Chính sách đấu giá QSDĐ đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐđược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Lào Cai… Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31
1.4.6.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật vềđất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cở hạ tầng, quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy trình chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Năm 2010 thành phố Hà Nội đã đưa ra quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất với nhiều điểm mới như sau:
Từ 20/9, người không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3) có thể tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất như những người khác theo quy định trước.
Đó là nội dung được chú ý nhất trong quyết định mới của UBND TP Hà Nội vềđấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, người thuộc diện KT3 có việc làm ổn định tại Hà Nội (theo quyết định điều động hoặc tuyển dụng, hợp đồng lao động được tổ chức và đơn vị quản lý lao động trực tiếp xác nhận), có đóng bảo hiểm đầy đủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 năm trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật có thể tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội.
Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức đấu giá theo quy định của từng dự án. Khoản tiền này không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá sàn được duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu đất trong trường hợp cho thuê đất. Người trúng giá đất được trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Người không trúng đấu giá đất được trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.
Những trường hợp không được nhận lại tiền bảo lãnh gồm người đăng ký tham gia đấu giá đất được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia đấu giá; người tham gia đấu giá đất trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu giá bắt buộc, hoặc tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trởđi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất của vòng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32
đấu trước trực tiếp; người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả; người tham gia đấu giá vi phạm quy chếđấu giá.
Theo quy định mới, giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá cho thuê đất do UBND thành phố Hà Nội quy định tại thời điểm tổ chức đấu giá. Trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất với các khu đất do Nhà nước giải phóng mặt bằng (giải phóng mặt bằng), đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khởi điểm: giá tối thiểu làm căn cứđịnh giá khởi điểm không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng.
Đối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng đất: giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm không thấp hơn giá trị còn lại của nhà, công trình cộng tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có). Bước giá tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa 1.000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất.
UBND thành phố Hà Nội sẽ là cấp phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị của Sở Tài chính và ủy quyền cho UBND quận, huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ.
Trong các trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì hội đồng đấu giá sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác. Trường hợp đấu giá với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền nộp hồ sơđăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau (mỗi thửa đất 1 hồ sơ).
Giá thuê đất phê duyệt cho người trúng giá được giữổn định trong thời hạn 3 năm. Nếu giá cho thuê đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 1/1 hàng năm cao hơn giá đang thuê thì áp dụng theo giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định. Trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quảđấu giá.
UBND TP Hà Nội vừa có Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ban hành quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn.Tại quyết định này, việc lập kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất được phân cấp như sau: UBND TP phê duyệt kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm có quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33
mô diện tích từ 5.000m2 đất trở lên. UBND cấp huyện, các sở, ban, ngành, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường), Trung tâm Phát triển quỹ đất TP (thuộc Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng TP) đề xuất danh mục các dự án đấu giá quyền sử dụng đất gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư trước ngày 31-10 hằng năm để tổng hợp, báo cáo UBND TP phê duyệt. UBND cấp huyện lập kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá các khu đất nhỏ lẻ nằm xen kẹt trong khu dân cư hiện có (tại khu vực đô thị là các khu đất không tiếp giáp với đường) với quy mô diện tích dưới 5.000m2, báo cáo HĐND cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt và báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp chung trong kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm...
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện dự án như sau: Trong đó năm 2003, thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷđồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 65 ha, tổng thu ước tính đạt khoảng 2.000 tỷđồng và thực hiện 12 dự án. Năm 2010, Hà Nội đã tổ chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷđồng.
1.4.6.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phốĐà Nẵng.
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trí địa lý: phía Đông giáp biển Đông, phía Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế.
Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phốĐà Nẵng:
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết, Hội bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sựđồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 34
Thời gian quy định hô giá cách nhau 3 phút ( Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
* Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
- Giá sàn do uỷ ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 – 12.900.000 đồng/m2 và giá trúng thầu từ 4.850.000 – 12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24 – 2,42 lần so với giá sàn quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộđược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125 – 130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá đất do uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000 đồng/m2 và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000 đồng/m2.
- Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
1.4.6.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Cũng là một thành phố trực thuộc Trung ương, là trung tâm văn hoá, kinh tế - chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷđồng, năm 2004 là 1.700 tỷđồng và vào năm 2005 là hơn 1.400 tỷđồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từđấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từđấu giá quyền sửđất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 – 100 tỷ đồng và 100 – 500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 – 1.000 m2 (nội thành) và 1.500 – 2.000 m2 (ngoại thành).
UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 35
Quy chế này quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM đối với các trường hợp sau:
Giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; Đầu tư xây dựng nhà ởđể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.
Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định.
Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện: Là đất đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật vềđất đai, xây dựng.
Trong trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phốđối với từng thửa đất; Đất trống, đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; Có phương án đấu giá đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của quy chế này.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 36
Chương 2 : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn là quy trình, cơ chế, hình thức tổ chức thực hiện và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
2.2 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu được giới hạn trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010-2013, trong đó giai đoạn 2010-2012 chỉ ở mức khái quát đấu giá quyền sử dụng đất trên toàn địa bàn thị xã. Nghiên cứu sẽđi sâu tìm hiểu quy trình thực hiện, quy chếđấu thầu và những vấn đề liên quan đến quá trình tổ chức thực hiện, hiệu quả của đấu giá QSD đất tại 3 dự án cụ thể thực hiện trong năm 2013 gồm:
- Khu 343 lô đất ở tại Dự án khu nhà ở tại phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn năm 2013
- Dự án Khu đất thu hồi của Chi nhánh Công ty xuất nhập khẩu Bắc Ninh tại phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn
- Khu 92 lô đất ở thuộc Dự án Khu dân cư dịch vụ và đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phường Đình Bảng, thị xã Từ Sơn.
2.3 Nội dung nghiên cứu
2.3.1 Phân tích, đánh giá một sốđiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dụng đất. thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dụng đất.
2.3.1.1 Điều kiện tự nhiên
2.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
2.3.1.3 Đánh giá chung vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
2.3.2 Khái quát kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2012.