Phương pháp này được áp dụng trong thu thập các tài liệu, số liệu như điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại các phòng chuyên môn của UBND thị xã Từ Sơn như Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường; Phòng Kế hoạch Tài chính, phòng Thống Kê thị xã, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Từ Sơn., ...vv. Phương pháp này cũng áp dụng trong việc điều tra thu thập các văn bản, các tài liệu liên quan đến công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất do Chính phủ, UBND tỉnh Bắc Ninh, UBND thị xã Từ Sơn Ban hành, các báo cáo đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến nay. Các tài liệu, số liệu về 03 dự án cụ thể chọn làm nghiên cứu điểm tại phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Tài nguyên - Môi trường thị xã Từ Sơn., Trung tâm phát triển Quỹ dất thị xã Từ Sơn.
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Từ những dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được tiến hành trong năm 2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tôi đã chọn 03 dự án đại diện để đưa vào nghiên cứu gồm:
+ Dự án khu nhà ở tại phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn, đại diện cho các dự án vềđấu giá quyền sử dụng đất đểở;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 39
+ Dự án Khu đất thu hồi của Chi nhánh Công ty xuất nhập khẩu Bắc Ninh tại phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn đấu giá với từng lô đất cụ thể và
+ Dự án Khu dân cư dịch vụ và đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phường Đình Bảng, thị xã Từ Sơn đấu giá tổng thể cả khu đất
2.4.3 Phương pháp thống kê so sánh
Phương pháp này được áp dụng trong so sánh hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất cả về kinh tế (so với giá sàn, so với giá thực tế, so với khung giá đất quy định trong năm thực hiện đấu giá). Phương pháp này cũng sẽ được sử dụng trong các đánh giá so sánh khác như hiệu quả xã hội, hiệu quả môi trường và các vấn đề liên quan.
2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu
Tất cả các số liệu thu thập được đều được xử lý bằng phần mềm thông dụng như EXEL.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 40
Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dựng đất sử dựng đất
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Thị xã Từ Sơn nằm ở phía Tây tỉnh Bắc Ninh, cách trung tâm tỉnh 13 km về phía Tây Nam, cách thủđô Hà Nội 18 km về phía Đông Bắc, có tổng diện tích tự nhiên 6.133,23 ha, chiếm 7,45% diện tích tự nhiên của tỉnh, bao gồm 5 xã và 7 phường. Tọa độđịa lý của thị xã nằm trong khoảng:
Từ 21005’50” đến 21010’05” độvĩ bắc. Từ 105056’00” đến 106000’00” độkinh đông. Giáp ranh với các địa phương sau:
Phía Bắc tiếp giáp với huyện Yên Phong (Bắc Ninh)
Phía Đông Bắc và Đông tiếp giáp với huyện Tiên Du (Bắc Ninh) Phía Nam và Tây Nam tiếp giáp với huyện Gia Lâm (Hà Nội) Phía Tây giáp với huyện Gia Lâm, Đông Anh (Hà Nội)
Thị xã Từ Sơn có 12 đơn vị hành chính gồm 7 phường là Đình Bảng, Tân Hồng, Đồng Nguyên, Đông Ngàn, Châu Khê, Đồng Kỵ, Trang Hạ và có 5 xã là Tương Giang, Phù Khê, Tam Sơn, Phù Chẩn, Hương Mạc. được thành lập theo Nghịđịnh số 01/NĐ – CPcủa Thủ tướng Chính phủ ngày 24/9/2008
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình: Từ Sơn có địa hình của vùng đồng bằng trung du Bắc Bộ, tương đối bằng phẳng, gồm địa hình đồng bằng và địa hình chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du. Hướng dốc chính của địa hình theo hướng Đông Bắc – Tây Nam, đất đai màu mỡ, phía bắc giáp huyện Yên phong có dòng sông ngũ huyện Khê, dòng sông Cầu. Phía Đông Bắc và Đông tiếp giáp với huyện Tiên Du có dòng sông Đuống. Phía Nam và Tây Nam tiếp giáp với huyện Gia Lâm có dòng sông Đuống, sông Hồng chảy qua. Xưa kia từ thủa bình minh của lịch sử dân tộc, nơi đây đây đã trở thành điểm dừng chân của người Việt cổ sinh sống dọc theo đôi bờ sông Tiêu Tương nay đã bị bồi đắp từ lâu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 41
phổ biến 40 – 50m. Diện tích núi chiếm rất nhỏ ( 0,1 %) so với tổng diện tích tự nhiên toàn thị xã phân bố tại xã Tam Sơn
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
Khí hậu: Thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có mùa đông lạnh. Nhiệt độ trung bình năm 23,3oC, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28,9oC (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 15,8oC (tháng 1). Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 13,1oC.
