Kết luận chương 3

d. Giải pháp về định giá bất động sản

3.3. Kết luận chương 3

Chương 3 của luận văn với mục tiêu là đưa ra những giải pháp chủ yếu để nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM. Để các giải pháp có cơ

sở khoa học cũng như mang tính thực tiễn cao, luận văn đã dựa trên kết quả phân tích thực trạng của hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả đầu tư dự án kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM từ nay đến năm 2015. Những nội dung chính của chương này được đề cập đến như sau:

 Đưa ra chiến lược hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty từ nay đến năm 2015.

 Phân tích những thuận lợi, khó khăn của Công ty trong hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay.

 Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM. Các giải pháp được đề cập logic theo trình tự từ nội dung đến cách thức thực hiện của giải pháp.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận

Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hoá...Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trường bất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh giá và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện pháp, những sách lược

đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có.

Công ty Cổ phần VINCOM là Công ty hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Là Công ty mới thành lập nhưng trong hoạt động kinh doanh của mình Công ty cũng đã gặt hái được những thành công nhất định, tuy nhiên không vì thế mà Công ty có những cách nhìn chủ quan về lĩnh vực hoạt động của mình. Việc phân tích, đánh giá những mặt mạnh, mặt yếu của Công ty để từ đó có những chiến lược đối phó và hạn chế những mặt yếu, phát huy những mặt mạnh nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty là điều rất cấp thiết. Đây là vấn đề sống còn đối với sự tồn tại và phát triển của Công ty trong thời kỳ hội nhập.

Trong chương 2 của Luận văn, tác giả đã phân tích và đánh giá đúng thực trạng của Công ty để từ đó có những giải pháp phù hợp cho hoạt động kinh doanh của Công ty, tác giả đã đề xuất một số giải pháp mang tính toàn diện, bao gồm:

 Nhóm giải pháp mang tính chiến lược gồm: xác định chiến lược, quản trị điều hành ở tầm vĩ mô và phát triển nguồn nhân lực.

 Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể gồm: Giải pháp về nhân lực, giải pháp về chiến lược Marketing, giải pháp huy động vốn và giải pháp về định giá bất động sản.

Cần chú trọng đến việc phối hợp các nhóm giải pháp trên một cách đồng bộ và khoa học trong hoạt động kinh doanh của Công ty, có như vậy mới phát huy được nội lực và tiềm năng của Công ty nhằm đưa đến một hiệu quả cao nhất.

Với những đề xuất các nhóm giải pháp trên, tác giả hi vọng Luận văn sẽ mang lại những kết quả nhất định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM.

2. Kiến nghị

Qua phân tích, Luận văn đã chỉ ra được các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty, để hạn chế những nhân tố tiêu cực tác động đến hoạt động kinh doanh của Công ty, tác giả kiến nghị:

- Đối với Công ty:

 Xây dựng một định chế doanh nghiệp nhất quán, bao gồm: Chính danh, tự kiểm soát, phân tích các công việc, các yêu cầu;

 Xây dựng các kênh thông tin, các thể chế, các thiết chế dân chủ như: Đa dạng hoá các loại hình đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, tiêu chuẩn hoá các chức năng nhiệm vụ, quyền hạn;

 Xây dựng cơ chế kết hợp hài hoà các lợi ích để doanh nghiệp trở thành ngôi nhà chung, là con thuyền vận mệnh của các thành viên trong doanh nghiệp;

 Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường trong và ngoài nước một cách sâu rộng;

 Xây dựng văn hoá doanh nghiệp, đưa ra các bộ quy tắc ứng xử của Cán bộ công nhân viên Công ty, hình thành một môi trường làm việc mang bản sắc riêng: Chuyên nghiệp, thân thiện, hoà đồng, lành mạnh,

- Đối với chính sách của Nhà nước, với địa phương kiến nghị:

 Đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp;

 Cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư;

 Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư;

Để hình thành tập đoàn về kinh doanh bất động sản trong tương lai gần, Công ty cần nắm bắt những cơ hội, những thuận lợi và lợi thế của mình để phát huy sức mạnh, nâng cao khả năng cạnh tranh trong thời kỳ hội nhập. Đưa Công ty hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng sự kỳ vọng và mong mỏi của các Cổ đông đồng thời góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. TS. Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. nguyễn Thế Phán, ThS. Nguyễn Thị Thảo - Thị trường bất động sản – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2006.

2. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, năm 2006.

3. TS. GARY W.ELDRED – Làm giàu từ các thương vụ bất động sản – Nhà xuất bản lao động xã hội, năm 2007.

4. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2003.

5. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn - Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng - Nhà xuất bản xây dựng, năm 1999.

6. GS. TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng - Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng, năm 2005.

7. Các trang web về bất động sản:

 http://www.sanbatdongsan.net.vn

8. Luật xây dựng số 16/2003/QH11 của Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định về hoạt động xây dựng.

9. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về nhà ở.

10. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.

11. Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định về quản lý và sử dụng đất đai. 12. Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản

lý chất lượng công trình xây dựng.

13. Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP.

14. Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

15. Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở.

16. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

17. Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới.

18. Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam. 19. Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của Tập đoàn Savills.

