Doanh nghiệp thẩm định giá lập hồ sơ thẩm định giá

lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM SUNI’HOUSE Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số 089/TĐG Đà Nẵng, ngày 04 tháng 11 năm 2017 BÁOCÁOKẾTQUẢTHẨMĐỊNHGIÁ (Kèm theo Chứng thư Thẩm ịnh giá số CRC 312 ngày 04/11/2017) I Thông tin công ty Thẩm ịnh giá: - Tên công ty: Công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house - Địa chỉ: K68/17 Dương Khuê, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng Thành phần công ty: +Giám ốc công ty: Phan Thị Mỹ Linh + Thẩm ịnh viên: Đặng Ngọc Hạnh Trang + Trợ lý thẩm ịnh viên: Nguyễn Huỳnh Ý Nhi + Chuyên viên kiểm soát: Nguyễn Thị Thùy Dương - Số iện thoại: 01696.779.112 - Fax: 0236 869764 II.Thông tin chung tài sản cần Thẩm ịnh giá: Thông tin khách hàng Thẩm ịnh giá: Ơng/Bà: HUỲNH MINH HỒNG Địa thường trú: 146 Nguyễn Đình Tựu, P.An Khê, Q.Thanh Khê, TP Đà Nẵng CMND/Hộ chiếu số: N1488094 Do tổng lãnh sứ quán Việt Nam Cấp ngày 20/10/2011 San Francisco Số hợp ồng 099 thẩm ịnh giá ngày 04/11/2017 Tài sản Thẩm ịnh giá: Là nhà Bất ộng sản bao gồm: quyền sử dụng ất cơng trình ất Địa chỉ: 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng Sơ ất: 25B2-2 Tờ số: KT03/3 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Thời iểm Thẩm ịnh giá: Ngày 18 tháng 10 năm 2017 Mục ích Thẩm ịnh giá: Tư vấn giá trị tài sản ể ông Huỳnh Minh Hoàng làm sở xem xét , ịnh chấp Ngân hàng Đông Á theo quy ịnh pháp luật hành Căn pháp lý Thẩm - ịnh giá Bất ộng sản: Áp dụng chương mục iều 189, iều 190 ; chương 16 mục 1, mục iều 500 iều 501, iều 502, iều 503 Bộ Luật Dân : 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015 - Áp dụng chương iều 1,2,3,4,5,6,10 ; chương iều 11, 12 ; chương mục 1, mục iều 19 Luật giá : 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012 - Áp dụng luật Nhà : 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014 Hướng dẫn thi hành Luật giá: +Áp dụng chương Nghị ịnh Chính phủ số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013: quy ịnh chi tiết thi hành số iều luật giá thẩm ịnh giá lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản + Áp dụng chương mục iều 8,9,10 ; chương mục iều 16; chương mục iều 24,25 Nghị ịnh Chính phủ số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013: quy ịnh chi tiết hướng dẫn thi hành số iều luật giá Hướng dẫn thi hành Luật ất ai: + Áp dụng chương iều 3, chương iều 5, chương iều 21,31,64 Nghị ịnh Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014: quy ịnh chi tiết thi hành số iều luật ất + Áp dụng Chương ; chương mục iều 7,8,9 ; mục iều 11,12,14 ; mục 3; mục Nghị ịnh Chính phủ Số 44/ 2014/NĐ-CP , ngày 15/05/2014: quy ịnh giá ất Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở: - Áp dụng chương iều 5,6,7 Nghị ịnh Chính phủ số 99/2015/NĐ-CP , ngày 20/10/2015: quy ịnh chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà - Áp dụng chương ; chương iều 10 Thông tư số 127/2012/TT-BTC: Hướng dẫn tiêu chuẩn, iều kiện quy trình thủ tục cơng nhận tổ chức cung cấp dịch vụ xác ịnh giá trị doanh nghiệp - Áp dụng thông báo 19/TB-BTC ngày 08/01/2016: DN TĐV giá ủ iều kiện 2016 Áp dụng Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014: Tiêu chuẩn TĐGVN số 1, 2,4 Áp dụng Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số 5,6,7 -Áp dụng Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số Áp dụng Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016: Tiêu chuẩn TĐGVN số 11 - Áp dụng chương iều 3; chương iều 11, iều 12 Thông tư số 162/2014/TTBTC