3. Yêu cầu:
1.3.3. Vai trò của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất
Thứ nhất, đGđ công khai sẽ góp phần giải quyết vấn ựề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá ựất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa ựồng bộ dẫn ựến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi ựất cho rằng Nhà nước thu hồi ựất giao cho chủ ựầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu ựất thu hồi là ựất nông nghiệp) nhưng chủ ựầu tư bán lại với giá cao (ựặc biệt là ựất XD các khu ựô thị, khu TM, DV, ựất ở và ở các thời ựiểm thị trường BđS phát triển nóng dù nhà ựầu tư khi ựược giao ựất, cho thuê ựất phải thực hiện nộp tiền SDđ, tiền thuê ựất cho Nhà nước theo quy ựịnh).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi ựất, nhà ựầu tư lại trực tiếp ựi thương lượng với người bị thu hồi ựất hoặc nhà ựầu tư trong một số trường hợp ựã thực hiện bán, rao bán ựất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy ựã vô hình chung tạo ra mối quan hệ Ộtrực tiếpỢ giữa người bị thu hồi ựất và nhà ựầu tư. Nhiều vấn ựề phát sinh từ mối quan hệ Ộtrực tiếpỢ này rất khó dung hòa, ựặc biệt là vấn ựề lợi ắch giữa các bên, cũng như xử lý vấn ựề tổng thể. Có dự án, chủ ựầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương
án ựược duyệt ựể trả cho người bị thu hồi ựất, thường là ựối với các trường hợp chây ỳ ựể sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết ựược vấn ựề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi ựất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc ựấu giá QSDđ sẽ tách ựược chủ thể bị thu hồi ựất và chủ thể ựược SDđ sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu SDđ lại phải tham gia ựấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan ựến người có ựất bị thu hồi, chênh lệch giá ựất ựược thu vào ngân sách nhà nước. điều này sẽ làm hạn chế ựáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư;
Thứ hai, ựấu giá QSDđ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức ựể xác lập giá thị trường của một mảnh ựất, thửa ựất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua ựấu giá. Các doanh nghiệp thẩm ựịnh giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác ựịnh giá, thẩm ựịnh giá, quyết ựịnh giá ựất, căn cứ ựược coi là ựáng tin cậy nhất vẫn là giá ựất thông qua ựấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ Ộtâm phục, khẩu phụcỢ hơn. Khi hình thức ựấu giá ựược áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết ựược bài toán về việc xác ựịnh giá ựất sát với giá thị trường vốn ựang rất bức xúc hiện naỵ
Thứ ba, ựấu giá QSDđ sẽ hạn chế ựược tình trạng Ộxin Ờ choỢ trong giao ựất, cho thuê ựất. Theo ựánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao ựất, cho thuê ựất vẫn có tình trạng Ộtù mùỢ, Ộxin Ờ choỢ. đây là cơ hội ựể cho tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, ựịa ựiểm, QSDđ ựấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDđ, ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh của pháp luật ựều có cơ hội ựược tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn ựề trong ựấu giá như hiện tượng thông ựồng, Ộquân xanh, quân ựỏỢẦ song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức nàỵ Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán ựấu giá ựược tổ chức công khai, cơ chế Ộxin - choỢ sẽ dần ựược khắc phục, loại bỏ.
Thứ tư, thông qua ựấu giá với các ựiều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều ựối tượng có cơ hội tiếp cận, ựăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn ựược nhà ựầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chắnh ựể thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ ựược triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, ựem lại lợi ắch cho cả Nhà nước, nhà ựầu tư và xã hộị điều này sẽ hạn chế ựược tình trạng dự án treo hoặc ựất bỏ hoang không ựược ựưa vào sử dụng như ựang diễn ra ở nhiều nơi như hiện naỵ Thực tế, các dự án thực hiện ựấu giá QSDđ có rất ắt dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh 2012).
Giao ựất, cho thuê ựất theo hình thức ựấu giá QSDđ là một trong những giải pháp quan trọng ựược quy ựịnh trong Lđđ năm 2003 nhằm ựảm bảo tắnh công khai, minh bạch trong quản lý, SDđ ựaị Nhiều vấn ựề bức xúc trong quản lý, SDđ ựai thời gian qua ựược giải quyết do ựấu giá QSDđ ựược triển khai quyết liệt, ựồng bộ và hiệu quả. đấu giá QSDđ ựã mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước ựể ựầu tư cải tạo và XD CSHT. đối tượng tham gia ựấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là ựáp ứng ựủ các yêu cầu về tài chắnh và kỹ thuật của dự án. Do vậy, nhiều nhà ựầu tư cùng tham gia ựấu giá 1 lô ựất nên sẽ tạo ựược sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ựấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường.
