Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể rút ra một số điểm đáng chú ý sau đây:
Thứ nhất, không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; Sở dĩ, Luật Đất đai năm 2003 quy định như vậy là nhằm một mặt khuyến khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để từng bước khắc phục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún (đặc biệt là ở khu vực đồng bằng sông Hồng và khu vực khu 4 cũ); mặt khác, ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích kiếm lời.
Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 tương thích với quy định về thừa kế tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005; cụ thể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước
33
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết; (ii) Bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng phần đất của thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;”
Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa
34
kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Thứ năm, bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.