ngày 06/11/2014: quy ịnh chế ộ quản lý, tính hao mịn tài sản cố ịnh quan nhà nước, ơn vị nghiệp cơng lập tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước - Áp dụng chương iều 3, chương Thông tư Số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014:Quy ất, ịnh giá ịnh chi tiết phương pháp ịnh giá ất, xây dựng iều chỉnh bảng giá ất cụ thể tư vấn xác ịnh giá ất +Chương IV: ịnh giá ất cụ thể tư vấn xác ịnh giá ất lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Phụ lục số 05: (Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường) Mẫu số 21: Chứng thư ịnh giá ất Mẫu số 22: Đơn xin cấp Chứng ịnh giá ất -Áp dụng thông tư: Số 03/2016/TT-BXD, ngày 10/03/2016: Quy ịnh phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt ộng ầu tư xây dựng Phụ lục số 02: phân cấp cơng trình xây dựng theo quy mơ kết cấu (Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng) -Quyết ịnh Số 46/2016/QĐ-UBND, ngày 20/12/2016 UBND TP Đà Nẵng: Quy ịnh giá loại ất ịa bàn thành phố Đà Nẵng - Điều Các yếu tố ể xác ịnh giá ất ô thị Phụ lục số 01: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Kèm theo Quyết ịnh số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 UBND thành phố) III Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch loại tài sả n cần Thẩm ịnh giá: - Thông tin tổng quan thị trường: + Đà Nẵng hội tụ ầy ủ iều kiện ể phát triển bền vững mà thị trường có ược Đà Nẵng ược thiên nhiên ưu ãi cho cảnh quan ẹp có bề dày văn hoá lâu ời, tâm iểm giao thoa hai trục du lịch lớn Việt Nam Hội An Huế Về sở hạ tầng, Đà Nẵng thành phố du lịch ược ầu tư hạ tầng hoàn thiện Việt Nam +Những tháng ầu năm 2017, thị trường bất ộng sản Đà Nẵng chứng kiến dịch chuyển chưa có với hàng loạt dự án tỷ ô ổ - Thực trạng tài sản Thẩm ịnh giá: Đặc iểm pháp lý: tốt, ất toàn quyền - Số phát hành GCN số AI611140, ngày 17/04/2007 - Số vào sổ cấp giấy: H03623, ngày 17/04/2007 Đặc iểm kinh tế- kỹ thuật - Tổng diện tích khn viên: 127.5m - Trên ất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 331m - Kết cấu nhà: Móng-trụ-dầm-sàn BTCT tường xây, gạch hoa, mái BTCT + lợp nhựa lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản - Tình trạng: Hạ tầng kỹ thuật tương ối hồn chỉnh, vị trí-giao thơng thuận lợi, dân trí cao, an ninh tốt - Phân tích tài sản thay cạnh tranh: + Bất ộng sản 1: 147 hùng vương, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng Mặt tiền 10m, vỉa hè 3m lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Nằm khu dân cư ông úc, gần chợ, trung tâm thương mại Nằm khu trung tâm TP Đà Nẵng + Bất ộng sản 2: 177 Ngô Quyền, Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng Mặt tiền 42m – ường làn, vỉa hè 4.5m Nằm ường lớn, dân cư ông úc, gần biển Đông Nằm xa trung tâm giải trí, chưa có ầu tư phát triển nhiều Định vị vị trí ba Bất ộng sản cần thẩm ịnh giá ồ: lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản IV Thông tin tài sản thẩm ịnh giá: Cơ sở giá trị tài sản thẩm ịnh giá Nguyên tắc, phương pháp thẩm ịnh giá Cơ sở thẩm ịnh giá: - Cơ sở giá trị thị trường Nguyên tắc thẩm ịnh giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc phù hợp Phương pháp thẩm ịnh giá : Phương pháp so sánh - Lý chọn phương pháp thẩm ịnh giá phương pháp gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường Bất ộng sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị Bất ộng sản tương tự so sánh ã ược mua, bán thị trường Đây phương pháp ược sử dụng phổ biến vì: - Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật - Nó thể ánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững ể ược quan pháp lý công nhận - Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm ịnh giá khác Thông thường nhà thẩm ịnh giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác ể thẩm ịnh giá Bất ộng sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố ịnh, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường ể tiến hành việc thẩm ịnh giá cách thích hợp Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp ịi hỏi phải tìm kiếm Bất ộng sản ã ược giao dịch thị trường hành tương ối giống so với Bất ộng sản cần thẩm ịnh giá, từ ó có iều chỉnh thích hợp ể xác ịnh giá trị Bất ộng sản cần thẩm ịnh giá Đối với Bất ộng sản thẩm ịnh giá, số liệu ể tính tốn theo phương pháp so sánh k hơng nhiều không tương ồng Phương pháp so sánh ược sử dụng phương pháp tính tốn thành phần b) Xác ịnh giá trị tài sản cần thẩm giá - Kết thẩm ịnh ịnh giá: Trên sở tài liệu ơng Huỳnh Minh Hồng cung cấp, qua khảo sát vị trí khu ất, vào việc phân tích thị trường ộng thái người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm ịnh ược áp dụng tính tốn, Cơng ty Thẩm ịnh giá Suni’ House thơng báo kết thẩm ịnh bất ộng sản : Giá trị quyền sử dụng ất nhà ông Huỳnh Minh Hồng số 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng chi tiết sau: Bất ộng sản cần thẩm ịnh giá gồm ất cơng trình ất có diện tích 127.5m 146 Nguyễn Đình Tựu, Quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng Qua thu thập thơng tin thị trường có bất ộng sản có yếu tố gần tương tự lOMoARcPSD|13013005 TT Định giá tài sản Yếu tố so sánh Nguồn thông tin Bất ộng sản cần ịnh giá Bất Khảo sát thực - - tế ngày 18/10/2017 thực ộng sản so sánh (nhân viên ngân - hàng Viettinbank) Hà sát - Khảo tế ngày thực tế Liên hệ bà (nhân Vị trí sát ngày 18/10/2017 Liên hệ bà viên Hà (nhân viên ngân ngân ộng sản so sánh Khảo Liên hệ bà Hà 18/10/2017 - Bất hàng Viettinbank) hàng Viettinbank) 146 Nguyễn 147 Hùng Vương, 177 Ngơ Quyền, Địa Đình Tựu, Quận Quận Hải Châu, Quận Sơn Trà, TP Thanh Khê, TP Đà TP Đà Nẵng Đà Nẵng Nằm khu Nằm khu dân cư Nằm ường lớn, Nẵng ường lớn, khu dân cư ông úc, gần chợ, dân cư ông úc, trung tâm thương gần biển Đông ông úc Nằm gần cầu mại Nằm xa trung tâm giải trí, chưa có vượt, gần khu vực Nằm khu trung ầu tư phát triển tâm TP Đà Nẵng Quận Cẩm Lệ, xa nhiều trung tâm TP Đà Nẵng Chiều 10.5m 10m 42m Chiều rộng vỉa hè 7.5m 3m 4.5m Vị trí ất 1 Đã cấp sổ ỏ Đã cấp sổ ỏ Đã cấp sổ ỏ rộng ường Pháp lý 10 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Diện tích khu vực 127.5 m2 152.1 m2 80.10 m2 Nhà cấp Tổng diện tích sàn xây dựng 331m2 152.1m2 163.20 m2 Giá ất 10.000.000.000 1.920.000.000 Giá cơng trình ất 150.000.000 480.000.000 Giá 10.150.000.000 2.400.000.000 Giá theo ngân hàng BĐS Ngoài ra, qua iều tra thị trường dựa hệ thống văn luật Việt Nam, thu thập ược thông tin tương quan sau: Cả BĐS ều thuộc vị trí theo iều 3: Các yếu tố xác ịnh giá ất ô thị Quyết ịnh Số 46/2016/QĐ-UBND, ngày 20/12/2016 UBND TP Đà Nẵng - Quy ịnh giá loại ất ịa bàn thành phố Đà Nẵng Giá ất: (theo phụ lục – Bảng giá ất ô thị – Kèm theo Quyết ịnh số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 UBND thành phố ĐN thu thập thông ti n thị trường) BĐS cần TĐG:100% BĐS 1: 346,21% (≈345%) BĐS 2: 126,31% (≈125%) Giá BĐS so sánh (thu thập ược từ biên thẩm ịnh giá tài sản bảo ảm ngân hàng): BĐS 1: Đất: 10.000.000.000 Nhà: 150.000.000 Tổng: 10.150.000.000 ( ịnh giá từ ngày 08/02/2017) BĐS 2: Đất: 1.920.000.000 Nhà: 480.000.000 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Tổng: 