- Cơ quan Tài nguyên môi trường có sự phối hợp chặt chẽ, thường xuyên với tổ chức hành nghề công chứng trong quá trình thực hiện việc đăng ký đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm và nhất là khi có yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến sử dụng đất đang được hộ gia đình, cá nhân yêu cầu công chứng việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải được xác định giá đất qua mỗi lần đăng ký và như vậy sẽ kiểm soát được chênh lệch về thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế.
- Đơn giản hóa thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp GCN cũng như đăng ký biến động, nhưng đảm bảo tính pháp lý theo quy định.
- Thực tế, khi người dân giao dịch việc chuyển quyền tại các văn phòng công chứng, các phiếu lấy thông tin thường không đưa về xã, phường (nơi có đất giao dịch), nên hầu hết việc giao dịch chuyển QSDĐ này là địa phương không nắm được. Vậy nên, khi giao dịch chuyển QSDĐ, các văn phòng công chứng nên có phiếu xin
63
cung cấp thông tin về thửa đất giao dịch về địa phương (nơi có đất giao dịch), để tránh việc tranh chấp, khiếu kiện sau cấp GCN.
- Cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và Tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân; nhằm hạn chế tranh chấp cho các giao dịc về đất đai, đồng thời giúp cho việc nhà nước quản lý về đất đai ngày càng hiệu quả cao.
- Theo Luật đất đai năm 2013 năm 2013 (sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7
năm 2014) có quy định (Khoản 2 Điều 151): “Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu các bên …” thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính.. Nghĩa là, cho phép bỏ công chứng hợp đồng giao dịch BĐS. Song, chính điều này lại gây những lo ngại về sự an toàn cho các giao dịch nhà đất đang được “bảo lãnh bằng thủ tục công chứng theo pháp luật hiện hành”.
3.3. Đào tạo, bồi dƣỡng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho các công chứng viên
- Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên
Để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại, cần nâng cao chất lượng đầu vào của đội ngũ công chứng viên. Đồng thời đổi mới chương trình, nội dung đào tạo nghề công chứng; tăng cường công tác bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề, đạo đức hành nghề công chứng và chính trị tư tưởng cho công chứng viên, người tập sự hành nghề công chứng. Bên cạnh đó, cần xây dựng quy hoạch công chứng viên. Căn cứ theo nhu cầu thực tế của từng địa phương để có phương án quy hoạch đào tạo, bổ nhiệm công chứng viên phù hợp.
Tăng cường công tác đào tạo nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính, cán bộ văn phòng xã, phường đồng thời nâng cao trình độ
chuyên môn nghiệp vụ cho cáccông chứng viên.
- Nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng công chứng viên: Nâng cao chất lượng công chứng viên theo hướng tập trung đào tạo theo chiều sâu, tăng cường kiến
64
thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, kinh nghiệm hành nghề. Tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho các công chứng viên, nhất là công chứng viên được miễn đào tạo, miễn tập sự hành nghề công chứng, nhằm xây dựng đội ngũ công chứng viên vững về chuyên môn, có đạo đức và uy tín nghề nghiệp.
- Tập trung nâng cao về chất lượng, tính chuyên nghiệp của đội ngũ công chứng viên và hoạt động hành nghề công chứng. Xây dựng đội ngũ công chứng viên tinh thông nghiệp vụ, có đạo đức và uy tín nghề nghiệp.
3.4 Một số giải pháp khác.
a) Tiếp tục triển khai có hiệu quả các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về công chứng
Thứ nhất, tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức của cá nhân, tổ chức về vị trí, vai trò của nghề công chứng, công chứng viên trong việc đảm bảo an toàn pháp lý đối với các hợp đồng, giao dịch.
Thứ hai, tăng cường sự phối hợp của các cơ quan có thẩm quyền để chủ động hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thi hành Luật công chứng và các quy định có liên quan của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở… tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, cơ sở áp dụng thống nhất trong hoạt động công chứng, đảm bảo quyền và lợi ích tốt nhất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu công chứng.
- Nâng cao vị trí, vai trò của hoạt động công chứng trong hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Nâng cao giá trị pháp lý của văn bản công chứng, bảo đảm văn bản công chứng có hiệu lực thi hành trong thực tiễn, giảm thiểu “gánh nặng” pháp lý cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự.
