Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính vềđất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.
- Bổ sung quy định vềđấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệđất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp giá đất và cơ chế xin – cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.
Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủđã ban hành Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ
- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20
- Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai.
- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất đểđấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.
Về trình tựđấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:
- Việc sử dụng quỹđất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐđể tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá QSDĐđược xây dựng riêng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.
+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
Ngoài ra Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm “hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó”.
Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghịđịnh 181/2004/NĐ- CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. Để tạo thêm “sân chơi” Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động:
- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác vềđất đai và tài sản gắn liền với đất.
- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22
tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thểđến thị trường đất đai như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;
- Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghịđịnh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghịđịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghịđịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ vềđấu giá quyền SDĐđể giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết.
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản...
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23
Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.