2.400.000.000 ( ịnh giá từ ngày 11/10/2017) Nhận xét: Các bất ộng sản dùng ể so sánh có iều kiện ịa lý, iều kiện giao thông, iều kiện môi trường, iều kiện kinh doanh tương ối tương ồng với bất ộng sản thẩm ịnh giá, dùng làm ể so sánh ược TT Yếu tố so sánh BĐS cần BĐS BĐS ịnh giá A Giá bán B Tổng diện tích C Cần xác ịnh 10.150.000.000 2.400.000.000 152,1 163,2 Giá cơng trình ất/m2 986.193,294 2.941.176,471 Giá cơng trình ất/m2 ã tính hao mịn 920.414,2012 2.941.176,471 D Giá ất/m2 65.746.219,59 23.970.037,45 E Vị trí (lợi kinh doanh) 127,5 Mặt tiền Mặt tiền ường 10.5m, 10m, khu dân cư khu dân cư ông úc, tương ối xa trường học trung tâm thương mại lớn Tỷ lệ F 100% ường Mặt tiền ường ông úc, gần 42m, khu dân cư ông úc, xa trung tâm thương trung tâm mại, chợ, trường thương mại, học trường học, trung tâm thành phố 345% 125% Tỷ lệ iều chỉnh -71% -20% Mức iều chỉnh -46.022.353,71 -4.794.007,5 Giá ất ước tính 19.723.865,88 19.176.029,95 BĐS cần ịnh giá theo BĐS so sánh/m2 ➢ Giá trị ất trung bình/m2 bất ộng sản cần ịnh giá là: 12 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản 19.723.865,88 + 19.176.029,95 ᣄԊԊ ᣄ Ԋ ➢ Tỷ lệ chênh lệch giá ất BĐS cần theo s ịnh giá với giá ất ước tính BĐS so sánh là: ᣄԊԊ ᣄ Ԋ 19.723.865,88 ê Ԋ 19.723.865,88 ➢ Tỷ lệ chênh lệch giá ất BĐS cần theo ịnh giá với giá ất ước tính BĐS so sánh là: ᣄԊԊ ᣄ Ԋ 19.176.029,95 ê Ԋ翿 19.176.029,95 Do ó, giá ất BĐS cần ịnh giá bảo ảm chênh lệch với giá ất ước tính khơng 10% ➢ Giá ất BĐS cần ịnh giá là: ᣄԊԊ ᣄ Ԋ ꪪ ᣄԊ ᣄ ᣄ翿 s Làm trịn: 2.480.000.000 ( ồng) Giá/m2 cơng trình ất BĐS 1: (tại thời iểm thẩm ịnh giá – tỷ lệ hao mòn 6,67%/năm ối với nhà cấp – theo phụ lục số Ban hành kèm theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2014 Bộ Tài chính) ꪪᣄ ᣄ ꪪᣄ ᣄ 920.414,2012( ồng) ꪪ Giá trị trung bình cơng trình ất/m2 bất ộng sản cần ịnh giá là: 920.414,2012 + 2.941.176,471 1.930.795,336/ Giá cơng trình ất bất ộng sản cần ịnh giá là: 1.930.795,336 × 331 翿 ᣄ 翿ᣄ ꪪ ( ồng) Làm tròn: 640.000.000 ( ồng) Giá bất ộng sản là: ᣄԊ ᣄ ᣄ Ԋᣄ ᣄ 翿ᣄ ᣄ ᣄ s lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Thời hạn có hiệu lực kết thẩm ịnh giá: Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm ịnh giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm ịnh giá Những iều khoản loại trừ hạn chế - Khó khăn việc xác ịnh yếu tố "giá thị trường iều kiện bình thường":thời iểm 2016 giá ất tăng nhiều so với 2015, qua năm 2017 ã tăng lên gần gấp ôi so với năm 2016 Thông tin thị trường Báo cáo ược khảo sát thời iểm Thẩm ịnh giá (hiện nay) - Phương pháp so sánh ược thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời iểm thẩm ịnh giá, sở giao dịch thực tế iều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất ộng sản có biến ộng lớn giá cần phải có iều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui ịnh hành Các phụ lục kèm theo - Danh sách tất tài liệu, thông tin liên quan ến việc thẩm ịnh giá - Tài liệu thể tính pháp lý ặc iểm kỹ thuật tài sản thẩm ịnh giá ( ược hướng dẫn chi tiết Phụ lục số Tiêu chuẩn này) - Kết khảo sát thực tế tài sản thẩm ịnh giá - Các nội dung khác liên quan ến thẩm ịnh giá (nếu có) + Công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn khơng có xác nhận Cơng ty Thẩm ịnh giá Suni’ house Công chứng Nhà nước ều khơng có giá trị + Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thơng tin liên quan tới tài sản thẩm ịnh giá ã cung cấp cho công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house trình thẩm ịnh giá tài sản Báo cáo kết thẩm ịnh giá