IV. ĐÁNH GIÁ CHUNG: 1.Những kết quả đạt được:
2.2.1.Tồn tại trong vấn đề quy hoạch:
2. Những tồn tại và nguyên nhân:
2.2.1.Tồn tại trong vấn đề quy hoạch:
Quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất động sản nước ta, đó là sự điều tiết quỹ đất của Nhà nước đối với thị trường bất động sản thông qua việc quản lý trực tiếp thị trường "sơ cấp" giữa Nhà nước và nhà đầu tư để bảo đảm mối quan hệ cung - cầu hợp lý trong thị trường "thứ cấp" giữa những người sử dụng đất với nhau. Đến nay, quy hoạch sử dụng đất mới tính toán quỹ đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội nhưng còn thiếu tính "động" của thị trường. Việc thực hiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch có nhiều biểu hiện tùy tiện, phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư, nặng tư duy chủ quan của lãnh đạo, thiếu những phân tích khách quan của chuyên gia, thiếu tầm
nhìn xa, thiếu tính toán cụ thể hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường. Tầm nhìn ngắn hạn về quy hoạch luôn gây tâm lý "nơm nớp" lo sợ của người dân đối với quy hoạch của Nhà nước. Mặt khác, mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn thiếu tính thống nhất, còn chồng chéo và cũng còn khoảng trống.
Bản vẽ quy hoạch vẫn chỉ thể hiện cái đích cuối cùng, cái mong muốn, chưa chỉ ra quá trình, trình tự thực hiện nào có lợi nhất, có đề ra danh mục công trình ưu tiên đầu tư nhưng điều đó chưa được diễn giải trên bản vẽ quy hoạch. Điều này sẽ dẫn đến công tác thực hiện đầu tư khó khăn, đôi khi phá vỡ quy hoạch. Ví dụ một quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/200 khu đô thị mở rộng khoảng 800 ha (theo quy hoạch chung đến năm 2020). Thực tế chúng ta không thể có tiền đầu tư một lúc, đồng bộ một diện tích lớn như vậy. Hạ tầng khung phải xây dựng trước hay xây dựng theo các khu vực chức năng? Khu vực này xây dựng trước có được ưu tiên có hạ tầng trước hay không?... điều này rất phụ thuộc vào cách quy hoạch. Như vậy trong nội dung quy hoạch cần diễn giải thích hợp lý của công tác phân đoạn các hang mục đầu tư, đảm bảo cho cả một quá trình phát triển 10 - 20 năm của khu vực đó không bị mất cân bằng, đạt được đích đề ra. Bài học về sự chậm trễ đầu tư của các tuyến đường vành đai Hà Nội cũng minh chứng cho điều đó. Chính vì sự đầu tư chậm của đường vành đai này đã làm biến đổi các tính chất của các khu vực chức năng khác. Ví dụ đường Chùa Bộc, Thái Hà đã bất đắc dĩ trở thành tuyến đường vành đai, thành tuyến phố thương mại và gây ùn tắc giao thông thường xuyên.
Thực trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” hiện vẫn đang là vấn đề nổi cộm gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Trong quá trình thực hiện các quy hoạch còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là ở công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng lớn đến đời sống nhân dân, làm chậm tiến độ triển khai các dự án kinh tế và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Nguyên nhân tình trạng này là do khó khăn về bồi thường GPMB, người dân thường không chấp nhận giá bồi thường thấp nên
chây ỳ không chịu di dời. Bên cạnh đó, một số chính quyền cơ sở chưa hợp tác với nhà đầu tư trong GPMB; một số nhà đầu tư có biểu hiện "trải chiếu chiếm chỗ" nên cố tình dây dưa để chờ cơ hội kiếm lời qua phần mặt bằng mình đăng ký được. Ở một số dự án do năng lực tài chính của chủ đầu tư có hạn, hầu hết vốn dựa vào vay tín dụng của các ngân hàn mà điều kiện thế chấp lại chưa có nên gặp khó khăn trong triển khai dự án; do cơ chế chính sách còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ và ổn định tạo nên những mâu thuẫn lớn, đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất (mối quan hệ giữa sở hữu và sử dụng đất đai còn chưa rõ ràng); khối lượng dự án GPMB lớn với số lượng bình quân hàng năm lên tới 300 dự án trong khi điều kiện thực hiện lại không đủ đáp ứng(nguồn vốn, quỹ nhà đất tái định cư, giải quyết công ăn việc làm và tổ chức cuộc sống cho hàng ngàn hộ tái định cư).Đấy là chưa kể nguyên nhân khác, như hệ thống hồ sơ địa chính không đầy đủ và thiếu đồng bộ, khiến chính quyền địa phương khó xác định nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất, trên cơ sở đó lập phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB. Việc thay đổi chính sách cũng ảnh hưởng đến tiến độ GPMB trong từng giai đoạn thực hiện, phát sinh thắc mắc, khiếu kiện từ phía các hộ dân bị thu hồi đất...