IV. ĐÁNH GIÁ CHUNG: 1.Những kết quả đạt được:
2.2.2.Tồn tại trong các chính sách quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:
2. Những tồn tại và nguyên nhân:
2.2.2.Tồn tại trong các chính sách quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:
Hệ thống luật đất đai của ta đến nay đã được đổi mới liên tục nhưng vẫn chưa bảo đảm tính đồng bộ giữa các chính sách pháp luật giữa các lĩnh vực khác nhau. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực cũng như nhiều loại đối tượng chủ thể vì vậy pháp luật trong lĩnh vực bất động sản cần phải phù hợp với pháp luật của các lĩnh vực khác tạo thành một hệ thống pháp luật thống nhất về bất động sản. Tuy nhiên hiện nay trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều "xung đột" giữa các pháp luật có liên quan đến bất động sản. Điều đó làm cho việc thực thi nghiêm pháp luật rất khó mà việc lách qua kẽ hở luật pháp lại rất dễ. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này nhưng chủ yếu là do giữa các Bộ, ngành, cơ quan chức năng thuộc các lĩnh vực không có sự thống nhất, phối hợp với nhau trong việc xây
dựng luật, thông thường cứ “mạnh ai người nấy làm” dẫn đến có nhiều bất cập khi áp dụng luật vào thực tế thực hiện.
Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài) còn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản.
Công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục.
Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay có rất ít các dự án được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Nguồn cung đất đai cũng đình trệ do các địa phương lúng túng trong thực hiện khi thay đổi cơ chế Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất theo quy định trước đây bằng cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án.
Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai có hiệu quả.Việc kinh doanh BĐS chưa được công khai, minh bạch thông qua các sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS
Những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố thời gian qua đó là tình trạng mất dân chủ, thiếu công khai trong công tác đền bù gây bức xúc với người bị thu hồi đất; nhiều dự án sau khi GPMB lại triển khai đầu tư chậm, để hoang hoá kéo dài, gây lãng phí và bức xúc trong nhân dân; chất lượng nhà tái định cư không đảm bảo cũng gây khó khăn cho công tác GPMB. Thêm vào đó, chính sách đào tạo, chuyển nghề mặc còn thiếu đồng bộ, không đáp ứng được đòi hỏi bức xúc về giải quyết việc làm cho người dân mất đất - mất tư liệu sản xuất… cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB.
Trên địa bàn Thành phố hiện có nhiều dự án thông báo GPMB, nhưng mãi không thấy tiến hành đã làm cho người dân khổ sở và phiền hà. Nhà cửa hư hỏng, dột nát không dám sửa chữa, chật chội không dám cơi nới mà nơm nớp lo chuẩn bị
di dời. Có trường hợp người dân phải chờ đợi hàng chục năm trời mà vẫn không được di dời, khiến họ khủng hoảng lòng tin và không hoàn toàn ủng hộ Nhà nước.