Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 4 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006);
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17
2007 - 2009 (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ 2008 - 2009) và 2010 đến nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2010-2011 và suy giảm từ cuối năm 2011 đến nay). Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo. Trong những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định: (Nghị quyết chính phủ, 2004)[11]
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. Thị trường BĐS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); Phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tế…); Phân khúc thị trường sản phẩm BĐS thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); Phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BĐS rất đa dạng, có thể nói là tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này. Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế. Thứ năm, thị trường BĐS có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin; Thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán; Thị trường lao động...
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BĐS Việt Nam dựa trên một chếđộ sở hữu toàn dân vềđất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất.
Thứ bảy, thị trường BĐS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18
Thứ tám, thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, thị trường BĐS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tếđang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.