Chế ựộ pháp lý chung về ựăng ký bất ựộng sản ựược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chắnh của chế ựộ pháp lý này ựã ựược ựưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ựịnh nguyên tắc về tắnh không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ựối với người thứ ba khi giao dịch chưa ựược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
công bố thì chỉ là cơ sở ựể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ựạo luật ựầu tiên quy ựịnh một cách có hệ thống việc ựăng ký tất cả các quyền ựối với bất ựộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ựộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ựối nhân liên quan ựến bất ựộng sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ựịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ựồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ựối với bất ựộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ựăng ký ựất ựai hay ựăng ký theo địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ựều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp ựồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
đây là ựiều kiện tiên quyết. điều kiện này không những ựảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ựăng ký về sau mà còn ựảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ựối với tắnh xác thực và hợp pháp của hợp ựồng, giao dịch. Nhờ những ựặc tắnh riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ựiều kiện này còn ựem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ựể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
đây chắnh là nguyên tắc ựảm bảo tắnh tiếp nối trong việc ựăng ký : mọi hợp ựồng, giao dịch ựều không ựược phép ựăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ựó chưa ựược ựăng ký. Sở dĩ phải ựặt ra nguyên tắc này là vì ựể thông tin ựầy ựủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ựảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước ựó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền ựối với một bất ựộng sản nào ựó quên ựăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ựịnh ựoạt hoặc xác lập quyền về sau này ựối với bất ựộng sản ựó sẽ không ựược phép ựăng ký ựể có thể phát sinh hiệu ựối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về ựất ựai ựều dành một vị trắ quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ựịnh một cách chắnh xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ựồng, giao dịch. Mọi hợp ựồng, văn bản ựem ựăng ký ựều phải ghi rõ họ, tên, ựịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ựộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ựồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ựại diện. Mọi hợp ựồng, văn bản liên quan ựến một pháp nhân ựều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ựịa chỉ trụ sở, thông tin ựăng ký kinh doanh của pháp nhân ựó, kèm theo họ, tên và ựịa chỉ nơi cư trú của người ựại diện của pháp nhân ựó. đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ựồng, văn bản ựều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất ựộng sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ựem ựăng ký ựều phải có ựầy ựủ thông tin cụ thể về bất ựộng sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ựối với cùng một bất ựộng sản thì những thông tin ựó phải luôn giống nhau. đối với mọi bất ựộng sản ựược ựem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ựộng sản ựó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trắch lục từ hồ sơ ựịa chắnh.
để phân biệt bất ựộng sản ựó với các bất ựộng sản khác thì những thông tin sau ựây ựược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ựộng sản, số thửa trên bản ựồ ựịa chắnh, số bản ựồ ựịa chắnh. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tắnh chất của bất ựộng sản, nội dung ựịa chắnh và tên thường gọi (vắ dụ: nhà gốc ựa, quán cây sồi v.vẦ).
Pháp luật còn ựưa ra một số quy ựịnh ựặc biệt ựối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như ựối với các phần của bất ựộng sản ựã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ựắch xác ựịnh rõ các phần ựó.
Trong hợp ựồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ựược giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất ựộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ựất chia lô) [22].
1.3.3. Thụy điển
đăng ký ựất ựai ựược thực hiện ở Thuỵ điển từ thế kỷ thứ 16 và ựã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống đKđđ ở Thuỵ điển cơ bản ựược hoàn chỉnh từ ựầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ựại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống ựăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, đKđđ và ựăng ký bất ựộng sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ựịa chắnh. Cơ quan ựăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ựất ựai ( National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy điển. Cơ quan ựăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ựăng ký bất ựộng sản ựặt tại các ựịa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng ựăng ký tài sản trực thuộc chắnh quyền tỉnh.
Cơ quan ựăng ký ựất ựai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan đKđđ; có 93 Văn phòng đKđđ; mỗi văn phòng ựăng ký ựất ựai trực thuộc Toà án cấp huyện. để phối hợp ựồng bộ thông tin về ựất ựai và tài sản trên ựất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tắch hợp ựược giao cho Ban quản lý dữ liệu bất ựộng sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ựất ựai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ựăng ký bất ựộng sản và ựăng ký ựất ựai. Ban quản lý dữ liệu bất ựộng sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ựịa - Bản ựồ quốc gia và Toà án.
Hệ thống ựịa chắnh Thuỵ điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ựộng có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan đKđđ, ựăng ký bất ựộng sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ựất ựai ựều hoạt
ựộng theo chế ựộ tự chủ tài chắnh dựa trên việc thu phắ dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu ựất ựai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ựối tượng khác nhau. Thông tin ựược cung cấp trực tuyến hoặc qua ựiện thoại không phải trả phắ. Người sử dụng chỉ phải trả phắ cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ựăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ựịa dịch (quyền ựi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)Ầđể thực hiện việc ựăng ký, ựất ựai ựược chia thành các ựơn vị ựất, mỗi ựơn vị ựất có mã số duy nhất. Việc xác ựịnh ựơn vị ựất như tách, hợp một phần diện tắch ựất, lập ựơn vị ựất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ựịa - Bản ựồ quốc gia. Việc ựăng ký quyền, ựăng ký thế chấp, ựăng ký chuyển quyền Ầ do cơ quan ựăng ký ựất ựai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [18].
