3. Yêu cầu:
1.4.3. Thị trường ựất ựai Việt Nam trong những năm qua
Ngược lại lịch sử phát triển thị trường BđS (bao gồm thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất) những năm 1993 ựến nay có 3 chu kỳ:
Chu kỳ thứ nhất: 1993-1999
Giai ựoạn này chứng kiến sự bùng phát lần thứ nhất của thị trường ựất ựai với việc ra ựời và ựưa vào vận hành Lđđ 1993. Thị trường ựất ựai ựã tăng mạnh trong những năm (1993-1996), trong ựó Thị trường BđS ựặc biệt ỘsốtỢ mạnh ở phân khúc đất và QSDđ. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, ựất ở của dân cư và ựất ựể sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các ựô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán ựất ựai trong dân cư ựã xuất hiện từ những năm trước khi Lđđ 1993 ra ựờị
Từ cuối năm 1996, thị trường bắt ựầu suy giảm với việc ra ựời của Nghị ựịnh 18 (sửa ựổi bổ sung bởi Nghị ựịnh 87) từ 1996 ựến cuối năm 2001. Theo ựó, người SDđ phải trả tiền hai lần (tiền chuyển QSDđ và tiền thuê ựất). Với sự tác ựộng từ 2 nghị ựịnh trên ựã buộc các nhà ựầu cơ sử dụng ựòn bẩy tài chắnh ựể tham gia thị trường phải bán tháo ựất ựai ựang nắm giữ ựể trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của các nhà ựầu cơ ựã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc. Bên cạnh ựó, khủng hoảng kinh tế (tài chắnh tiền tệ) châu Á khởi nguồn từ Thái Lan ựã làm cho một số dự án BđS của nước ngoài ựầu tư vào Việt Nam ựã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoáị
Chu kỳ thứ hai từ 2001-2006
Gắn liền với việc ra ựời Nghị ựịnh 71 và các văn bản tiếp theo và sự lựa chọn là nơi ựầu tư thay thế do thế giới biến ựộng sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001. Các doanh nghiệp XD trở thành những doanh nghiệp ựầu tư kinh doanh BđS thành công. Thị trường tăng trong những năm 2001-2004. Sau một thời gian dài bình lặng, từ cuối năm 2000 ựến ựầu năm 2001, giá nhà ựất bắt ựầu biến ựộng, tiếp ựó giá cả tăng nhanh liên tục và ựạt ựỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Cơn sốt ựất lần thứ hai diễn ra do người ựầu tư dự ựoán và ựánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá ựất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà ựất nên nhiều người ựầu tư mua ựất khắp nơi ở vùng ven các ựô thị
Trước thực trạng ựó, Nhà nước một lần nữa ra tay ựiều tiết thị trường bằng biện pháp hành chắnh với ỘLđđ 2003Ợ và ỘNghị ựịnh 181Ợ hướng dẫn thi hành Lđđ. Nghị ựịnh 181 ựã chấm dứt tình trạng Ộphân lô bán nềnỢ, ựã làm thị trường nhà ựất hạ nhiệt vì "ựánh" trúng vào lợi ắch tạo ra giá ựầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn ựầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ nhất. Do
ựó dù cơn sốt ựã dừng lại nhưng giá ựất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.
Tác ựộng bằng chắnh sách của Nhà nước với sự ra ựời của một loạt văn bản pháp luật như Lđđ, Luật XD, Luật Nhà ở, Nghị ựịnh 02 về khu ựô thị mới thị trường lại suy giảm ựã gây ra lần ựóng băng thứ hai của Thị trường BđS Việt Nam (bao gồm thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất) trong những năm 2004-2006
Chu kỳ thứ ba từ cuối năm 2007 ựến nay
Thị trường bùng nổ từ nửa cuối năm 2006, ựặc biệt là từ tháng 9-12 năm 2007. Giai ựoạn này cũng gắn liền với sự ra ựời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh BđS và những văn bản tiếp theọ Không giống như hai lần sốt ựất trước ựó, lần sốt ựất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt:
- Gắn liền với việc hội nhập của Việt Nam vào WTỌ Việc Việt Nam gia nhập WTO ựã tạo ra một xung lực cho thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất thông qua việc Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng trưởng mạnh ựầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
- Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng ựối với Thị trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người ựều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất tạo ựiều kiện cho phân khúc căn hộ cao cấp và Biệt thự ỘsốtỢ mạnh.
Vấn ựề là năm 2007, một sự bùng nổ nhất thời của dòng tiền ựã làm thị trường phát triển mạnh cả về quy mô không gian, cả về giá trị. Năm 2008, dưới tác ựộng của khủng hoảng của nền kinh tế ựầu năm, thị trường BđS ựã ựiều chỉnh. đến cuối năm 2008, tác ựộng của khủng hoảng tài chắnh thế giới
có nguồn gốc từ trái phiếu hóa các khoản thế chấp BđS dưới chuẩn ựã buộc thị trường BđS Việt Nam phải ựiều chỉnh. đứng trước thực trạng bong bóng thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất ngày càng lớn cùng với tốc ựộ lạm phát tăng một cách chóng mặt, Chắnh phủ ựã tiến hành ựiều tiết thị trường bằng các chắnh sách tiền tệ với việc kiểm soát tắn dụng chặt chẽ, ựặc biệt là tắn dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp ựược Chắnh phủ thực hiện nhằm ổn ựịnh thị trường và kiềm chế lạm phát. đến ựây, thị trường hoàn toàn không có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ựể hoạt ựộng. Về nguyên tắc, trong tình trạng thị trường thiếu vốn thì hàng hóa sẽ khan hiếm, giá hàng hóa phải tăng caọ Nhưng trên thực tế, giá nhà ựất bắt ựầu chững lại và giảm. Như vậy, chỉ có thể giải thắch ựược là do một phần lớn vốn vay cho thị trường ựất ựai trước ựây ựã là nguồn cung vốn cho ựầu cơ nhà ựất, căn hộ của các dự án ựã hoàn thành. Hạn chế vốn vay cho thị trường ựất ựai ựã trực tiếp cắt ựi nguồn cho ựầu cơ vào thị trường.
Năm 2009, dưới ảnh hưởng của gói kắch cầu, thị trường BđS không những không thu hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm 2010, vì rất nhiều lý do, thị trường BđS tăng trưởng cục bộ, nhất là thị trường BđS Hà Nộị Hệ quả là năm 2011, nền kinh tế nói chung, thị trường BđS nói riêng buộc phải ựiều chỉnh theo hướng thu hẹp, suy giảm. Hiện nay, tuy chưa rõ ràng nhưng ựang có hai xu hướng trái chiều nhau về vốn nước ngoàị Một mặt, có một số luồng vốn nước ngoài vận hành vào ựể mua lại các dự án BđS trong nước (chủ yếu là ựang hình thành). Ngược lại, có một số dự án BđS (ựã hoàn thành) có xu hướng chuyển giao cho các doanh nghiệp trong nước. Hay nói cách khác, có biểu hiện luồng vốn nước ngoài rút khỏi thị trường BđS Việt Nam.
Có thể thấy, giai ựoạn 2007 - nay thị trường BđS nói chung và thị trường QSDđ nói riêng. phụ thuộc chắnh vào sự tăng giảm của nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng.
Các yếu tố ảnh hưởng ựến thị trường ựất ựai
Với những phân khúc của thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất tại 3 chu kỳ trên có thể thấy các nhân tố ảnh hưởng ựến sự phát triển của thị trường như sau:
Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu SDđ trong các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm TM... Hơn nữa, khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao và do ựó làm gia tăng nhu cầu về nhà ở ựối với người dân.
Việt Nam là một nước ựang phát triển, luôn duy trì ựược tốc ựộ tăng trưởng GDP cao so với các nước khác trên Thế giớị Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc ựộ tăng trưởng GDP ựã có sự sụt giảm so với những năm gần ựây có phần sụt giảm.
Dân số: Tăng dân số cũng ựồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, ựể ựáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ ựó làm tăng nhu cầu về SDđ.
Dòng vốn ựầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Dòng vốn FDI ựổ vào Việt Nam liên tục gia tăng, trong ựó vốn ựổ vào cho thị trường QSDđ và BđS gắn liền với ựất chiếm tỷ trọng khá caọ điều ựó chứng tỏ thị trường Việt Nam rất hấp dẫn với các nhà ựầu tư nước ngoàị đây là một trong những nguồn vốn góp phần hỗ trợ chắnh thúc ựây sự tăng trưởng của ngành BđS.
Pháp luật: Pháp luật có thể ựược xem là yếu tố tác ựộng quan trọng ựến sự hình thành và phát triển của thị trường biểu hiện qua những quy ựịnh pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh.... bằng QSDđ và BđS gắn liền với ựất.
Chắnh sách kinh tế, tài chắnh - tiền tệ của Nhà nước: Chắnh sách kinh tế của Chắnh phủ TW và Chắnh quyền ựịa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng ựến thị trường BđS. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng tiền chảy vào thị trường BđS vì vậy chắnh sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng
ảnh hưởng sống còn ựến ngành nàỵ Lãi suất tiền gửi VNđ ựã giảm mạnh trong năm 2012 từ 12% xuống chỉ còn 8%, ựây là ựộng thái tắch cực từ phắa chắnh phủ nới lỏng chắnh sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BđS.
Thông tin thị trường và công cụ quản lý: Thách thức lớn nhất ở phắa trước là tạo dựng ựược ựiều kiện công khai và minh bạch thực sự cho mọi hoạt ựộng trong thị trường BđS. Mọi thông tin cần công khai ựầy ựủ cho mọi ựối tượng tham gia thị trường, làm giảm các rủi ro do thiếu thông tin gây rạ Mọi dự án, mọi giao dịch cần minh bạch từ gốc ựể giảm các rủi ro pháp lý gây thiệt hại lợi ắch của Nhà nước và của người tiêu dùng [17][18].