Xét trên góc ựộ lý thuyết, sản phẩm thay thế là một trong những yếu tố của môi trường vi mô làm tăng tắnh cạnh tranh của thị trường, nhất là trong thời ựại khoa học kỹ thuật tiến bộ như hiện nay, người tiêu dùng có rất nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, ựiều này ựối với lĩnh vực bất ựộng sản nhà ở thì hầu như không ảnh hưởng bởi vì nhà ở là sản mang tắnh ựặc thù cao, gắn liền với ựất ựai nên hầu như không có sản phẩm thay thế. Mặc dù vậy, trong thực tế hiện nay còn tồn tại các dạng nhà ở tạm bợ bằng tranh, tre, lá (chủ yếu ở nông thôn) hoặc dạng nhà ở bằng container mới xuất hiện gần ựây nhưng hầu như thị phần không ựáng kể.
2.2.2.2 Nhà cung cấp
Ngành kinh doanh nhà ở phụ thuộc rất nhiều các nhà cung cấp từ vật liệu xây dựng, trang trắ nội thất, ựến tư vấn thiết kế, qui hoạch, thi công xây dựng, giám sát,Ầ tuy nhiên, hiện nay trên thị trường có rất nhiều ựơn vị cung cấp, sản phẩm ựa dạng, giá cả cạnh tranh nên doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn. Ngoài ra, lĩnh vực bất ựộng sản nhà ở còn có yếu tố ựầu vào ựặc biệt là quyền sử dụng ựất, ựây là Ộmặt hàngỢ rất ựặc thù, ựóng vai trò quan trọng ựối với các sản phẩm nhà ở. Hiện nay, doanh nghiệp muốn lập dự án xây dựng nhà ở phải có nguồn quỹựất nhưng với giá ựất biến ựộng tăng cao trong thời gian qua, diện tắch ựất trống không còn nhiều, cơ chế chắnh sách gây bất lợi cho doanh nghiệp như phải chuyển nhượng ựạt từ 80% diện tắch trở lên mới ựược phê duyệt dự án hoặc phải ựền bù theo giá thị trường,Ầ ựây là yếu tố có khả năng tác ựộng lớn nhất ựối với hoạt ựộng của công ty.
2.2.2.3 Khách hàng
Khách hàng của công ty rất ựa dạng về thành phần xã hội, trình ựộ học vấn, nghề nghiệp, chức vụ, ựộ tuổi. Từ năm 2008 trở về trước: 80-90% khách hàng là nhà ựầu tư, từ năm 2009 ựến nay ựa số khách hàng có nhu cầu mua nhà ựể ở. Hiện nay, do có nhiều sản phẩm dự án nhà ở nên khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, với uy tắn thương hiệu của công ty cùng với sự ổn ựịnh của chất lượng sản phẩm, giá cả hợp lý, khách hàng khó có thể gây ảnh hưởng ựến công ty.
Rào cản gia nhập ngành ựối với ngành kinh doanh bất ựộng sản nhà ở là tương ựối lớn do những yêu cầu về vốn lớn, nguồn quỹ ựất, mối quan hệ với các cơ quan công quyền. đặc biệt, sự trầm ấm của thị trường bất ựộng sản nhiều năm qua, lãi suất ngân hàng tăng cao ựã khiến cho nhiều doanh nghiệp không muốn gia nhập ngành. Tuy nhiên, số dự án của các doanh nghiệp chưa triển khai cũng còn rất nhiều ựặt doanh nghiệp trước những thách thức cạnh tranh quyết liệt trong thời gian tới.
Bảng 2.1: Một số dự án nhà ở của các doanh nghiệp ở TP.Hồ Chắ Minh
Tên nhà ựầu tư Số lượng căn hộ Thời gian hoàn thành
Cty Lan Phương-Căn hộ MHBR Tower
214 căn hộ, diện tắch sàn xây dựng là 23.172 m2
12/2011 Cty BCCI-Căn hộ Nhất Lan 166 căn hộ, diện tắch sàn
xây dựng là 12.425 m2.
12/2011 Cty ITC-Căn hộ Thịnh Vượng 128 căn hộ, diện tắch sàn
xây dựng là 20.753 m2 10/2012 Cty đất Xanh-Căn hộ Phú Gia Hưng 234 căn, diện tắch sàn xây dựng là 23.562m2 11/2012
Nguồn: Phòng Bán hàng Công ty CP Phát triển nhà Thủđức 2.2.2.5 Cường ựộ cạnh tranh của các doanh nghiệp trong ngành
Mặc dù thị trường bất ựộng sản nhà ở ựang trong giai ựoạn khó khăn nhưng ựã thu hút rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, thuộc mọi thành phần, mọi lĩnh vực tham gia ựầu tư, có thể kể ựến như là: tập ựoàn Vincom, tập ựoàn Dầu khắ, tập ựoàn Hòa Phát, tập ựoàn Becamex ICD, tập ựoàn Hoàng Anh Gia Lai, Tổng công ty Sông đà, Công ty cổ phần Huy Hoàng, công ty đất Lành, công ty đất Xanh, công ty Vạn Phát Hưng, công ty Tắn Nghĩa, Tổng công ty Phong Phú, công ty Savico, công ty NVT, công ty cổ phần địa ốc ACB, công ty cổ phần ựịa ốc Sacomreal,Ầ Các dự án chủ yếu tập trung phát triển ở các ựô thị lớn và phần lớn phục vụ cho nhu cầu tại chỗ (do ựặc thù hàng hóa bất ựộng sản gắn liền với ựất), nên sự cạnh tranh thường mang tắnh ựịa bàn.
Riêng khu vực thành phố Hồ Chắ Minh, là ựịa bàn phát triển mạnh về nhà ở, thị trường căn hộ hiện tập trung phát triển tại các quận ven thành phố như quận 2, quận 7, quận 9, quận 12, Thủđức, Bình Tân,Ầ với rất nhiều dự án của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần, cường ựộ cạnh tranh ngày càng gay gắt.
Theo số liệu thống kê của Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức, sản lượng tiêu thụ và thị phần năm 2010 của một số doanh nghiệp bất ựộng sản nhà ở lớn khu vực thành phố Hồ Chắ Minh như sau:
Bảng 2.2 Sản lượng và thị phần của một số công ty bất ựộng sản lớn ở TP.HCM Tên Doanh nghiệp Lượng tiêu thụ 2010
(Căn) Thị phần năm 2010 Công ty CP ựầu tư và xây dựng Bình Chánh (BCCI) 480 5,66% Công ty CP Vạn Phát Hưng 310 3.5%
Công ty CP ựầu tư kinh doanh phát triển nhà INTRESCO 288 3,39% Công ty CP phát triển nhà Thủ đức 262 3,09 % Công ty CP ựầu tư Thủ Thiêm 250 2,82%
Nguồn: Phòng Bán hàng-Công ty CP Phát triển nhà Thủđức
2.3 Nghiên cứu thang ựo và các nhân tố ựánh giá năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp ngành bất ựộng sản nhà ở