6. Cấu trỳc luận văn
1.3.4.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
liền với đất
1.3.4.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở và tài sản gắn liền với đất
Điều 105, Mục 2, Chƣơng VII, Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất nhƣ sau:
1. Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tụn giỏo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự ỏn đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài cú chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng cựng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhõn dõn cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trƣờng hợp đó đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng mà thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng thỡ do cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng thực hiện theo quy định của Chớnh phủ
1.3.4.2. Những trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất là chứng thƣ phỏp lý để Nhà nƣớc xỏc nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất hợp phỏp của ngƣời cú quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khỏc gắn liền với đất.
Điều 99, Mục 2, Chƣơng VII Luật Đất đai năm 2013 quy định trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cụ thể nhƣ sau :
1. Nhà nƣớc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho những trƣờng hợp sau đõy :
a) Ngƣời đang sử dụng đất cú đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất theo quy định tại cỏc điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất từ sau ngày Luật này cú hiệu lực thi hành;
c) Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận gúp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hũa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản ỏn hoặc quyết định của Tũa ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền đó đƣợc thi hành;
đ) Ngƣời trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất;
e) Ngƣời sử dụng đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế;
g) Ngƣời mua nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất;
h) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, húa giỏ nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
i) Ngƣời sử dụng đất tỏch thửa, hợp thửa; nhúm ngƣời sử dụng đất hoặc cỏc thành viờn hộ gia đỡnh, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tỏch, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện cú;
k) Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Điều 100, Mục 2, Chƣơng VII Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cƣ đang sử dụng đất cú giấy tờ về quyền sử dụng đất cỏc trƣờng hợp:
1. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất ổn định mà cú một trong cỏc loại giấy tờ sau đõy thỡ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất và khụng phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất trƣớc ngày 15 thỏng 10 năm 1993 do cơ quan cú thẩm quyền cấp trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà
nƣớc Việt Nam dõn chủ Cộng hũa, Chớnh phủ Cỏch mạng lõm thời Cộng hũa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cấp hoặc cú tờn trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chớnh trƣớc ngày 15 thỏng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp phỏp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tỡnh nghĩa, nhà tỡnh thƣơng gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà ở gắn liền với đất ở trƣớc ngày 15 thỏng 10 năm 1993 đƣợc Ủy ban nhõn dõn cấp xó xỏc nhận là đó sử dụng trƣớc ngày 15 thỏng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, húa giỏ nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của phỏp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan cú thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng đất;
g) Cỏc loại giấy tờ khỏc đƣợc xỏc lập trƣớc ngày 15 thỏng 10 năm 1993 theo quy định của Chớnh phủ.
2. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất cú một trong cỏc loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trờn giấy tờ đú ghi tờn ngƣời khỏc, kốm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất cú chữ ký của cỏc bờn cú liờn quan, nhƣng đến trƣớc ngày Luật này cú hiệu lực thi hành chƣa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật và đất đú khụng cú tranh chấp thỡ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất và khụng phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc sử dụng đất theo bản ỏn hoặc quyết định của Tũa ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn, văn bản cụng nhận kết quả hũa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền đó đƣợc thi hành thỡ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất; trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh thỡ phải thực hiện theo quy định của phỏp luật.
4. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất từ ngày 15 thỏng 10 năm 1993 đến ngày Luật này cú hiệu lực thi hành mà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận thỡ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất; trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh thỡ phải thực hiện theo quy định của phỏp luật.
5. Cộng đồng dõn cƣ đang sử dụng đất cú cụng trỡnh là đỡnh, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất nụng nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đú khụng cú tranh chấp, đƣợc Ủy ban nhõn dõn cấp xó nơi cú đất xỏc nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thỡ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất
Điều 101, Mục 2, Chƣơng VII Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất mà khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1.4 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuõn ở và tài sản khỏc gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuõn
1.4.1 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất của thành phố Hà Nội ở và tài sản khỏc gắn liền với đất của thành phố Hà Nội
Theo đỏnh giỏ sơ bộ của Bộ tài nguyờn và Mụi trƣờng Thành phố Hà Nội thỡ tỡnh hỡnh kờ khai đăng ký cấp GCN ở Thành phố Hà Nội đó và đang cú nhiều chuyển biến tớch cực theo hƣớng đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. Số lƣợng GCN đƣợc cấp cho ngƣời dõn ngày càng tăng đặt ra yờu cầu cỏc cơ quan cú thẩm quyền phải sỏt sao, nhanh chúng thỏo gỡ những khú khăn, vƣớng mắc làm chậm quỏ trỡnh cấp GCN.
Theo bỏo cỏo của phũng ĐKTK Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng Hà Nội về việc thực hiện cụng tỏc cấp GCN trờn địa bàn TP Hà Nội nhƣ sau (tớnh đến 31/12/2013):
Trờn địa bàn thành phố Hà Nội cú 1.257.447 thửa đất ở trong khu dõn cƣ nụng thụn và đụ thị (diện tớch 35.308 ha) cần cấp GCN gồm:
- 1.126.702 thửa đất đủ điều kiện cấp GCN. Tớnh lũy kế đến nay Thành phố đó cấp đƣợc 1.099.086/1.126.702 đạt 97,5% thửa đất đủ điều kiện cấp GCN. Trong đú tỷ lệ tớnh theo diện tớch khu dõn cƣ nhƣ sau:
+ Đất ở đụ thị là 405.626 Giấy với diện tớch 6.916 ha, đạt 91% diện tớch cần cấp; + Đất ở nụng thụn là 693.460 GCN với diện tớch 23,401 ha, đạt 84,4% diện tớch cần cấp trong đú cú 130.745 thửa đất (diện tớch 4.991 ha), gồm:
- Đất ở đụ thị là 33.894 thửa đất, diện tớch là 684 ha;
- Đất ở nụng thụn là 96.851 thửa đất, diện tớch là 4,307 ha cũn tồn đọng, khú khăn, vƣớng mắc do cỏc nguyờn nhõn: cú nguồn gốc sử dụng đất vi phạm phỏp luật nhƣ : lấn, chiếm, chuyển mục đớch sử dụng đất trỏi phộp, giao đất trỏi thẩm quyền; nằm trong hành lang bảo vệ cụng trỡnh cụng cộng; vi phạm phỏp luật đất đai đó bị Tũa ỏn Quyết định xử lý hoặc khỏng nghị của Viện Kiểm sỏt, kết luận của Thanh tra cỏc cấp và Quyết định xử lý hành chớnh của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền nhƣng đến nay chƣa xử lý đƣợc…nờn cỏc quận, huyện cũn để lại chƣa giải quyết cấp GCN.
Việc thực hiện chỉ tiờu cấp GCN năm 2013, chỉ tiờu kế hoạch ghi tại Quyết định số 5699/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND Thành phố, nhƣ sau
Bảng 1.1 Chỉ tiờu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội (tớnh đến 31/12/2013) STT quận,huyện, Tờn thị xó Kế hoạch thực hiện năm 2013 (Giấy) Năm 2013 Ghi chỳ Số Giấy đó cấp Tỷ lệ hoàn thành (%) 1. Ba Đỡnh 1375 483 35.1 2. Cầu Giấy 2200 2572 116.9 3. Đống Đa 2000 750 37.5 4. Hà Đụng 2725 1800 66.1 5. Hai Bà Trƣng 1000 843 84.3 6. Hoàn Kiếm 800 343 42.9 7. Hoàng Mai 323 689 213.3 8. Long Biờn 1600 1845 115.3 9. Tõy Hồ 400 456 114.0 10. Thanh Xuõn 1000 727 72.7 11. Sơn Tõy 1000 330 33.0
STT quận,huyện, Tờn thị xó Kế hoạch thực hiện năm 2013 (Giấy) Năm 2013 Ghi chỳ Số Giấy đó cấp Tỷ lệ hoàn thành (%) 12. Ba Vỡ 1150 952 82.8 13. Chƣơng Mỹ 2000 1646 82.3
14. Đan Phƣợng 18827 3000 15.9 Cấp đổi theo DA
Vlap là 1300 Giấy 15. Đụng Anh 2500 1256 50.2 16. Gia Lõm 1600 1155 72.2 17. Hoài Đức 4000 2625 65.6 18. Mờ Linh 2500 1655 66.2 19. Mỹ Đức 2000 2196 109.8 20. Phỳ Xuyờn 3950 2360 59.7 21. Phỳc Thọ 3500 1586 45.3 22. Quốc Oai 6000 2754 45.9 23. Súc Sơn 3500 2230 63.7 24. Thạch Thất 3500 719 20.5 25. Thanh Oai 2000 935 46.8 26. Thanh Trỡ 1500 1068 71.2 27. Thƣờng Tớn 470 466 99.1 28. Từ Liờm 3000 1700 56.7
29. Ứng Hũa 10000 2300 23.0 Cấp đổi theo DA Vlap là 15776 Giấy
Tổng toàn
Thành phố 86420 41441 48.0
(Nguồn: Bỏo cỏo tỡnh hỡnh cấp GCNQSDĐ theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của phũng ĐKTK – Bộ Tài nguyờn và Mụi trường Hà Nội năm 2013 [1])
