3. Yêu cầu nghiên cứu
3.3.5 Bồi thường về tài sản, cây trồng, vật kiến trúc trên đất
Bồi thường về tài sản được quy định tại điều 24 Nghị định 69/2009/QĐ-CP ngày13/8/2009; điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ; điều 4 Quyết định 171/QĐ-UBND ngày 18/12/2004 của UBND tỉnh Bắc Ninh cụ thể:
Tài sản bao gồm: Nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường
theo quy định; Đối với tài sản là cây trồng, vật nuôi, công trình trên đất phát sinh sau khi có thông báo thu hồi đất thì không được tính bồi thường, hỗ trợ.
Nguyên tắc bồi thường tài sản:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi mà bị thiệt hại thì được bồi thường
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể tài sản đó được tính bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định.
- Nhà, công trình khác được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
a. Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
Theo điều 24 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009; điều 20 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định cụ thể như sau:
- Đối với nhà, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định trên thì được bồi thường như sau:
+ Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) theo giá trị hiện có của nhà, công trình; Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình bị phá dỡ một phần mà phần còn lại vẫn tồn tại và sử dụng được thì bồi thường giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4,6,7,và 10 điều 38 Luật Đất Đai thì không được bồi thường.
b. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
- Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
- Mức bồi thường đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển và trồng lại.
- Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý, chăm sóc, bảo quản thì bồi thường theo giá trị thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo quản theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
- Đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) được bồi thường theo quy định sau: + Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đã đến kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường.
+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; Trường hợp có thể di chuyển được thì bồi thường di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra, mức bồi thường cụ thể do UBND tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương.
Kết quả nghiên cứu cụ thể về bồi thƣờng tài sản trên đất của 03 dự án tại thành phố Bắc Ninh.
* Tại hai dự án xây dựng khu đô thị Dabaco Vạn An và xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh Bắc Ninh thu hồi cơ bản là đất nông nghiệp vì vậy tài sản gắn liền với đất là hoa màu, cây hàng năm trồng trên đất, mương tưới tiêu và một số giếng nước do hộ gia đình tự đào để lấy nước tưới, chính vì vậy việc định giá tài sản không gặp khó khăn.
Đơn giá bồi thường cây trồng, thủy sản thực hiện theo Quyết định 157/QĐ- UBND ngày 17/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Ninh; Đối với cây trồng không có trong đơn giá này thì Hội đồng BT.HT&TĐC các huyện, thành phố, thị xã xác định mức BT.HT cụ thể theo nhóm các loại cây trồng khi lập phương án bồi thường trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với hạng mục mương, đường nội đồng thì được hỗ trợ công đào, đắp theo Quyết định 2275/QĐ-UBND ngày 29/11/2010 của thành phố Bắc Ninh và phần kinh phí này được chuyển trả cho địa phương với đơn giá được phê duyệt áp dụng cho công tác GPMB các công trình xây dựng trên địa bàn thành phố là 57.560 đồng/m3 (đối với công đào) và 52.919 đồng/m3 (đối với công đắp).
Bảng 3.12 Tổng hợp đơn giá bồi thƣờng cây trồng, tài sản trên đất của hai dự án xây dựng khu đô thị Dabaco Vạn An và dự án xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao thông
công an tỉnh Bắc Ninh
STT Loại cây trồng, tài sản Đơn vị tính Đơn giá
1 Cây ăn quả là cây ươm các loại (đường kính
gốc <0,5 cm, mật độ 300 – 500 cây/m2
) đ/m2 23.000
3 Hoa lay ơn, hoa huệ đ/m2
23.000
3 Đào cao 1m -2m cây 75.000
4 Đào cao >2m cây 150.000
5 Cây hoa láng cao >0.3m, đường kính >3m cây 45.000
6 Giếng đào xây cuốn m 478.000
Nhận xét:
Đối với đơn giá cây trồng hiện đang áp dụng tính BT.HT đa số người dân đều có ý kiến cho rằng ngoài tiền cây con giống họ còn phải cấy trồng và chăm sóc vì vậy giá BT.HT là chưa phù hợp. Đặc biệt đối với dự án xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh Bắc Ninh tại khu vực khu Khả Lễ sau khi tiến hành kiểm kê lập phương án BT.HT đối với hạng mục cây Đào, đây là cây trồng có giá trị kinh tế cao nhưng đơn giá BT.HT đối với cây Đào cao nhất chỉ là 150.000 đồng trong khi vào dịp thu hoạch có nhiều cây trị giá lên đến hàng triệu. Tuy vậy, chỉ có hai hộ tại thời điểm thu hồi đất trồng Đào với số lượng gốc Đào không nhiều và chưa đến kỳ thu hoạch nên qua hai lần vận động các hộ đã đồng ý nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tạo điều kiện cho dự án triển khai xây dựng.
* Dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh
Là một dự án thu hồi chủ yếu là đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh vì vậy khối lượng các hạng mục tài sản bị ảnh hưởng là rất lớn và đa dạng. Đơn giá BT nhà cửa, vật kiến trúc áp dụng cho công tác bồi thường GPMB được thực hiện theo Quyết định 652/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của UBND tỉnh Bắc Ninh; bảng phân loại cấp nhà áp dụng theo văn bản số 06/HD-SXD ngày 12/9/2008 của Sở xây dựng , hướng dẫn thực hiện Quyết định số 1132/QĐ-UBND ngày 28/8/2008 của UBND tỉnh Bắc Ninh.
Bảng 3.13 Tổng hợp đơn giá bồi thƣờng nhà và tài sản trên đất thuộc dự án xây dựng mới cầu đƣờng bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh
STT Loại nhà cửa, vật kiến trúc Đơn vị
tính
Đơn giá (đồng)
1
Nhà cấp IV –B chiều cao từ 2-3 tầng khung bê tông cốt thép, phòng ngủ riêng, phòng khách và khu vệ sinh chung, có chống nóng. Tường xây 220 chịu lực, trát phẳng, quét vôi ve, cửa gỗ lim, nền lát gạch hoa liên doanh, thiết bị điện nước được sản xuất trong nước
m2 3.467.000
2
Nhà cấp IV –C chiều cao từ 2-3 tầng, phòng ngủ riêng, phòng khách và khu vệ sinh chung, có chống nóng. Tường xây 220 chịu lực, trát phẳng, quét vôi ve, cửa gỗ nhóm VI, nền lát gạch hoa xi măng, thiết bị điện nước được sản xuất trong nước
m2 3.237.000
3
Nhà cấp IV – loại 3 chiều cao từ 1 tầng, mái lợp tôn, phòng ngủ riêng, không có phòng khách và khu vệ sinh chung. Tường xây 220 chịu lực, trát phẳng, quét vôi ve, cửa gỗ nhóm VIII, nền lát gạch hoa xi măng, thiết bị điện nước được sản xuất trong nước
m2 2.313.000
4 Giếng khoan UNICEP D42 m 138.000
5 Lều quán xây gạch, mái lợp prô xi măng m2 282.000 6 Trần nhựa liên doanh chống nóng m2 299.000
7 Sân lát gạch chỉ m2 100.000
8 Sân lát gạch lá nem m2 127.000
9 Sân láng xi măng dày 3cm m2 112.000
10 Tường xây gạch 220 (khối xây gạch vữa) 1.036.000 11 Khu chăn nuôi xây gạch, mái lợp prô xi măng m2 927.000 12 Tường rào xây gạch 110, có bổ trụ m2 127.000
13 Tường rào bổ trụ có hoa sắt m2 248.000
14 Bê tông cốt thép sàn M200 m3 3.575.000
15 Bê tông cốt thép móng M200 m3 3.394.000
16 Bê tông cốt thép cột M200 m3 3.710.000
17 Nhà tắm xây gạch mái lợp prô xi măng m2 924.000
Bảng 3.14 Bảng tổng hợp đơn giá cây trồng trên đất tại dự án xây dựng mới cầu đƣờng bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh
STT Loại cây trồng Đơn vị
tính Đơn giá (đồng)
1 Nhãn: 14cm<đường kính gốc ≤ 30cm đ/cây 750.000
2 Ổi: 10 cm<đường kính gốc ≤ 20cm đ/cây 150.000
3 Khế: 5 cm<đường kính gốc ≤ 10cm đ/cây 75.000
4 Trứng cá: 20cm<đường kính gốc ≤ 30cm đ/cây 60.000
5 Cau cảnh chiều cao >3m đ/cây 225.000
6 Cây leo giàn các loại đ/khóm 45.000
Nguồn: số liệu dự án Nhận xét:
- Khi thực hiện dự án đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc trên đất vẫn áp dụng theo Quyết định 582/QĐ-UBND ngày 25/5/2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh, tuy nhiên khi tiến hành áp giá tính bồi thường đã vấp phải ý kiến phản hồi không đồng tình của hầu hết các hộ gia đình và doanh nghiệp có nhà cửa, tài sản bị ảnh hưởng do đơn giá thấp và đã cũ (từ năm 2011) không còn phù hợp với giá cả trên thị trường. Hội đồng BT.HT&TĐC thành phố đã có văn bản trình UBND tỉnh điều chỉnh đơn giá bồi thường nhà cửa và tài sản trên đất và kết quả là Quyết định 652/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 ra đời thay thế cho Quyết định 582/QĐ-UBND ngày 25/5/2011 với giá bồi thường tăng trung bình 30% so với giá cũ chính điều này đã tạo thuận lợi hơn cho công tác GPMB của dự án được nhanh chóng.