- Lượng mưa trung bình hàng năm dao động trong khoảng 1.400 - 1.600mm nhưng phân bố không đều trong năm. Mưa tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm 80% tổng lượng mưa cả năm. Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chỉ chiếm 20% tổng lượng mưa trong năm.
- Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.530 - 1.776 giờ, trong đó tháng có nhiều giờ nắng trong năm là tháng 7, tháng có ít giờ nắng là tháng 1
Chếđộ thủy văn: Thị xã có chếđộ thủy văn phụ thuộc vào hệ thống lưu vực sông Đuống là đoạn sông Ngũ huyện Khê chảy qua thị xã dài đến 8km, lòng sông mùa khô rộng (30 - 40m), mùa mưa rộng (50 - 60m).
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế
Cơ cấu kinh tế của thị xã Từ Sơn năm 2013 được thể hiện ở hình 3.1
Hình 3.1: Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2013
Công nghiệp - Xây dựng
Dịch vụ Nông nghiệp
29,7% 3,4%
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 42
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm giai đoạn 2008-2013 đạt 17,13%. Trong đó nông nghiệp tăng 0,7%, Công nghiệp - xây dựng cơ bản tăng 16,3%, Dịch vụ tăng 34,4%. Riêng năm 2013, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 7,6%, trong đó Công nghiệp - xây dựng: 66,9%; Dịch vụ: 29,7% và Nông nghiệp chỉ còn 3,4%.
Sản xuất công nghiệp đạt 5.646 tỷđồng tăng 0,7% so với cùng kỳ; Sản xuất kim loại đạt 565 nghìn tấn tăng 1%; Sản xuất đồ gỗ mỹ nghệ đạt 87.487 bộ tăng 1,85% so với năm 2012; Sản xuất nông nghiệp đạt 186,9 tỷđồng, tăng 10,1% so với cùng kỳ (trong đó chăn nuôi tăng 15,5% so với cùng kỳ). Tổng mức bán lẻ hàng hoá, dịch vụ 3.109 tỷ đồng. Kim ngạch xuất nhập khẩu 198 triệu USD. Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn đạt 422,1 tỷ đồng. Giảm tỷ lệ hộ nghèo đến cuối năm 2013 còn 1,68%;
Cùng với sự phát triển kinh tế chung của tỉnh thời kỳđổi mới, kinh tế thị xã Từ Sơn cũng phát triển với nhịp độ cao, hiệu quả, bền vững. Trong kinh tế đã có sự đầu tư đúng hướng, tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư phát triển nhanh trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế và cải thiện đời sống cho nhân dân.
3.1.2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
- Nhờ phát huy lợi thế về vị trị địa lý, đất đai lao động và khoa học công nghệ, thị xã Từ Sơn đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tích cực, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp
- xây dựng cơ bản và dịch vụ. Sự chuyển dịch như trên là phù hợp với tiến trình CNH - HĐH nông nghiệp, nông thôn và tạo tiền đề phát triển cho những năm tiếp theo. Tỷ trọng Công nghiệp - Xây dựng cơ bản trong tổng GDP đã tăng mạnh từ 51,6% năm 2008 lên 66,9% năm 2013; Dịch vụ từ 18,9% lên 29,7%; Nông nghiệp giảm từ 15,6% năm 2007 xuống còn 3,4% vào năm 2013.