ược phát hành 02 tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết thẩm ịnh giá ược phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm ịnh giá số CRC 312 ngày 04/11/2017 Công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ Trang 14 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Họ tên Đặng Ngọc Hạnh Trang Số thẻ thẩm ịnh viên giá: 0012/K1/CCTĐG DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người ại iện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm ịnh giá người ại diện theo uỷ quyền lĩnh vực thẩm ịnh giá (nếu có) doanh nghiệp thẩm ịnh giá) GIÁM ĐỐC Linh Họ tên Phan Thị Mỹ Linh Số thẻ thẩm ịnh viên giá: 014/TĐG lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM SUNI’HOUSE Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số CRC 312 Đà Nẵng, ngày 04 tháng 11 năm 2017 CHỨNGTHƯTHẨMĐỊNHGIÁ Kính gửi: ơng Huỳnh Minh Hoàng Căn Hợp ồng thẩm ịnh giá số 099 ngày 04/11/2017 ký kết ơng Huỳnh Minh Hồng công ty Thẩm ịnh giá Suni’house Căn Báo cáo kết thẩm ịnh giá số089/TĐG ngày 04/11/2017 công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house cung cấp Chứng thư thẩm ịnh giá số CRC 312 ngày 04/11/2017 với nội dung sau ây: Khách hàng thẩm ịnh giá - Tên quan/ tổ chức/ cá nhân (tên ầy ủ tiếng Việt): HUỲNH MINH HOÀNG Địa : số 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng - Số iện thoại: 01226.999.960 - Người ứng ầu/ ại diện theo pháp luật: - CMND/Hộ chiếu số:N1488094 Do tổng lãnh sứ quán Việt Nam Cấp ngày 20/10/2011 San Francisco Thông tin tài sản thẩm ịnh giá Tài sản Thẩm ịnh giá: Là nhà Bất ộng sản bao gồm: Quyền sử dụng ất cơng trình ất ơng Huỳnh Minh Hồng Địa chỉ: 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng Sơ ất: 25B2-2 Tờ số: KT03/3 Đặc iểm pháp lý: tốt, ất toàn quyền Số phát hành GCNQQSDĐ số: AI611140 Số vào sổ cấp giấy: H03623 Đặc iểm kinh tế- kỹ thuật 16 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản - Tổng diện tích khuân viên: 127.5m - Trên ất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 331m2 , xây kiên cố, tuổi thọ dài - Tình trạng: Hạ tầng kỹ thuật tương ối hồn chỉnh, vị trí-giao thơng thuận lợi, dân trí cao, an ninh tốt Thời iểm thẩm ịnh giá: tháng 10 năm 2017 Mục ích thẩm ịnh giá: tư vấn giá trị tài sản ể ông Huỳnh Minh Hoàng làm sở xem xét , ịnh chấp Ngân hàng Đông Á theo quy ịnh pháp luật hành 5.Căn pháp lý Thẩm ịnh giá Bất ộng sản: - Áp dụng chương mục iều 189, iều 190 ; chương 16 mục 1, mục iều 500 iều 501, iều 502, iều 503 Bộ Luật Dân : 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015 - Áp dụng chương iều 1,2,3,4,5,6,10 ; chương iều 11, 12 ; chương mục 1, mục iều 19 Luật giá : 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012 - Áp dụng luật Nhà : 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014 Hướng dẫn thi hành Luật giá: +Áp dụng chương Nghị ịnh Chính phủ số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013: quy ịnh chi tiết thi hành số iều luật giá thẩm ịnh giá + Áp dụng chương mục iều 8,9,10 ; chương mục iều 16; chương mục iều 24,25 Nghị ịnh Chính phủ số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013: quy ịnh chi tiết hướng dẫn thi hành số iều luật giá Hướng dẫn thi hành Luật ất ai: + Áp dụng chương iều 3, chương iều 5, chương iều 21,31,64 Nghị ịnh Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014: quy ịnh chi tiết thi hành số iều luật ất + Áp dụng Chương ; chương mục iều 7,8,9 ; mục iều 11,12,14 ; mục 3; mục Nghị ịnh Chính phủ Số 44/ 2014/NĐ-CP , ngày 15/05/2014: quy ịnh giá