- Quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản giữa vợ và chồng Quan hệ cha, mẹ, con.
2.2.2.2.Thực trạng và các quy định về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài, một trong những vấn đề nóng bỏng
sở hữu nhà của người nước ngoài, một trong những vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay:
Trong xu thế đổi mới mở rộng quan hệ kinh tế, quốc tế với các nước, Hà Nội cũng như các thành phố lớn khác đều có các quy hoạch mở rộng phát triển đô thị, đặc biệt việc sáp nhập Hà Nội với các tỉnh lân cận như Hà Tây, một số quận huyện tỉnh Vĩnh Phúc, Hòa Bình. Đặc biệt có rất nhiều các dự án án lớn tại các huyện ngoại thành và các thành phố vệ tinh với kết cấu hạ tầng xứng tầm với Việt Nam đang trên đà phát triển trong thời gian tới đến năm 2020, 2050. Trong đó, vấn đề sôi động nhất hiện nay là sự biến động và tăng giá của thị trường bất động sản. Theo tin đã đưa tại trang web: Mạng các sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam (Vietnam network for real estate transaction floors) ngày 27/7/2009 thì: “Hiện nay ở Hà Nội có trên 15.300 người nước ngoài, thành Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 50.000 người đang sinh sống và làm việc. Để cư trú tại Việt Nam, họ đang phải thuêthuê nhà ở với giá căn hộ chung cư, nhà biệt thự từ 1.000 USD –- 7.000 USD/tháng. Như vậy, nếu như cư trú trong 5 năm, người nước ngoài phải trả từ 60.000 USD đến hơn 400.000 USD. Đây là một số tiền không nhỏ, trong khi nếu được mua một căn hộ với tiện nghi bình thường có giá chỉ khoảng từ 70.000 đến 200.000 USD/căn, vừa giảm bớt chi phí sinh hoạt, vừa được ổn định chỗ ở, không phải di chuyển các khu vực khác nhau khi đi thuêthuê nhà, qua đó yên tâm sinh sống và làm việc lâu dài ở Việt Nam”.
Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế đất nước, Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Chính phủ ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12, qua đó cho phép tổ chức,
Formatted: Font: Italic, Dutch (Netherlands)
Formatted: Dutch (Netherlands) Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Before: 6 pt, Line spacing: Exactly 22.6 pt
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Formatted: Font: 14 pt, Dutch (Netherlands) Formatted: Dutch (Netherlands)
cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh, đồng thời ban hành các định chế hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, hoặc vào các mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế xã hội của đất nước.
Việc mở rộng khái niệm người nước ngoài SDĐ trong Luật Đất đai năm 2003 nhằm thể hiện chính sách đại đoàn kết toàn dân của Đảng và Nhà nước ta coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ với quê hương, đầu tư, đóng góp công sức vào công cuộc phát triển đất nước; đồng thời là một minh chứng sinh động cho chính sách đối ngoại rộng mở
""Việt Nam muốn là bạn với tất cả các nước trên thế giới"" và phù hợp với xu thế hợp tác, đối thoại phát triển, vì hòa bình và tiến bộ của nhân loại.
- Những điểm mới trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất SDĐ theo Luật Đất đai năm 2003: Lần đầu tiên pháp luật đã tạo một ""mặt bằng"" pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đấtSDĐ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi là người sử dụng đấtSDĐ trong nước) và người nước ngoài. Cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 đã dành hẳn một mục (Mục 4) trong Chương IV - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đấtSDĐ để quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đấtSDĐ (từ Điều 118 - Điều 121). Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đấtSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụ thể như được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấtQSDĐ thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đấtQSDĐ thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vốn bằng quyền sử dụng đấtQSDĐ thuê, đất thuê lại để
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Before: 6 pt, Line spacing: Exactly 22.5 pt
Formatted: Dutch (Netherlands), Condensed
by 0.2 pt
Formatted: Font: 14 pt, Dutch (Netherlands)
hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất...
Điểm mới của Luật đất Đất đai năm 2003 đã khắc phục tồn tại trước đây. Cụ thể, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đấtSDĐ bằng một trong các hình thức: nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtSDĐ; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đấtQSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Tương ứng với các hình thức sử dụng đấtSDĐ này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đấtSDĐ khác nhau. Các quyền sử dụng đấtQSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, được mở rộng như sau:
Về quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đấtQSDĐ :: Nếu Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được ""thế chấp giá trị quyền sử dụng đấtQSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam"" (Khoản 3- Điều 7), thì Luật Đất đai năm 2003 cho phép chủ thể SDĐ sử dụng đất này không chỉ thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của họ trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà còn được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đấtQSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Hơn nữa, phạm vi thế chấp cũng được mở rộng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng đấtSDĐ không chỉ được thế chấp quyền sử dụng đấtQSDĐ tại tổ chức tín dụng Việt Nam mà còn được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam như: Chi
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Formatted: Font: 14 pt, Dutch (Netherlands) Formatted: Dutch (Netherlands)
nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài.
- Về quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đấtQSDĐ :: Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đấtSDĐ thuê được chuyển nhượng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đấtQSDĐ (trừ trường hợp doanh nghiệp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất), thì Luật Đất đai năm 2003 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đấtQSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trong thời hạn sử dụng đấtSDĐ (đối với trường hợp sử dụng đấtSDĐ bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấtSDĐ và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) hoặc bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm).