3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng
Từ Sơn là một trong những địa phương có điều kiện giao thông thuận lợi với nhiều tuyến đường giao thông quan trọng như tuyến đường quốc lộ, tỉnh lộ, các tuyến dường giao thông nội thị ngày càng được đầu tư hoàn thiện, đáp ứng cho nhu cầu đi lại của nhân dân và sự nghiệp phát triển KT-XH của địa phương. Bên cạnh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 43
đó nhiều tuyến đường mới đã được quy hoạch và nâng cấp với nguồn kinh phí lớn tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn và giao lưu trao đổi hàng hoá giữa thị xã với tỉnh thành phố trong khu vực, như QL1 cũ, QL1 mới, TL277, TL287...
Từ Sơn là một thị xã đồng bằng, đất đai màu mỡ, một hệ thống thuỷ lợi tương đối hoàn chỉnh thuận lợi cho việc phát triển thâm canh lúa chất lượng cao. Thị xã cũng là nơi có truyền thống cách mạng và văn hóa lâu đời với nhiều di tích lịch sử văn hóa nhưĐền Đô, Đình Đình Bảng, Đền Bính Hạ, Đềm Đầm, Chùa Tiêu, Chùa Ứng Tâm... Từ Sơn còn là thị xã có các làng nghề truyền thống như: Nghề sơn mài Đình Bảng; Mộc mỹ nghệ Phù Khê, Đồng Kỵ; Rèn sắt Đa Hội; Dệt Tương Giang…
3.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
Theo kết quả thống kê, đến năm 2013 tổng dân số của toàn thị xã là 147.427người. Trong những năm qua dưới sự chỉđạo của Thịủy, UBND thị xã công tác dân sốđã thu được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên tỷ lệ phát triển dân số vẫn còn cao với 1,54%, đây là tỷ lệ khá cao so với các huyện khác trong tỉnh. Số liệu thống kê về tình hình dân số và phân bố lao động của thị xã Từ Sơn được thể hiện ở Bảng 3.1.
Bảng 3.1: Tình hình dân số lao động của thị xã Từ Sơn Chỉ tiêu ĐVT Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) 1. Tổng số hộ Hộ 33.037 100,00 34.365 100,00 36.907 100,00 45.194 100.00 Hộ nông nghiệp - 19.051 57,66 18.924 55,07 17.495 47,4 16.507 36,52 Hộ CN-TTCN - 9.599 29,05 10.555 30,71 11.969 32,43 15.972 35,34 Hộ dịch vụ - 4.387 13,28 4.886 14,22 7.443 20,17 12.715 28,14 2. Tổng dân số Người 145.043 100,00 146.750 100,00 147.072 100,00 147.427 100,00 Dân số thành thị - 98.547 67,94 97.476 66,42 96.854 65,85 95.977 65,101 Dân số nông thôn - 46.496 32,06 49.274 33,58 50.218 34,15 51.450 34,89
3. Tổng số lao động Người 72.742 100,00 73.248 100,00 74.532 100,00 75.840 100,00
Lao động nông nghiệp - 33.215 45,66 31.535 43,05 30.014 34,40 29.985 39,54 Lao động CN-TTCN - 20.283 27,88 21.926 29,93 22.914 41,61 23.578 31,08 Lao động TM và DV - 10.247 14,08 12.868 17,57 13.836 14,41 14.137 18,64 Lao động khác - 8.997 12,38 6.910 9,43 7.768 9,58 8.140 10,74
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 44
Qua bảng trên ta có thể thấy, sự phân bố dân cưở Từ Sơn không đồng đều, tập trung chủ yếu ở đô thị chiếm 65,101% tổng dân toàn thị xã. So với nhiều địa phương khác tỉ lệ dân số đô thịở Từ Sơn cao hơn nhiều, điều này là do tại đây có nhiều nhiều ngành nghề truyền thống nổi tiếng như đồ gỗ mỹ nghệ, sản xuất sắt thép, may gia công, …khá nổi tiếng nên thu hút một lực lượng lao động lớn vào làm nghề, góp phần gia tăng dân số cơ học. Tuy nhiên tỷ lệ lao động cho nhóm này còn hạn chế, chỉ chiếm 31,08%; Lao động thương mại và dịch vụ cũng ít, chiếm 18,64%; Trong khi lao động nông nghiệp phổ thông còn khá cao, chiếm đến 39,54%. Sự gia tăng dân số trên địa bàn thị xã cũng đã gây áp lực lên nhà ở, kéo theo nhu cầu mua đất làm nhà. Mật độ dân số toàn thị xã 2.494 người/km2. Dân số chủ yếu tập trung ở các phường, xã, ven các trục giao thông chính, ở các vùng nông thôn mật độ dân số thưa hơn.
