5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn
1.3.6.Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới:
1.3.6.1. Các mục tiêu định hướng:
Phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở các đô thị và các vùng phát triển quy hoạch trong tương lai có vai trò hết sức to lớn trong việc góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Để đạt được mục tiêu đó, việc phát triển thị trường BĐS trong những năm tới cần hướng đến một số mục tiêu cụ thể sau:
Phát triển thị trường BĐS lớn mạnh một cách toàn diện, đặc biệt là thị trường BĐS khu vực đô thị, các vùng trung tâm phát triển; thông qua thị trường BĐS để khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn lực phát triển, biến các nguồn lực tiềm tàng thành nguồn vốn đầu tư, thu hút nguồn vốn đầu tư bên ngoài và phát triển các hoạt động kinh tế xã hội.
Thu hút được sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư vào thị trường BĐS nhằm nâng cao tính cạnh tranh hạn chế tính độc quyền, giảm bớt tính không hoàn hảo lên một thị trường lành mạnh và khuyến khích giao dịch chính thức minh bạch; hạn chế tình trạng giao dịch “ngầm”, hạn chế đầu cơ trục lợi, kích thích cầu ảo, gây khan hiếm nhà đất giả tạo, gây ra những biến động bất thường về nhà đất.
Tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu và lợi ích của mọi người dân trong xã hội.
1.3.6.2. Các giải pháp thực hiện định hướng hoạt động thị trường BĐS:
a. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật:
Thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp,…) vì vậy, phát triển và vận hành thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch BĐS). Các bộ luật liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật thuế, Luật Nhà ở… cần phải được ban hành một cách đồng bộ. Những vấn đề còn tồn tại hoặc hạn chế của các điều Bộ luật này cần được hoàn thiện để phát triển và quản lý thị trường BĐS một cách có hiệu quả.
Luật Kinh doanh BĐS phải điều tiết toàn bộ các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS; các loại BĐS tham gia thị trường; các quan hệ đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về từng loại BĐS, tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của từng người thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS; quyền hạn và trách nhiệm của các bên tham gia thị trường. Luật kinh doanh BĐS phải tạo ra một sân chơi bình đẳng, công khai trong các lĩnh vực kinh doanh trên thị trường BĐS.
Luật Dân sự cần có quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS. Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó có tài sản là BĐS. Bán đấu giá tài sản gắn liền với BĐS phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp đặc biệt và phải do các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
Luật đất đai cần xác định rõ lợi ích của chủ sở hữu đất đai mà Nhà nước là người đại diện, vấn đề giá trị, giá cả của đất đai, quan điểm và chính sách điều tiết để đảm bảo tính công bằng xã hội.
Luật Xây dựng cần tập trung các giải pháp tối ưu trong đổi mới công tác lập và quản lý quy hoạch xây dựng gắn liền với quy hoạch và sử dụng đất đai.
Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư cần tạo tính công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Luật Thuế cần có chính sách thuế BĐS công bằng, hợp lý; cần tính đến thuế sử dụng đất, chiếm hữu BĐS như tài nguyên quốc gia. Có cơ chế khuyến khích đăng ký giao dịch và có chế tài xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS.
b. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hoá và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đống vai trò hết sức quan trọng.
Cần tháo gỡ mọi ách tắc trong khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và các loại BĐS khác. Tình trạng xây nhà không phép rất phổ biến do hậu quả của việc buông lỏng trước đây. Cần kiểm tra và có biện pháp xử lý nghiêm các sai phạm trong hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS.
Giảm thiểu các thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc không thừa nhận, không bảo hộ các giao dịch không tực hiện đăng ký giao dịch. Cần nhấn mạnh rằng mục tiêu của đăng ký giao dịch không phải là để thu các nghĩa vụ tài chính đối với đất đai để công khai hoá các quan hệ trên thị trường, tăng cường các công cụ quản lý và thực hiện bảo hộ cho người tham gia giao dịch.
c. Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch:
Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, Quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch xây dựng… Tất cả các quy hoạch trên đều có tác động trược tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường BĐS.
Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị và quy hoạch sử dụng đất để các
thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư; thực hiện nghiêm túc việc đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế tháo dỡ những công trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân thủ quy hoạch nhằm lập lại trật tự kỷ cương trong lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự ra đời và phát triển tràn lan tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại BĐS khác trái quy định của pháp luật. Thống nhất nội dung quy hoạch để khắc phụ tình trạng trùng lặp, chồng chéo về quy hoạch, gây khó khăn, lãng phí cả về thời gian và tiền vốn trong quá trình đầu tư.
Kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên phạm vi cả nước nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay. Trên cơ sở đó công khai hoá các quy hoạch, kế hoạch sử dụng của địa phương tới người dân. Đồng thời xử lý nghiêm những sai phạm so với quy hoạch đã được rà soát và điều chỉnh chính thức như: Chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, nhất là đất nông nghiệp trong lòng và ở ven đô thị, đất ven các trục đương giao thông mới; đất đai tài sản của các đơn vị được giao nhưng sử dụng sai mục đích; giao đất cho thuê đất, sử dụng đất sai mục đích vì lý do tư lợi ở các khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp; lấn chiếm đất công xây dựng trái phép làm phá vỡ cảnh quan, phá vỡ quy hoạch chung.
