kiêu K ỵ 1 870 2 057 9 Kim Lam 1 539 1 693 10 Kim Sơn 1 870 2 057 11 Lệ Chi 1 125 1 238 12 Ninh Hi p ệ 2 500 3 250 13 Phù Đổng 1 539 1 693 14 Phú Th ị 2 500 2 750 15 Trung M u ầ 1 125 1 238 16 Văn Đức 1 125 1 238 17 Yên Thường 2 500 2 750 18 Yên Viên 2 500 2 750

(Nguồn: Quyết định s  96/2014/QĐ-UBND và Quyết định s  30/2019/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân thành ph Hà N ội)

T Bừ ảng giá đất ở khu dân cư nông thôn, giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn nói riêng và các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm nói chung đều tăng nhưng không đáng kể, hầu hết nh ng thữ ửa đất này nằm sâu trong ngõ, giao thông khó khăn, cơ sở hạ t ng còn th p. ầ ấ Hiện nay n u tính theo giá th ế ị trường thì người ta hầu h t tính giá t theo nh ng trế đấ ữ ục đường chính, khu dân cư nông thôn xã Đa Tốn đã được c i thiả ện, giá đất được tính d a theo t ng v trí trong Bự ừ ị ảng giá đất trên các tuyến đường thu c huyộ ện.

40

2.2.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn.

2.2.2.1. Điều tra thị trường.

Để xác định giá thị trường c a thu c các tuyủ ộ ến đường trong địa bàn xã Đa Tốn cần tiến hành điều tra các bất động sản đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên thị trường tại địa bàn xã. Vì khu vực điều tra hầu hết là khu v c nông thôn nên viự ệc xác định giá đất th ị trường cũng khá dễ dàng vì các thửa đất ngoài v ị trí 1 thì đều có giá tương đương nhau.

Căn cứ vào Bảng giá đất ở Nhà nước theo quyết định số 30/2019/QĐ- UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân thành ph Hà N i, ti n hành ố ộ ế điều tra xác định vị trí và điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong vòng một năm kể ừ t khi tiến hành công tác điều tra, s p x p sắ ế ố liệu điều tra theo t ng tuyừ ến đường, t ng vừ ị trí đất sau đó tổng h p thành Bợ ảng giá đất chung cho các tuyến đường.

Do th i gian gờ ần đây số lượng giao d ch v ị ề đất đai rất ít nên lượng phiếu điều tra thu thập được tương đối thấp. M t ph n là do th i gian ng n, cùng vộ ầ ờ ắ ới đó là diễn bi n ph c t p c a d ch COVID-ế ứ ạ ủ ị 19 gây khó khăn trong điều tra khảo sát th ị trường, d ch b nh làm kinh t ị ệ ếchững l i kéo theo là s ạ ựchững l i các giao ạ dịch về đất đai. Lý do của sự xuất hi n ít giao d ch m t phệ ị ộ ần do tâm lý người dân nông thôn thường ít khi trao đổi, mua bán đất trừ khi có những việc quan trọng cần phải dùng đến nhiều kinh phí. Hơn thế, việc d án Vinhomes Ocean ự Park xu t hi n v i nhi u ti n ích, d ch v thu hút nhiấ ệ ớ ề ệ ị ụ đã ều nhà đầu tư Bất động sản đầu tư vào dự án nên Bất động s n bả ên ngoài cũng giảm.

Trong th i gian tờ ừ 16/03/2021 đến 20/03/2021, tiến hành điều tra khảo sát giá đất ở bằng phi u kh o t i 2 tuyế ả ạ ến đường chính trong xã, là nh ng tuyữ ến đường huyết mạch. Điều tra thu được 27 phi u trên cế ả 2 tuyến đường điều tra, dù số lượng phi u là không nhiế ều nhưng giá của các thửa đất ở điều tra trên 2 tuyến đường này cũng sẽ đại diện cho giá đất ở trên các trục đường chính xã Đa Tốn, các tuyến đường này đều được đầu tư cải thiện, nâng cấp, bao gồm nhiều t ụ điểm quan tr ng c a xã: ọ ủ trường học, tr s UBND, sân vụ ở ận động, ...

41

* Các tuyến đường bao gồm:

- Tuyến đường Đào Xuyên ều tra trên đoạn đườđi ng từ cầu Đào Xuyên đến Ngã ba Đa Tốn ở 3 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên đoạn đường điều tra 3 điểm.

- Tuyến đường Đa Tốn điều tra trên 2 đoạn đường gồm đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá và đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động ở 3 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.

Các tuyến đường điều tra đều n m trong khu v c lân c n d án Vinhomes ằ ự ậ ự Ocean Park, t ừ đó để thấy được những tác động của d ự án đến khu vực điều tra nói riêng và toàn xã Đa Tốn nói chung mà cụ thể là tác động đến giá đấ . Đểt thấy được rõ r t nh t nhệ ấ ữngtác động c a d ủ ựán khu đô thị mới Vinhomes Ocean Park đến giá đất, sinh viên đã chọn hai mốc th i gian ờ để điều tra s ự thay đổi v ề giá đất t i khu vạ ực điều tra là năm 2015 ( ời điểTh m d ự án chưa được tri n khaiể ) và năm 2020 (Thời điểm dự án đang cơ bản hoàn thành).

Kho ng th i gian tả ờ ừ năm 2015 đến năm 2020 là kho ng thả ời gian đặc biệt quan trọng để có nh ng s ữ ự thay đổi về giá đất, bên cạnh tác động chủ quan là tác động của dự án Vinhomes Ocean park thì tác động khách quan là 2 năm này là 2 năm thực hiện hai sự thay đổi về Bảng giá nhà nước về đất đai, giai đoạn 2015 -2020 là giai đoạn th c hiự ện Quy ho ch s dạ ử ụng đấ ủa UBND t c Thành ph và quy ho ch riêng cho t ng xã c a huyố ạ ừ ủ ện Gia Lâm, qua đó thấy được k t qu ế ảthực hi n quy ho ch cệ ạ ủa huyện Gia Lâm nói chung và xã Đa Tốn