- Bảng phân loại cấp nhà thực hiện theo Quyết định 1132/QĐ-UBND ngày 12/9/2009 của UBND tỉnh Bắc Ninh còn sơ sài về các hạng mục phân cấp. Khi tiến hành kiểm kê thực tế có rất nhiều các hạng mục tài sản không được mô tả tại Quyết định như hạng mục nhà bếp, nhà kho, nhà chưa hoàn thiện... hoặc những công trình mang tính đặc thù như trạm xăng dầu của công ty Thương mại và du lịch Bắc Ninh; trạm thu phí đường bộ và nhà điều hành Cung cầu của công ty đường sắt Hà Lạng; Trạm cân của công ty lương thực Hà Bắc. Những công trình dạng này đã gây rất nhiều khó khăn cho cán bộ thực hiện kiểm kê và áp giá tính BT.HT, những hạng mục tài sản của hộ gia đình cá nhân thì áp giá tương đương theo các hạng mục đã được mô tả tại
Quyết định 1132/QĐ-UBND ngày 12/9/2008 và Quyết định 652/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của UBND tỉnh Bắc Ninh. Còn lại các hạng mục tài sản của các công ty thì Hội đồng BT.HT&TĐC thành phố quyết định tính giá bồi thường theo hồ sơ hoàn công của các công trình đó khi xây dựng mới trừ đi phần trăm khấu hao tài sản theo từng năm đến thời điểm thu hồi, giá trị còn lại của công trình chính là giá trị tính bồi thường, nếu công trình đã bị khấu hao hết thì xem xét hỗ trợ tùy theo giá trị sử dụng và chất lượng sử dụng của công trình đó. Trường hợp công trình xây dựng đó không có hồ sơ hoàn công thì cơ quan thực hiện công tác GPMB được phép thuê đơn vị tư vấn lập dự toán theo giá trị xây dựng mới. Căn cứ vào giá trị dự toán, thẩm tra dự toán Hội đồng BT.HT&TĐC thành phố xem xét phê duyệt tạm thời và trả trước cho doanh nghiệp 30% giá trị của công trình đã được phê duyệt, sau khi tổ công tác giúp việc Hội đồng tiến hành nghiệm thu công trình giá trị thực tế còn bao nhiêu thì sẽ được tính toán và trả nốt phần còn lại theo kết quả nghiệm thu.
Đây được xem là điểm khó nhất và tốn nhiều thời gian nhất của dự án. Tuy nhiên, với sự quan tâm chỉ đạo sát xao của UBND tỉnh, sự vào cuộc của UBND thành phố và các phòng ban có liên quan, sự nỗ lực, trách nhiệm của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố cùng sự giúp đỡ nhiệt tình của chính quyền địa phương và nhận thức được tầm quan trọng, hữu ích của dự án hộ gia đình, cá nhân, các doanh nghiệp có đất và tài sản bị ảnh hưởng đã nhận tiền BT.HT sau 3 đợt tiến hành chi trả, giúp công tác GPMB được hoàn thành đúng tiến độ đề ra.