3. Yêu cầu:
3.3.6. Những hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất
3.3.6.1. Hiệu quả về kinh tế
- đối với Nhà nước:
+ Khai thác hợp lý quỹ ựất ựưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch SDđ ựã ựược phê duyệt.
+ Huy ựộng nhiều nguồn vốn cùng tham gia ựầu tư XD phát triển ựô thị. Nhà nước ựầu tư cho vay ựể giải phóng mặt bằng, làm CSHT; khi ựưa ra ựấu giá thì người dân và các nhà ựầu tư bỏ vốn ựể tham giạ Số tiền thu ựược sẽ ựược sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển CSHT của ựịa phương.
+ Tạo nguồn vốn từ ựấu giá QSDđ ựể ựầu tư cho các dự án khác và tạo ựiều kiện cho việc chuyển ựổi ngành nghề cho nhân dân ựịa phương khi Nhà nước thu hồi ựất ựể XD các công trình nói chung và dự án đGđ nói riêng.
+ Hiệu quả kinh tế ở ựây ựược ựo bằng tiêu chắ: Tăng thu ngân sách nhà nước. Tiêu chắ này ựược xác ựịnh bằng tỷ số như sau:
Giá ựất xác ựịnh do ựấu giá - Giá ựất do UBND tỉnh quyết ựịnh Tăng thu ngân sách nhà nước =
Giá ựất do UBND tỉnh quyết ựịnh
x
Tổng diện tắch khu ựất
Tăng thu ngân sách nhà nước chắnh là phần thu thêm do ựấu giá so với giao ựất trực tiếp.
Như vậy, phần tăng thu ngân sách nhà nước (A) của 3 dự án: Tiểu khu dân cư cạnh cụm công nghiệp Xương Giang, xã Xương Giang (A1); Tiểu khu dân cư thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế (A2); Dự án xử lý ựất xen ghép, liền kề trong khu dân cư thuộc xã đa Mai năm 2012 (A3) là:
A1= 59,4 % A2= 24,5% A3= 34,3 %
Qua kết quả dựa vào chỉ tiêu tăng thu ngân sách nhà nước của 3 dự án trên chúng ta nhận thấy hiệu quả lớn của công tác ựấu giá. Tiểu khu dân cư cạnh cụm công nghiệp Xương Giang là dự án ựược tổ chức ựấu giá ựầu tiên (năm 2011) ựem lại hiệu quả về kinh tế cao nhất.
đấu giá QSDđ có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn ựầu tư XD CSHT, tạo ựà thúc ựẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước.
đấu giá QSDđ ựã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ựấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận ựược QSDđ. Do vậy, cùng một diện tắch ựất ựược sử dụng ựể khai thác tạo vốn ựầu tư XD CSHT, nếu áp dụng cơ chế ựấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao ựất có thu tiền SDđ.
So với cách giao ựất có thu tiền thông thường thì giao ựất thông qua ựấu giá QSDđ có hiệu quả hơn nhiều so với giao ựất có thu tiền trước ựâỵ
Qua số liệu tổng hợp của 3 dự án lớn trên ựã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,25 Ờ 1,59 lần so với giao ựất thông thường.
- đối với người sử dụng ựất:
đất ựể ựấu giá là ựất ựã ựược phê duyệt quy hoạch nên tắnh an toàn rất cao, người mua ựược Nhà nước bảo ựảm tắnh pháp lý của lô ựất, ựược ựảm bảo SDđ hợp pháp ựầy ựủ giấy tờ. Nếu như mua ựất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công ựể tìm hiểu về giấy tờ hay vị trắ quy hoạch của thửa ựất rồi mới có thể ựưa ra quyết ựịnh thì riêng ựối với ựất ựược ựem ra ựấu giá, những yếu tố này ựều ựược ựảm bảọ
đấu giá QSDđ ựược tiến hành công khai, thu hút nhiều ựối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhaụ Trước khi cuộc ựấu giá ựược tiến hành, người tham gia ựấu giá ựược nghiên cứu hồ sơ ựấu giá, khảo sát thực ựịa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực ựấu giá nên ựã có thể nhìn nhận, ựánh giá về giá trị thực tế mảnh ựất ựược ựem ựấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ ựộng trả với giá do họ ựã xác ựịnh và thường ựưa ra giá thấp hơn so với việc mua ựất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phắ hoa hồng (môi giới) và các loại phắ khác mà các trung tâm môi giới thường ựặt rạ
đấu giá QSDđ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDđ ựặc biệt, trong ựó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên ựối tác trong giao dịch BđS. điểm khác biệt của hình thức ựấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDđ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế ựấu giá công khai ựể quyết ựịnh giá bán. Do vậy người SDđ không phải mất thêm tiền thuế chuyển QSDđ.