ất Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở: - Áp dụng chương iều 5,6,7 Nghị ịnh Chính phủ số 99/2015/NĐ-CP , ngày 20/10/2015: quy ịnh chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản - Áp dụng chương ; chương iều 10 Thông tư số 127/2012/TT-BTC: Hướng dẫn tiêu chuẩn, iều kiện quy trình thủ tục cơng nhận tổ chức cung cấp dịch vụ xác ịnh giá trị doanh nghiệp - Áp dụng thông báo 19/TB-BTC ngày 08/01/2016: DN TĐV giá ủ iều kiện 2016 - Áp dụng Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014: Tiêu chuẩn TĐGVN số 1, 2,4 - Áp dụng Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số 5,6,7 -Áp dụng Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số - Áp dụng Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016: Tiêu chuẩn TĐGVN số 11 - Áp dụng chương iều 3; chương 162/2014/TT-BTC ngày 06/11/2014: quy cố ịnh quan nhà nước, iều 11, ịnh chế iều 12 Thông tư số ộ quản lý, tính hao mịn tài sản ơn vị nghiệp cơng lập tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước - Áp dụng chương iều 3, chương Thông tư Số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014:Quy ất, ịnh giá ịnh chi tiết phương pháp ịnh giá ất, xây dựng iều chỉnh bảng giá ất cụ thể tư vấn xác ịnh giá ất +Chương IV: ịnh giá ất cụ thể tư vấn xác ịnh giá ất Phụ lục số 05: (Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường) Mẫu số 21: Chứng thư ịnh giá ất Mẫu số 22: Đơn xin cấp Chứng ịnh giá ất -Áp dụng thông tư: Số 03/2016/TT-BXD, ngày 10/03/2016: Quy ịnh phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt ộng ầu tư xây dựng Phụ lục số 02: phân cấp cơng trình xây dựng theo quy mô kết cấu (Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng) 18 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản -Quyết ịnh Số 46/2016/QĐ-UBND, ngày 20/12/2016 UBND TP Đà Nẵng: Quy ịnh giá loại ất ịa bàn thành phố Đà Nẵng - Điều Các yếu tố ể xác ịnh giá ất ô thị Phụ lục số 01: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Kèm theo Quyết ịnh số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 UBND thành phố) Cơ sở giá trị tài sản thẩm ịnh giá - Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận, phương pháp thẩm ịnh giá Phương pháp So sánh -Lý chọn phương pháp thẩm ịnh giá phương pháp gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường Bất ộng sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị Bất ộng sản tương tự so sánh ã ược mua, bán thị trường Đây phương pháp ược sử dụng phổ biến vì: -Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật -Nó thể ánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững ể ược quan pháp lý công nhận -Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm ịnh giá khác Thông thường nhà thẩm ịnh giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác ể thẩm ịnh giá Bất ộng sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố ịnh, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường ể tiến hành việc thẩm ịnh giá cách thích hợp Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp ịi hỏi phải tìm kiếm Bất ộng sản ã ược giao dịch thị trường hành tương ối giống so với Bất ộng sản cần thẩm ịnh giá, từ ó có iều chỉnh thích hợp ể xác ịnh giá trị Bất ộng sản cần thẩm ịnh giá Đối với Bất ộng sản thẩm ịnh giá, số liệu ể tính tốn theo phương pháp so sánh không nhiều không tương ồng Phương pháp so sánh ược sử dụng phương pháp tính tốn thành phần Kết thẩm ịnh giá: lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Trên sở tài liệu ơng Huỳnh Minh Hồng cung cấp, qua khảo sát thực tế trường; với phương pháp thẩm ịnh