1. Chi phí xây dựng 1,477,474
2. Chi phí lãi vay 88,747
3. Chi phí khác 30,281
III. Dòng tiền ròng 58,510
(Nguồn : Báo cáo thẩm định Bộ phận quản lý tín dụng, Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Ba Đình)
Ghi chú: Phương án kinh doanh chưa tính đến việc khai thác phần diện tích còn lại của khối đế: nhà trẻ (T2) , khu để xe (T3,4), văn phòng – khách sạn – căn hộ cho thuê (T5,6), với tổng diện tích là 19.538 m2.
Nhận xét: Dự án đủ khả năng để cân đối trả nợ cho Ngân hàng TMCP Quân
Đội, chi nhánh Ba Đình. • Hiệu quả của dự án:
- Tỷ lệ chiết khấu của dự án: 14.00% - NPV : 23,680 Triệu đồng.
- IRR: 20.29%
- Thời gian hoàn vốn chiết khấu: 4 năm (ân hạn 1 năm) • Tài sản đảm bảo:
- Thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và Quyền khai thác dự án Tổ hợp thương mại Dịch vụ và căn hộ The Pride – Khu đô thị mới An Hưng Hà Nội và Quyền thụ hưởng các nguồn thu từ dự án (ngoại trừ phần diện tích đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam) và toàn bộ dư tài khoản chuyên thu của dự án. Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng quy định.
- Giá trị dư nợ/ tài sản đảm bảo ≤ 70% tại mọi thời điểm. Tài sản đảm bảo được định giá thông qua MB AMC.
- Khách hàng, MB và AMC MB ký hợp đồng quản lý, khai thác tài sản hiện hữu và tài sản hình thành trong tương lại của Tổ hợp thương mại Dịch vụ và căn hộ The Pride. Những nội dung cơ bản của Hợp đồng:
+ Hợp đồng quản lý, khai thác tài sản có hiệu lực khi Khách hàng vi phạm bất cứ điều khoản nào tại các Hợp đồng, Thỏa Thuận ký với MB về việc chuyển doanh thu, vi phạm các nghĩa vụ trả nợ MB.
+ MB (hoặc đối tác do MB chỉ định) được toàn quyền quyết định bán/ kế thừa đối với các hợp đồng cho thuê/ tài sản hình thành trong tương lai nêu trên trong trường hợp Khách hàng vi phạm bất cứ điều khoản nào được quy định tại Hợp đồng tín dụng ký với MB.
- Toàn bộ tài sản hình thành tự dự án (trừ 50.000 m2 thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam).
- Thế chấp toàn bộ Quyền khai thác dự án và tài sản gắn liền trên đất thuộc Dự án 36 Phạm Hùng (4.000m2).
- MB AMC thực hiện các thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai với mức giá tạm tính là 12 triệu đồng/m2 (giá căn hộ đã hoàn thiện).
• Phân tích rủi ro của dự án:
- Rủi ro về tranh chấp pháp lý giữa Ngân hàng TMCP Quân Đội, chi nhánh Ba Đình và Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam(Techcombank): Dự án đã được Techcombank tài trợ 180 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại dư nợ là 178,5 tỷ đồng. Phía Ngân hàng Techcombank đã nhận thế chấp tài sản là 50.000 m2 TTMM của Dự án The Pride và Quyền sử dụng đất kèm quyền phát triển dự án (trong Hợp đồng tín dụng, Khế ước nhận nợ), việc MB tài trợ dự án và nhận tài sản hình thành từ nguồn vốn vay tại Ngân hàng Techcombank có thể xảy ra tranh chấp về pháp lý giữa 02 tổ chức. Yêu cầu cung cấp xác nhận của TechcomBank và điều chỉnh các văn kiện có liên quan (Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp) với nội dung xác định rõ tính pháp lý của tài sản, tránh xảy ra tranh chấp.
- Rủi ro về năng lực thực hiện dự án : Hiện tại dự án đã hoàn thiện toàn bộ phần hầm và phần thô của 03 tòa nhà B1, B2, B4, do đó năng lực thi công của các nhà thầu là khá chắc chắn.
- Rủi ro về quản lý nguồn thu từ dự án : Hầu hết các khách hàng mua nhà thường xuyên nộp tiền mặt thay vì nộp vào tài khoản của Khách hàng khó khăn. Các
hợp đồng mua bán/ cho thuê chỉ có hiệu lực khi có sự xác nhận của MB; toàn bộ giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS của MB AMC.
- Rủi ro về khả năng bán hàng: Nguồn thu của dự án hiện tại còn toàn bộ 61.483 m2 căn hộ B3, 18.121 m2 Trung tâm thương mại. Đây được xác định là nguồn thu và nguồn trả nợ chính của toàn bộ dự án. Tuy nhiên với tình hình bất động sản hiện tại, việc tiêu thụ dự án là hết sức khó khăn. Trường hợp Khách hàng không đảm bảo được tiến độ bán hàng và thu tiền như dự kiến tiến độ dự án sẽ bị ảnh hưởng, qua đó ảnh hưởng khả năng trả nợ của MB. MB thiết kế phương án vay trung dài hạn (trong vòng 4 năm). Trường hợp Khách hàng không bố trí được nguồn đối ứng, MB AMC và/hoặc MB Land thực hiện repo với giá tối đa 12 triệu đồng/m2 đối với sàn chung cư đầy đủ nội thất (có thể thực hiện và bán ngay ra thị trường).
- Rủi ro về tài sản đảm bảo : Toàn bộ giấy tờ gốc dự án Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất kèm quyền phát triển dự án, Biên bản bàn giao mặt bằng, …) do phía TechcomBank giữ. Việc mua bán, xử lý tài sản đảm bảo sau này của MB có thể gặp khó khăn.
3.Kiến nghị của Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Ba Đình
Qua việc nghiên cứu thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tòa nhà B3 thuộc dự án Tổ hợp thương mại Dịch vụ và căn hộ The Pride – Khu đô thị mới An Hưng – Hà Đông – Hà Nội, tổ thẩm định thống nhất ý kiến trình ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quân Đội, chi nhánh Ba Đình như sau:
- Đề nghị : Duyệt cho vay - Số tiền cho vay : 350 tỷ đồng
- Mục đích cho vay : Tài trợ xây dựng tòa nhà B3 thuộc dự án Tổ hợp thương mại Dịch vụ và căn hộ The Pride – Khu đô thị mới An Hưng – Hà Đông – Hà Nội.
- Thời gian cho vay : 4 năm ( ân hạn 1 năm) - Lãi suất cho vay : 10%/ năm
-Biện pháp đảm bảo : Thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và Quyền khai thác dự án Tổ hợp thương mại Dịch vụ và căn hộ The Pride – Khu đô thị mới An Hưng Hà Nội và Quyền thụ hưởng các nguồn thu từ dự án (ngoại trừ phần diện tích đã thế chấp tại TechcomBank) và toàn bộ dư tài khoản chuyên thu của dự án. Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng quy định.