MỤC LỤC: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...4 DANH MỤC BẢNG BIỂU...5 DANH MỤC HÌNH VẼ...5 MỞ ĐẦU...7

1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu...7

2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...8

3. Phương pháp nghiên cứu...9

4. Kết quả đạt được của Luận văn...9

5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn...9

CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản...11

1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS)...11

1.1.2. Đặc điểm của BĐS...12

1.1.3. Phân loại BĐS...14

1.2. Thị trường bất động sản:...15

1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:...15

1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:...24

1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:...29

1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:...36

1.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản:...48

1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:...48

1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS:...50

1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS:...56

1.3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS:...56

1.3.6. Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới:...57

1.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:...64

1.4.1. Khái niệm về đầu tư:...64

1.4.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS:...67

1.4.3. Hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...71

1.4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS:...73

1.5. Tóm tắt chương 1...77

CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...79

2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom:...79

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Vincom:...79

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Vincom:...81

2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom:.87 2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom...8

8 2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay:...89

2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới:....96

2.2.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Vincom.110 2.2.4. Một số dự án lớn mà Công ty đã và đang triển khai đầu tư:...127

2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom...139

2.3.1. Các yếu tố khách quan:...139

2.3.2. Các yếu tố chủ quan:...142

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

VINCOM...145

3.1. Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom từ nay đến năm 2015...145

3.1.1. Mục tiêu của chiến lược:...145

3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty...146

3.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom. ...151

3.2.1. Các nhóm giải pháp thực hiện:...151

3.2.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM...151

3.2.2.1. Các giải pháp mang tính chiến lược:...152

a. Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược:...152

b. Giải pháp mang tính quản trị, điều hành:...153

3.2.2.2. Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể:...155

a. Giải pháp về nhân lực:...155

b. Giải pháp về chiến lược Marketing:...158

c. Giải pháp về huy động vốn...165

d. Giải pháp về định giá bất động sản...171

3.3. Kết luận chương 3...173

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...175

TÀI LIỆU THAM KHẢO...178

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: BĐS WTO USD VND TP TNHH CP VCT ĐHĐCĐ HĐQT UBCKNN VICOM JSC CNĐKKD NĐ-CP TTTM GTGT CBRE BIDV VNPT UBND HĐND TNDN IRR Bất động sản;

Tổ chức thương mại Thế giới; Đồng đô la Mỹ;

Đồng Việt Nam Thành phố;

Trách nhiệm hữu hạn; Cổ phần;

Vincom City Towers; Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị;

Uỷ ban chứng khoán Nhà nước; Công ty Cổ phần VINCOM; Chứng nhận đăng ký kinh doanh; Nghị định Chính phủ;

Trung tâm thương mại; Giá trị gia tăng;

Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam; Uỷ ban nhân dân;

Hội đồng nhân dân; Thu nhập doanh nghiệp; Hệ số hoàn vốn nội bộ;

NPV GDP FDI ISO

Giá trị hiện tại ròng; Tổng sản phẩm quốc nội; Đầu tư trực tiếp nước ngoài; Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế;

DANH MỤC BẢNG BIỂU: Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 2.9 Bảng 2.10 Bảng 2.11 Bảng 2.12 Bảng 2.13 Bảng 3.1 Bảng 3.2

Cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Vincom tại các Công ty thành viên; Phần trăm dân số dưới 35 tuổi;

Tỷ lệ đô thị hoá và tốc độ đô thị hoá hàng năm; Biểu giá thuê văn phòng tại Hà Nội;

Ước tính không gian văn phòng sẽ được cung cấp mới Quý 4/2007 đến năm 2010;

Giá căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội quý 4/2007;

Cơ cấu lao động của Công ty CP Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Năng lực máy móc, thiết bị của Công ty Cổ phần Vincom tại thời điểm 31/12/2007;

Tổng hợp các hợp đồng khai thác và kinh doanh toà nhà VTC; Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm

Cơ cấu doanh thu thuần theo các năm;

Chi phí bán hàng và cung cấp dịch vụ theo các năm;

Tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2007;

Kế hoạch hoạt động kinh doanh của VINCOM JSC giai đoạn 2007-2015; Một số dự án đầu tư từ nay đến năm 2015 của Công ty Cổ phần VINCOM.

DANH MỤC HÌNH VẼ:

Hình 2.1 Hình 2.2

Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom;

Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký mới tại Việt Nam giai đoạn 2001- 2005;

Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Hình 2.8 Hình 2.9 Hình 2.10 Hình 2.11 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 Hình 2.15 Hình 2.16 Hình 2.17 Hình 2.18 Hình 2.19 Hình 2.20

Biểu đồ tăng trưởng kinh tế một số nước Châu Á;

Diện tích và giá thuê tại các Trung tâm thương mại tại Hà Nội;

Ước tính mức giá thuê trung bình ở các khu trung tâm Hà Nội năm 2007; Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 tại Hà Nội;

Các trung tâm thương mại tại Hà Nội hình thành trong tương lai;

Biểu đồ khả năng cung ứng văn phòng cho thuê trong tương lai của thị trường văn phòng Hà Nội;

Biểu đồ tỷ lệ cho thuê còn trống của văn phòng cho thuê hạng A và B tại Hà Nội;

Biểu đồ giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tại Hà Nội;

Biểu đồ diện tích văn phòng hạng A, B và C cung cấp mới tại Hà Nội giai đoạn 2007-2010;

Thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giai đoạn 2008-2010; Biểu đồ số lượng và giá căn hộ đã bán ở Hà Nội tính theo năm từ 2001 đến 2007;

Biểu đồ về doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của các năm;

Cơ cấu doanh thu thuần của Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn 2005 – 2007;

Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp;

Hình vẽ phối cảnh công trình “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho thuê cao cấp – HH1”;

Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden; Hình vẽ phối cảnh Khu B;