giá so sánh trực tiếp ược áp dụng tính tốn, Cơng ty Thẩm ịnh giá Suni’ house thông báo kết thẩm ịnh giá tài sản thời iểm 8/10/2017 sau: Giá ất: 2.480.000.000 Giá nhà: 640.000.000 Tổng giá trị ất nhà: 3.120.000.000 (viết chữ: ba tỷ trăm hai mươi triệu ồng) Công ty thẩm ịnh giá trả lời ể ông Huỳnh Minh Hồng có sở xem xét , ịnh chấp Ngân hàng Viettin Bank theo quy ịnh pháp luật Những iều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm ịnh giá - Khó khăn việc xác ịnh yếu tố "giá thị trường iều kiện bình thường":thời iểm 2016 giá ất tăng nhiều so với 2015, qua năm 2017 ã tăng lên gần gấp ôi so với năm 2016 Thông tin thị trường Báo cáo ược khảo sát thời iểm Thẩm ịnh giá (hiện nay) - Phương pháp so sánh ược thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời iểm thẩm ịnh giá, sở giao dịch thực tế iều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất ộng sản có biến ộng lớn giá cần phải có iều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui ịnh hành 10 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm ịnh giá: Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm ịnh giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm ịnh giá 11 Các tài liệu kèm theo - Báo cáo kết thẩm ịnh giá - Danh sách tất tài liệu, thông tin liên quan ến việc thẩm ịnh giá - Tài liệu thể tính pháp lý ặc iểm kỹ thuật tài sản thẩm ịnh giá ( ược hướng dẫn chi tiết Phụ lục số Tiêu chuẩn này) - Kết khảo sát thực tế tài sản thẩm ịnh giá - Các nội dung khác liên quan ến thẩm ịnh giá (nếu có) 20 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản + Công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Cơng ty phát hành Các trường hợp văn xác nhận Cơng ty Thẩm ịnh giá Suni’ house Cơng chứng Nhà nước ều khơng có giá trị +Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thông tin liên quan tới tài sản thẩm ịnh giá ã cung cấp cho công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house trình thẩm ịnh giá tài sản Chứng thư thẩm ịnh giá ược phát hành 02 tiếng Việt (trong trường hợp Chứng thư thẩm ịnh giá ược phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) công ty Thẩm ịnh giá Suni’ house giữ 01 bản, khách hàng thẩm ịnh giá giữ 01 - có giá trị Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm ịnh giá khơng có ồng ý văn công ty Thẩm ịnh giá Suni’house ều hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ ịnh giá ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá) Linh Họ tên Trang Phan Thị Mỹ Linh Họ tên Số thẻ thẩm ịnh viên giá: 014/TĐG Đặng Ngoc Hạnh Trang Số thẻ thẩm ịnh viên giá: 0012/K1/CCTĐG DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người ại iện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm ịnh giá người ại diện theo uỷ quyền lĩnh vực thẩm ịnh giá (nếu có) doanh nghiệp thẩm ịnh giá/Chức danh người ứng ầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm ... 0012/K1/CCTĐG DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người ại iện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm ịnh giá người ại diện... ty Thẩm ịnh giá Suni’ house THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ Trang 14 lOMoARcPSD|13013005 Định giá tài sản Họ tên Đặng Ngọc Hạnh Trang Số thẻ thẩm ịnh viên giá: 0012/K1/CCTĐG DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH... DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người ại iện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm ịnh giá người ại diện theo uỷ quyền lĩnh vực thẩm ịnh giá (nếu có) doanh nghiệp thẩm ịnh giá) GIÁM ĐỐC Linh Họ tên