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về công chứng. Cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương tập trung thực hiện vai trò quản lý ở tầm vĩ mô, chính sách lớn, đồng thời có các quy định phân cấp hợp lý cho địa phương để bảo đảm sự điều hành thống nhất trong toàn quốc.
65
- Tạo cơ sở pháp lý đồng bộ để thành lập và phát triển các tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên nhẳm phát huy mạnh mẽ vai trò tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công chứng viên và quản lý hoạt động công chứng.
b) Đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng kết hợp với việc tiếp tục chuyển giao thẩm quyền chứng thức các hợp đồng, giao dịch từ UBND sang các tổ chức hành nghề công chứng
Phát triển mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng rộng khắp trên toàn quốc gắn với địa bàn dân cư theo một quy hoạch thống nhất theo hướng ưu tiên xã hội hóa. Xây dựng các tổ chức hành nghề công chứng có tính chuyên nghiệp cao để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội đối với chất lượng dịch vụ công chứng, phục vụ đắc lực cho công cuộc cải cách tư pháp, phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế.
Đẩy mạnh việc chuyển giao việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mà UBND đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng, tạo động lực cho việc tiếp tục xã hội hóa công chứng, tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của người dân.
c) Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về công chứng, phát huy vai trò tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên
Thứ nhất, đầu tư thỏa đáng về nguồn nhân lực, cơ sở vật chất cho đội ngũ cán bộ tư pháp ở Trung ương và địa phương thực hiện công tác quản lý nhà nước về công chứng; tăng cường áp dụng tin học hóa trong công tác quản lý tổ chức và hoạt động công chứng.
Thứ hai, tăng cường kiểm tra, thanh tra để nắm bắt tình hình về tổ chức và hoạt động công chứng, kịp thời phát hiện những khó khăn, vướng mắc, sai phạm để tháo gỡ và chấn chỉnh để đưa hoạt động công chứng vào nề nếp.
Thứ ba, xây dựng và thực hiện thường xuyên cơ chế thông tin, phối hợp quản lý giữa các cơ quan quản lý nhà nước về công chứng ở Trung ương với địa phương,
66
giữa cơ quan quản lý nhà nước về công chứng với tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên và các cơ quan, tổ chức khác có liên quan.
Thứ tư, đầu tư cho việc nghiên cứu xây dựng và quản lý cơ sở thông tin về các giao dịch, hợp đồng đã thực hiện công chứng trong phạm vi địa phương, dữ liệu thông tin ngăn chặn về giao dịch bất động sản, thực hiện các biện pháp liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng với cơ quan đăng ký bất động sản và các cơ quan, tổ chức có liên quan để chia sẻ thông tin về những hợp đồng, giao dịch về bất động sản đã công chứng; Ban hành Quy chế khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng trong phạm vi của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động công chứng. Bên cạnh đó, tiến tới nối mạng toàn quốc để tăng cường tính chuyên nghiệp, hiệu quả và an toàn của hoạt động công chứng. Đẩy mạnh chủ trương tin học hóa công chứng, kết nối mạng trao đổi thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng với nhau và với cơ quan quản lý nhà nước.
d)Một số giải pháp hỗ trợ cho công tác công chứng về đất đai
- Cần có quy định cụ thể hơn việc phân hạng loại đất. Mỗi loại đất cần được phân hạng cụ thể hơn để có chế dộ pháp lý phù hợp.
- Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất dộng sản.
Từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các trung tâm giao dịch bát động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công
khai, minh bạch và có ự quản lý của Nhà nướ c góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị
trường.
- Hiện nay, trên thực tế, việc thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân đối với đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo giá trị ghi trên hợp đồng công chứng. Thông thường, giá trên hợp đồng thường thấp hơn giá nhà nước quy định để hạn chế việc bị thu thuế cao, tạo sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong việc thực
67
hiện nghĩa vụ với nhà nước. Cần có những chế tài đối với việc cố tình ghi giá thấp hơn để trốn thuế hay nhà nước cần có những điều chỉnh về việc thu thuế để người dân hiểu, có ý thức ghi đúng giá giao dịch trên hợp đồng giao dịch của mình.
- Hiện nay, các văn phòng công chứng hầu hết lệ phí công chứng là khác nhau. Lệ phí công chứng cần minh bạch và thống nhất để người dân khi đi giao dịch ở các văn phòng công chứng nhà nước hay văn phòng công chứng tư đều yên tâm.
- Cần có quy định về việc người dân thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất tại các Văn phòng công chứng thuộc địa bàn quận, huyện, xã, phường nơi
có tài sản giao dịch; không được thực hiện tại các văn phòng công chứng nơi không có tài sản giao dịch để tránh tình trạng không đủ các thông tin liên quan đến tài sản mà vẫn thực hiện giao dịch, gây nên các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau cấp GCN.
68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Ngày nay, tấc đất đô thị trở thành “tấc vàng”, điều này lại đúng với đô thị nơi đất chật người đông và tập trung cao độ các hoạt động kinh tế - xã hội. Do vậy, đất đô thị cũng như nhà ở đô thị cần được đói xử như một loại hàng hóa đặc biệt, để từ đó xác lập những nguyên tắc quản lý vẳ dụng phù hợp.
Có thể thấy rằng, trong sự chuyển biến của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, quận Đống Đa cũng như các địa phương khác luôn đẩy mạnh công tác quản lý đất đaitrong mọi lĩnh vực, cụ thể công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là loại hoạt động có nhiều biến động nhất.
Kết luận
Pháp luật hiện hành quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch khi thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng giao dịch, góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho các hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính.
Tuy nhiên, việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện quyền theo quy định của pháp luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập và còn có nhiều ý kiến khác nhau, chưa đi đến thống nhất. Có nên bắt buộc công chứng các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất như hiện nay đã quy định trong các văn bản Luật hay thực thi theo Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ. Nếu thực thi theo Nghị quyết số 52/NQ-CP thì việc công chứng, chứng thực gặp những khó khăn gì? Việc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch khi người sử dụng đất là hộ gia đình đang gặp rất nhiều khó khăn do việc xác định thành viên hộ gia đình v.v…
Vì vậy, đề tài đã chỉ ra thực trạng của công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Tuy chỉ là thực trạng về công tác công chứng chứng thực trên địa bàn bàn quận, song phần nào đã phản ảnh được thực trạng chung của công tác công chứng, chứng thưc. Đề tài đã đề xuất một số giải pháp về sửa đổi luật đất đai, luật công chứng và các văn bản quy
69
phạm pháp luật khác có liên quan: công tác quản lý đất đai; công tác ban hành, áp dụng các quy định, quy chế, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất; công tác quản lý quy trình đăng ký chyển quyền sử dụng đất; công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
Kiến nghị
* Đối với pháp luật công chứng
- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật công chứng, tập trung vào một số nội dung lớn để phù hợp với tình hình phát triển công chứng trong thời gian tới, theo đó ưu tiên một số nội dung:
- Về công chứng viên: Điều chỉnh về tiêu chuẩn của công chứng viên; độ tuổi bổ nhiệm; độ tuổi hành nghề công chứng; điều kiện miễn đào tạo, miễn tập sự hành nghề công chứng; miễn nhiệm công chứng viên; quy định bắt buộc đối với việc tập sự hành nghề công chứng; bổ sung quy định về kiểm tra và tổ chức kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên… để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên; Bổ sung quy định xác định rõ quyền, nghĩa vụ của công chứng viên để công chứng viên nhận thức rõ địa vị pháp lý của mình, nhằm nâng cao hơn nữa trách nhiệm đối với hoạt động nghề nghiệp.
- Về tổ chức hành nghề công chứng: Sửa đổi, bổ sung các quy định về Văn phòng công chứng nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho Văn phòng công chứng trong việc thay đổi loại hình hoạt động, chuyển nhượng Văn phòng công chứng… tăng cường tính bền vững, ổn định, đồng thời thúc đẩy phát triển các Văn phòng công chứng quy mô lớn, hoạt động chuyên nghiệp và hiệu quả; Bổ sung quy