- Về quyền cho thuê, bán nhà ở :: Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chưa đề cập đến quyền cho thuê hoặc bán nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Luật đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung quy định cho phép người nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bán hoặc cho thuê.
Quy định này ra đời dựa trên căn cứ sau: hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân, nhất là ở tại các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là rất bức xúc (do dòng người từ các địa phương khác đổ về các đô thị lớn sinh sống, tìm việc làm không ngừng tăng lên và do sự phát triển dân số về mặt sinh học tại các đô thị này). Trong khi đó quỹ nhà ở của Nhà nước lại không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội (cung không đủ cầu), dẫn đến việc người dân phải tự lo chỗ ở bằng mọi cách. Tình trạng này góp phần gây ra sự lộn xộn trong quản lý đô thị nói chung và quản lý đất đô thị nói riêng.
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Formatted: Font: 14 pt, Dutch (Netherlands)
Thí dụ :: Việc xây dựng nhà không phép, lấn chiếm đất công vi phạm quy hoạch, gia tăng các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trái pháp luật và tình trạng đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời v.v...đang diễn ra phổ biến.
Hơn nữa, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 cho phép một số đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đấtQSDĐ ở tại Việt Nam đã góp phần làm phát sinh một hiện tượng đáng quan ngại là sự gia tăng ""khủng khiếp"" giá đất tại các đô thị lớn và sự gia tăng theo từng ngày đối với các thành phố vệ tinh quanh Hà Nội. Nhiều chuyên gia đã phải đặt câu hỏi: phải chăng giá đất đô thị Việt Nam cao nhất thế giới?
Để giải quyết tình trạng này, pháp luật cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầy đủ, bình đẳng như tổ chức kinh tế trong nước trong việc đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê. Với lý do tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh trong lĩnh vực này, đẩy nhanh việc hình thành các khu công nghiệp, tạo quỹ nhà ở với những kinh nghiệm, kiến trúc đa dạng, phong phú của nước ngoài, phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Cải thiện chỗ ở cho nhân dân, đặc biệt là công nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Vì những người này chủ yếu thoát ly từ vùng nông thôn ra làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hiện đang gặp khó khăn về nhà ở.
- Về quyền tặng, cho; để thừa kế quyền sử dụng đấtQSDĐ (quyền sử dụng đất đai): Quyền tặng, cho quyền sử dụng đấtQSDĐ là một quyền năng mới được Luật Đất đai năm 2003 bổ sung. Theo đó, người quyền sử dụng đấtSDĐ được quyền tặng, cho quyền sử dụng đấtQSDĐ cho Nhà nước; tặng, cho quyền sử dụng đấtQSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật. Không chỉ người sử dụng đấtSDĐ trong nước mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
Formatted: Dutch (Netherlands), Condensed
by 0.2 pt
Formatted: Dutch (Netherlands)
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Before: 6 pt, Line spacing: Exactly 22.35 pt, Tab stops: 0.73", Left
Formatted: Font: 14 pt, Dutch (Netherlands) Formatted: Dutch (Netherlands)
quyền sử dụng đấtQSDĐ ở tại Việt Nam cũng được hưởng quyền này. Hơn thế nữa, họ còn được để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đấtQSDĐ
đất ở cho hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đấtQSDĐ ở tại Việt Nam; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đấtQSDĐ
ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (điểm d khoản 1 Điều 121).
Tóm lại: , Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đấtSDĐ theo hướng mở rộng các quyền cho các chủ thể sử dụng đấtSDĐ này. Người nước ngoài được phép sử dụng đấtSDĐ có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đấtQSDĐ; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đấtQSDĐ trong thời hạn thuê đất... tương tự như các quyền của người sử dụng đấtSDĐ trong nước. Những quy định này ra đời sẽ góp phần xây dựng một ""khung pháp lý"" bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ở nước ta.
Thực tế, có rất nhiều văn bản pháp luật, Nghị định của Chính phủ, Thông tư, các Quyết định của các tỉnh, thành phố có quy định riêng liên quan đến vấn đề sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam. Mới nhất hiện nay là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được
cơ quan Nhà nướccơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cư trú từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu là một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của Việt Nam. Thời hạn tối đa sử dụng nhà là 50 năm. họ được quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không
Formatted: Font: Not Bold, Italic, Dutch
(Netherlands)
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Before: 6 pt, Line spacing: Exactly 22.35 pt
Formatted: Font: Not Bold, Dutch
(Netherlands)
Formatted: Dutch (Netherlands)
Formatted: Indent: First line: 0.59", Space
Before: 6 pt, Line spacing: Exactly 22 pt
Formatted: Dutch (Netherlands), Condensed
by 0.2 pt
Formatted: Font: 14 pt, Dutch (Netherlands)
thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này. Họ có quyền được để thừa kế; thế chấp nhà ở; ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
Để chứng minh thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo
1một trong các giấy tờ: trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có giấy tờ chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; nếu là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh tổng giám đốc, giám đốc và cấp phó của doanh nghiệp hoặc trưởng, phó các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp thì phải có hợp đồng thuê giữ