d. Hoàn thiện bộ máy tăng cường năng lực quản lý cán bộ:
Hiện nay hai Bộ đang quản lý trực tiếp một phần BĐS đó là: Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và môi trường. Bộ Tài nguyên và môi trường có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai là phần cơ bản nhất của các yếu tố BĐS. Bộ Xây dựng quản lý các công trình xây dựng là các tài sản tồn tại trên đất đai. Các Bộ ngành khác tuỳ theo mức độ phạm vi và chức năng hoạt động đã và đang tham gia vào quản lý các BĐS chuyên ngành và một số yếu tố của BĐS và thị trường BĐS . Do vậy, cần phải có sự phân công và phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ ngành, các cấp từ Trung ương đến địa phương. Tại địa phương các cơ quan ban ngành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ của mình theo sự điều hành của lãnh đạo chính quyền địa phương. Tăng cường hiệu lực và năng lực quản lý của bộ máy Nhà nước đối với thị trường BĐS theo hướng tăng cường cán bộ có trình độ cho bộ máy quản lý Nhà nước ở các Bộ có liên quan đến thị trường BĐS và các địa phương. UBND cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về hoạt động của thị trường BĐS tại địa phương.
Để quản lý tốt thị trường BĐS, đội ngũ cán bộ quản lý các cấp phải nắm được những vấn đề cơ bản về phát triển thị trường BĐS cũng như các thể chế liên quan đến việc tạo lập, giao dịch và quản lý thị trường BĐS nhận thức rõ thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ đó triển khai thực hiện tốt các quy định của pháp luật.
Tổ chức tốt các công tác kiểm tra, giám sát thực hiện tốt việc thực thi pháp luật trong đầu tư giao dịch trên thị trường BĐS theo hướng: hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các cấp kiểm tra, giám sát mọi hoạt động trên thị trường BĐS theo quy định của pháp luật. Củng cố và hoàn thiện chức năng nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cường cơ sở vật chất để đội ngũ này hoàn thành nhiệm vụ. Bồi dưỡng, đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm nhiệm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực BĐS vốn phức tạp này; cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng tất cả các khâu liên quan đến hoạt động phát triển, giao dịch và quản lý thị trường BĐS, quản lý điều hành thị trường BĐS theo quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp nhất sự can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
e. Tăng khả năng cung cấp hàng hoá cho thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân.
Chuyển sang nền kinh tế thị trường, mọi yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó quyền sử dụng đất cung không ngoại lệ. Quán triệt quan điểm trên, đất đai tham gia thị trường cũng được coi là hàng hoá một cách rộng rãi, có nghĩa quan hệ mua bán, chuyển nhượng sử dụng đất cũng phải tuân thủ theo quy luật cung cầu và điều tiết của cơ chế thị trường. Trong thị trường sơ cấp nguồn cung hàng hoá quyền sử dụng đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào nguồn cung đất đai từ Nhà nước. Do vậy, chính sách cung cấp đất đai của Nhà nước một cách rộng rãi với mức giá cân bằng phản ánh đúng giá trị thực của đất đai là cơ sở quan trọng để hình thành thị trường quyền sử dụng đất – cơ sở của thị trường BĐS phát triển một cách cân bằng, lành mạnh. Để duy
trì được mức giá cân bằng sát với giá trị thực của đất đai, Nhà nước cần chủ động điều tiết nguồn cung, mở rộng hình thức cung như đấu giá rộng rãi, chủ động hình thành giá cả đất đai trên thị trường sơ cấp không bị chi phối bởi các yếu tố ngẫu nhiên như mất cân bằng cung cầu, những tác động của giá ảo khi thị trường biến động. Mức giá được hình thành trên thị trường sơ cấp là cơ sở hình thành giá trên thị trường thứ cấp và là căn cứ để Nhà nước xác định các chính sách, biện pháp điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường thứ cấp.
Thị trường nhà và đất ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” đất ở lan toả sang các thị trường BĐS khác. Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất là một khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS. Trong lĩnh vực BĐS nhà đất ở Nhà nước cần tham gia trược tiếp vào phía cung thông qua ngân sách.
Mở rộng các hình thức cung của thị trường như thị trường cho thuê và bán dần BĐS nhà ở đê tăng nguồn cung phù hợp với các đối tượng của thị trường. Lập chương trình phát triển nhà ở; rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách ưu đãi về đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, giảm bớt các ưu đãi trung gian, tập trung hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng có khó khăn về chỗ ở.
f. Chính sách thuế trong kiểm soát cầu đất đai trên thị trường BĐS:
Việc thực hiện đồng bộ chính sách một giá cân bằng và áp dụng hệ thống chính sách thuế chiếm hữu, thuế sử dụng và thu thuế phần giá trị tăng thêm qua chuyển nhượng đất là một hệ thống chính sách kinh tế cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường. Việc thực hiện tốt các chính sách này sẽ cho phép thay thế các biện pháp quản lý mang tính hành chính đang làm cản trở sự phát triển của thị trường đất đai và BĐS ở nước ta hiện nay.
g. Hoàn thiện hệ thống tổ chức của thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả:
Thị trường BĐS bao gồm hai phần: Thị trường sơ cấp (giao và cho thuê đất) và thị trường thứ cấp gồm các hoạt động tạo lập, giao dịch, mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm BĐS. Hoạt động của thị trường BĐS là kết quả tương tác của 2 thị trường trên , song vấn đề trọng tâm của Nhà nước là hướng vào điều tiết thị trường thứ cấp.
Hoàn chỉnh thị trường thứ cấp theo hướng xây dựng quy chế cho hình thành và hoạt động của một số tổ chức như: tỏ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức
bảo hiểm BĐS; các định chế tài chính tham gia thị trường BĐS và các tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động một cách minh bạch và có độ tin cậy cao.
Thành lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay các sàn giao dịch BĐS. Các trung tâm này cần được xây dựng thí điểm trước hết là ở các thành phố lớn sau đó rút kinh