đấu giá QSDđ ựã từng bước lôi kéo ựược các ngân hàng, tổ chức tắn dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chắnh quy ựược phát triển. Thực tế ựã chứng minh, nguồn thu từ ựất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có ựược nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt ựộng kinh tế
rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế ựất nước.
3.3.6.2. Hiệu quả về xã hội
Hiệu quả xã hội góp phần làm lành mạnh hóa môi trường ựầu tư, tạo bình ựẳng giữa các nhà ựầu tư, tạo cơ hội cho các nhà ựầu tư có tiềm năng nhưng không thể tiếp cận ựất ựaị Hệ quả là làm tăng sức hấp dẫn ựầu tư tại ựịa bàn. Tiêu chắ này ựược tắnh bằng tỷ số: (số lượng dự án sau khi thực hiện ựấu giá ựồng loạt - số lượng dự án khi không thực hiện ựấu giá)/ số lượng dự án khi không thực hiện ựấu giá.
Thị trường BđS ở TP Bắc Giang cũng mới chỉ ở giai ựoạn ựầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra ựời của hình thức ựấu giá sẽ góp phần làm sôi ựộng cho thị trường BđS, thúc ựẩy sự phát triển thị trường BđS ở TP Bắc Giang.
Tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở của người dân, tạo ựiều kiện và môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
Với nguồn thu lớn từ ựấu giá QSDđ, bên cạnh việc ựầu tư XD, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT: hệ thống ựường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống ựiện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy ựộng ựược từ ựấu giá QSDđ còn hỗ trợ ựắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi ựặc sảnẦ) ựược phổ biến, chuyển giao rộng rãi ựến người nông dân ựã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới ựược ựầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng ựược ựầu tư một lượng vốn ựáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao ựộng dư thừa tại vùng nông thôn.
Như vậy, ựấu giá QSDđ ựã góp phần làm phong phú cho hoạt ựộng của thị trường BđS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chắnh cứng nhắc (Quyết ựịnh giao ựất cho aỉ Diện tắch như thế nàỏ Mức giá bao nhiêủ Giá tắnh thuế thế nàỏ) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BđS với tư cách là một bên ựối tác. Những yếu tố: giá bán thửa ựất, người ựược nhận QSDđ (mua ựược thửa ựất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết ựịnh mà Nhà nước không cần can thiệp.
đấu giá QSDđ là một trong những cách xã hội hoá ựể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ựất, quỹ nhà, từ ựó tạo ựược nguồn vốn ựể giải quyết các chắnh sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia ựình chắnh sách khó khăn cải thiện chỗ ở Ầ
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá QSDđ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá Ộgiá ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
3.3.6.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và SDđ ựai
Hiệu quả quản lý ựược xác ựịnh bằng hai tiêu chắ: Giảm tham nhũng trong QLđđ và tăng minh bạch trong quản lý.
