Số liệu tổng hợp về hiệu quả kinh tế của 3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn ( Bảng 3.19) cho thấy số tiền thu được thông qua đấu giá đều cao hơn số tiền dự kiến thu theo giá sàn. Trong 3 Dự án nghiên cứu, Dự án 2 mặc dù là một dự án nhỏ chỉ với 644,7m2 mức thu chênh lệch lớn nhất, từ 8.499.990.000 đồng dự kiến thu lên 10.115.127.500 đồng, tăng 1.615.137.500 đồng tương ứng gần 1,2 lần. Hai Dự án còn lại có mức chênh lệc giữa giá dự kiến thu và thực tế thu chênh lệch gần 1,1 lần. Tổng số tiền thu được do đấu giá quyền sử dụng đất so với giá dự kiến thu lên đến 3.253 triệu đồng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74
Bảng 3.19: Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn
TT Nội dung Đơn vị
tính DA1 DA3 DA2
1 Tổng diện tích m2 34.585,5 14.517,4 644,7
2 Tổng số lô đấu giá Lô 343 92 10
3 Tổng tiền dự kiến thu được 1.000 đ 147.394.908,0 70.921.781,00 8.499.990,0 4 Tổng tiền thực tế thu được 1.000 đ 148.958.654,00 70.996.463,00 10.115.127,5 5 Số tiền chênh lệch 1.000 đ 1.563.746,00 74.682,00 1.615.137,50
6 Mức chênh lệch Lần 1,010 1,001 1,19
Sự chênh lệch về hiệu quả kinh tế là do vị trí của các lô đất đưa vào đấu giá. Với dự án 3: Khu Dân cư dịch vụđem đấu giá với mục tiêu tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho phường Đình Bảng, thị xã Từ Sơn đã có quy hoạch chia lô chi tiết xong nhưng chưa xây dựng CSHT, vị trí lại không thuận lợi và dự án 1: Khu nhà ở Tân Hồng là dự án đất dân cư dịch vụ, giãn dân phục vụ cho những hộ đã mất đất sản xuất nông nghiệp do bị thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp của Nhà nước, các hộ gia đình đông con được diện xét cấp đất của địa phương nhưng hiện nay Nhà nước không còn chính sách cấp đất nữa. Trong khi đó dự án 2 là đất thu hồi của Công ty cổ phần xuất nhập khẩu Bắc Ninh tại phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn., CSHT đã xong lại gần Trung tâm thương mại, gần chợ khi trúng đấu giá có thểđưa vào sử dụng ngay nên mới có sự chênh lệch về giá trúng đấu giá cao như vậy.
- Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSD đất còn thể hiện ở khía cạnh giúp cho việc khai thác hợp lý quỹ đất; Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng; Giảm sự chênh lệch giữa giá trúng và giá thị trường; tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Theo đó tạo lập nguồn vốn để đầu tư cho các dự án khác. Mặt khác thúc đẩy quá trình chuyển đổi ngành nghề cho người dân địa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
- Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở thị xã Từ Sơn nói riêng và ở tỉnh Bắc Ninh nói chung.
3.3.6 Hiệu quả xã hội của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá QSD đất do được Quy hoạch bài bản, chi tiết nên sẽ tạo ra các khu dân cưđồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
- Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗở…
- Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền SDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
- Đấu giá quyền SDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền SDĐ. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, nếu áp dụng cơ chếđấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.
- Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo SDĐ hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định, thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76
Đấu giá quyền SDĐđược tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơđấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủđộng trả với giá do họđã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
3.3.7 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý và sửdụng đất dụng đất
Ngoài hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền SDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và SDĐ, thể hiện ở một số nội dung sau:
+ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Có thể khẳng định đấu giá quyền SDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹđất hiệu quả. Kết quả thu được từđấu giá quyền SDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền SDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
+ Đấu giá quyền SDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sựổn định cho thị trường BĐS.
+ Đấu giá quyền SDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
+ Thông qua đấu giá quyền SDĐ, công tác cấp GCN quyền SDĐ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người SDĐ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77
- Đấu giá quyền SDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy, người SDĐ không mất thêm tiền thuế chuyển quyền SDĐ.
3. 4 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sửdụng đất dụng đất
Mặc dù hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất đem lại rất lớn. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ một số tồn tại sau:
3.4.1 Đối với công tác tổ chức
- Việc điều tra, xác định nhu cầu sử dụng đất của người dân tại khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính, dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua có ít người đăng ký tham gia..
- Thủ tục đểđưa được một lô đất vào đấu giá hiện có quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá mất rất nhiều thời gian.
- Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt.
- Phương pháp đấu giá theo khu đất, các lô lớn đã không phát huy được hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78
- Quy chế đấu giá cũng còn bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được UBND tỉnh phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.
3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; Việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
- Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc.
- Người tham gia đấu giá phải là những người am hiểu khu vực đấu giá, có nguồn tài chính đủđể thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đều bịđộng, không thể thương lượng lại được.
- Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơđất đai, nhu cầu vềđất, nhà ở thực sự không nhiều.
- Người nghèo khó có thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vì vốn bỏ ra là rất lớn.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ lại tính theo khung giá quy định của UBND tỉnh (giá này thường thấp hơn nhiều lần so với giá trúng đấu giá).
3.4.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
- Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; Nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật Đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây.
- Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79
- Giá "ảo" cao hơn giá thực tế nhiều lần do một số người có đất liền kề khu đất đấu giá không có nhu cầu sử dụng đất nhưng vẫn tham gia vào cuộc đấu giá với mục đích đẩy giá chung cả khu vực lên cao với mục tiêu để thửa đất của họ có thể chuyển nhượng được với giá cao hơn. Họ cũng tham gia đấu thấu QSD đất, mua hồ sơ tham gia đấu giá nhưng khi bỏ thầu thì bỏ giá rất cao đến mức có thể, sau đó họ tìm cách phạm quy hoặc bỏ cuộc không nộp tiền sử dụng đất, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên số tiền đặt cọc đã bỏ ra không đáng kể so với giá đất đã được "đội" lên gấp nhiều lần so với trước đấu giá.. Sau đó họ chuyển nhượng được thửa đất của mình với giá rất cao. Trong trường hợp như vậy Nhà nước bán được đất với giá cao hơn giá dự kiến, người có đất liền kề cũng hưởng lợi. Chỉ những người có nhu cầu sử dụng đất thực tế là chịu thiệt hại đáng kể.
- "Dìm" giá thấp hơn giá thị trường khu đất liền kề, đây là hiện tượng người tham gia đấu giá trực tiếp thông đồng, "làm luật" với nhau lần lượt đưa ra các giá đấu, người được sắp sẵn sẽ đưa ra giá cao hơn hẳn những người kia. Tuy nhiên, những giá này vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường khu vực liền kề. Tất nhiên người đưa ra giá cao nhất sẽ trúng đấu giá, những người còn lại sẽ được người trúng đấu giá chi "hoa hồng". Trong thực tế, hầu hết những người được chi "hoa hồng" là những người không hề có nhu cầu sử dụng đất mà chỉ muốn lợi dụng cuộc đấu giá để kiếm lời. Trong lúc này người mua lại được mua giá thấp hơn giá thị trường. Kết quả, chỉ có Nhà nước thiệt hại một số tiền đáng kể. Những hiện tượng này đã gây lũng đoạn thị trường nhà đất.
3..5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và chế tài xử lý đối với những người vi phạm như nâng giá, dìm giá khi tham gia đấu giá QSD đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80
lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.
- Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, tạo điều kiện cho "Sàn giao dịch BĐS” hoạt động để tiến tới hình thành các chợ giao dịch, từng bước tập trung công tác đấu giá đất