4.3.1.1. Đánh giá công tác chuyển đổi của xã Mai Đình giai đoạn 2011- 2013
Chuyển đổi quyền SDĐ là hình thức chuyển quyển đơn giản nhất của chuyển quyền SDĐ, nó bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất để hợp lý hóa việc sản xuất kinh doanh, mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay.
Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2011 - 2013 trong địa bàn xã Mai Đình không có trường hợp chuyển quyền SDĐ nào vì xã là một xã có diện tích ít so với các xã trong huyện. Nên ban chỉ đạo xã đã có kế hoạch
giao đất cụ thể cho từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng tương đối thuận tiện sản xuất với người dân.
4.3.1.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai của xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013
Chuyển nhượng quyền SDĐ là hình thức khá phổ biến của việc chuyển quyền sử dụng đất, là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền SDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Ở xã Mai Đình sau khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, hoat động chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn diễn ra sôi động dần lên.
Kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013 được thể hiện tại bảng 4.4:
Bảng4.4: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Mai Đình giai đoạn 2011-2013
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Tỷ lệ (%) Chuyển nhượng Nhận chuyển nhượng Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2011 Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 11 0,29 11 0,29 100,0 2012 Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 9 0,24 9 0,24 100,0 2013 Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 15 0,35 14 0,33 93,33 Tổng 35 0,88 34 0,86 97,14
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ bảng 4.4 cho trong giai đoạn 2011-2013 tổng số hộ gia đình, cá nhân đến đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ là 35 trường hợp với tổng diện tích đăng ký chuyển nhượng là 0,88 ha, 97,14 % trong tổng trường hợp đến đăng ký giai đoạn 2011 - 2013 được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn xã Mai Đình đang diễn ra sôi động dần lên. Các hoạt động chuyển nhượng chủ yếu diễn ra giữa cá nhân, hộ gia đình với cá nhân, hộ gia đình với nhau. Qua điều tra cho thấy hoat động chuyển nhượng quyền SDĐ chủ yếu là đất ở tại nông thôn và đất sản xuất nông nghiệp.
Năm 2013 có 1 trường hợp là chủ hộ ông Nguyễn văn Ba thôn Thắng Lợi xã Mai Đình chuyển nhượng quyền SDĐ nhà ở với diện tích 210 m² cho ông Đặng văn Tuấn cùng Thôn không được giải quyết và trả lại hồ sơ do hồ sơ chuyển nhượng nhượng không đầy đủ. Chủ hộ không có giấy chứng nhận quyền SDĐ (bản chính ) được quy định tại khoản 1,2 và 5 diều 50 của luật đất đai.
Luật đất đai năm 2003 đã đươc phổ biến rộng rãi đến người dân. Họ ý thức được tầm quan trọng của việc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tham gia hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ.
Trên địa bàn xã có nhiều hộ có nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp nên không có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp bởi vậy hoạt động chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn ra ngày càng tăng.
Tuy nhiên công tác chuyển nhượng quyền SDĐ không phải là không có những khó khăn cần khắc phục điển hình là:
- việc thực hiện các văn bản hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong luật đất đai còn chậm trễ nên hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ còn nhiều hạn chế. Cần có những biện pháp và kế hoạch cụ thể trong việc cập nhật các văn bản pháp luật mới nhanh chóng đưa vào áp dụng tránh làm chậm trễ các hoạt động khi có nhu cầu cần thiết.
- Tuy cơ chế “một cửa” đã thực hiện tốt ở địa phương nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính. Song do số lượng cán bộ ít và phải làm nhiều công việc nên hồ sơ không được giải quyết đúng hạn gây bức xúc cho người dân.
4.3.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, Cho thuê lại quyền SDĐ tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013
Cho thuê và cho thuê lại quyền SDĐ là việc người sử dụng đất nhường quyền SDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngườ sử dụng nhường cho người khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
Theo số liệu thu thập thì trong giai đoạn 2011 - 2013 trên địa bàn xã Mai Đình không có trường hợp nào cho thuê hay cho thuê lại quyền SDĐ. Nguyên nhân:
- Xã Mai Đình vẫn còn sản xuất nông nghiệp là chủ yếu các hoạt động kinh doanh buôn bán phi nông nghiệp vẫn chưa phát triển mạnh. Chủ yếu các hoạt động kinh doanh buôn bán là phạm vi hộ gia đình. Hầu hết các hộ gia đình sản xuất kinh doanh buôn bán sử dụng đất của gia đình làm địa điểm kinh doanh buôn bán.
- Trong thực tế cũng có môt số trường hợp cho thuê đất sản xuất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng không đăng ký với UBND xã. Nên không có số liệu hay trường hợp nào cho thuê hay cho thuê lại trong số liệu thu thâp được.
4.3.1.4. Kết quả tặng cho quyền SDĐ tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013
Tặng cho quyền SDĐ là một trong 03 hình thức chuyển quyền mới được quy định trong luật đất đai 2003, có thể hiểu tặng cho quyền SDĐ là việc SDĐ đem quyền SDĐ của mình để tặng cho người khác theo quan hệ tình cảm huyết thống mà người tặng cho không nhận một khoản tiền nào từ người nhận tặng cho.
Kết quả tặng cho quyền SDĐ trên địa bàn xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013 thể hiện tại bảng 4.5:
Bảng 4.5: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của xã Mai Đình giai đoạn 2011-2013
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Tỷ lệ (%) Tặng cho Nhận tặng cho Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2011 Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 6 0,19 6 0,19 100,0 2012 Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 3 0,09 3 0,09 100,0 2013 Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 2 0,08 2 0,08 100,0 Tổng 11 0,36 11 0,36 100,0
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất
Theo số liệu từ bảng 4.5 cho ta thấy, từ năm 2011 - 2013 trên địa bàn xã Mai Đình có 11 trường hợp đăng ký tặng cho quyền SDĐ với diện tích là 0.36 ha chủ yếu là đất ở nông thôn. Tình hình chuyển quyền SDĐ dưới hình thức tặng cho trên địa bàn còn ít. Như năm 2012 có 3 trường hợp và năm 2013 có 2 trường hợp. Năm nhiều nhất là năm 2011 chỉ có 6 trường hợp. Nguyên nhân là: -Hầu hết các trường hợp tặng cho quyền SDĐ trên địa bàn xã đều là của bố mẹ cho con cái hoặc anh cho em nhưng với hình thức là cho bằng miệng chứ không đăng ký với UBND xã.
- Do nhu cầu tách khẩu ở riêng của con cái với bố mẹ còn ít xảy ra nên hoạt động tặng cho quyền SDĐ diễn ra ít.
4.3.1.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền SDĐcủa xã Mai Đình giai đoạn 2011-2013
Thừa kế quyền SDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lạiquyền SDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ luật đất đai năm 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền SDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy
Trường hợp
định của pháp luật. Từ đó quyền SDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền nay tuân theo quy định của pháp luật dân sự vềđể thừa kế.
Kết quả thừa kế quyền SDĐ tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013 được thể hiện tại bảng 4.6:
Bảng4.6: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của xã Mai Đình giai đoạn 2011-2013
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành
thủ tục Tỷ lệ (%) Thừa kế Nhận thừa kế Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2011 Cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 8 0,20 8 0,20 100,0 2012 Cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 11 0,34 11 0,34 100,0 2013 Cá nhân Hộ gia đình, cá nhân 5 0,14 5 0,14 100,0 Tổng 24 0,68 24 0,68 100,0
(Nguồn UBND xã Mai Đình)
Hình 4.3. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thừa kế quyền sử dụng đất
Trường hợp
Qua bảng 4.6 ta thấy từ năm 2011 - 2013 tổng số hộ gia đình, cá nhân đến đăng ký thừa kế tại văn phòng đăng ký một cửa UBND xã là 24 trường hợp với tổng diện tích 0,68 ha và 100% các trường hợp đều được giải quyết.
Các đối tượng nhận thừa kế chủ yếu là vợ (chồng) và con ruột của người để lại thừa kế, loại đất để thừa kế chủ yếu là đất ở và đất lúa.
Từ khi luật đất đai 2003 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về thừa kế quyền SDĐ nên công tác chuyển quyền SDĐ dưới hình thức thừa kế quyền SDĐ được người dân quan tâm, chú trọng hơn nữa thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ rất lâu đời và có nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản cho người thân khi mất đi. Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và bảo vệđúng di nguyện của của người đã khuất.
Tuy nhiên về bản chất thì thừa kế là một dạng quan hệđặc biệt mang tính dân sự và có nhiều yếu tố nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác.
4.3.1.6. Đánh giá công tác thực hiện thế chấp bằng giá trị quyền SDĐ của xã Mai Đình giai đoạn 2011-2013
Thế chấp quyền SDĐ là viêc người sử dụng đất mang quyền SDĐ của minh đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chiu mua hang hóa trong môt thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là quyền nửa vời.
Hiện nay, trong luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi rộng hơn tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền SDĐ tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013 thể hiện tại bảng 4.7:
Bảng 4.7: Kết quả thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất của xã Mai Đình giai đoạn 2011-2013
Năm Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Tỷ lệ (%) Thế chấp Nhận thế chấp Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2011 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 10 0,29 10 0,29 100,0 2012 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 17 0,50 17 0,50 100,0 2013 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 30 0,80 30 0,80 100,0 Tổng 57 1,59 57 1,59 100,0
(Nguồn UBND xã Mai Đình)
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Bảng 4.7 cho thấy, tổng số trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị quyền SDĐ tại phòng giao dịch Ngân Hàng Nông Nghiệp Huyện Hiệp Hòa Tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 là 57 trường hợp với tổng diện tích là 1.59 ha.
Trường hợp
Loại đất sử dụng trong hình thức chuyển quyền này 100 % là đất nhà ở, do giá trị thế chấp đất nhà ở cao hơn các loại đất khác.
Văn phòng đăng ký quyền SDĐ đã giải quyết 100 % trường hợp đăng ký thế chấp. Số lượng đăng ký tăng nhanh từ năm 2013 do xã Mai Đình đang phát triển làng nghề. Nên các hộ gia đình cần vốn để phát triển làm ăn. Phần lớn các hồ sơ được giải quyết theo đúng thời hạn quy định, kịp thời đáp ứng nhu cầu vay vốn của nhân dân. Tuy nhiên, có nhiều hố sơ bị chậm lại do các nguyên nhân sau:
- Thứ nhất: Khi người dân đi làm thủ tục đăng ký thế chấp còn nhiều bỡ ngỡ do đi làm thủ tục đăng ký lần đầu nên con không photo sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ trích lục. Do đó, lại phải quay về bổ sung nhiều lần.
- Thứ hai: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ chỉ bố trí 01 cán bộ phụ trách đăng ký thế chấp trực ở bộ phận một cửa, vừa phải thẩm định hồ sơ, vừa phải cập nhật vào sổ theo dõi biến động. Trong khi đó hồ sơ xin thế chấp lại nhiều, nên mất nhiều thời gian.
Thời gian tới, Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cần có biện pháp tăng cường thêm nhân sự phụ trách đăng ký thế chấp, nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, nhằm đảm bảo quyền lợi của nhân dân được thực hiện một cách kịp thời và hiệu quả.
4.3.1.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một trong 03 hình thức chuyển quyền mới được quy định trong luật đất đai năm 2003. Trong giai đoạn từ năm 2011 -2013 theo số liệu thu thập tại UBND xã không có trường hợp nào góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bãn xã Mai Đình. Bởi do các nguyên nhân sau:
-Thứ nhất: Trên địa bàn xã chủ yếu là các hộ kinh doanh nhỏ lẻ, quy mô hẹp, các hộ này chủ yếu tựđầu tư nên không có sư góp vốn sản xuất kinh doanh.
-Thứ 2: Qua điều tra thực tế một số hộ gia đình trên địa bàn xã kinh doanh nghề mộc, người thi bỏ tiền, người bỏ địa điểm cùng nhau sản xuất
nhưng họ không đăng ký với UBND xã mà giao dịch bằng miệng nên xã không có liệu này.
4.3.1.8. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử đất tại xã Mai Đình giai đoạn 2011 - 2013
Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cũng là một trong 03 hình thức chuyển quyền mới được quy định trong luật đất đai năm 2003. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng nhiều. tuy nhiên, từ năm 2007 trở lại đây, các văn bản hướng dẫn thi hành luật cũng có sự thay đổi phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế -xã hội. Hình thức bảo lãnh không còn tồn tại và thay vào đó là hình thức thế chấp có sự xuất hiện của bên thứ 3- bên vay vốn.Từ năm 2011 - 2013 không có trường hợp nào bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ trên địa bãn xã Mai Đình. Do các nguyên nhân sau:
-Thứ nhất: Từ năm 2007, không còn áp dụng hình thức bảo lãnh