+ Giảm nguy cơ tham nhũng trong QLđđ (B): Cơ chế tham nhũng trong quản lý nói chung thường xẩy ra dưới dạng "cưa ựôi lợi ắch": người quản lý giải quyết công việc mà làm lợi cho người bị quản lý X ựồng so với cách giải quyết thông thường thì người bị quản lý ựược hưởng X/2 ựồng và phải "biếu" lại người quản lý X/2 ựồng. Về bản chất, ựây là hệ quả của những "sáng kiến lách luật" của cơ quan quản lý ựể giảm nghĩa vụ tài chắnh cho bên bị quản lý. Lợi nhuận từ "sáng kiến lách luật" này ựược chia ựôi cho 2 bên tham gia vào quá trình giải quyết. Nếu nhiều bên tham gia thì lợi nhuận này ựược chia cho tất cả các bên tham giạ Nếu thừa nhận nguyên tắc Ộcưa ựôi lợi ắchỢ trong mối quan hệ giao ựất có thu tiền SDđ giữa người có thẩm quyền
giao ựất, quyết ựịnh giá ựất và người ựược giao ựất, phải trả tiền SDđ thì phần tham nhũng sẽ là 0,5 x [(giá xác ựịnh do ựấu giá - giá do UBND tỉnh quyết ựịnh) x diện tắch của khu ựất]. Như vậy, khi áp dụng cơ chế ựấu giá QSDđ thì Nhà nước sẽ lấy lại ựược một nửa ựộ chênh lệch giá trị do tham nhũng và một nửa bị thất thoát do lãng phắ.
Qua kết quả tổng hợp của 3 dự án ta tắnh ựược tiêu chắ giảm tham nhũng (giả ựịnh) của 3 dự án trên như sau:
B1 = 39.668.614.538 ựồng B2 = 13.648.238.472 ựồng B3 = 1.722.828.094 ựồng
+ Tăng minh bạch trong quản lý: Khi thực hiện qua ựấu giá thì công việc quản lý sẽ thuận lợi hơn, trình tự thủ tục ựơn giản hơn. Hiệu quả này ựược ựo bằng tiêu chắ: Số lượng thủ tục giảm ựi khi thực hiện ựấu giá so với số lượng thủ tục khi không thực hiện ựấu giá; thời gian thực hiện tiếp cận ựất ựai khi thực hiện ựấu giá so với thời gian tiếp cận ựất ựai khi không thực hiện ựấu giá.
đấu giá QSDđ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và SDđ ựai, thể hiện ở một nội dung sau:
ạ đất ựai, TLSX ựặc biệt, tài sản quốc gia với những ựặc ựiểm, ựặc thù riêng, ựất ựai tham gia vào thị trường và ựược khai thác triệt ựể tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước, ựô thị hoá ở ựịa phương, có thể khẳng ựịnh ựấu giá QSDđ là biện pháp tắch cực khai thác quỹ ựất hiệu quả. Kết quả thu ựược từ ựấu giá QSDđ khẳng ựịnh vai trò của ựất ựai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận ựất ựai, QSDđ là hàng hoá trong hoạt ựộng thị trường BđS.
b. đấu giá QSDđ là một trong những cơ sở, căn cứ ựể Nhà nước ựịnh giá ựất, hình thành thị trường BđS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn ựịnh cho thị trường BđS. Nếu ựấu giá QSDđ ựược tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi TP sẽ giúp TP thống kê ựược giá ựất chuyển nhượng thực
tế ựối với từng quận, huyện trong những khoảng thời gian nhất ựịnh. đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ựịnh giá ựất sát với giá chuyển nhượng ựất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ựất ựaị
c. đấu giá QSDđ, với phương thức, thủ tục tiến hành ựơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp ựất; giảm bớt thủ tục rườm rà, gây lãng phắ thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
d. Thông qua ựấu giá QSDđ công tác cấp Giấy chúng nhận QSDđ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi ựối với các cơ quan QLđđ, tạo niềm tin ựối với người SDđ ...
ự. đấu giá QSDđ là một hình thức khai thác, SDđ ựai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các ựối tượng tham gia ựấu giá nhằm huy ựộng tối ựa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ựồng thời loại bỏ ựược yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" hiện ựang tồn tại ở nhiều ựịa phương trong TP, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chắnh, ựẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước.
ẹ Giải quyết chuyển mục ựắch cho các khu vực ựất nông nghiệp nằm xen ghép, liền kề trong khu dân cư, các khu vực ựất do các ựơn vị không sử dụng, các thửa ựất xen ghép, liền kề giữa các công trình khác, các dự án khác. g. Tiền thu ựược từ ựấu giá QSDđ ựược sử dụng ựể XD các công trình hạ tầng kỹ thuật ựã góp phần cho việc SDđ trong khu vực ựược ựầu tư công trình kỹ thuật ựi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm ựất ựai trái phép.
3.4. Những tồn tại của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất và một số ựề xuất về công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất xuất về công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất