4 Phùng Thế Tính Ủy viên HĐQT MBA
2.4.1Ví dụ về thẩm định giá theo Phương pháp tài sản.
Để minh họa cho hoạt động xác định giá trị doanh nghiệp tại đơn vị thực tập em xin lấy ví dụ về một hợp đồng định giá giá trị của một doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, xây dựng, thương mại và dịch vụ. Đó là Công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội. Xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản cho mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội. Xác định tổng quan về khách hàng.
( Tên tiếng anh: Ha Noi Company Limited 19-12 ).
Tài sản thẩm định giá: Giá trị doanh nghiệp của Công ty TNHH MTV 19-12
Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở trình cấp có thẩm quyền xác định giá trị
doanh nghiệp để cổ phần hóa.
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 12 năm 201.
Cơ sở thẩm định giá: Giá trị phi thị trường (TDDGVN02). Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp tài sản.
Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV 19-12 Hà Nội là doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước, trực thuộc UBND thành phố Hà Nội, có con dấu riêng, được mở tài khoản ở trong nước và ở ngoài nước theo quy định của Pháp luật, hoạt động theo Luật doanh nghiệp, Luật doanh nghiệp Nhà nước và Điều lệ của Công ty đã được UBND thành phố phê duyệt.
Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước MTV 19-12 Hà Nội kế thừa mọi quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với phần vốn, tài sản, nhân lực lao động, đất đai, hồ sơ, tài liệu và các vấn đề khác có liên quan của Công ty Chỉnh hình và Phục hồi chức năng Hà Nội chuyển sang hoạt động theo mô hình mới.
Ngành nghề kinh doanh chính của công ty là:
- Kinh doanh, sản xuất, xuất nhập khẩu các mặt hàng chế biến lương thực, thực phẩm ( mì ăn liền, cháo ăn liền, phở ăn liền, lương khô, bánh mứt kẹo).
- Cơ khí, sửa chữa máy lạnh; - Sửa chữa ô tô, xe gắn máy;
- Lái xe mô tô hạng A1, ô tô hạng B1,B2; Dạy nghề:
- Xây dựng các công trình vừa và nhỏ ( Doanh nghiệp chỉ hoạt động xây dựng khi có đủ năng lực theo quy định của Pháp Luật).
- Kinh doanh nhà đất bất động sản ( Không bao gồm hoạt động tư vấn về giá đất);
- Kinh doanh cho thuê văn phòng;
- Đào tạo dạy nghề cho thương binh, người tàn tật và các tượngâtchính sách xã hội;
- Dịch vụ bơi lội, tennis, vật lý trị liệu cho thương bệnh binh và người tàn tật đến làm dụng cụ chỉnh hình (không bao gồm châm cứu, dạy ấn huyệt và xông hơi bằng thuốc y học cổ truyền);
- Sản xuất, mua bán, lắp ráp, sửa chữa các loại dụng cụ chỉnh hình phục vụ thương bệnh binh và người khuyết tật;
Các văn bản về công tác định giá của công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội.
- Căn cứ nghị định số 59/2011/NNĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần;
- Căn cứ thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành Công ty cổ phần;
- Căn cứ Thông tư số 106/2008/TT-BTC ngày 17/11/2008 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn kế toán khi chuyển đổi doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành Công ty Cổ phần;
- Quyết định số 3919/QĐ- UBND ngày 5/9/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện cổ phần hóa và thành lập Ban chỉ đạo Cổ phần hóa doanh nghiệp Công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội;
- Căn cứ Hợp đồng xác định giá trị doanh nghiệp số 914/2012/HDDV- DCSC ngày 14/11/2012 giữa Công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội và Công ty cổ phần Thẩm định giá Avalue Việt Nam;
- Quyết định số 439/BXD- CSXD ngày 25/9/1997 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn xây dựng tập II và III;
- Thông tư số 09/1999/TT-KKTW ngày 24/11/1999 của Ban chỉ đạo kiểm kê Trung ương về việc hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp xác định lại giá trị TSCĐ và vật tư hàng hóa tồn kho của DNNN áp dụng trong kỳ tổng kiểm kê tại thời điểm 0h ngày 1/1/2000;
- TCXDVN 270:2002 về khảo sát đánh giá tình trạng nhà và công trình xây gạch đá;
- Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC ngày 20/3/2006 của Bộ Tài chính về việc ban hành chế độ kế toán và Thông tư số 244/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 của Bộ Tài Chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung chế độ kế toán Doanh Nghiệp;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành QCVN: 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc Gia về quy hoạch xây dựng:
- Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Căn cứ quyết định số 1326/BXD-QLN ngày 8/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc;
- Thông tư số 201/2009/TT_BTC ngày 15/10/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý các khoản chênh lệch tỷ giá trong doanh nghiệp;
- Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ và Quyết định số 2841/QĐ-BTC ngày 16/11/2009 của Bộ Tài chính đính chính Phụ lục 2;
- Thông tư số 242/2009/TT-BTC ngày 30/12/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Quy chế quản lý tài chính của công ty nhà nước và quản lý vốn Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp khác ban hành kèm theo Nghị định số 09/2009/NĐ-CP ngày 5/2/2009 của Chính phủ;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 2/8/2006 của Bộ Tài chính v/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 50/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định các loại đất trên địa bàn thành phố năm 2012;
- Căn cứ quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 5/12/2011 của UBND Thành phố Hà Nội v/v ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 của Bộ Xây dựng về việc vông bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu của công trình năm 2011;
- Quyết định số 1790/QĐ-SXD ngày 30/3/2012 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1,2,3 và quý I năm 2012, Công văn số 2800/BXD-VP ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng về chỉ số giá các năm;
- Quyết định số 10/2006/QĐ-UB ngày 19/1/2006 của UBND thành phố Hà Nội về việc chuyển Công ty Chỉnh hình và Phục hồi chức năng Hà Nội thành Công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội;
- Quyết định số 2772/QĐ-UBND ngày 17/6/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc đổi tên, xác định cơ cấu tổ chức công ty TNHH nhà nước MTV 19-12 Hà Nội;
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Công ty TNHH MTV, mã số doanh nghiệp: 0100109794, đăng ký lần đầu ngày 22/3/2006. đăng ký thay đổi lần 3 ngày 18/7/2011.
- Hợp đồng thuê đất số 19-09/HĐTĐTN ngày 15/1/2009 giữa UBND Thành phố Hà Nội và Công ty TNHH nhà nước MTV 19/12 Hà Nội.
- Quyết định số 5148/QĐ-UBND ngày 5/10/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 2.001m2 đất tại khu đất X3 phường Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội giao cho Công ty TNHH Nhà nước MTV 19-12 Hà Nội để thực hiện dự án Công trình dịch vụ thương mại- văn phòng cho thuê.- Báo cáo tài chính đã được kiểm toán tại thời điểm 31/12/2012 bởi Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn Tài chính Kế toán và Kiểm toán Nam Việt;
- Hồ sơ kiểm kê, phân loại tài sản, xử lý tài chính trước khi xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2012 và các tài liệu kế toán khác của doanh nghiệp;
- Các biên bản đối chiếu công nợ phải thu, phải trả, Biên bản kiểm quỹ tiền mặt,tiền gửi Ngân hàng và các tài liệu kế toán liên quan khác;
- Hồ sơ tài sản là nhà cửa vật kiến trúc, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị quản lý được cung cấp;
- Hồ sơ về đất đai của Công ty;
- Các hồ sơ tài liệu khác có liên quan;
- Tham khảo giá thị trường và thống kê kinh nghiệm thực tế
Cơ sở giá trị và các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá
* Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường: * Nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai. - Nguyên tắc thay thế: .
- Nguyên tắc đóng góp. - Nguyên tắc cung cầu.
Kết quả xác định giá trị doanh nghiệp.
Sau một khoảng thời gian tiến hành xác định giá doanh nghiệp tại công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội, hội đồng thẩm định và đại diện cuẩ Công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội đã cùng nhau thống nhất kết quả xác định giá trị doanh nghiệp của Công ty TNHH MTV 19-12 Hà Nội tại thời điểm ngày 31/12/2012, gồm những nội dung sau:
Bảng 2.1. KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Chỉ tiêu Số liệu sổ sách kế toán Số liệu xác định lại Chênh lệch (1) (2) (3) (4)=(3)-(2) A.Tài sản đang dùng (I+II+III+IV) 44.397.629.249 81.112.684.975 36.715.055.726 I.Tài sản cố định và đầu tư
dài hạn 32.259.259.71 7 47.307.744.080 15.048.484.363 1.Tài sản cố định 13.830.480.30 8 28.878.964.671 15.048.484.363 a.Tài sản cố định hữu hình 13.823.980.31 8 28.872.464.681 15.048.484.363 b. Tài sản cố định vô hình( chưa bao gồm tiền sử (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
dụng đất)
6.499.990 6.499.990
c.Tài sản cố định thuê tài chính -
2.Bất động sản đầu tư -
3.Các khoản đầu tư tài chính dài hạn
9.081.658.727 9.081.658.727
4.Chi phí xây dựng cơ bản dở dang
9.338.490.000 9.338.490.000
5.Các khoản ký cước, ký quỹ dài hạn
- -
6.Chi phí trả trước dài hạn(chưa gồm GT lợi thế KD)
8.630.682 8.630.682
7.Các khoản phải thu dài hạn - II. Tài sản lưu động và đầu tư
ngắn hạn 12.138.369.53 2 12.194.140.895 55.771.363 1. Tiền 9.456.474.171 9.456.474.171 + Tiền mặt tồn quỹ 9.373.494.735 9.373.494.735
+ Tiền đang chuyển - -
2. Đầu tư tài chính ngắn hạn - -
3. Các khoản phải thu 653.886.364 653.886.364
4. Vật tư hàng hóa tồn kho 52.963.607 52.963.607
5. Tài sản lưu động khác 1.975.045.390 2.030.816.753 55.771.363
+ CCDC đã phân bổ 100% giá trị
- 55.771.363 55.771.363
+ Chi phí trả trước - - -
+ Thuế GTGT được khấu trừ 1.975.045.390 1.975.045.390 -
6. Chi phí sự nghiệp - III. Giá trị lợi thế kinh doanh
của DN