- Đối với tổ chức sử dụng đất, tớnh đến ngày 31/12/2013 Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng đó cấp đƣợc 921 GCN; cụ thể: 666 hồ sơ đó cú Quyết định giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất (trong đú cú 155 hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận qua mạng - dịch vụ mức 3); 135 hồ sơ cụng nhận quyền sử dụng đất, hiện đang hoàn thiện thủ tục bàn giao mốc giới; 120 hồ sơ cho cỏc đơn vị sự nghiệp thuộc UBND quận Ba Đỡnh. Đến nay, Thành phố cấp đƣợc 7.820/19.247 thửa đất cần cấp GCN theo quy định của phỏp luật, đạt 40,6% số thửa đất cần cấp.
* Đỏnh giỏ kết quả cụng tỏc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Những mặt đạt đƣợc:
- Đƣợc sự quan tõm thƣờng xuyờn của Chớnh phủ, sự phối hợp giỳp đỡ của cỏc Bộ, ngành Trung ƣơng, sự chỉ đạo tập trung của Thành uỷ và Hội đồng nhõn dõn thành phố đó xỏc định cụng tỏc cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chớnh (lập cỏc loại sổ quản lý) là nhiệm vụ trọng tõm và tập trung chỉ đạo quyết liệt, thƣờng xuyờn kiểm tra, đụn đốc, kịp thời thỏo gỡ cỏc vƣớng mắc, đề xuất bỏo cỏo Chớnh phủ và xin ý kiến của cỏc Bộ, Ngành giải quyết những vấn đề phỏt sinh từ thực tế.
- Từ năm 2000 đến nay, hàng năm thành phố đều giao chỉ tiờu kế hoạch cấp giấy cho cỏc quận, huyện và xỏc định đõy là một trong những nhiệm vụ trọng tõm phải phấn đấu hoàn thành.
- Việc hoàn thành chỉ tiờu kế hoạch hằng năm thể hiện sự tham gia của cả hệ thống chớnh trị từ cấp thành phố đến cơ sở, sự phối hợp đồng bộ cú hiệu quả giữa cỏc quận, huyện với cỏc ngành thành phố và đƣợc sự đồng tỡnh ủng hộ của nhõn dõn.
- Với việc cơ bản hoàn thành cụng tỏc cấp GCNQSDĐ đó gúp phần phục vụ nhiệm vụ quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và đỏp ứng nguyện vọng của ngƣời dõn đƣợc thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất theo quy định của phỏp luật.
+ Những mặt chƣa đƣợc:
- Về phớa khỏch quan: Cỏc văn bản phỏp luật, chớnh sỏch tài chớnh về nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất do Trung ƣơng ban hành phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; quy định về quản lý nhà và đất cũn thiếu nhất quỏn; quy định về việc thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chƣa đồng bộ.
- Về phớa chủ quan: Cú nơi, cú lỳc việc tuyờn truyền, phổ biến chớnh sỏch và điều kiện, trỡnh tự, thủ tục về cụng tỏc cấp giấy chứng nhận cho ngƣời dõn chƣa tốt; cỏn bộ địa chớnh cơ sở cũn thiếu và lỳng tỳng; cỏ biệt một số cỏn bộ trực tiếp với dõn cũn biểu hiện sai phạm, gõy phiền hà, nhũng nhiễu làm bức xỳc trong nhõn dõn
và dƣ luận (UBND thành phố đó giao nhiệm vụ cho cỏc ngành, cỏc cấp thƣờng xuyờn kiểm tra phỏt hiện và xử lý nghiờm khắc những tổ chức cỏ nhõn cú hành vi, vi phạm và đến nay cỏc quận, huyện đó xử lý, kỷ luật nghiờm khắc một số cỏn bộ vi phạm).
Sau Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm