3. Yêu cầu:
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
1.4.1.1 Quá trình khai thác quỹ ựất trong cơ chế giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ựịnh của Lđđ 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDđ trên thị trường. đất ựai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ựất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền SDđ. Trong giai ựoạn này, giá ựất không ựược ựề cập ựến, Nhà nước QLđđ theo diện tắch, loại ựất, hạng ựất và mang nặng tắnh hành chắnh, mệnh lệnh ựã làm cho quan hệ ựất ựai không vận ựộng theo hướng tắch cực, ựất ựai không ựược coi là tài sản quý, tình
trạng vô chủ, sử dụng lãng phắ, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ựược.
Lđđ 1993 ra ựời với những quy ựịnh mới cho phép người SDđ ựược quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDđ ựã tạo ra cơ sở pháp lý và ựặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BđS chắnh thức ở nước tạ
Lđđ 1993 ựã có bước chuyển biến tắch cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDđ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDđ với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về ựất ựai): Mở rộng quyền cho người SDđ, cho phép họ ựược chuyển QSDđ, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BđS, thừa nhận ựất có giá và Nhà nước xác ựịnh ựất ựể quản lý, từ ựó Nhà nước không chỉ QLđđ theo diện tắch, loại ựất, hạng ựất mà còn quản lý theo giá trị ựất (Giao ựất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao ựất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ắch công cộng), Nhà nước tiến hành giao ựất, cho thuê ựất có thu tiền SDđ. Chắnh sách SDđ ựai phải trả tiền là chắnh sách tiến bộ, phù hợp với ựường lối ựổi mới QLđđ theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ựất, huy ựộng ựược vốn ựể ựầu tư XD CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước. Mặt khác, với chắnh sách giao ựất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ựược sự công bằng giữa người SDđ với nhau, giữa người trực tiếp lao ựộng sản xuất với người SDđ vào mục ựắch kinh doanh. Nguồn tài nguyên ựất ựai ựược xác ựịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ựộng tới ý thức, trách nhiệm từ phắa người SDđ, ựất ựai ựược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDđ tại các ựịa phương ựã chứng minh tắnh ựúng ựắn, hợp lý của chắnh sách SDđ có thu tiền sử dụng.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ựất ựể XD CSHT tại các ựịa phương ựược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ựầu tư có năng lực tài chắnh nhận làm các công trình. Sau ựó, các nhà ựầu tư này thuê các ựơn vị thi công ựể XD công trình. Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ựất cho nhà ựầu tư theo khối lượng thi công ựược nghiệm thụ
- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ựầu tư vừa có năng lực tài chắnh, vừa có năng lực thi công ựể trực tiếp XD công trình (Hình thức này khắc phục ựược nhược ựiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ựất cho nhà ựầu tư theo khối lượng thi công ựược nghiệm thụ Song trên thực tế các nhà ựầu tư vừa có năng lực tài chắnh, vừa có năng lực thi công là rất ắt.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ựầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ựể ựầu tư XD một công trình thuộc danh mục công trình ựầu tư bằng quỹ ựất ựược Chắnh phủ cho phép và theo tổng mức ựầu tư ựược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà ựầu tư một diện tắch ựất có giá trị tương ứng ựể thanh toán. Với số tiền thu ựược, UBND tỉnh tự tổ chức ựầu tư XD công trình.
Chủ trương Ộđổi ựất lấy CSHTỢ của Chắnh phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại ựây ựã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến ựộng về giá cả ựất ựai trên thị trường BđS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh, chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư XD CSHT ựã bộc lộ những hạn chế nhất ựịnh. Cụ thể, khung giá ựất do Nhà nước ban hành theo Nghị ựịnh 87/CP của Chắnh phủ là căn cứ ựể thực hiện chắnh sách tài chắnh trong việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch SDđ và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất. Hiện nay, bảng giá ựất ựã ựược Nhà nước chỉnh sửa nhiều lần song vẫn quá lạc hậụ Khi tiến hành giao ựất tạo vốn ựầu tư XD hệ thống CSHT, UBND các tỉnh, TP trực thuộc TW cũng chủ ựộng ựiều chỉnh kịp thời bảng giá ựất cho phù hợp
với tình hình thực tiễn ựịa phương song nhìn chung giá ựất do Nhà nước ựặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ựô thị, các khu công nghiệp, du lịch, DV. Chắnh sự chênh lệch về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh với giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ựất ựai làm phát sinh ra những khoản ựịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ựược dẫn ựến thất thoát một nguồn thu lớn (trong trường hợp giao ựất tạo vốn ựầu tư XD nhà ở ựể bán hoặc cho thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều ựịa phương trong trường hợp giao ựất cho tổ chức kinh tế xây nhà ựể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý ựến giao mà chưa chú ý ựến kiểm soát. Khi giao ựất thì giao theo giá do UBND tỉnh, TP ban hành dựa trên khung giá Chắnh phủ, giá này rất thấp. Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản ựịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BđS. Như vậy, phương thức giao ựất có thu tiền sử dụng ựã không huy ựộng ựược tối ựa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ựất khi Nhà nước giao ựất chênh lệch quá lớn so với giá ựất trên thị trường ựã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách.
1.4.1.2. Chủ trương ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược hình thành
Giao ựất có thu tiền SDđ với mục ựắch nhằm khai thác quỹ ựất, tạo vốn ựầu tư XD CSHT mặc dù ựã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian quạ Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ựộng của giá cả ựất ựai trên thị trường BđS, cơ chế giao ựất có thu tiền SDđ ựã bộc lộ những nhược ựiểm hạn chế nhất ựịnh.
Cơ chế ựấu giá QSDđ tạo vốn ựầu tư XD CSHT ựược áp dụng thắ ựiểm tại một số ựịa phương ựã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ựiểm, hạn chế của cơ chế giao ựất có thu tiền SDđ.
Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chắnh ựã ban hành Quyết ựịnh số 22/2003/Qđ-BTC về cơ chế tài chắnh trong việc sử dụng quỹ ựất tạo vốn XD CSHT, trong ựó quy ựịnh rõ cơ chế tài chắnh áp dụng cho các dự án sử dụng
quỹ ựất XD CSHT là phải thực hiện ựấu thầu công trình XD CSHT hoặc ựấu giá QSDđ ựối với quỹ ựất dùng ựể tạo vốn. điều 1 quy ựịnh cụ thể danh mục các dự án XD CSHT ựược sử dụng quỹ ựất tạo vốn ựã ựược Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt như sau:
- Dự án XD công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài ựô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: giao thông liên lạc, thuỷ lợi, ựiện, cấp - thoát nước, trường học, bệnh viện (trạm xá), quảng trường, sân vận ựộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác;
- Dự án XD kết cấu hạ tầng ựô thị; - Dự án XD kết cấu hạ tầng khu dân cư;
- Các dự án XD công trình kết cấu hạ tầng khác.
*) Quỹ ựất tạo vốn XD CSHT là quỹ ựất nằm trong kế hoạch SDđ ựã ựược Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt bao gồm:
- đất giao có thu tiền SDđ.
- đất cho thuê, ựất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền sử dụng (Chuyển mục ựắch sử dụng).
*) Hình thức sử dụng quỹ ựất tạo vốn:
- Giao ựất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. - Giao ựất nằm ngoài phạm vi XD công trình kết cấu hạ tầng của dự án. - Giao ựất do mở rộng phạm vi thu hồi ựất ựối với dự án XD các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tắch ựất mở rộng này ựược sử dụng tạo vốn XD CSHT.
- Sử dụng quỹ ựất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và DV ựể giao ựất tạo vốn ựầu tư XD CSHT chung của ựịa phương.
đấu giá QSDđ ựược coi là một giải pháp hữu hiệu ựáp ứng ựược yêu cầu của công tác quản lý và SDđ ựai trong giai ựoạn hiện nay, ựảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn ựầu tư XD CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
