5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn
1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS:
1.3.3.1. Cầu hàng hoá BĐS:
Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.
Chúng ta cần phân biệt giữa Cầu và Nhu cầu về BĐS là hoàn toàn khác nhau. Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một người có nhu cầu về sở hữu nhiều dạng BĐS khác nhau và nhu cầu này của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều thành mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền thì cũng không thể trở thành người đi mua nhà. Điều đó có nghĩa nhu cầu về nhà ở thì rất lớn nhưng cầu về nhà ở trên thị trường là
bằng không. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người có nhu cầu về nhà có đủ lượng tiền để thanh toán giá cả ngôi nhà đó. Như vậy, để xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Trong điều kiện giá cả thị trường nhà đất có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm BĐS nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua BĐS với mục đích kinh doanh. Do vậy, trên thị trường BĐS ngoài cầu tiêu dùng còn xuất hiện thêm một lượng cầu mới gọi là cầu đầu tư BĐS.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về BĐS và cầu về BĐS trên thị trường có sự khác biệt lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất để kinh doanh kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu xuất hiện trển thị trường. Chính vì vậy mà cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:
Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các quỹ nhà đất của chính bản thân họ;
Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi các nguồn lực chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường;
Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người kinh doanh chờ BĐS tăng giá để kiếm lời;
Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là điều kiện để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.
lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về nhà ở: Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Trên thị trường BĐS, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của người buôn bán BĐS. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán BĐS mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ về cung cầu nhà ở và giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.
Có nhiều yếu tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về BĐS. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở cho các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn gia tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục,… dẫn đến làm gia tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu về đất đai có thay đổi. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên rõ rệt. Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng đô thị. Quá trình đó tác động và làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà ở chức năng khác. Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu về BĐS.
1.3.3.2. Cung hàng hoá BĐS:
Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn Ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng Nhà nước can thiệp, điều tiết vào hệ thống cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước mà từ các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực này luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà có lợi nhuận và thu nhập lớn mà không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc quy định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng những quy định về sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi phải tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng để quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng làm thay đổi cung về nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá nguyên liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung BĐS vào lưu thông và làm thay đổi nguồn cung BĐS trên thị trường.
Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường co giãn thuận chiều với so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như
vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tăng lên đến , một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác sử dụng cho mục đích đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
1.3.3.3. Quan hệ cung - cầu BĐS:
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không được đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó sẽ tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu trên thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và nhân tố tác động đến lượng cung cầu BĐS. Cung BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. Ví dụ: Nhà cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định, nhưng trong một thời hạn hết sức ngắn, cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá nhà tăng lên. Cung ngắn hạn ít
co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.
Trong dài hạn: tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống. Trong ngắn hạn, khi tăng cầu cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn.
Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc sang trái chịu nhiều tác động của các nhân tố. Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất của Chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất, chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất, quy định thủ tục xây dựng, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị…) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung sang bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí còn nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng tính về thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời. Thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.