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giảm xuống còn 1,47%; 65% số thôn, khu phốđạt tiêu chuẩn thôn, khu phố văn hoá; 98% phòng học kiên cố, 80% trường đạt chuẩn Quốc gia; Thu nhập bình quân đầu người đạt 4.200 USD
Tổng số lao động xã hội qua đã qua đào tạo của toàn thị xã chiếm khoảng 42,1% tổng dân số, tương đương với khoảng 62.099 người. Chất lượng của nguồn nhân lực chủ yếu qua trình độ học vấn và đặc biệt là trình độ chuyên môn kỹ thuật. Theo điều tra, lao động khoa học kỹ thuật của thị xã chiếm khoảng 35% dân số trong độ tuổi lao động, cao hơn mức trung bình của cả tỉnh; tỷ lệ thất nghiệp khu vực thành thị là khoảng 4,4% và tỷ lệ thời gian lao động khu vực nông thôn là khoảng 82%. Giải quyết việc làm cho 7135 lao động đạt 110% kế hoạch năm. Mở được 10 lớp dạy nghề cho 450 lao động đạt 100% so với kế hoạch năm.
3.1.2.5 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất năm 2013 *Tình hình quản lý đất đai
Cũng như nhiều địa phương trong cả nước, công tác quản lý về đất đai trước đây chủ yếu là theo dõi thống kê đất nông nghiệp, các vấn đề như giải quyết tranh chấp đất đai, theo dõi biến động đất đai, giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ... hầu như không được đề cập đến.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 45
Trong thời kỳ 1993 - 2003, cùng với các địa phương, Đảng bộ và nhân dân thị xã Từ Sơn đã thực hiện tốt các chủ trương lớn của Nhà nước và của ngành về công tác quản lý đất đai theo Luật Đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, từng bước đưa công tác này đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất. Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã tiếp tục được củng cố, cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ và kế hoạch của ngành cũng như của thị xã trên cả 13 nội dung về quản lý nhà nước vềđất đai (Khoản 2 Điều 6) mà Luật Đất đai đã quy định.
Ngoài ra trong tình hình chung của ngành, để quản lý chặt chẽ và có hệ thống toàn bộđất đai, tỉnh Bắc Ninh đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trong toàn tỉnh. Trong năm 2010 đã thực hiện xây dựng hệ thống hồ sơđịa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn 3 phường là Đồng Nguyên, Tân Hồng và Đông Ngàn. Năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phê duyệt dự án xây dựng hệ thống hồ sơđịa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai của 9 xã, phường còn lại của thị xã Từ Sơn. Đây là một điều kiện rất thuận lợi để thị xã có được một hệ thống quản lý đất đai đầy đủ, hiện đại đáp ứng yêu cầu của xã hội.
*Hiện trạng sử dụng đất
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2013, tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 6.133,23 ha chiếm 7,45% diện tích tự nhiên của tỉnh, là đơn vị hành chính cấp huyện có diện tích tự nhiên thấp nhất trong tổng số 8 huyện, thị xã, thành phố của tỉnh. Bình quân diện tích tự nhiên trên đầu người đạt 420,5 m2/người. Tổng diện tích đã được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích đạt 99,66% diện tích tự nhiên. Chi tiết